Il modello di Héra per la gestione degli NPL (case histories e partner esteri) NPL: i partner per la gestione dello stress sui crediti immobiliari Palazzo della Camera di Commercio della Svizzera (Sala Meili) Via Palestro 2, Milano 26 novembre 2014, ore 9.30
P R O G R A M M A S A L U T I Oscar Pittini - CEO Héra - Chi è Héra e perché la divisione NPL I N T E R V E N T I Simone Palmieri e Umberto Rorai - Senior Manager e Director Deloitte Overview sul mercato Piero Venturini - Socio Studio Legance - Avvocati Associati NPL: la ristrutturazione dei rapporti contrattuali e le opportunità del Decreto Sblocca-Italia Fabio Venegoni - Dottore Commercialista Studio Trotter Acquisizioni nel ramo Hotellerie: case histories Dario Loiacono - Fondatore Litis Capital Advisors LLC Cartolarizzazioni 3.0 e necessità di competenze polifunzionali Ernesto Paolillo - Consigliere CDA Héra Il modello di Héra per la gestione degli NPL (case histories e partner esteri) Fabrizio Reggi - Responsabile Area Crediti Speciali Gruppo Cariparma Case histories di valorizzazione degli NPL M O D E R AT O R E Marco Ferrando Il Sole 24 Ore
Oscar Pittini CEO Héra Chi è Héra e perché la divisione NPL
Simone Palmieri e Umberto Rorai Senior Manager e Director Deloitte Overview sul mercato
Non Performing Loan e Real Estate Overview del mercato italiano 26 novembre 2014
La congiuntura dei mercati (in 10 punti) Il mercato finanziario, bancario e immobiliare restano deboli ma mostrano segnali di stabilità e progressivo miglioramento 2 Prosegue la fase di debolezza del mercato immobiliare, in linea con le condizioni generali dell economia Nei primi mesi del 2014 gli investimenti stranieri in attività finanziarie e immobiliari nel nostro paese si sono incrementati L incertezza sulle prospettive economiche condiziona ancora la ripresa del credito alle imprese 1 4 6 2 35 10 cessione da parte delle banche mentre è aumentato il tasso di copertura dei crediti deteriorati, elemento che potrebbe favorirne la Bassi livelli di crescita e di inflazione rendono più difficoltoso il processo di riassorbimento del debito, pubblico e privato mentre in alcuni paesi europei l incremento dei prezzi degli immobili ha portato le autorità ad annunciare misure «anti-bolla» e le condizioni di liquidità dei mercati finanziari (azionario e dei titoli di stato) si mantengono buone nonostante l aumento della volatilità 7 secondo le stime Bankit il credito alle imprese resterà scarso anche nel 2015, mentre la contrazione dei mutui alle famiglie dovrebbe interrompersi già alla fine del 2014 8I risultati dell AQR (con poche illustri eccezioni) hanno confermato la solidità del sistema bancario nel suo complesso 9... nella prima metà del 2014 il flusso relativo di prestiti deteriorati è diminuito
La dimensione del mercato degli NPL Lo stock di crediti deteriorati (lordi) ha raggiunto i ~300 bn nel III trim. 2014, anche se il tasso di deterioramento del credito sta rallentando Evoluzione dello stock di crediti deteriorati ( bn) Tasso di deterioramento del credito alle imprese (%, media annuale) 350 300 250 200 150 100 50 0 10,0% 8,9% 8,5% 9,0% 8,0% 6,7% 135 7,0% 5,7% 129 6,0% 4,2% 110 5,0% 3,3% 87 4,0% 80 3,0% 68 170 145 2,0% 119 103 74 1,0% 56 0,0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Sofferenze Incagli e altri Sofferenze lorde su totale crediti (%) 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 tasso di deterioramento tasso di ingresso in sofferenza Fonte: Bollettino statistico e Rapporto sulla stabilità finanziaria, Banca d Italia 3
La dimensione del mercato degli NPL Forte incremento degli NPL Maggiori capital requirements Le Banche Italiane stanno incrementando il proprio capitale di vigilanza attraverso aumenti di capitale e cessioni di asset non-core La cessione di NPL può rappresentare un ulteriore strategia di deleverage Liquidità disponibile sul mercato Riduzione del country risk premium Assets attrattivi per investitori stranieri (size, economie di scala, presenza di servicer locali) La ripresa dei valori immobiliari (non ancora realizzata) rappresenta una opportunità interessante BANK Simple maths INVESTOR NPL in the market: ~316 bn * % of NPLs sold in other countries: 15% - 20% 4 Potential NPL Market Euro 47bn 63bn
