TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME ESECUZIONE IMMOBILIARE G. E. Dott. Alessandro Brancaccio CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Procedura esecutiva n. 66/2000 R.G. PROMOSSA DA: Milano Assicurazioni S.p.A. CONTRO XXXXXXXXXXXXXX C.T.U. ARCH. MARIA PROCOPIO
RELAZIONE TECNICA 1. PREMESSA La sottoscritta Maria Procopio, architetto, iscritta all Ordine Professionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Catanzaro, al n 1442, nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Lamezia Terme, essendo stata nominata C.T.U. dal G.E., dott. A. Brancaccio, nella procedura di Esecuzione Immobiliare - causa n. 66/2000 del R.G.- tra Milano Assicurazioni S.p.A. contro xxxxxxxxxxxxxxx, e prestato giuramento di rito nell udienza del 16 Maggio 2007, redige la seguente relazione tecnica in risposta ai quesiti richiesti, di seguito esposti: QUESITO N 1: QUESITO N 2: QUESITO N 3: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: QUESITO N 4: QUESITO N 5: QUESITO N 6: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; valuti la possibilità di una divisiuone dei beni in caso di comproprietà; 1
QUESITO N 7: QUESITO N 8: QUESITO N 9: QUESITO N 10: QUESITO N 11: QUESITO N 12: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti; acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 2
QUESITO N 13: QUESITO N 14: QUESITO N 15: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni,, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; 3
2. L AVVIO DELLE OPERAZIONI PERITALI Ad evasione dell incarico ricevuto ed in seguito ad una prima disamina della documentazione contenuta nel fascicolo, in data 24 Maggio 2007, ho proceduto alla convocazione delle parti inviando al soggetto ricorrente raccomandata A/R e all esecutato notifica a mezzo Ufficiale Giudiziario. Per quest ultimo, attesa l irrintracciabilità, previa acquisizione presso il Comune di Lamezia Terme di un nuovo certificato di residenza, che conferma la residenza dell interessato in suddetto comune, ho proceduto a rinnovare la notifica ex art. 143 c.p.c.. In data 16 Giugno 2007, con l ausilio della Forza Pubblica, autorizzata dal G.E., mi sono recata, presso l appezzamento di terreno oggetto dell esecuzione, sito nel Comune di Maida in località montana, riportato al N.C.T. al foglio di mappa n. 6, part. n. 42, per effettuare gli opportuni rilievi, come risulta dal relativo verbale di sopralluogo ( Allegato n. 2). Sono seguite altre verifiche presso enti e uffici pubblici - secondo il cronoprogramma delle attività (Allegato n. 1) al fine di acquisire altra documentazione utile alla redazione della presente consulenza tecnica. 4
3. IL BENE OGGETTO DI PERIZIA: IL CONTESTO DI RIFERIMENTO L immobile oggetto della presente perizia è situato nel Comune di Maida, in località montana; è facilmente raggiungibile dalla S.S. 280 Lamezia-Catanzaro con uscita allo svincolo di Vena di Maida proseguendo per circa 3 km in direzione strada provinciale. L area su cui il bene insiste è a vocazione agricola ed è caratterizzata prevalentemente dalla presenza di uliveti e zone boschive. Stralcio Aerofotogrammetria Strada statale n. 280 Svincolo Vena di Maida Terreno proprietà Galiano Giorgio 5
4. RISPOSTE AI QUESITI QUESITO N 1: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; RISPOSTA AL QUESITO N 1: In seguito alla verifica degli atti contenuti nel fascicolo, si conclude che per il bene pignorato la documentazione presente è stata prodotta in conformità a quanto disposto dall art. 567 c.p.c., pertanto, la scrivente procede in risposta ai quesiti posti dal Sig. G.E. QUESITO N 2: se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; RISPOSTA AL QUESITO N 2: I beni inseriti nell atto di pignoramento consistono in beni per i quali la documentazione prodotta dal creditore procedente è da ritenersi idonea. QUESITO N 3: se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea( descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12 RISPOSTA AL QUESITO N 3: Non ricorrendo la situazione prevista dal quesito n. 3, si procede con risposta al quesito n. 4. 6
