CIRCOLARE N. 8/2011 del 3 maggio 2011 OGGETTO: LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI L'art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011 ha introdotto, a partire dal periodo d imposta 2011, la possibilità per i possessori persone fisiche di immobili locati ad uso abitativo, in alternativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario, di optare per l applicazione della c.d. cedolare secca sugli affitti. Su esercizio dell opzione da parte del locatore, i redditi da locazione non concorreranno a formare il reddito complessivo del contribuente, essendo assoggettati ad un imposta sostitutiva (c.d. cedolare secca). Su di essi non verrà quindi applicata l aliquota marginale IRPEF del locatore, bensì un imposta sostitutiva secondo le aliquote previste (19% o 21%). Inoltre, il locatore non dovrà dichiarare tali redditi nella propria dichiarazione annuale ( Modello 730 o Modello Unico ). Soggetti e immobili interessati L opzione per l applicazione del regime della cedolare secca può essere esercitata esclusivamente dal locatore persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate. L opzione può essere esercitata relativamente a ciascuna unità immobiliare abitativa locata ad uso abitativo 1, nonché alle relative pertinenze, purché locate congiuntamente all abitazione. Sono escluse le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell esercizio di un attività d impresa, di arti e professioni. Le imposte sostituite dalla cedolare secca La cedolare secca sostituisce, limitatamente al reddito prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l opzione: - l IRPEF e le addizionali relative al reddito fondiario; - l imposta di registro per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l opzione; - l imposta di bollo sul contratto di locazione; - le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. In sede di prima applicazione della norma non si dà luogo al rimborso delle imposte di registro e di 1 La distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere operata esclusivamente con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. Nella categoria degli immobili abitativi rientrano pertanto i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, con esclusione dei fabbricati di tipo A/10. M I L A N O Via Principe Amedeo, 3 20121 Milano Italia Tel: + 39 02 65585 1 Fax: + 39 02 65585 585 www.carnelutti.com WWW.CARNELUTTI.COM Il professor Francesco Carnelutti è scomparso nel 1965. La lista degli attuali Soci dell Associazione Professionale è disponibile su richiesta. Codice fiscale e p.iva 12293530155 info@carnelutti.com R O M A Carabba & Partners Via Condotti, 91 00187 Roma Italia Tel: + 39 06 69670 1 Fax: + 39 06 69295 278
bollo già versate. Esercizio dell opzione 1. Opzione in sede di registrazione del contratto I soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolare secca esercitano l opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il c.d. Modello Siria, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo 2, oppure mediante il c.d Modello 69. 2. Opzione in caso di proroga del contratto In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l opzione per il regime della cedolare secca è esercitata entro la scadenza per il versamento dell imposta di registro, mediante il c.d. Modello 69. 3. Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione Per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione in termine fisso (ad esempio contratti di durata inferiore a 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l opzione in sede di registrazione in caso d uso o di registrazione volontaria del contratto. 4. Mancato esercizio dell opzione nella prima annualità di durata del contratto Il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta di registro, mediante il c.d. Modello 69. Obbligo di rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone Il locatore è tenuto, a pena dell inefficacia dell opzione, a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente. Per i contratti in corso la raccomandata all inquilino va inviata entro il 16/06/2011. Norma transitoria per il 2011 1. Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7/04/2011 Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7/04/2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7/04/2011, per i quali è già stata 2 Tale modello può essere utilizzato esclusivamente se il contratto presenta le seguenti caratteristiche: - il numero dei locatori non è superiore a tre; - tutti i locatori esercitano l opzione per la cedolare secca; - il numero dei conduttori non è superiore a tre; - oggetto del contratto è una sola unità abitativa ed il numero delle pertinenze non è superiore a tre; - tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; - il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni. - 2 -
eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi 2011. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d imposta 2011 al versamento dell acconto della cedolare secca. 2. Contratti registrati a partire dalla data del 7/04/2011 Per i contratti registrati a partire dalla data del 7/04/2011 l opzione si esprime in sede di registrazione del contratto (mediante utilizzo del Modello Siria o del Modello 69 ). Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l opzione si esprime con il c.d. Modello 69. 