Le indicazioni delle Autorità di Vigilanza Fondo Monetario Internazionale Italy economic outlook Stronger provisioning and write offs. Supervisory guidelines could foster convergence in provisioning rates, including forbearance loans under the moratorium program this could provide incentives for banks to coordinate and be more pro-active in addressing problem loans. To encourage write-offs, the supervisor could monitor bank progress in working out NPLs and conduct targeted on-site inspections of loan collection performance. As tried in other countries (Japan, United States), the supervisor could also impose higher capital charges or time-limits for writing off old NPLs. b) Develop the distressed debt market. An active NPL market would provide an alternative to lengthy bankruptcy, draw in needed financing, and boost loan recovery values. Private NPL asset management companies (AMCs) could be encouraged through tax incentives (accelerated depreciation or preferential capital gains), while ensuring bad assets are transferred at fair market value. Ignazio Visco Governatore Banca d Italia ROMA, 31 ottobre - Le banche italiane sono uscite complessivamente bene dall'esercizio di valutazione della Banca centrale europea e le due potenziali carenze di capitale riscontrate per Banca Mps e Carige vengono da una cattiva gestione del passato. Lo ha detto il governatore della Banca d'italia Ignazio Visco alla Giornata del Risparmio, a cinque giorni dalla pubblicazione dei risultati del comprehensive assessment che ha acceso il faro su 9 banche italiane su 25 fuori linea. Il governatore ha ribadito che la ripresa del credito "stenta a materializzarsi" mentre al contrario resta elevato e in crescita "l'ammontare dei crediti deteriorati". Per ridurre la consistenza delle sofferenze vanno attuate politiche attive di gestione e recupero, "cessioni in blocco di attività deteriorate, che andranno favorite da un ulteriore innalzamento dei loro tassi di copertura". Per le banche più piccole Visco chiede modelli operativi adeguati al nuovo regime di vigilanza e osserva che "operazioni di concentrazione possono facilitare questi progressi". 5
Key findings Le aspettative delle banche sugli NPL Deloitte Survey & Italian NPL Outlook 2014-2015 Key Findings La maggior parte delle banche si aspetta una crescita dello stock di NPL per i prossimi 2 anni La ripresa economica è il fattore che contribuirà maggiormente all inversione del trend in atto L 80% delle banche dovrà modificare la propria strategia sugli NPL. Piuttosto che gli effetti dell AQR o delle aspettative di mercato (i.e. riduzione bid-ask spread), il principale driver sarà la riduzione dei costi diretti e indiretti In termini di modalità di gestione operativa, le banche intendono principalmente ricorrere all outsourcing piuttosto che alla cessione Il principale ostacolo alla cessione di portafogli per gli operatori è ancora il bid-ask spread, ma il gap si sta riducendo Per le banche, il principale motivo alla base di potenziali cessione di portafogli NPL è il recupero di redditività Ad oggi, le cessioni di portafoglio NPL ha riguardato principalmente portafogli di crediti unsecured Nei prossimi 24 mesi, il 70% delle banche intervistate si aspetta di cedere NPL per almeno 500 M (in termini di GBV). Questo implica un volume complessivo nel periodo compreso tra 10 bn e 16 bn. Le banche si sono dichiarate inoltre disponibili ad offrire supporto finanziario ai potenziali investitori (e.g. vendor financing) Ma ad oggi il mercato non si sta muovendo 6
From a bank point of view Nonostante la qualità del credito sia ulteriormente peggiorata, il tasso di copertura è aumentato contribuendo a ridurre il bid-ask spread Incidenza dei crediti in bonis e deteriorati dei primi 5 Gruppi bancari (%) ed il relativo tasso di copertura 44,3% 44,6% 5,9 6,6 7,3 8,8 10,1 11,1 42,1% 41,6% 41,1% 94,1 93,4 92,7 91,2 89,9 88,9 40,4% 2009 2010 2011 2012 2013 III '14 2009 2010 2011 2012 2013 III '14 In bonis Deteriorato Fonte: Bollettino statistico e Rapporto sulla stabilità finanziaria, Banca d Italia 7
From an investor point of view ma il tempo di recupero rimane una variabile critica per raggiungere un rendimento adeguato Il sistema legale in Italia è lento e questo ha un impatto negativo sulle aspettative degli investitori Durata media di una procedura di recupero (anni) Simulazione IRR per un tipico investimento in NPL Fonte: RBS Credit Strategy 8
From an investor point of view I valori immobiliari in Italia si sono dimostrati relativamente stabili e non hanno ancora mostrato i segni del rimbalzo avvenuto in altri paesi europei Evoluzione dei valori immobiliari nei principali paesi europei (2000 = 100) 240 220 200 180 160 140 120 100 80 Francia Spagna Germania Irlanda Regno Unito Area euro Italia Fonte: Elaborazioni Deloitte su dati Banca d Italia 9
Modalità operative di gestione degli NPL e fattori critici di successo TIPOLOGIA DI INIZIATIVA PUNTI DI FORZA DIFFICOLTA REALIZZATIVE 1 2 CESSIONE DI PORTAFOGLI NPL Riduzione RWA a seguito derecognition portafogli ceduti Miglioramento ratio di bilancio Bid-ask spread troppo ampio, in particolare per i crediti garantiti da immobili Data quality dei portafogli ESTERNALIZZAZIONE GESTIONE NPL Riduzione costi operativi e miglioramento performance di recupero Miglioramento data quality dei portafogli oggetto di outsourcing Complessità organizzativa in fase di set-up dell outsourcing Fattori critici di successo Strategia Specializzazione Data quality 10
