COMUNE DI CASTELLALTO ACCORDI DI URBANISTICA NEGOZIATA PER LA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA - ALLEGATO A (BOZZA DEL 18.04.2013) Ufficio Urbanistica via Madonna degli Angeli, 21-64020 Castellalto (TE)
Allegato A VALORI DI RIFERIMENTO PER CALCOLO DEL PLUS VALORE Per rendere omogenea e trasparente la determinazione del plus valore generato dall Accordo di Programma sono definiti, attraverso il metodo della stima analitica, i costi che l imprenditore e/o il proponente sostengono per trasformare l area oggetto di intervento ed i ricavi conseguiti dalla commercializzazione del patrimonio immobiliare realizzato. L Amministrazione Comunale potrà, sempre, indicare specifiche modalità di determinazione dei costi e dei ricavi quando trattasi di interventi all interno di centri storici o su aree aventi significativo valore ambientale, paesaggistico, socio-economico e/o per interventi strategici. A) COSTO DI ACQUISIZIONE AREE Nella determinazione del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo negoziato tra l elenco dei costi riconosciuti all imprenditore è inserita la spesa sostenuta e/o da sostenere per l acquisto dei terreni e delle aree di intervento. Il valore da utilizzare è quello riportato nell atto notarile di acquisto riferito alla destinazione urbanistica al momento dell acquisto e calcolato per unità di superfice (mq). B) DETERMINAZIONE DEL COSTO DI COSTRUZIONE Il costo di costruzione per il calcolo del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo negoziato è calcolato moltiplicando la Superfice Complessiva (Sc) con il Costo Base di realizzazione Tecnica (C.B.T.). Quest ultimo, espresso in /mq, è calcolato come costo medio effettivo riferito alla tipologia edilizia da realizzare: Sc (mq) x C.B.T. ( /mq) Parametri di riferimento per il calcolo del costo di costruzione 1. I costi unitari base di costruzione distinti per tipologia edilizia sono elencati nella Tabella 1 2. I costi unitari base di cui al punto 1) sono maggiorati di una percentuale pari all 5% per l incremento delle prestazioni in materia di rendimento energetico se trattasi di edifici realizzati in classe energetica A 3. I costi unitari base di cui al punto 1) sono maggiorati di una percentuale pari al 5% per il rispetto degli obblighi introdotti dalla nuova normativa sismica 4. La Superfice Complessiva (Sc) è costituita dalla somma delle Superfice Utile (Su) abitabile aumentata della somma della superfice non residenziale (Snr) e della superfice destinata a parcheggi (Sp). Ai fini della determinazione delle superfici (Snr + Sp) e del calcolo della superfice complessiva (Sc) si fa riferimento agli elaborati tecnici del progetto 5. Il Costo Base di realizzazione Tecnica (C.B.T.) viene adeguato annualmente in relazione alle variazioni percentuali intervenute e registrate dall ISTAT 6. Per edifici residenziali con un numero di piani dell organismo abitativo uguale o inferiore a 4 (quattro) il costo base di realizzazione tecnica è maggiorato di una percentuale pari al 3% 7. Per edifici residenziali con un numero prevalente di alloggi con superfice utile (Su) non superiore a 65 mq il costo base di realizzazione tecnica è maggiorato di una percentuale pari al 2% 8. Il costo unitario base di realizzazione tecnica è assunto pari a 808,00 /mq come stabilito nell allegato A, art.1 Titolo I della deliberazione di Giunta regionale n. 615 del 9.8.2010 relativamente ad interventi di nuova costruzione C) DETERMINAZIONE DEGLI ONERI PROFESSIONALI Nella determinazione del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo negoziato tra l elenco dei costi riconosciuti all imprenditore è inserita la spesa per prestazioni tecniche relative a
progettazione architettonica e strutturale, direzione lavori, collaudo, contabilità, indagini specialistiche, relazioni geologiche e geotecniche, Il costo è quantificato in percentuale ed è riferito all importo totale del costo di costruzione: costo di costruzione ( ) x 10% Parametri di riferimento per il calcolo degli oneri professionali 1. Il costo degli oneri professionali è calcolato in percentuale rispetto al costo di costruzione 2. Le spese tecniche sono stabilite in valore percentuale e sono pari al 10% 3. Il valore di cui al punto 2 è calcolato ribassando la percentuale (12-15% dell importo lavori) stabilita dalla Regione Abruzzo per il calcolo delle spese tecniche relativamente alle opere pubbliche e/o agli interventi di edilizia economica e popolare perché trattasi di opere private D) DETERMINAZIONE DEL CONTRIBUTO PER IL RILASCIO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE Il rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell art. 16 del D.P.R. 380/2001, comporta la corresponsione di un contributo commisurato all incidenza degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione. Il