3. Registrazione del contratto Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7/04/2011 e il 6/06/2011 la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Entro il medesimo temine può essere effettuata l opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo. 4. Risoluzione del contratto In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7/04/2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro per la risoluzione stessa, l opzione per l applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine di versamento dell imposta di registro relativa alla risoluzione, mediante il c.d. Modello 69 e ha effetto per l applicazione della cedolare secca per il periodo d imposta 2011. L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell imposta di registro e dell imposta di bollo, ove, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d imposta 2011. Durata dell opzione L opzione vincola il locatore all applicazione del regime della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento dell imposta di registro. Contratti aventi ad oggetto più immobili Nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto più immobili abitativi e si voglia esercitare l opzione solamente per alcuni di essi, l imposta di registro viene calcolata solamente sui canoni per i quali non si è esercitata l opzione. Se il canone è pattuito unitariamente occorre effettuare una ripartizione - 3 -
proporzionale dello stesso in base alle rendite catastali degli immobili locati. In ogni caso è l imposta di bollo. Contitolarità di diritti reali In caso di più comproprietari l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore ed esplica efficacia solamente per colui che l ha esercitata. I locatori che non hanno esercitato l opzione, o che l hanno successivamente revocata, devono pagare l imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione a loro imputabile in base alle rispettive quote di possesso, con il pagamento dell importo minimo di euro 67,00 in caso di registrazione o proroga del contratto. In ogni caso è l imposta di bollo. Aliquota L aliquota della cedolare secca è pari al: - 21% del canone annuo per i contratti a canone libero, ossia canone di locazione stabilito dalle parti; - 19% del canone annuo per i contratti a canone concordato che hanno ad oggetto abitazioni situate in Comuni con carenza di disponibilità abitative oppure in quelli ad alta tensione abitativa. Versamento della cedolare secca Versamento in acconto della cedolare secca per l anno 2011 Acconto Rate Scadenza Per i contratti in corso nell anno 2011 Contratti in corso al 31/05/2011 o scaduti/risolti volontariamente entro il 31/05/2011 Contratti successivi al 31/05/2011 Contratti con decorrenza dal 01/11/2011 Acconto pari all 85% dell imposta Se inferiore a 257,52 Euro Se pari o superiore a 257,52 Euro Acconto pari all 85% dell imposta Acconto pari all 85% dell imposta Non dovuto Unica rata 30/11/2011 Due rate: 40% e 60% Due rate: 40% e 60% Prima rata: 16/06/2011 Seconda rata: 30/11/2011 Prima rata: 16/06/2011 Seconda rata: 30/11/2011 Unica rata 30/11/2011-4 -
Versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo d imposta 2012 Acconto Rate Scadenza Tutti i contratti Acconto pari al 95% dell imposta Se inferiore a 257,52 Euro Se pari o superiore a 257,52 Euro Unica rata Due rate: 40% e 60% 30/11 di ciascun anno Prima rata: 16/06 Seconda rata: 30/11 Versamento a saldo Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell IRPEF. Sanzioni a) Mancata registrazione del contratto Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica una sanzione che va dal 120% al 240% dell imposta. È altresì previsto che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: - la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio; - al rinnovo si applica la disciplina di cui all art. 2, comma 1, della citata L. n. 431/1998; - a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici Istat; se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. b) Omessa o infedele dichiarazione del canone Qualora nella dichiarazione dei redditi il contribuente non indichi il canone pattuito per la locazione dell immobile destinato ad uso abitativo ovvero lo indichi in misura inferiore a quella effettiva, si applica, nel primo caso, la sanzione dal 240% al 480% dell ammontare dell imposta, nel secondo, dal 200% al 400% della maggiore imposta. c) Definizione in sede di accertamento Per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all impugnazione dell accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative dal 120% al 240% dell ammontare dell imposta nel caso di mancata indicazione del - 5 -
canone pattuito nella dichiarazione dei redditi e dal 100% al 200% della maggiore imposta in caso di indicazione del canone in misura inferiore a quella effettiva e una sanzione pari al 30% di ogni importo non versato. Raffronto tra tassazione ordinaria IRPEF e opzione per la cedolare secca Tassazione ordinaria Cedolare secca Imponibile 85% del canone libero 100% del canone 59,5% del canone concordato Aliquote Minino 23%; Massimo 43% 21% del canone libero 19% del canone concordato Addizionali comunali e regionali Sì No Imposta annuale di registro Sì No Imposta di bollo sui contratti Sì No Aumento Istat Sì No * * * * * Vi invitiamo a contattare il Vostro professionista di riferimento per ogni ulteriore chiarimento. Cordiali saluti. CARNELUTTI Studio Legale Associato NOTA BENE - Le informazioni contenute nella presente circolare vengono fornite con l intendimento che non possano essere interpretate come prestazioni di consulenza legale, contabile, fiscale o di altra natura professionale. Il contenuto ha finalità esclusivamente divulgativa generale e non può sostituire incontri con consulenti fiscali, legali o professionali di altra natura. Prima di adottare scelte o provvedimenti è necessario consultare consulenti professionali qualificati. Carnelutti Studio legale Associato, nonché i relativi soci, professionisti e dipendenti, declinano qualsivoglia responsabilità nei confronti di chiunque per decisioni o provvedimenti adottati facendo affidamento sulle informazioni contenute nella presente circolare. Le informazioni contenute nella presente circolare sono di proprietà di Carnelutti Studio legale Associato e possono essere usate esclusivamente a fini personali e interni; è vietato copiarle, inoltrarle o fornirle comunque a terzi. - 6 -