CEDOLARE SECCA : NUOVA OPPORTUNITÀ PER LE LOCAZIONI AD USO ABITATIVO Riferimenti: Art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 Nell ambito del Federalismo fiscale municipale il Legislatore ha introdotto, con decorrenza dal 2011, la c.d. cedolare secca a favore dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo con decorrenza dal 2011. Il nuovo regime di tassazione rappresenta un alternativa a quello ordinario IRPEF in base al quale le persone fisiche possono (facoltà esercitata dal locatore mediante opzione a breve sarà disponibile il software sul sito dell agenzia delle entrate) assoggettare i redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo ad un imposta, operata nella forma della cedolare secca. La disciplina può essere così sintetizzata: SOGGETTI INTERESSATI TIPOLOGIA DEI CONTRATTI BASE IMPONIBILE MISURA DELLA CEDOLARE IMPOSTE SOSTITUITE Persone fisiche in possesso di redditi immobiliari, che godono della piena proprietà dell immobile o di un diritto reale di godimento. Il titolare dev essere soggetto passivo Irpef (residente o meno). L opzione sia preclusa alla società di persone, società di capitale enti commerciali e agli enti non commerciali. Per quanto riguarda il conduttore, le disposizioni normative non richiedono particolari requisiti in capo al conduttore dell immobile, ma l applicazione della cedolare non si applica se il conduttore agisce nell attività di impresa o lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo a fini abitativi per collaboratori o dipendenti. Non rientrano nel campo di applicazione della cedolare secca le sublocazioni in quanto queste sono classificate come redditi diversi. Contratti liberi (art. 2, co. 1, Legge 9.12.1998, n. 431): sono i contratti normalmente più usati per i quali la durata è 4+4 e il canone è liberamente determinato dalle parti; Contratti concordati (art. 2, co. 3, e art. 8 della Legge 431/1998): contratti 3+2; contratti di natura transitoria. Non vi rientrano i contratti disciplinati dal codice civile e i contratti locati per finalità turistiche. Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. 21%; 19%, in relazione ai contratti c.d. concordati. IRPEF; addizionali IRPEF (regionali e comunali); imposta di registro; anche per la risoluzione e proroga del contratto imposta di bollo. Permane l obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla Pubblica Sicurezza.
AGGIORNAMENTO DI LOCAZIONE CANONE Per la durata di validità dell opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione. Convenienza della cedolare secca: L applicazione della cedolare secca comporta un evidente semplificazione, nonché, in taluni casi, un risparmio di imposta IRPEF, nell imposizione delle unità immobiliari locate per uso abitativo. VANTAGGI PER IL LOCATORE (PROPRIETARIO) la separazione dei redditi da locazione rispetto agli altri (eventuali) redditi assoggettati ad IRPEF. In presenza di altri redditi assoggettati ad IRPEF l opzione per la cedolare secca per i redditi da locazione di immobili abitativi potrebbe, infatti, determinare l applicazione di un aliquota IRPEF marginale più bassa in quanto tale reddito non concorrerebbe più alla determinazione del reddito complessivo IRPEF; l applicazione delle aliquote da cedolare secca più basse (21% o 19%) rispetto a quelle marginali IRPEF determinano risparmi d imposta considerevoli in presenza di elevati redditi; risparmio dell imposta di registro e dell imposta di bollo; esenzione dalla comunicazione alla P.S., ex art. 12, DL n. 59/78. VANTAGGI PER L INQUILINO risparmio dell imposta di registro; sospensione dell aggiornamento del canone di locazione per il periodo dell opzione. L analisi della convenienza della cedolare secca è strettamente legata alla situazione reddituale complessiva del contribuente. A tal fine oltre all aliquota IRPEF marginale applicabile al reddito complessivo con o senza il reddito immobiliare e all addizionale regionale IRPEF, va considerata anche la presenza (eventuale) dell addizionale comunale IRPEF. In linea di massima per un reddito complessivo modesto (fino a 15.000) il contribuente non dovrebbe avere convenienza ad esercitare l opzione per la cedolare secca, ma ciò va verificato caso per caso. Per un reddito complessivo (fino a 28.000) si riscontra un livello di indifferenza, essendo la tassazione ordinaria quasi uguale a quella derivante dall applicazione della cedolare secca. In presenza di un reddito complessivo superiore il beneficio della cedolare secca è più sensibile. È importante sottolineare che la cedolare secca va applicata sul 100% del canone di locazione stabilito dalle parti, mentre nella tassazione ordinaria è prevista la riduzione forfetaria della base imponibile del 15% (più l ulteriore riduzione del 30% per i contratti concordati ).