contributo è calcolato sommando la quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione, calcolata moltiplicando il Volume Complessivo (Vc) dell intervento per il costo unitario degli oneri di urbanizzazione ( /mc), e la quota di contributo relativa al costo di costruzione calcolata moltiplicando la Superfice Complessiva (Sc) dell intervento per il parametro unitario del costo di costruzione. Vc (mc) x oneri di urbanizzazione ( /mc) + Sc (mq) x costo di costruzione ( /mq) Parametri di riferimento per il calcolo del contributo 1. L importo unitario ( /mq) degli oneri di urbanizzazione e il costo unitario ( /mc) di costruzione sono desunti dalle Tabelle Parametriche approvate con deliberazione di G.C. n.68 del 02.04.2010 2. L importo unitario degli oneri di urbanizzazione e il costo unitario di costruzione sono adeguati annualmente, in relazione alle variazioni percentuali intervenute e registrate dall ISTAT, con determinazione dell Ufficio Tecnico 3. Ai sensi del comma 2, art. 16 del D.P.R. 380/2001, su richiesta dell interessato, a scomputo totale o parziale della quota dovuta il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione con le modalità e le garanzie stabilite dall Ente e con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del Comune di Castellalto E) DETERMINAZIONE DEI COSTI DI ASSICURAZIONE Nella determinazione del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo di Programma tra l elenco dei costi riconosciuti all imprenditore è inserita la spesa per gli oneri connessi alla attivazione di polizze assicurative obbligatorie. Ai sensi del D.Lgs n.122 del 20.06.2005 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge n.210 del 02.08.2044, il costo di assicurazione è così determinato: costo di costruzione dell immobile ( ) x 6,5 + 20% del costo di costruzione ( ) x 1% Parametri di riferimento per il calcolo dei costi di assicurazione 1. Sono calcolati attraverso la sommatoria di tre diverse voci di spesa e considerando gli obblighi di assicurazione a cui è tenuto l imprenditore per la tutela dei diritti degli acquirenti 2. Assicurazione dell immobile (art. 4 del D.Lgs 122/2005) ovvero garanzia decennale destinata al risarcimento di eventuali danni derivanti da difetto di costruzione 3. Garanzia CAR ovvero assicurazione sulla responsabilità civile del cantiere
4. Garanzia fideussoria (art. 2 del D.Lgs 122/2005) sulle somme versate come anticipo di acquisto dai futuri acquirenti. L importo di anticipo acquisto ovvero delle somme da assicurare è fissato pari al 20% del valore finale di vendita dell immobile mentre il costo di assicurazione è stabilito in valore percentuale ed è pari all 1% delle somme ricevute come anticipo di acquisto 5. Il costo di assicurazione per gli obblighi di cui al punto 2 e 3 è stabilito pari al 6,5 del costo di costruzione dell immobile F) DETERMINAZIONE DEL COSTO PER ALLACCIAMENTO AI PUBBLICI SERVIZI Nella determinazione del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo di Programma tra l elenco dei costi riconosciuti all imprenditore è inserita la spesa per allacciamenti ai servizi pubblici (luce, gas e acqua). Il costo è riferito ad una tipologia di edilizia residenziale standard ed è calcolato moltiplicando il Costo Base di Allacciamento (C.B.A.) per il numero di alloggi/allacci realizzati: C.B.A. ( ) x N. alloggi/allacci Parametri di riferimento per il calcolo del costo base di allacciamento 1. Il Costo Base di Allacciamento è calcolato sommando le seguenti quote di contributo: - contributo per servizi pubblici di acquedotto - contributo per servizi pubblici di fognatura - contributo per servizi di distribuzione gas - contributo per servizi di distribuzione energia elettrica 2. La quota di contributo per l allacciamento ai servizi pubblici di acquedotto è stabilita pari a 350 euro per singolo allaccio 3. La quota di contributo per l allacciamento ai servizi pubblici di fognatura è stabilita pari a 100 euro per singolo allaccio 4. La quota di contributo per l allacciamento alla rete gas è stabilita pari a 1.200 euro per singolo allaccio 5. La quota di contributo per l allacciamento alla rete elettrica è stabilita pari a 540 euro per singolo allaccio 6. Il Costo Base di Allacciamento viene adeguato annualmente in relazione alle variazioni percentuali intervenute e registrate dall ISTAT e/o agli incrementi di costo stabiliti dai gestori dei pubblici servizi 7. Il Costo Base di Allacciamento è riferito ad un intervento localizzato in area urbana in cui le reti infrastrutturali dei sottoservizi sono già disponibili G) DETERMINAZIONE DELLE SPESE GENERALI E DI VENDITA Nella determinazione del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo di Programma tra l elenco dei costi riconosciuti al proponente è inserita la spesa relativa agli oneri da pagare per l attività di