Organo del Condominio con funzioni: -Esecutive (mera esecuzione delle disposizioni condominiali) - Amministrative (margine di discrezionalità) Mandato con rappresentanza ll legislatore della riforma, nel novellato articolo 1129 c.c., parla espressamente di: - atti compiuti dall Amministratore nell esercizio del mandato, - revoca del mandato - e richiama per quanto non disciplinato dal presente articolo.. le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV ovvero ledisposizioni che contengono, appunto, la disciplina del mandato (quindicesimo comma del nuovo art 1129 c.c.) Rapporto disciplinato da un contratto di mandato, inteso nella sua accezione più ampia di autonomia contrattuale
Fonti dell attività dell amministratore: 1. UNI 10801/98 (normativa a libera adesione) 2. L.04/2013 (sulle professioni non riconosciute) 3. La Legge vigente (codice civile e leggi)
1. UNI 10801/98 (normativa a libera adesione) La norma UNI 10801:1998 dal titolo Amministrazione condominiale e immobiliare, funzioni e requisiti dell Amministratore, espone in modo chiaro i termini e le definizioni proprie del servizio di amministrazione di Immobili e Condomini ed individua e specifica i requisiti minimi che devono presentare tali professionisti al fine di ottenere la certificazione di qualità. L adesione alla norma è ovviamente a carattere volontario e, attraverso un controllo effettuato da organismi super parters, fornisce alla collettività dei parametri di garanzia sui servizi erogati e sulla trasparenza ed efficacia della gestione tecnico - amministrativa dei beni e dei servizi di carattere immobiliare.
2. L.04/2013 (sulle professioni non riconosciute) Regolamenta le professioni non organizzate in ordini e collegi definendole quali attività economiche dirette alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi ed esercitate prevalentemente mediante lavoro intellettuale, le quali non richiedono l iscrizione in albi o elenchi ai sensi dell articolo 2229 cod. civ. Le associazioni professionali potranno rilasciare ai propri iscritti un attestazione concernete: - la regolare iscrizione del professionista all associazione; - i requisiti necessari alla partecipazione all associazione stessa; - gli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare; - le garanzie fornite dall associazione all utente; - l eventuale possesso della polizza assicurativa per la responsabilità professionale stipulata dal professionista - una certificazione, rilasciata da un organismo accreditato, relativa alla conformità alla norma tecnica UNI.
Codice civile Articoli di particolare importanza: - art 1129 (nomina e revoca) - art. 1130 (attribuzioni) - art 1131 (rappresentanza) - art 71 bis disp att c.c. (requisiti per fare l Amministratore)
Chi può fare l Amministratore? Art. 71 bis disp att c.c.: Possono svolgere l'incarico di amministratore di Condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. [ ]
(continua) Anche le società posso assumere l incarico ad amministrare. Possono svolgere l'incarico di Amministratore di Condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
Codificato il più recente orientamento giurisprudenziale di ammissione all esercizio della professione, da parte di società! Nel 2006, ci fu la storica sentenza di Cassazione n. 22840 che si pronunciò proprio sulla possibilità di una persona giuridica ad essere nominata Amministratore di Condominio, sulla base anche essa dell considerazione della non esistenza di alcuna disposizione di legge contraria a tale princìpio. Anzi, la medesima Corte aggiungeva che è ragionevole pensare, avuto riguardo al continuo incremento dei compiti dell Amministratore,- che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.
Orientamento precedente difforme: Cass., n. 5608/1994; Tribunale di Genova del 11/07/2001; Giudice di Pace di Bologna, sentenza numero 2557/2002, sulla base di: -un interpretazione letterale delle norme sul controllo giudiziario relative all Amministratore condominiale, si doveva presupporre che lo stesso dovesse essere una persona fisica. Un altro motivo di tale posizione, -l esistenza dell elemento della fiducia nei confronti di una persona fisica alla base del rapporto di mandato ad amministrare il Condominio.
Eccezioni all art. 71 bis disp att c.c., previste nella medesima norma: 1. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. 2. quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.
Richiamo normativo alla lettera g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. : il DM 140/2014 Art. 5 Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e [ ] contiene moduli didattici attinenti le materie di interesse dell amministratore indicate nella medesima norma dalle lettere che vanno dalla a) alla i)
a) l amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell amministratore; b) la sicurezza degli edifi ci, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifi ca della manutenzione delle parti comuni degli edifi ci ed alla prevenzione incendi; c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali; d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifi ci ed alla proprietà edilizia; e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche; f) i contratti, in particolare quello d appalto ed il contratto di lavoro subordinato; g) le tecniche di risoluzione dei confl itti; h) l utilizzo degli strumenti informatici; i) la contabilità.
