La fiscalità dei contratti di locazione Ravenna, 23 marzo 2018 1
La locazione Ai sensi dell'art. 1571 c.c., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (canone) e con una data destinazione. 2
La locazione La locazione si distingue per i seguenti caratteri: è un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: colui che prende in locazione un bene non diviene titolare di alcun diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo e per un uso determinato; ha per oggetto una cosa mobile o un immobile; una particolare forma (atto pubblico o privato) è richiesta, a pena di nullità, solo per le locazioni immobiliari per durata superiore ai nove anni (art. 1350, n. 8, c.c.); 3
Locazione immobili urbani la locazione di immobili urbani è disciplinata dalla L. 27.7.78 n. 392. Locazione di immobili urbani ad uso abitativo, la cui (L. 431/98) Locazione di immobili diversi dall'abitazione, (L. 392/78) 4
Immobili abitativi Tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, ad esclusione degli A10. Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali secondo un criterio formale: classificazione catastale dell'edificio, a prescindere dall'effettivo utilizzo (circolare Agenzia delle Entrate n. 27/2006) Case di abitazione di lusso DM 2/8/69 5
Immobili strumentali Indipendentemente dal loro utilizzo gli immobili classificati o classificabili nelle categorie «B», «C», «D», «E» ed «A\10» 6
Locazioni pertinenza Il vincolo pertinenziale rende il bene servente una proiezione del bene principale, consentendo, cosi, di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale. Pertanto il box auto (C6) asservito e locato unitamente ad un'abitazione è considerato, ai fini fiscali, come se fosse un immobile abitativo 7 5 4
La legge 431/1998 in sintesi contratti liberi nel canone, ma con durata minima di 4 anni rinnovabili contratti c.d. agevolati stipulati su modelli tipo con durata anche inferiore ai 4 anni (ma non ai 3 anni) contratti di natura transitoria 8
La legge 431/1998 Da ricordare.. nell'ipotesi in cui il proprietario, persona fisica, conceda in locazione un immobile ad una persona giuridica non trova applicazione la legge 431/1998 in quanto non si tratta di una locazione abitativa. 9
Tipo La legge 431/1998 Come funziona Canone libero Il contratto dura 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico) Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e inquilino PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c.1, L. 431/98 Canone concordato Il contratto dura 5 anni (3 anni + 2 di rinnovo automatico) Il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c. 3 L. 431/98 10
Tipo La legge 431/1998 Come funziona Canone concordato per studenti universitari La durata del contratto varia da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni con rinnovo automatico. Il conduttore deve essere iscritto a un corso di laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un Comune diverso da quello d'appartenenza PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 2 e 3, L. 431/98 Contratti transitori Il contratto ha una durata non superiore a 18 mesi. Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà del locatore o del conduttore PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 1, L.431/98 11
Condizioni per fruire delle agevolazioni Detrazione inquilini con reddito complessivo inferiore a 15.493,71 Detrazione prevista con reddito complessivo superiore a 15.493,71 e inferiore a 30.987,41 A) Detrazione per gli inquilini che hanno un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/98 300,00 150,00 B) Detrazione per gli inquilini che hanno un contratto stipulato o rinnovato ai sensi della legge 431/98 e un'età compresa tra i 20 e 30 anni 991,60 (l agevolazione spetta per i primi tre anni) 495,8 C) Detrazione per gli inquilini che hanno un contratto a canone concordato D) Detrazione per i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o che trasferiscono la propria residenza per motivi di lavoro, titolari di qualunque tipologia di contratto di locazione per un'unità immobiliare destinata a propria abitazione principale (art. 16 co. 1-bis TUIR) 495,80 247,90 991,60 (l agevolazione spetta per i primi tre anni) 495,80 12
Altre tipologie contrattuali Altre tipologie contrattuali sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile: contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi. Le parti possono comunque scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina del canone concordato, effettuata l'opzione questa permane per tutto il periodo della locazione contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio contratti di locazione per finalità turistiche Sono invece disciplinati dalla normativa statale e regionale vigente in materia i contratti di locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica 13
Adempimenti diversi per Trattamento fiscale Tipologia di Immobile: Locatore: abitativi strumentali Soggetto Iva Non soggetto IVA (privato) 14