Esternalizzazione della gestione degli NPL e partnership industriale nelle banche europee La crisi finanziaria ha spinto le banche europee a rivedere i loro ruoli tradizionali, concentrando l operatività sul core business e cercando partner strategici per l ottimizzazione dei processi al fine di massimizzare l efficienza operativa. Sul mercato europeo, ed in particolare su quello spagnolo, sono state osservate numerose operazioni di cessione a partner strategici/finanziari di piattaforme per la gestione dei crediti problematici. Paese Banca Partner Operazione Spagna Apollo Cessione della piattaforma di recupero crediti FinanMadrid composta da 124 dipendenti Spagna TPG Cessione della piattaforma Servi costituita da Euro 24 bn di crediti gestiti e 250 dipendenti Spagna Cerberus Cessione della piattaforma Habitat costituita da Euro 49 bn di crediti gestiti e 457 dipendenti Spagna Apollo Cessione della piattaforma Altamira costituita da Euro 23 bn di crediti gestiti e 500 dipendenti Spagna Varde Cessione della piattaforma Aliseda costituita da Euro 16 bn di crediti gestiti e 285 dipendenti Spagna Lindorff Cessione di una società in-house di recupero crediti e accordo di servicing di 7 anni Germania Lindorff Cessione di un unità di recupero crediti e forward flow Spagna Lindorff Cessione di una società in-house di recupero crediti e accordo di servicing di 10 anni Svezia Lindorff Acquisizione di unità di recupero crediti e contratti di outsourcing 11
Modalità operative di gestione dei Real Estate NPL Il modello ReoCo è un primo passo verso la gestione attiva degli NPL Real Estate ma può esteso, da un ottica push a una pull Obiettivi Modalità operative ReoCo Acquistare le garanzie immobiliari sottostanti crediti deteriorati alla fine del processo di workout Sostenere i valori immobiliari durante le aste esecutive Partecipazione alle aste immobiliari per acquistare gli asset sottostanti gli NPL generati dalla banca stessa Valorizzazione e cessione degli asset acquistati Unità AM immobiliare «strategico» Intervenire, su asset rilevanti per dimensione o visibilità, prima del processo di workout Evitare la distruzione di valore derivante dalle tempistiche e dalle modalità del processo di esecuzione Negoziazione con la controparte di repossession «consensuale» finalizzata alla risoluzione di situazioni di crisi prima dell attivazione del processo di workout Definizione di una strategia di sviluppo o riconversione e commerciale per l asset oggetto di repossession, nell interesse della banca Investimento diretto (e/o in partnership) e gestione attraverso una struttura specializzata nel Real Estate Vantaggi Gestione standardizzata della repossession per asset medio-piccoli e con problematiche limitate Possibilità di «creazione di valore» (materiale e immateriale) oltre al recupero del credito su asset particolarmente rilevanti e complessi 12
Conclusioni 1Confermato il potenziale del mercato NPL italiano 2 Sviluppo graduale, senza «trigger events» 3 Relativa stabilità e assenza di rimbalzo dei valori immobiliari rende l Italia una destinazione attrattiva per gli investitori stranieri 4 Il settore bancario sta guardando a modalità di gestione degli NPL alternative alla pura cessione 13
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Piero Venturini Socio Studio Legance - Avvocati Associati NPL: la ristrutturazione dei rapporti contrattuali e le opportunità del Decreto Sblocca-Italia
NPL: la ristrutturazione dei rapporti contrattuali e le opportunità del Decreto Sblocca-Italia Avv. Piero Venturini
Negoziare e rinegoziare un contratto di locazione: la disciplina vincolistica italiana La legge 392/1978: cenni generali Double net, Triple net, Bondable lease e confronto con le previsioni normative 2
Negoziare e rinegoziare un contratto di locazione: principali problematiche operative Canone e step-rent Cauzione e garanzie del conduttore Durata e rinnovo Temporary lease Gravi motivi di recesso e rental guarantee Spese generali e assicurazioni Diritti di prelazione del conduttore Diritto di cessione del rapporto Diritto all indennità per perdita dell avviamento 3
Il decreto Sblocca-Italia: ambito di applicazione Con legge 11 novembre 2014, n. 164 è stato convertito, con modificazioni, il d.l. 12 settembre 2014, n. 133 che ha introdotto, tra le altre, nuove disposizioni in materia di edilizia e di diritto immobiliare. L art. 18 del Decreto ha introdotto, con riguardo alle cosiddette grandi locazioni la facoltà delle parti di concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge n. 392 del 1978. Le parti potranno ora concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della [ ] legge. Il nuovo regime di derogabilità introdotto dal Decreto si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo di maggiore rilevanza, per tali intendendosi i contratti per i quali è stabilito un canone annuo superiore a 250.000,00 Euro. Ciò in quanto si è ritenuto che il conduttore che abbia la capacità economica di sostenere una spesa annua di un