Art. 1129 c.c.: Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. La nomina può avvenire per via: a. Assembleare. Sia in prima che in seconda convocazione, occorrerà il quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno 500 millesimi (art.1136 c.c.). b. Giudiziale. Anche un solo condòmino può avviare, a sue spese, il procedimento presso l Autorità Giudiziaria per la nomina di un Amministratore, ma è necessario 1. che nel Condominio ci siano almeno nove condòmini 2. e che, nonostante l obbligo di tale figura, gli altri condòmini non intendano nominarlo. In tal caso, il Giudice, nominerà il cosiddetto Amministratore Giudiziario e ne determinerà il compenso Nomina effettuata dal Costruttore? L'art.1138 c.c sancisce l inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell Amm.re contenute nell art.1129 c.c., pertanto, tale disciplina non può subire modificazioni neppure per volontà delle parti.
Altre novità (oltre l innalzamento del limite ad otto), introdotte dall art. 1129 c.c.: -la facoltà dell Assemblea di subordinare la nomina dell' Amministratore alla presentazione [ ] di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. - Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. Si tratta della targa condominiale. - obbligo di apertura di un conto corrente condominiale ove cui far transitare le movimentazioni; - obbligo di riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso - accettazione della nomina - durata dell incarico (1+1) - ampliamento della casistica di revoca giudiziaria
Attribuzioni dell Amministratore. Parte 1 Funzioni esecutive (esecuzione di disposizioni condominiali). Art. 1130 c.c., punti 1) e 5) 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali;
Attribuzioni dell Amministratore. Parte 2 Funzioni amministrative (discrezionalità dell Amministratore). Art. 1130 c.c., punti 2), 3) e 4) 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; L Amministratore di Condominio ha il potere-dovere di curare il rispetto del Regolamento da parte di tutti i condòmini, eventualmente anche sanzionando i più indisciplinati. Fra le sue facoltà, ai sensi dell art. 70 d.a.c.c., che recita per le infrazioni al Regolamento di Condominio, può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l Amministratore dispone per le spese ordinarie
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; - Pagare tempestivamente le forniture condominiali evitando sgradevoli solleciti di pagamento. - Pagare, entro congrui termini, i manutentori occasionali. - Assicurare un buon andamento di vita condominiale Vige l obbligo di riscossione forzosa e dato che promuovere un Atto Ingiuntivo ha dei costi che partono da.300,00 cad. e non è giusto che sia l Amministratore ad anticiparli, consigliamo, all inizio del mandato, di porre all Assemblea le seguenti alternative: a. Istituzione Fondo di Recupero Credito per il recupero forzoso delle eventuali morosità; b. Dispensa all Amministratore dall obbligo di procedere con il recupero forzoso delle morosità.
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; L Amministratore può, d ufficio, anche compiere atti conservativi per evitare pregiudizi alle parti comuni (Cass. Civ. 3366/1995). Gli interventi in discorso si concretizzano nella: - manutenzione ordinaria, ovvero interventi di lieve entità o la cui misura è già conosciuta (esempio gli importi contrattualmente concordati per la manutenzione di impianti di riscaldamento o degli ascensori, l assicurazione dello stabile); - manutenzione straordinaria, cioè interventi di media entità urgenti (ad esempio guasti su discendenti o tubi condominiali) o di grande portata economica (come i lavori di ristrutturazione).
Attribuzioni dell Amministratore. Parte 3 Funzioni contabili (applicazione del Know how dell Amministratore, in funzione della legge). Art. 1130 c.c., punti 9), e 10) 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni;
Attribuzioni dell Amministratore. Parte 4 Funzioni di conservazione. Art. 1130 c.c., punti 6), 7) e 8) 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
Attribuzioni all Amministratore codificate in articoli del c.c. diversi dal 1130 c.c. -diffidare, al pari degli altri condòmini, l'esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni e convocare un'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie (art. 1117 quater); In particolare, la giurisprudenza riconosce all amministratore, anche il potere di vigilanza nelle unità immobiliari private, nell ottica di mantenere integra la parità del godimento dei beni e servizi da parte di tutti i condòmini. Fondamento: art. 843 c.c. che recita [ ] Il proprietario deve permettere l accesso e il passaggio nel suo fondo sempre che ne venga riconosciuta la necessità [ ]. Quindi anche all amministratore.
convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condòmino interessato all'adozione delle deliberazioni relativamente all installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l' Amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni (Art.1120); convocare un Assemblea in via straordinaria quando l Amministratore lo ritiene necessario o quando gli venga fatta richiesta da almeno 2 condòmini rappresentanti almeno 1/6 dei millesimi complessivi (art. 66 d.a.c.c.);
È tenuto, altresì, a: - far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio (art. 1129 c.c.). - nel caso l Assemblea opti, al momento della sua prima nomina o successive conferme, per una polizza assicurativa a tutela del Condominio, ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l' Assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori (art.1129 c.c.);
attivare un sito internet del Condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condòmini (art.71 ter d.a.c.c.); - partecipare, dietro autorizzazione dell Assemblea, al procedimento di Mediazione (art. 71 quater d.a.c.c.);
art. 1133 c.c., i provvedimenti presi dall'amministratore, nell'ambito dei suoi poteri, sono obbligatori per i condòmini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.