mediazione e di vendita del patrimonio immobiliare realizzato. Il costo dell Agenzia Immobiliare, a prescindere dalla tipologia edilizia realizzata, è stabilito in valore percentuale ed è pari all 1% del valore del costo di costruzione: Costo di costruzione ( ) x 1% H) DETERMINAZIONE DEGLI ONERI FINANZIARI Nella determinazione del plus valore generato dall intervento da sottoporre ad Accordo di Programma tra l elenco dei costi riconosciuti all imprenditore è inserita la spesa per gli oneri finanziari. Si tratta delle spese di accensione mutuo e degli interessi passivi di preammortamento del mutuo fino alla sua estinzione o al suo passaggio agli acquirenti. Gli oneri finanziari sono così determinati: totale spese di costruzione ( ) x tasso variabile (%) x 1 (anno) 100
Parametri di riferimento per il calcolo degli oneri finanziari 1. Sono calcolati ipotizzando che l imprenditore usufruisca di un mutuo fondiario di importo uguale al totale delle spese di costruzione per un periodo di 2 (due) anni 2. Le spese di costruzione sono determinate tramite la somma delle voci ai punti A) B) D) ed F) 3. Il tasso di interesse, a cui fare riferimento per il calcolo degli oneri finanziari, deve essere sempre coerente con il Tasso effettivo globale medio su base annua e il Tasso soglia su base annua pubblicato trimestralmente dalla Banca D Italia ai sensi della legge n.108 del 07.03.1996 Disposizioni in materia di usura 4. La categoria di operazioni a cui fare riferimento per il mutuo fondiario è quella dei Mutui a tasso variabile 5. Il tasso variabile da applicare per il calcolo degli oneri finanziari è determinato sommando: l Euribor (parametro di indicizzazione che varia al variare del mercato) + lo Spread (parametro che rimane fisso per tutta la durata del mutuo) 6. Il valore dell Euribor di riferimento è quello a 6 (sei) mesi pubblicato e aggiornato dalla BCE (Banca Europea Centrale) 7. Il valore dello Spread di riferimento è calcolato come media aritmetica dei valori di Spread medi ricavati da tre diverse filiali bancarie operanti all interno del territorio della Provincia di Teramo I) DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Il prezzo unitario di vendita del patrimonio immobiliare realizzato attraverso l accordo di programma è quello riportato nella Tabella 2. Il prezzo di vendita è determinato tramite la rivalutazione dei valori, associati al Comune di Castellalto e differenziati per zona urbanistica, pubblicati dall OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). Il valore di mercato del patrimonio immobiliare, generato dall intervento sottoposto ad Accordo di Programma, è espresso in ed è calcolato moltiplicando la Superfice Complessiva (Sc) con il Valore di Mercato (Vm) entrambi riferiti alla tipologia edilizia realizzata: Sc (mq) x [Vm ( /mq) x (5% + 5%)] Parametri di riferimento per il calcolo del valore di mercato 1. Il valore di mercato (Vm) unitario base di riferimento è quello pubblicato dall OMI 2. Il valore unitario base è maggiorato per adeguarlo ai reali prezzi di vendita applicati a livello locale e perché trattasi di immobili di nuova costruzione L) DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE Il plus valore è calcolato come differenza tra il valore di mercato che il patrimonio immobiliare assume a seguito dell Accordo e il valore di mercato realizzabile con le previsioni urbanistiche vigenti. Il plus valore è calcolato come differenza tra il totale dei ricavi prodotti dalla vendita del patrimonio immobiliare realizzato e il totale dei costi sostenuti per la realizzazione dell intervento. Vm (Patrimonio Immobiliare) Totale costi di investimento M) DETERMINAZIONE DEL BENEFICIO A FAVORE DEL COMUNE DI CASTELLALTO Il beneficio che l imprenditore deve riconoscere al Comune di Castellalto per l attuazione dell Accordo negoziato è stabilito in percentuale ed è pari al 50 % del plus valore dell intervento: plus valore ( ) x 50 % Parametri di riferimento per la determinazione del beneficio a favore del Comune
1. Il beneficio che il proponente deve riconoscere al Comune di Castellalto può essere corrisposto all Ente con una delle seguenti modalità o tramite una loro combinazione. A titolo esemplificativo ma non esaustivo il beneficio può essere ceduto: - in contanti ovvero tramite il trasferimento delle somme dovute alle casse comunali - sotto forma di opera pubblica ovvero il proponente si impegna a realizzare direttamente un opera pubblica e/o di pubblica utilità e la trasferisce al Comune - sotto forma di cessioni di aree e/o terreni e/o immobili - sotto forma di prestazioni professionali specialistiche purché finalizzate alla risoluzione di specifici ed indifferibili problemi di interesse pubblico - sotto forma di cessioni di cubatura - sotto forma di erogazione di servizi pubblici e/o di utilità pubblica - ecc