siffatto importo sia dotato anche della forza contrattuale sufficiente per negoziare con il locatore le clausole in deroga alla legge. La legge di conversione del Decreto ha previsto, inoltre, due ulteriori presupposti che devono verificarsi affinché sia consentito derogare al regime ordinario: il primo consiste nella circostanza che gli immobili oggetto del contratto di locazione non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale; il secondo requisito, di ordine formale, è che i contratti siano stipulati in forma scritta. La legge di conversione del Decreto ha chiarito, infine, che le nuove disposizioni non si applicano ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto, ma soltanto ai contratti che vengono stipulati successivamente. In ogni caso le clausole in deroga alla legge dovranno essere espressamente previste nel contratto. 4
Il decreto Sblocca-Italia: cosa cambia L effetto della liberalizzazione dei contratti di locazione potrà riverberarsi in molteplici aspetti dei nuovi contratti di locazione, offrendo agli operatori una ampia flessibilità nella definizione dei contenuti del rapporto di locazione. Ancorché sarà la prassi di mercato a indirizzare gli interpreti nella definizione dei contorni della nuova disciplina applicabile, è possibile sin d ora tracciare un quadro sommario dei principali elementi che potranno essere oggetto di negoziazione. In primo luogo, le parti potranno intervenire sulla durata dei contratti di locazione, prevedendo un termine più breve di quello minimo di sei anni (o nove per i contratti di locazione alberghiera); analogamente potrà essere prevista la rinuncia da parte del conduttore alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza. Parimenti dovrebbe ritenersi consentita la possibilità delle parti di ridefinire le ipotesi di recesso del conduttore e del locatore, stabilendone i termini e le condizioni. Un ulteriore ambito nel quale sarà possibile derogare al regime ordinario riguarda la determinazione del canone di locazione. In proposito saranno considerate valide le clausole che prevedano, con maggior libertà di quanto oggi riconosce la giurisprudenza, la facoltà di adeguamento del canone nel corso del rapporto, così come le pattuizioni relative all aggiornamento del canone medesimo per rivalutazione monetaria. Infine, dovranno ritenersi consentite le clausole con cui le parti escludano l applicazione delle norme che impongono al locatore il pagamento a favore del conduttore di una indennità di avviamento commerciale al termine del rapporto di locazione, o che il conduttore rinunci in anticipo al diritto di prelazione in caso di trasferimento dell immobile condotto in locazione. 5
Il decreto Sblocca-Italia: e cosa resta Risoluzione per impossibilità sopravvenuta Tassazione sulla proprietà immobiliare Key-money agreement Disciplina fallimentare 6
Avv. Piero Venturini pventurini@legance.it +39 02 89 63 071 Milano Roma Londra info@legance.it 20123 - Via Dante, 7 00187 - Via XX settembre, 5 EC4N 1TX - 10-15 Queen Street www.legance.it T +39 02 89 63 071 T + 39 06 93 18 271 Aldermary House T +44 (0)20 7074 2211 Legance - Avvocati Associati ed i suoi soci non sono sottoposti alla regolamentazione della Solicitors Regulation Authority ( SRA ) ed il piano assicurativo obbligatorio previsto dalla SRA non è loro applicabile (sono viceversa coperti da un apposito piano assicurativo italiano). Una lista dei soci di Legance - Avvocati Associati è consultabile presso l ufficio di Londra, in Aldermary House, 10-15 Queen Street Londra EC4N 1TX, oppure all indirizzo: http://www.legance.it/eng/index.htm
Fabio Venegoni Dottore Commercialista Studio Trotter Acquisizioni nel ramo Hotellerie: case histories
TROTTER STUDIO ASSOCIATO ACQUISIZIONI NEL RAMO HOTELLERIE CASE HISTORIES PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI MILANO 26 NOVEMBRE 2014 CONVEGNO NPL: I PARTNER PER LA GESTIONE DELLO STRESS SUI CREDITI IMMOBILIARI
SCENARIO DI BASE TROTTER STUDIO ASSOCIATO IL SETTORE ALBERGHIERO ITALIANO SI CARATTERIZZA PER L ELEVATA PRESENZA DI MOLTEPLICI STRUTTURE MEDIO PICCOLE, DIRETTAMENTE GESTITE DALLE FAMIGLIE PROPRIETARIE DA PIÙ GENERAZIONI. 30/50 CAMERE ELEVATO VALORE PATRIMONIALE ELEMENTI CARATTERISTICI CATEGORIA MEDIA (3 STELLE) OTTIMA LOCALIZZAZIONE L INTENSIFICAZIONE DELLA CONCORRENZA LA RIDUZIONE DELLA DURATA DELLA STAGIONE L AUMENTO DEI COSTI DI GESTIONE RISULTATI GESTIONALI CHE NON GIUSTIFICANO LA PROSECUZIONE DELL ATTIVITÀ. 2 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