Va evidenziato che al fine dell analisi in esame non sono considerate le deduzioni e le detrazioni IRPEF in quanto il loro ammontare non è influenzato dall opzione per la cedolare secca. Il pagamento della cedolare secca segue le scadenze normali delle imposte Irpef (giugno e novembre) sia per il saldo che per gli acconti. Riguardo a questi ultimi, si ricorda che gli acconti andranno versati nella misura dell 85 per cento dell imposta sostitutiva, calcolata sull intero canone, nel 2011 e del 95 per cento nel 2012. Con il nuovo decreto sono aumentate le sanzioni per chi omette di dichiarare i canoni (che sono state quadruplicate), mentre per chi omette la registrazione del contratto la sanzione sarà pari a tre volte la rendita catastale dell immobile. COME ESERCITARE L OPZIONE Il locatore che intenda avvalersi del nuovo regime della cedolare secca potrà esercitare l opzione liberamente per ogni unità immobiliare locata ad uso abitativo e pertinenze - in sede di registrazione del contratto, rimanendo conseguentemente vincolato all applicazione del suddetto regime fiscale per l intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l opzione venga esercitata per le annualità successive. Dopo la scelta iniziale vale una sorta di silenzio-assenso, in base al quale chi non comunica nulla di nuovo conferma l'opzione per la cedolare effettuata in precedenza. Se però si vuole tornare indietro, lo si può fare comunicando al Fisco il proprio "ripensamento", legato, per esempio, a novità nella situazione reddituale o all'esigenza di assicurare maggiore spazio per gli sconti sull'irpef in un determinato anno. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta. Resta salva la facoltà di esercitare l opzione nelle annualità successive. MODALITA OPERATIVE Per quanto riguarda le modalità con le quali il locatore può esercitare la suddetta opzione, si precisa che le stesse variano a seconda del momento contrattuale in cui la facoltà viene esercitata. In particolare: se l'opzione viene esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione: occorrerà utilizzare il nuovo modello Siria per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Il modello Siria è già disponibile sul sito Internet delle Entrate e può essere spedito solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall'agenzia username e password (Fisconline); in alternativa ci si può rivolgere a un intermediario già abilitato. In alternativa si potrà utilizzare il nuovo modello 69 cartaceo.
La scelta per i contratti in regime di proroga potrà essere esercitata con modello 69; se il contratto di locazione è già registrato: l'opzione può essere esercitata pagando, nell anno in cui si effettua l opzione, gli acconti con gli appositi codici tributo, ed esercitando definitivamente l opzione in sede di dichiarazione dei redditi per l anno in cui si effettua l opzione; nel caso in cui il contratto sia scaduto o risolto volontariamente, oppure sia stata pagata l imposta di registro annuale, l opzione sarà esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011. In tal caso non spetta il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. Il locatore è tenuto per il 2011 al versamento dell acconto della cedolare secca, se dovuto; se per il contratto di locazione non vi è obbligo di registrazione l'opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta per il quale l'opzione esercita la sua validità. In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere al regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell opzione alle variazioni del canone che derivino dall applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (F.O.I). Ai sensi del medesimo comma 11, L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.. La raccomandata non può essere recapitata a mano. Essa va pertanto inviata prima della registrazione o prima della scadenza del termine di pagamento dell imposta di registro. Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario (Circolare n. 26/E). L Agenzia delle Entrate, con Risoluzione 59/E/2011 ha reso noti i codici tributo da utilizzare con modello F24, sezione erario, per il pagamento degli acconti e del saldo da utilizzare nel caso si opti per la cedolare secca:
- 1840 denominato Imposta sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione art. 3 Dlgs n.23/2011 ACCONTO PRIMA RATA ; - 1841 denominato Imposta sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione art. 3 Dlgs n.23/2011 ACCONTO SECONDA RATA O ACCONTO IN UN UNICA SOLUZIONE ; - 1842 denominato Imposta sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione art. 3 Dlgs n.23/2011 SALDO. Tale codice può essere usato anche per gli importi a credito. ACCONTI PER IL 2011 Per i contratti in corso nell anno 2011, in assenza di riferimenti storici, il versamento dell acconto, pari all 85%dell imposta dovuta, deve essere effettuato: - in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se d importo inferiore a 257,52 euro; - in 2 rate, se l importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui: o la prima, nella misura del 40% dell acconto (34% dell imposta dovuta), entro il 16 giugno 2011 (ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo). La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell Irpef; o la seconda, nella restante misura del 60% dell acconto (51% dell imposta dovuta), entro il 30 novembre 2011. Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera 51,65 euro. Il versamento dell acconto relativo al periodo d imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all 85 per cento dell ammontare della cedolare secca. Nel Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, sono stati specificati alcuni casi particolari: per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d acconto è effettuato in 2 rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, il versamento d acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011; per i contratti con decorrenza dal 1 novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. ACCONTI PER IL 2012
Il versamento dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente, deve essere effettuato: - in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se d importo inferiore a 257,52 euro; - in 2 rate, se l importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui: o la prima, nella misura del 40% dell acconto (38% dell imposta dovuta), entro il 16 giugno di ciascun anno (ovvero entro il 18 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo). La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell Irpef; o la seconda, nella restante misura del 60% dell acconto (57% dell imposta dovuta), entro il 30 novembre. Non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera 51,65 euro. Il versamento dell acconto non si considera carente se di importo almeno pari all 95% dell ammontare della cedolare secca. VERSAMENTI A SALDO Anche per il versamento a saldo della cedolare secca, dovuto entro il 16 giugno dell anno successivo, si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell Irpef. Da ultimo si precisa che per i codici tributo 1840 e 1842 in caso di versamento rateale, nel campo Rateazione/regione/prov./mese rif. è riportato il numero della rata nel formato NNRR dove NN rappresenta il numero della rata in pagamento e RR indica il numero complessivo delle rate. Si precisa che, in caso di pagamento in un unica soluzione il suddetto campo è valorizzato con 0101. BASE IMPONIBILE La base imponibile corrisponde al 100% del canone di locazione percepito, senza abbattimenti forfettari (15% o 25%) e del 30% (contratti concordati). Per i contratti con decorrenza in corso d anno l annualità contrattuale non coincide con il periodo d imposta e, quindi, nel medesimo periodo d imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere applicata l IRPEF e le relative addizionali. Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le quali è stata esercitata l opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l immobile non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero utilizzato direttamente dal proprietario). Bologna, 08/04/2011 Aggiornamento, 16/06/2011