Locazione fabbricati abitativi Tipologia IVA Imposta di Registro Fabbricati abitativi o alloggi sociali locati da un soggetto non IVA (privato) Fuori campo 2% Fabbricati abitativi locati dall'impresa di costruzione o di rispristino Fabbricati abitativi locati da soggetto diverso dall'impresa di costruzione o di rispristino Alloggi sociali ex DM 22.4.2008 (da chiunque locati) Imponibile per opzione (10%) 67,00 euro Esente in assenza di opzione 2% Esenzione 2% Imponibile per opzione (10%) 67,00 euro Esente in assenza di opzione 2% Fabbricati situati fuori dal territorio nazionale Fuori campo 67,00 euro 15
Locazioni ed Iva Per le operazioni di locazione immobiliare, la regola è divenuta l esenzione dall IVA, con applicazione dell imposta di registro in misura proporzionale. Sono esenti IVA le locazioni e gli affitti (e relative proroghe, cessioni e risoluzioni) aventi per oggetto i seguenti immobili ubicati nel territorio dello Stato (art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72): - terreni ed aziende agricole; - aree diverse da quelle destinate a parcheggio di autoveicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono l utilizzazione edificatoria; - fabbricati abitativi e strumentali, salvo che nel contratto di locazione venga esercitata l opzione per il regime di imponibilità IVA, nei limiti in cui la norma consente questo tipo di facoltà. 16
Deroghe all esenzione Iva La regola dell esenzione dall applicazione dell IVA è derogata in alcuni specifici casi. Le ipotesi in cui le locazioni possono risultare imponibili sono aumentate, in quanto il legislatore ha esteso in modo consistente la possibilità di applicare l IVA su opzione del locatore (eliminando, d altro canto, alcune preesistenti ipotesi di imponibilità IVA per obbligo). In particolare, dal 26.6.2012, è possibile optare per l imponibilità IVA: - per le locazioni di fabbricati abitativi, limitatamente a quelle stipulate (dal lato del locatore) da imprese di costruzione o ristrutturazione; - per le locazioni di alloggi sociali, da chiunque stipulate; - per le locazioni di fabbricati strumentali, da chiunque stipulate. 17
Alloggi sociali Unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato (D.M. 22 aprile 2008) 18
Immobile abitativo Locatore Conduttore Iva registro Impresa costruttrice/ristrutturazione Impresa costruttrice/ristrutturazione Chiunque Chiunque Esente in assenza di opzione Imponibile su opzione (10%) 67 euro 2 % Altri soggetti Iva Chiunque esente 2 % Soggetto non Iva Chiunque Fuori campo 2 % Per gli alloggi sociali (Dm 22/4/2008) qualsiasi soggetto Iva può esercitare l opzione per l imponibilità Iva. 19
Immobile strumentale Locatore Conduttore Iva registro Chiunque soggetto iva Chiunque Esente in assenza di opzione Chiunque soggetto iva Chiunque Imponibile su opzione (22%) 1 % 1 % Soggetto non Iva Chiunque Fuori campo 2 % 20
Locazione Modifica regime opzione IVA Subentro del locatore: il nuovo locatore può modificare il regime IVA (vincolante per tutta la durata residua del contratto) Cambio di destinazione d'uso: il locatore può esercitare l'opzione IVA in un contratto integrativo da registrare (entro 30 gg) 21 4
Locazione fabbricati strumentali Regime Iva Registro Regime ordinario Esenzione 1% Regime opzionale Per tutti, indipendentemente dal locatario IVA (22%) 1% 22 4
Locazione fabbricati strumentali riepilogo Tipo Locatore IVA Imposta di Registro Fabbricati strumentali Soggetto IVA Imponibile per opzione 1% Esente in assenza di opzione 1% Soggetto non IVA Fuori campo 2% Fabbricati situati all'estero Fuori campo per assenza territorialità 67,00 euro 23 50
QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO Imposta registro Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell'anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati. Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all'unità immobiliare locata allo stesso conduttore anche in mesi diversi nell'anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998 ) entro 30 gg. a partire dalla data dell atto oppure dall esecuzione (se anteriore) I contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati 24
Come si registra un contratto Utilizzando i servizi telematici dell Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici. richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI. incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato. I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'ape deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013). 25
VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI QUANTO 2% DEL CANONE ANNUO con un minimo (solo per il primo anno) di 67,00 euro Per gli immobili locati a canone concordato nei Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile è ridotta del 30% (l'imposta, quindi, scende all'1,4% ) ATTENZIONE - L'aliquota del 2% è applicabile anche in caso di contratti di locazione di unità immobiliari arredate. Se invece si procede alla registrazione separata di distinti contratti uno relativo all'immobile e l'altro all'arredo, il primo va assoggettato all'imposta proporzionale di registro del 2%, il secondo all'aliquota proporzionale del 3% ( Circolare 13 gennaio 1999 n.15/e ) - L'imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale versato dall'inquilino; è dovuta nella misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo alla locazione ( Risoluzione, 22 maggio 2002, n.151/e ) 26
VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI QUANDO Il primo anno ENTRO 30 GG. dalla stipula e, comunque, prima della registrazione o contestualmen te se la registrazione è telematica E' possibile versare l'imposta di anno in anno. I pagamenti per le annualità successive vanno effettuati entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Devono tener conto degli aumenti ISTAT e possono anche essere di importo inferiore a 67 euro. Non è necessario presentare l'attestato di versamento all'ufficio. Oppure per l'intera durata del contratto: L'imposta non si calcola su eventuali aumenti del canone dovuti alle variazioni ISTAT; l'imposta dovuta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero 27
Contratti pluriennali Per i contratti che durano più anni si può scegliere di: pagare, al momento della registrazione, l imposta dovuta per l intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) versare l imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Chi sceglie di pagare per l intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0, 2% a partire dal 1 gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l imposta di registro è stata versata per l intera durata, spetta il rimborso dell importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Quando si sceglie di pagare annualmente, l imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro. 28
Imposta registro Il contratto di locazione deve essere registrato entro trenta giorni decorrenti dalla data più anteriore tra: stipula decorrenza La base imponibile cui applicare l'aliquota dell'imposta di registro è costituita dall'ammontare del corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto (art. 43 co. 1 lett. h del DPR 131/86). Sono pertanto esclusi i rimborsi spesa (luce,..) e gli oneri accessori purché indicati a parte. 29
Modifiche al canone locazione Modifiche alla base imponibile per accordo successivo: In aumento: obbligo nuova denuncia (registrazione, versamento) In diminuzione: adempimenti facoltativo (Ris. 28 giugno 2010 n.60) ed eventualmente registrazione a tassa fissa 67,00 euro oltre a bollo. L art. 19 del DL 12 settembre 2014 n. 133 ha disposto che la registrazione dell atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo. 30
Cedolare secca La cedolare secca è un regime di tassazione dei redditi derivanti da locazione di immobili abitativi. Tale regime è opzionale e l imposta calcolata è un imposta sostitutiva. Per poter usufruire di tale regime di vantaggio è necessario rispettare determinati vincoli e adempimenti. Per il quadriennio 2014-2017 è stata introdotta una riduzione dell aliquota proporzionale dal 15% al 10%. La legge di bilancio 2018 ha prorogato anche per gli anni 2018 e 2019 la riduzione di aliquota al 10%.per i canoni concordati. Dal 2020, l aliquota agevolata ritornerà al 15%. 31
Locazione abitativi - Cedolare secca - aliquote La base imponibile è il canone annuo di locazione (senza riduzioni forfetarie) a cui, per il 2018, si applica: 21% per i contratti di locazione a canone libero 10 % per i contratti di locazione a canone concordato 32 3 0
Cedolare secca Imposte sostituite Irpef, Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell immobile) Imposta di registro, Imposta di bollo (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione) 33 3
Locazione abitativi - Cedolare secca casi particolari L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (DL 47/2014 - Misure urgenti per l'emergenza abitativa e per Expo 2015). 34 3
Locazione abitativi - Cedolare modalità opzione L opzione può essere esercitata: alla registrazione del contratto nelle annualità successive (nel termine previsto per il versamento dell imposta di registro) in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione (anche in questo caso entro 30 giorni dalla proroga). 35 3
Locazione abitativi - Cedolare secca Comunicazione Il locatore ha l obbligo di comunicare l opzione all inquilino con lettera raccomandata in cui rinuncia alla facolta di chiedere l aggiornamento del canone. Per i contratti in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione. 36 3
Locazione abitativi - Cedolare secca - opzione Per i contratti brevi (non superiore a 30 giorni nell anno), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi oppure esercitare l opzione in sede di registrazione (in caso d uso) e omettere la comunicazione al conduttore. 37 3
Locazione abitativi - Cedolare secca - durata Si applica per l intero (o residuo) periodo di durata del contratto (o della proroga). Si può revocare l opzione in ciascuna annualita contrattuale successiva (entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro) Successivamente si potrà comunque rientrare nel regime. 38 3