CONTESTO DI MERCATO TROTTER STUDIO ASSOCIATO LA DOMANDA DI MERCATO, NEGLI ULTIMI ANNI, HA ESPRESSO NUOVE RICHIESTE IN TERMINI DI: SERVIZI NUOVI E SUPPLEMENTARI (SPA, FITNESS, BEAUTY SALON, PERSONAL CONCIERGE) QUALITÀ DELLA STRUTTURA (CATEGORIA ALBERGHIERA) E DOTAZIONI FISSE IN UN CONTESTO DI GENERALE RIDUZIONE DELLA DURATA MEDIA DEL SOGGIORNO ALBERGHIERO. PISCINA WELLNESS & SPA PER FRONTEGGIARE TALI NUOVE RICHIESTE, GLI ALBERGHI A CONDUZIONE FAMILIARE DOVREBBERO EFFETTUARE CONSISTENTI INVESTIMENTI PER LORO FINANZIARIAMENTE INSOSTENIBILI. PALESTRA SCELTE POSSIBILI (a) CESSAZIONE DELLA GESTIONE ALBERGHIERA (b) CESSIONE (IN AFFITTO O IN PROPRIETÀ) DELLA STRUTTURA IMMOBILIARE CONSAPEVOLEZZA DELL ELEVATA ILLIQUIDITÀ DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI. 3 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
SITUAZIONE OGGETTIVA TROTTER STUDIO ASSOCIATO GESTIONE ALBERGHIERA NON PROFITTEVOLE INVESTIMENTI NON SOSTENIBILI DIFFICOLTÀ A LOCARE O VENDERE L IMMOBILE CHE FARE? 4 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
OBIETTIVI TROTTER STUDIO ASSOCIATO RITORNARE AD UNA GESTIONE ALBERGHIERA PROFITTEVOLE: AUMENTO DEI RICAVI REALIZZARE GLI INVESTIMENTI NECESSARI PER ADATTARE LA STRUTTURA ALLA DOMANDA ASSICURARE UN IDONEO GRADO DI LIQUIDITÀ ALLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE LEISURE HOTEL ITALIA 5 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
SOLUZIONE TROTTER STUDIO ASSOCIATO ADEGUARE LA STRUTTURA DEI PREZZI IN COERENZA CON LA MIGLIORE QUALITÀ DELLA STRUTTURA REALIZZARE GLI INVESTIMENTI RICHIESTI DAL MERCATO: RICERCA DI RISORSE FINANZIARIE RENDERE MAGGIORMENTE LIQUIDABILI LE ATTIVITÀ IMMOBILIARI COME? 6 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
PROGETTO LHI TROTTER STUDIO ASSOCIATO FASE 1. CONFERIMENTO IN LHI FASE 2. AFFITTO FASE 3. INVESTIMENTI FAMIGLIA PROPRIETARIA FAMIGLIA PROPRIETARIA OPERATORE FINANZIARIO CONFERIMENTO AZIONI HOTEL ORDINARIE CANONI DI LOCAZIONE AFFITTO HOTEL LIQUIDITÀ AZIONI ORDINARIE LEISURE HOTEL ITALIA LEISURE HOTEL ITALIA LEISURE HOTEL ITALIA PATRIMONIO IMMOBILIARE LHI PATRIMONIO IMMOBILIARE LHI PATRIMONIO IMMOBILIARE LHI 7 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA SEGUE DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
... PROGETTO LHI TROTTER STUDIO ASSOCIATO SEGUE FASE 4. AUMENTO DEL GRADO DI LIQUIDITÀ DELL INVESTIMENTO IMMOBILIARE FAMIGLIA PROPRIETARIA 1 OPERATORE FINANZIARIO 1 FAMIGLIA PROPRIETARIA 2 LEISURE HOTEL ITALIA OPERATORE FINANZIARIO 2... FAMIGLIA PROPRIETARIA "N" OPERATORE FINANZIARIO "N" TRASFORMAZIONE IN SIIQ 8 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
PROGETTO LHI TROTTER STUDIO ASSOCIATO BENEFICI DEL PROGETTO LHI CARATTERISTICHE PRINCIPALI SIIQ 1. IMPOSTA SOSTITUTIVA DEL 20% SULLE PLUSVALENZE DA CONFERIMENTO, PAGABILE IN 5 ANNI 2. AGEVOLAZIONI IVA E IMPOSTE INDIRETTE (IPOCATASTALI) 3. REDDITO DA LOCAZIONE E DA PLUSVALENZE ESENTE IRES E IRAP 4. OBBLIGO DISTRIBUZIONE QUOTA DI UTILE (MIN 70% REDDITO DA LOCAZIONE) 5. OBBLIGO DI DISTRIBUZIONE DEL 50% DELLE PLUSVALENZE ENTRO 2 ANNI 6. RITENUTA ALLA FONTE 20% SU UTILI 7. NESSUN SOCIO PUÒ POSSEDERE PIÙ DEL 60% DEI DIRITTI DI VOTO E/O DI PARTECIPAZIONE AGLI UTILI 8. ALMENO IL 25% DEL CAPITALE DEVE ESSERE POSSEDUTO DA SOCI CON MENO DEL 2% FAMIGLIE PROPRIETARIE: 1. ALBERGO EFFICIENTE E COERENTE CON LA DOMANDA DI MERCATO 2. GESTIONE PROFITTEVOLE 3. SEPARAZIONE DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE DALL AZIENDA ALBERGHIERA 4. AZIONI DI SIIQ LIQUIDABILI SUL MERCATO REQUISITI MINIMI PER IL PROGETTO 1. ALBERGHI 2. CONSENSO DELLA FAMIGLIA PROPRIETARIA 3. OPERATORI FINANZIARI DISPOSTI ALL INVESTIMENTO 4. OPERATORI PROFESSIONALI IN GRADO DI ASSICURARE FACILITY MANAGEMENT 9 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
LHI E NPL LA SITUAZIONE TROTTER STUDIO ASSOCIATO MOLTE BANCHE DETENGONO RILEVANTI CREDITI, ANCHE IPOTECARI, VERSO SOCIETÀ DI GESTIONE ALBERGHIERE CHE NON SONO IN GRADO DI ASSICURARE IL SERVIZIO DEL DEBITO. I MARGINI FINANZIARI REALIZZATI DALLA GESTIONE ALBERGHIERA SPESSO CONSENTONO LA SOLA LIQUIDAZIONE DEGLI INTERESSI NON VI SONO DINAMICHE DI MERCATO IN GRADO DI ALIMENTARE ASPETTATIVE DIFFERENTI LE BANCHE CREDITRICI ASSISTONO IMPOTENTI AL PROGRESSIVO IMPOVERIMENTO DELLA PROPRIA POSIZIONE DI CREDITO E SONO MOTIVATE A SVOLGERE AZIONI DI RECUPERO, CON RISULTATI INSODDISFACENTI LA SITUAZIONE È DESTINATA AD AGGRAVARSI SE I TASSI DI MERCATO DOVESSERO SALIRE ESEMPIO SOCIETÀ PROPRIETARIA DI ALBERGO COSTRUITO NEL 2007 VALUTAZIONE BANCA NEL 2007: 6M VALORE DI MERCATO ATTUALE: 4M MUTUO DEBITO INIZIALE 4M DEBITO RESIDUO 3,5M EFFETTI DELLA CRISI RIDUZIONE STRUTTURALE DEI RICAVI RISULTATO ANNUO DI GESTIONE: 250K QUOTA DISPONIBILE PER IL SERVIZIO DEL DEBITO: 160K IMPOSSIBILITÀ DI CONCEPIRE UN PIANO DI AMMORTAMENTO DEL DEBITO SOSTENIBILE VALORE 4M DEBITO RESIDUO 3,5M 10 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