QUESITO N 4: identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N 4: Il bene immobile oggetto di perizia, è costituito da un terreno di natura agricola, di mq 2.740, situato nel Comune di Maida in località montana, individuato al N.C.T. al foglio di mappa n. 6, part. n. 42. Confina con Graziano Pietro, Barberio Maria, strada comunale e strada provinciale per Vena di Maida. Sulla base dei dati acquisiti presso il N. C. T., si evince la loro corrispondenza con quelli riportati nell atto di pignoramento notificato il 29 /08/2000. STRALCIO PLANIMETRIA CATASTALE DATI CATASTALI (estratti da visura catastale del 20/09/2007) Catasto Comune Partita Foglio Particella Sup. mq Qualità Classe Reddito Terreni Maida 6 42 2740 ULIVETO 3 REDDITO D. 8,49 REDDITO A. 7,08 Ubicazione Intestazione Variazione Comune di Maida Galiano Giorgio nato a Nicastro il 10/10/1954 7
DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE L accesso al terreno è assicurato dalla strada provinciale con cui direttamente confina. Altro accesso, per come indicato nel foglio di mappa, è rappresentato dalla strada comunale che costeggia la particella; tuttavia, a tal proposito, è da far rilevare che il riferimento alla stradina comunale indicata in mappa e nella descrizione in atti, è di fatto inesistente, tant è che ad oggi, dalla verifica sui luoghi, non è dato individuare l antico tracciato stradale. Dal punto di vista morfologico, il terreno si presenta in pendenza con sistemazione a terrazzo, è alberato prevalentemente ad ulivo a sesto irregolare e con qualche albero da frutto. Al momento del sopralluogo, l appezzamento di terreno si è presentato in completo stato di abbandono, la presenza di vegetazione erbacea ed arbustiva spontanea in alcuni casi fino ad una altezza di 3 m - che ha completamente invaso la proprietà rendendola impraticabile, dimostra come da diversi anni la stessa non è stata oggetto dei comuni interventi di lavorazione stagionale: estirpatura o erpicatura del terreno, potatura delle piante ecc. All interno del fondo si trova una costruzione di ridotte dimensioni tipicamente utilizzata per il deposito di attrezzi o altri materiali per la lavorazione del terreno. La sua dimensione è di circa ml 3,00 x 3,50, ed è realizzata in muratura con solaio piano protetto da manto bituminoso. L accesso al locale è possibile attraverso una porta con infisso metallico del tipo avvolgibile. QUESITO N 5: precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; RISPOSTA AL QUESITO N 5: Dall atto di proprietà (Allegato n. 9) reperito presso l archivio notarile distrettuale di Catanzaro, si evince che il bene è di piena proprietà del sig. Galiano Giorgio, pervenutogli dalla sig.ra Torchia Antonietta, per atto di compravendita rogato dal Notaio Iadvida Palange da Lamezia Terme, in data 3 Maggio 1990, rep. N. 148.616, reg. il 14/05/1990 al n. 920, trascritto nei RR.II. di Catanzaro il 15/05/1990 ai numeri: 8938 7413 RG/RP. 8
QUESITO N 6: valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà; RISPOSTA AL QUESITO N 6: Per quanto riguarda la possibilità di una divisione dei beni, tale evenienza non sussiste poiché manca il presupposto della comproprietà. QUESITO N 7: dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando anche per questi ultimi l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; RISPOSTA AL QUESITO N 7: Il bene allo stato non risulta essere in possesso di altri soggetti. Dagli accertamenti effettuati presso l Ufficio delle Entrate di Lamezia Terme, non esistono contratti registrati e diritti reali che delimitano la piena fruibilità del cespite. QUESITO N 8: indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio e indicando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso; RISPOSTA AL QUESITO N 8: Dall estratto dell Atto di Matrimonio acquisito dalla scrivente il 21/08/2007, presso l Ufficio dello Stato Civile del Comune di Lamezia Terme, si evince che il sig. Galiano Giorgio ha contratto matrimonio in data 11/12/1977 e che con successivo atto, rogato dal notaio Iadvida Palange in data 03/03/1989, i coniugi hanno scelto il regime della separazione dei beni. (Allegato n. 4) QUESITO N 9: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti 9
sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; RISPOSTA AL QUESITO N 9: Dall esame della documentazione acquisita non risulta l esistenza di formalità, vincoli e oneri gravanti sul bene. Non sono, altresì, presenti contratti incidenti sulla attitudine edificatoria o vincoli di carattere storico artistico o di natura paesaggistica e simili. QUESITO N 10: riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti; RISPOSTA AL QUESITO N 10 Dalla visura (Allegato n. 10) effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Catanzaro, in data 20 giugno 2007, risultano le seguenti Trascrizioni e Iscrizioni: ISPEZIONE PER IMMOBILE Comune di Maida (CZ) Catasto T - Fgl. n. 6 - Part. 42 TRASCRIZIONI 1) Trascrizione del 15/05/1990, Reg. Part 7413, Reg Gen. 8938 - Descrizione titolo: Atto tra vivi Compravendita - Data: 03/05/1990 n. Rep. 148616 - Pubblico Ufficiale: Iadvida Palange 2) Trascrizione del 11/03/1998, Reg. Part 4033, Reg Gen. 4744 - Atto esecutivo o cautelare - pignoramento esattoriale - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 06/03/1998 n. Rep. 265 - Annotata da formalità n. 478 del 09/03/2000 3) Trascrizione del 21/06/2001 Reg. Part 9768, Reg Gen. 12360 - Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili - Pubblico Ufficiale: Tribunale di Catanzaro 10
- Data: 29/08/2000 n. Rep. 1182 ISCRIZIONI 1) Iscrizione del 01/06/2000 Reg. Part 1395, Reg Gen. 12213 - Ipoteca Giudiziale derivante da Ipoteca per debito di imposta (Art. 77 DPR 602/73) - Pubblico Ufficiale: E.T.R. S.p.A. - Data: 09/05/2000 n. Rep. 3197/2000 ISPEZIONE PER DATI ANAGRAFICI TRASCRIZIONI A FAVORE 1) Nota del 15/05/1990 Reg. Part 7413, Reg Gen. 8938 - Atto tra vivi Compravendita - Pubblico Ufficiale: Iadvida Palange - Data: 03/05/1990 n. Rep. 148616 - Immobili siti in Maida (CZ) TRASCRIZIONI CONTRO 1) Nota del 11/03/1998 Reg. Part 4033, Reg Gen. 4744 - Atto Esecutivo o cautelare Pignoramento Esattoriale - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 06/03/1998 n. Rep. 265 - Immobili siti in Maida (CZ) - Annotata formalità n. 478 del 09/03/2000 2) Nota del 21/06/2001 Reg. Part 9768, Reg Gen. 12360 - Atto Esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento Immobili - Pubblico Ufficiale: Tribunale di Catanzaro - Data: 29/08/2000 n. Rep. 1182 - Immobili siti in Maida (CZ) - Annotata formalità n. 478 del 09/03/2000 11
ISCRIZIONI 1) Nota del 01/06/2000 Reg. Part 1395, Reg Gen. 12213 - Ipoteca Giudiziale derivante da Ipoteca per debito di Imposta - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 09/05/2000 n. Rep. 3197/2000 - Immobili siti in Maida (CZ) - Tipo soggetto - Contro QUESITO N 11: acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per soggetto e per immobile, segnalando eventuali discrasie sussistenti tra le risultanze delle stesse all esito di un accurato controllo incrociato; RISPOSTA AL QUESITO N 11: Avendo acquisito presso gli uffici del Catasto e della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro la documentazione aggiornata per soggetto e per immobile, previo accurato controllo incrociato della stessa, si attesta la corrispondenza dei dati ivi contenuti. QUESITO N 12: riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con l avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; RISPOSTA AL QUESITO N 12; Dalle indagini svolte presso l ufficio tecnico del Comune di Maida, si evince che il fabbricato esistente è stato realizzato senza alcun titolo abilitativo e che non risulta presentata alcuna domanda di condono edilizio. 12
La destinazione urbanistica dell area, secondo le indicazioni contenute nel relativo certificato (Allegato n. 8), rilasciato dal Comune in data 3/9/2007, è la seguente: ZONA OMOGENEA E AGRICOLA, nella quale, tuttavia, è consentita l edificazione sia pur entro certi limiti. L esame della documentazione non rileva l esistenza di nullità in atti per come previsto all art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/01 ovvero all art. 40, comma 2, della L. 47/85. In merito al fabbricato è necessario precisare che, sebbene l opera sia stata realizzata in assenza di titolo abilitativo edilizio, risulta che la stessa è conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti; tale condizione consente di far rientrare l abuso nella fattispecie disciplinata dall art. 36 del D.P.R. 380/01 che prevede il cd. Accertamento di Conformità. Si fa presente, pertanto, che l aggiudicatario dovrà, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del D.P.R. 380/01 ovvero presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 gg dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. Le spese per la sanatoria del fabbricato, avente superficie di circa 10,50 mq, sono così quantificate: - 226,97 per oneri di costruzione (calcolati in misura doppia ai sensi dell art. 36 comma 2 del D.P.R. n. 380/01); - 74,97 per oneri di urbanizzazione calcolati su un volume di 31,50 mc. - 83,77 per diritti di segreteria, valori bollati, rimborso stampati e istruzione progetto; - 2.500,00 per spese tecniche In conclusione, le spese complessive per la sanatoria saranno pari a circa 2.885,71 QUESITO N 13: determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; RISPOSTA AL QUESITO N 13: Per la valutazione dell immobile si è proceduto attraverso l utilizzazione del metodo sinteticocomparativo. LA SUPERFICIE COMPLESSIVA DEL TERRENO IN QUESTIONE E DI MQ 2.740 13
Per la determinazione del valore commerciale sono stati presi in considerazione gli andamenti e i prezzi medi di vendita nella zona e le informazioni reperite presso le Agenzie Immobiliari di Lamezia Terme e di Marcellinara. Si è tenuto conto delle condizioni intrinseche quali: l ampiezza del fondo, la disposizione e forma, la posizione e ampiezza di fabbricati, il grado di attività colturale, la suscettività ai miglioramenti; nonché delle condizioni estrinseche come: la vicinanza ai centri urbani, le vie di comunicazione, la salubrità della zona. Dalle informazione acquisite, il CTU ritiene congruo per l immobile oggetto di valutazione il valore commerciale di /mq 4,00, per un valore complessivo calcolato pari a: mq 2.740 x 4,00 = 10.960,00. IN CONCLUSIONE IL CTU RITIENE CHE IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DA ATTRIBUIRE ALL IMMOBILE È PARI A: 10.960,00 Dall importo così determinato dovranno essere detratti le somme relative alle spese per la regolarizzazione dell abuso edilizio pari a 2.885,71 QUESITO N 14: corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, al foglio, alla particella, ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno);l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; RISPOSTA AL QUESITO N 14: Segue a corredo della relazione la planimetria catastale e il prospetto riepilogativo del bene. 14
Comune di Maida Stralcio Planimetria Catastale Foglio 6 Particella 42 15
PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEL BENE QUALITÀ DELL IMMOBILE UBICAZIONE DELL IMMOBILE LOCALITÀ DATI CATASTALI Terreno agricolo su cui insiste una costruzione di mq 10,50 Comune di Maida Località Montana Immobile censito al NCT al foglio di mappa 6, particella 42. CONSISTENZA La superficie catastale è di mq 2.740 CONFINI PROVENIENZA DEL BENE Confina con Graziano Pietro, Barberio Maria, strada comunale e strada provinciale per Vena di Maida Dall atto di proprietà si evince che il bene è di piena proprietà del sig. Galiano Giorgio, pervenutogli dalla sig. ra Torchia Antonietta, per atto di compravendita rogato dal Notaio Iadvida Palange da Lamezia Terme in data 3 Maggio 1990, rep. n. 148.616, reg. il 14/05/1990 al n. 920, trascritto nei RR.II. di Catanzaro il 15/05/1990 ai numeri: 8938 7413 RG/RP. Dalla visura effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Catanzaro in data 20 giugno 2007, risultano le seguenti Trascrizioni e Iscrizioni: Ispezione per immobile: ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI Comune di Maida (CZ) Catasto T - Fgl. n. 6 - Part. 42 Trascrizioni 1) Trascrizione del 15/05/1990, Reg. Part 7413, Reg Gen. 8938 - Descrizione titolo: Atto tra vivi Compravendita - Data: 03/05/1990 n. Rep. 148616 - Pubblico Ufficiale: Iadvida Palange 2) Trascrizione del 11/03/1998, Reg. Part 4033, Reg Gen. 4744 - Atto esecutivo o cautelare - pignoramento esattoriale - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 06/03/1998 n. Rep. 265 - Annotata da formalità n. 478 del 09/03/2000 3) Trascrizione del 21/06/2001 Reg. Part 9768, Reg Gen. 12360 - Atto esecutivo o cautelare Verbale di pignoramento immobili - Pubblico Ufficiale: Tribunale di Catanzaro - Data: 29/08/2000 n. Rep. 1182 Iscrizioni 1) Iscrizione del 01/06/2000 Reg. Part 1395, Reg Gen. 12213 - Ipoteca Giudiziale derivante da Ipoteca per debito di imposta (Art 77 DPR 602/73) - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 09/05/2000 n. Rep. 3197/2000 Trascrizioni a favore Ispezione per dati anagrafici: 1) Nota del 15/05/1990 Reg. Part 7413, Reg Gen. 8938 - Atto tra vivi Compravendita - Pubblico Ufficiale: Iadvida Palange - Data: 03/05/1990 n. Rep. 148616 - Immobili siti in Maida (CZ) 16
Trascrizioni contro 1) Nota del 11/03/1998 Reg. Part 4033, Reg Gen. 4744 - Atto Esecutivo o cautelare Pignoramento Esattoriale - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 06/03/1998 n. Rep. 265 - Immobili siti in Maida (CZ) - Annotata formalità n. 478 del 09/03/2000 2) Nota del 21/06/2001 Reg. Part 9768, Reg Gen. 12360 - Atto Esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento Immobili - Pubblico Ufficiale: Tribunale di Catanzaro - Data: 29/08/2000 n. Rep. 1182 - Immobili siti in Maida (CZ) - Annotata formalità n. 478 del 09/03/2000 Iscrizioni 1) Nota del 01/06/2000 Reg. Part 1395, Reg Gen. 12213 - Ipoteca Giudiziale derivante da Ipoteca per debito di Imposta - Pubblico Ufficiale: E.TR. S.p.A. - Data: 09/05/2000 n. Rep. 3197/2000 - Immobili siti in Maida (CZ) - Tipo soggetto - Contro REGOLARITÀ EDILIZIA Il fabbricato esistente è stato realizzato senza alcun titolo abilitativo e non risulta presentata alcuna domanda di condono edilizio. La destinazione urbanistica dell area è la seguente: Zona Omogenea E Agricola. L esame della documentazione non rileva l esistenza di nullità in atti per come previsto all art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380/01 ovvero all art. 40, comma 2, della L. 47/85. In merito al fabbricato è necessario precisare che, sebbene l opera sia stata realizzata in assenza di titolo abilitativo edilizio, risulta che la stessa è conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti; tale condizione consente di far rientrare l abuso nella fattispecie disciplinata dall art. 36 del D.P.R. 380/01 che prevede il cd. Accertamento di Conformità. Si fa presente, pertanto, che l aggiudicatario dovrà, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del D.P.R. 380/01 ovvero presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 gg dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria. Le spese per la sanatoria del fabbricato, avente superficie di circa 10,50 mq, sono quantificate pari a circa 2.885,71. VALORE Il valore dell immobile stimato è pari a 10.960,00 (Euro diecimilanovecentosessanta/00) 17
QUESITO N 15: estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni; RISPOSTA AL QUESITO N 15: Di seguito sono riportate le fotografie n. 9 - rappresentative dello stato dei luoghi e della piccola costruzione realizzata. Come indicato in precedenza, la condizione di abbandono in cui si trova l immobile ha reso difficoltosa l acquisizione dei reperti fotografici per la presenza di vegetazione erbacea ed arbustiva spontanea che ha reso impraticabile il fondo. Per sopperire a tale carenza e con l obiettivo di fornire un supporto utile per la rappresentazione dei luoghi, la scrivente CTU ha acquisito presso il Centro Cartografico Regionale del Dipartimento Urbanistica e Governo del Territorio della Regione Calabria, l ortofoto realizzata nell ambito del Volo Aereo Calabria del 2001 per il comune di Maida, identificata con la strisciata 193 fotogramma 4072. L uso dell immagine nella presente procedura è stato autorizzato dal Centro Cartografico Regionale con nota n.109/2007 del 30/08/2007. Foto 1 - Ortofoto 2001 veduta panoramica 18
Ill. mo sig. Giudice dell Esecuzione, la sottoscritta arch. Maria Procopio, CTU, con la presente relazione, e relativi allegati, ritiene di avere assolto l incarico ricevuto e rimane a sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Lamezia Terme, 21 settembre 2007 Il C.T.U. Arch. Maria Procopio 19