LHI E NPL LA SOLUZIONE TROTTER STUDIO ASSOCIATO FASE 1 FASE 2 FASE 3 AL FINE DI GENERARE UN PIANO DI LA SITUAZIONE PATRIMONIALE DELLA CONFERIMENTO INTEGRALE DELLE AMMORTAMENTO DEL DEBITO SOSTENIBILE, OCCORRE RIQUALIFICARNE UNA PARTE: SOCIETÀ DEBITRICE, A SEGUITO DELLA RIQUALIFICAZIONE DI PARTE DEL DEBITO IN CAPITALE SOCIALE, PRESENTA: QUOTE DELLA SOCIETÀ DEBITRICE IN LHI CON ASSEGNAZIONE DI AZIONI COME SEGUE: MUTUO IPOTECARIO PER 2M CAPITALE SOCIALE PER 1,5M ALL ATTIVO: AL PASSIVO: ALBERGO PER 4M PER 0,5M AL SOCIO GESTORE PER 1,5M ALLA BANCA CREDITRICE DEBITO DA CONFERIRE 3,5M MUTUO IPOTECARIO PER 2M SOCIO BANCA SOCIETÀ CAPITALE SOCIO GESTORE PER 0,5M CAPITALE BANCA PER 1,5M GESTORE AZIONI 0,5M CREDITRICE AZIONI 1,5M DEBITRICE MUTUO IPOTECARIO 2M CAPITALE SOCIALE 1,5M LEISURE HOTEL ITALIA 11 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
LHI E NPL SINTESI TROTTER STUDIO ASSOCIATO CONTRATTO DI LOCAZIONE TRASFORMAZIONE DI LHI IN SIIQ STIPULAZIONE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE CON ATTIVITÀ ALBERGHIERA PROFITTEVOLE L ATTUALE GESTORE, CHE PROSEGUE L ATTIVITÀ DEBITO SOSTENIBILE CANONE ANNUO A SERVIZIO DEL DEBITO CON AZIONI LIQUIDABILI CANALIZZAZIONE FLUSSI FINANZIARI SOCIO BANCA CONFERENTE CREDITRICE GESTORE ATTUALE AZIONI 0,5M AZIONI 1,5M SERVIZIO DEL DEBITO AFFITTO HOTEL LEISURE HOTEL ITALIA QUOTAZIONE LHI CANONE A SERVIZIO DEL DEBITO SOCIETÀ DEBITRICE 12 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE TROTTER STUDIO ASSOCIATO VANTAGGI PER GLI ISTITUTI DI CREDITO RIVITALIZZAZIONE DEL CREDITO NPL, ANCHE SE IN MISURA PARZIALE, IN QUANTO IL DEBITO VIENE RIDOTTO A UNA DIMENSIONE SOSTENIBILE DA PARTE DEL DEBITORE TRASFORMAZIONE DELLA PARTE DETERIORATA DEL CREDITO NPL IN STRUMENTI AZIONARI IDONEI A LIBERARE PATRIMONIO DI VIGILANZA, IN QUANTO ALLOCABILI IN BILANCIO TRA GLI STRUMENTI DISPONIBILI PER LA VENDITA POSSIBILITÀ DI REALIZZARE OPERAZIONI PER UN PORTAFOGLIO ANCHE AMPIO DI CREDITI NPL STRUMENTO EFFICACE E PERSUASIVO ANCHE NEI CONFRONTI DEI DEBITORI IN QUANTO CARATTERIZZATO DA INTERESSI ALLINEATI, VOLTI ALLA MAGGIORE LIQUIDITÀ DELL INVESTIMENTO IMMOBILIARE E ALLA SOLUZIONE DELLA CRISI, COL MANTENIMENTO DELL ATTUALE SOGGETTO GESTORE ULTERIORI VANTAGGI DERIVANO DALLA POSSIBILITÀ: DI REALIZZARE INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE E RIQUALIFICAZIONE DELLA STRUTTURA DI ADEGUARE L OFFERTA DI SERVIZI ALBERGHIERI ALLA DOMANDA DI MERCATO (EVENTUALMENTE) DI CAMBIARE IL SOGGETTO GESTORE, LADDOVE NECESSARIO (EVENTUALMENTE) DI VALORIZZARE L ATTIVITÀ IMMOBILIARE NEL MEDIO TERMINE DI EFFETTUARE AUMENTI DI CAPITALE RICORRENDO AL MERCATO DI FRUIRE DEI VANTAGGI FISCALI SUSSEGUENTI ALLA TRASFORMAZIONE IN SIIQ 13 PROGETTO LEISURE HOTEL ITALIA DOTT. FABIO MARIA VENEGONI
Dario Loiacono Fondatore Litis Capital Advisors LLC Cartolarizzazioni 3.0 e necessità di competenze polifunzionali
Cartolarizzazioni 3.0 e necessità di competenze polifunzionali NPL: i partner per la gestione dello stress sui crediti immobiliari Convegno Héra 26 novembre 2014 LITIS CAPITAL ADVISORS LLC
Varie fasi di cartolarizzazione 0 = cc.dd. giurassiche 1.0 = post- L. 130/1999; crediti performing 2.0 = NPL = no put all originator = third party / back up servicer = PPM
(Varie fasi di cartolarizzazione) 3.0 = nuova generazione: sottoscrizione diretta due diligence diretta / sub-delegata no PPM legge e giurisdizione inglese / NY
Varie forme di cartolarizzazione di terza generazione reverse securitization vendita protezione a confidi (sintetica) social housing securitization CQS.2 litigation funding tranching
Ruolo fondamentale del servicer master servicer agente di riscossione crediti valutazione mutui ceduti rating di portafoglio servicer e back-up servicer gestione di locazioni
Tipi di investitore bottom-up top-down portafoglio originator servicer Rating
Due diligence granulare a campione di credito immobiliare scontabilità in BCE
Ernesto Paolillo Consigliere CDA Héra Il modello di Héra per la gestione degli NPL (case histories e partner esteri)
Lo spazio di manovra All interno del mercato delle società operanti nel settore Credit Services & NPL, Héra International real estate si pone come operatore per crediti con sottostante immobiliare con importi totali pari o superiori a 5.000.000. La scelta degli importi è da intendersi puramente strategica, in quanto operare su crediti di valore inferiore non solo non coprirebbe i costi di struttura, ma non permetterebbe di raggiungere gli obiettivi preposti. Al fine di salvaguardare il credito bancario, la rapidità di azione è l unico alleato, infatti una volta ricevuto il fascicolo, garantiamo una due diligence desktop e una strategia di way-out entro il termine di 180 giorni. Istituto di Credito Firma contratto Agency Ricezione Fascicolo Due Diligence Way Out 0 180
Analisi Preventiva del portafoglio Per essere sicuri che gli asset rispecchino I parametri di intervento previsti effettuiamo le seguenti verifiche: a)verifica del credito e valutazione operazione; b)stima esigibilità del credito; c)verifica della disponibilità materiale dell unità (libera o occupata); d)verifica dello stato generale dell'immobile; e)verifica della destinazione d uso effettiva; f)analisi ulteriori gravami pendenti sull unità immobiliare (specificando la tipologia di creditori e privilegi); g)stima del valore del cespite.
Nuovo approccio alla gestione La nostra gestione degli NPL nasce da un approccio innovativo, non proponiamo la realizzazione di classici portafogli da vendere a stralcio o la vendita all asta dei beni oggetto di contenzioso, ma pensiamo che sia possibile nella maggior parte dei casi recuperare il credito erogato salvaguardando l investimento dell istituto. La valorizzazione avviene principalmente su quelle operazioni identificate da Héra come revaluable. Qualora per il rilancio dell operazione non fosse possibile utilizzare il veicolo esistente (realizzato dal precedente operatore), gli asset vengono fatti confluire tramite apporto o vendita, all interno di new. Co. create appositamente per tale scopo e denominati per comodità società short e società Long. Nella società short confluiscono tutti quegli asset che si suppone possano essere venduti in tempi rapidi e comunque entro e non oltre 36 mesi, mentre nella società long quegli immobili che si suppone di poter vendere entro e non oltre 72 mesi. Nel caso in cui ad incaglio finissero invece dei Trophy Asset e qualora il valore ne giustifichi lo scopo, in questo caso verrà realizzato un Fondo Immobiliare. Veicolo Esistente Società Short Società Long Fondo Immobiliare
La gestione degli asset La gestione dell incaglio avviene in 3 fasi: La prima fase parte alla ricezione del fascicolo, dove l asset viene analizzato da professionisti esperti nel settore immobiliare tramite sopralluoghi, indagini sul posizionamento di mercato, materiale di comunicazione, verifiche dimensionali etc. da cui scaturirà il report con una way out da condividere con l istituto di credito e che in base agli studi dovrebbe portare in bonis la posizione. Qualora l attuazione di un semplice piano di marketing non permetta il raggiungimento dell obiettivo, il report viene trasferito alla struttura legale e fiscale di Héra che provvede a verificare gli impatti fiscali e legali sull apporto del bene all interno di un nuovo veicolo o il mantenimento del veicolo esistente. L ultima fase consiste nell acquisto del 30% delle quote societarie del veicolo esistente da parte di Héra o il conferimento del cespite su una delle società precostituite. Esito Analisi e Way Out condivisa con Istituto di Credito (Report in massimo 180gg) Ricezione Fascicolo Passaggio pratica ad area legale e fiscale per conferimento/uso veicolo esistente Agency Internazionale Trasferimento Asset
La gestione del veicolo I veicoli realizzati al fine di poter perfomare al meglio hanno necessità di essere gestiti in ottica di ottimizzazione costi e ricavi per questo hèra fornisce i servizi di: Project management, sviluppo edilizio e gestione del progetto e dell appalto; Consulenza legale, relazione con tribunali e cancellerie; Valutazione commerciale, analisi del mercato (domanda, offerta, competitors), valutazione cambio di destinazione d uso e conseguente redazione di business plan di progetto; Attività pre-commercializzazione (rendering, web presence, pre sounding, communication & promotion); Anticipazione e prevenzione delle problematiche: individuazione corretto price positioning, time to market, vacancy rate etc; Realizzazione procedure e struttura attività; Servizi di property facility (Global Service);
La commercializzazione all estero L attività di Héra non termina con la semplice proposta di Way-out dall incaglio e con la gestione del credito/ asset, ma continua con le attività di agency tramite le proprie agenzie estere e con l ausilio di un marketing plan studiato da apposito dipartimento interno. Gestione Marketing
Esempio di partnership attivate Progetto: Riqualificazione dell'area Massa Ronchi situato in Toscana Veicolo societario attivato: Nuovo Veicolo Obiettivi condivisi: Sviluppo dell'area attualmente in stato di abbandono Attività deliberate dalla Banca: Autorizzazione ad acquisizione da parte di Héra della società proprietaria del bene; Finanziamento delle opere trasformazione area. Attività svolte da Héra: Analisi preliminare sulla potenziale trasformazione dell area; Ideazione del progetto di trasformazione. Attività da svolgere a cura di Hèra: Cambio di destinazione d uso; Opere di trasformazione dell area; Piano di Marketing ad hoc; Attività di Marketing; Attività di Agency.
Esempio di partnership attivate Progetto: Riqualificazione di asset a Cavallino-Treporti situato in Veneto Veicolo societario attivato: Società esistente Obiettivi condivisi: Riqualificazione struttura esistente Attività deliberate dalla Banca: Autorizzazione ad acquisizione da parte di Héra della società proprietaria del bene; Finanziamento delle opere riqualificazione spazi. Attività svolte da Héra: Analisi preliminare sulla riqualificazione delle unità esistenti; Piano di Marketing per la commercializzazione degli spazi. Attività da svolgere a cura di Hèra: Opere di riqualificazione degli appartamenti; Attività di Marketing; Attività di Agency.
Fabrizio Reggi Responsabile Area Crediti Speciali Gruppo Cariparma Case histories di valorizzazione degli NPL
NPL : i partner per la gestione dello stress sui crediti immobiliari Case histories di valorizzazione degli NPL Milano, 26 Novembre 2014 Fabrizio Reggi Responsabile Area Crediti Speciali Gruppo Cariparma Crédit Agricole
L Area Crediti Speciali del Gruppo Cariparma Crédit Agricole Area Crediti Speciali Servizio Real Estate CRP Servizio ristrutturazione d impresa CRP Servizio Crediti Speciali BPFA Servizio Crediti Speciali CRSP L Area Crediti Speciali è stata istituita nel febbraio 2013 al fine di coordinare le diverse strutture attive nelle tre banche del Gruppo Cariparma Crédit Agricole nella gestione creditizia delle esposizioni nei confronti della clientela che ha fatto ricorso alle protezioni previste dalla L.F. (segmento restructuring) o che opera nel settore immobiliare e delle costruzioni (segmento PIM - Professionisti dell Immobiliare distinti tra Promotori, Investitori, Traders, Costruttori e Operatori alberghieri). La gestione creditizia nei confronti di queste controparti è finalizzata alla riqualificazione delle esposizioni attraverso l adesione ad accordi di ristrutturazione del debito e, nel caso dei PIM, con la definizione di strategie di deleveraging tramite accordi di commercializzazione in partnership con primari network nazionali e internazionali, rinegoziazioni del debito e la promozione di prodotti dedicati e destinati alla clientela acquirente
Processo di Gestione dei dossier creditizi Problema Analisi Strategia Mercato Identificazione delle situazioni anomale (ritardi nella realizzazione del progetti immobiliari e nell attività di vendita, inadempimento delle obbligazioni contrattuali, ) Raccolta di tutte le informazioni (visite ai cantieri, incontri con i PIM, aggiornamenti peritali e dei piani economico finanziari, strategie di commercializzazione, ) Definizione della strategia di riqualificazione del debito e delle azioni di deleveraging della società anche attraverso l ausilio e intervento di advisor esterni specializzati Attuazione delle strategie identificate e concordate
Case histories 1) Progetto residenziale ad alta densità Ristrutturazione edilizia in contesto urbano Problematiche societarie e di governance 2) Lottizzazione residenziale in provincia Nuovo intervento edilizio residenziale in contesto non urbano Problematiche societarie e sovradimensionamento del progetto 3) Sviluppo di progetto commerciale Nuovo centro commerciale in contesto non urbano Problematiche societarie e sovradimensionamento del progetto
Caso 1: Progetto residenziale ad alta densità (1/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Problemi: Struttura societaria problematica e con risorse finanziarie inadeguate Elevato Loan To Value (LTV) Riqualificazione urbana solo parziale Alta densità abitativa Assenza di vendite Analisi: Localizzazione semicentrale in contesto urbano di medie dimensioni e mercato saturo Tessuto urbano consolidato Ampio progetto di riqualificazione urbana Elevato ricorso alle permute con i costruttori
Caso 1: Residenziale ad alta densità (2/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Strategia: Conferma del sostegno finanziario al progetto edilizio con accordo di riscadenzamento del debito (in bonis) per consentire la conclusione delle opere e la valorizzazione dell intero intervento Individuazione e accordo con nuovo soggetto esterno disposto a subentrare nel controllo della governance Modifica degli accordi con i Soci preesistenti al fine di agevolare il processo di commercializzazione
Caso 1: Residenziale ad alta densità (3/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Mercato: Coinvolgimento di partner qualificato e di rilevanza nazionale per la definizione e promozione dell attività di commercializzazione Coinvolgimento di operatori locali (pubblici e privati) per la valorizzazione dell intera area (giornate dedicate alla progettazione degli spazi comuni) Promozione di prodotti bancari a condizioni favorevoli dedicati alla clientela potenzialmente interessata ad acquistare unità immobiliari conclusi negli ultimi mesi i primi rogiti di vendita
Caso 2: Lottizzazione residenziale di provincia (1/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Problemi: Vasto progetto edilizio avviato in un contesto economico florido poi penalizzato dalla repentina chiusura di due importanti siti industriali con inevitabile riduzione della domanda di abitazioni Crisi di liquidità da parte dei promotori in corso d opera Piano di lottizzazione incompleto Analisi: progetto localizzato in periferia bassa densità abitativa ampio piano di lottizzazione parzialmente sviluppato situazione debitoria problematica con banca e fornitori
Caso 2: Lottizzazione residenziale di provincia (2/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Strategia: Ristrutturazione del debito con ricorso alla L.F. Art. 67 Erogazione di nuova finanza finalizzata al solo completamento delle opere di lottizzazione funzionali al miglioramento del contesto abitativo e residenziale Moratoria dei pagamenti Creazione di cash flow con rimborsi iniziali all 80% delle vendite permute a favore dei fornitori scaduti ridimensionamento dell intero progetto limitato al solo completamento degli immobili in corso e gli ultimi interventi di lottizzazione
Caso 2: Lottizzazione residenziale di provincia (3/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Mercato: riproposizione degli immobili sul mercato a opere ultimate (incluse le ultime lottizzazioni) coinvolgimento di partner esterni per la promozione e gestione commerciale delle vendite Promozione di prodotti bancari a condizioni favorevoli dedicati alla clientela potenzialmente interessata ad acquistare unità immobiliari conclusi negli ultimi quattro mesi nuovi rogiti attraverso vendite dirette e accolli di debito nostro tramite
Caso 3: Sviluppo di area commerciale (1/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Problemi: Promotore con mezzi finanziari inadeguati (progetto «ereditato» da NPL) Perdita di redditività della struttura principale (piastra GDO) Localizzazione decentrata Elevata incidenza delle opere di urbanizzazione
Caso 3: Sviluppo di area commerciale (2/3) PROBLEMA ANALISI STRATEGIA MERCATO Analisi: Area localizzata in posizione mediana rispetto a due grandi centri urbani Progetto destinato alla realizzazione di centro commerciale con ampia superficie destinata a operatore della grande distribuzione alimentare e corredo di galleria di negozi Opere di urbanizzazione che interessano anche strade statali Rischio di perdita di licenze commerciali e titoli abilitativi
Caso 3: Sviluppo di area commerciale (3/3) Strategia: Ristrutturazione e riscadenzamento del debito sotto la protezione L.F. completamento delle opere di urbanizzazione al fine di conservare i titoli abilitativi ricerca di nuovi attuatori per il progetto ridimensionamento del progetto con l eliminazione della piastra GDO e, invece, l impostazione di un «centro di prossimità» finanziariamente meno invasivo e più sostenibile, abbinando ai negozi superfici direzionali e per ambulatori medici