Art.1131 - Rappresentanza [ ] l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Limiti: 1. I maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall assemblea 2. Le [ ] attribuzioni stabilite dall'articolo 1130. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Per le liti attive, la regola generale prevede che l Amministratore si munisca di autorizzazione assembleare a procedere (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi). Autorizzazione valevole per quel solo grado di giudizio. Per le liti passive, invece, il Condominio può essere convenuto in giudizio nella persona dell Amministratore, il cui potere di rappresentanza non incontra limiti, non necessitando di preventiva autorizzazione dell assemblea. Vale, però, l obbligo di notiziare il Condominio, il prima possibile, su tale contenzioso (pena il rischio di revoca giudiziaria del mandato), in sede di Assemblea.
Notifica: - nella persona dell Amministratore, unico legittimato a ricevere tali atti (art. 1131 c.c.). Pena la dichiarazione di notifica giuridicamente inesistente, mancando il presupposto della sua legittimazione processuale. - al domicilio del Condominio, corrispondente a quello dell Amministratore.
Cessazione dell incarico. Motivi di interruzione del rapporto: 1. Mancato rinnovo del mandato 2. Decisione unilaterale dell Amministratore 3. Revoca Assembleare 4. Revoca giudiziale 5. Perdita dei requisiti ex art 71 bis disp att cc
1. Mancato rinnovo del mandato. In tal caso, alla naturale scadenza, i condòmini possono semplicemente nominare un altro professionista senza bisogno di revocare alcun mandato.
2. Decisione unilaterale dell Amministratore. Per qualsiasi motivo, anche personale, l Amministratore può sciogliere il suo vincolo lavorativo anche prima della scadenza naturale del suo mandato, ma per farlo non basta la comunicazione ai condòmini, bensì necessita che l Assemblea nomini un suo sostituto. Fino a quel momento manterrà gli obblighi e le responsabilità che ha assunto precedentemente. L unico modo per l Amministratore di disimpegnarsi, è quello di portare i libri in Tribunale attraverso l avvio della procedura finalizzata a richiedere la nomina di un Amministratore Giudiziario (rif. primo comma art. 1129 c.c. Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. )
3. Revoca Assembleare. L Amministratore può essere revocato dall Assemblea in qualunque momento (art. 1129 c.c.), senza neppure la necessità di una giusta causa: il rapporto tra Amministratore e Condominio ha natura essenzialmente fiduciaria e il semplice venir meno della fiducia, legittima la cessazione del rapporto. Rimane salvo il diritto dell Amministratore ad ottenere il risarcimento del danno qualora non sussista la giusta causa.
4. Revoca Giudiziaria. Qualora sussistono determinate condizioni, il singolo condòmino può chiedere la revoca anticipata dell Amministratore e anche qualora le sue ragioni non venissero condivise dall Assemblea, può rivolgersi al Giudice per chiedere la Revoca Giudiziaria. Il Giudice, ai sensi dell art.64 d.a.c.c., convocherà l Amministratore e sentite entrambe le parti si pronuncerà. Le condizioni previste dalla legge che possono portare alla revoca giudiziaria sono: I. in parte codificate II. in parte rimesse al giudizio giurisdizionale.
Ipotesi codificate di revoca giudiziaria: i. Gravi irregolarità fiscali (art. 1129 c.c.); ii. Qualora l Amministratore non abbia dato tempestivamente notizia all Assemblea dei condòmini di aver ricevuto una citazione o un provvedimento giudiziario i cui contenuti esorbitano le sue normali attribuzioni (art 1131 c.c.). In questa casistica ci rientra anche la citazione in giudizio del Condominio (nella persona del suo Amministratore) per la revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 d.a.c.c.
Ipotesi codificate di revoca giudiziaria: iii. Se non rende il conto della gestione (art.1129 c.c.). Ricordiamo che l art. 1130 c.c. impone all Amministratore il dovere di presentare il Rendiconto annuale, entro 180 giorni dalla chiusura dell esercizio;
Ipotesi codificate di revoca giudiziaria: iv. In caso di gravi irregolarità. Le lettere dalla a) alla h)
Ipotesi codificate di revoca giudiziaria: iv. gravi irregolarità. a) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; b) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; c) la mancata apertura ed utilizzazione del conto condominiale; d) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
Ipotesi codificate di revoca giudiziaria: iv. gravi irregolarità. e) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condòminio; f) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; g) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (ovvero la mancata tenuta del Registro Anagrafico, del Registro dei Verbali e la mancata h) fornitura al condòmino richiedente, dell attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso; h) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Ipotesi non codificate di revoca giudiziaria c.c. - prorogatio protratta per diversi anni a causa del mancato raggiungimento del quorum deliberativo per la riconferma in carica. - quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma dell art. 71 bis disp att c.c., comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza la cessazione opera de jure, in via automatica e ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Conseguenze dell operare senza requisiti: -venir meno dei poteri rappresentativi e gestori connessi alla sua carica; - impossibilità per l amministratore di chiedere compensi
Alla cessazione del suo incarico, l' Amministratore, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al Condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129 c.c.). Questi non può trattenere la documentazione neppure se, per ipotesi, fosse creditore del Condominio, dato che i documenti sono privi di valore commerciale e quindi inidonei a soddisfare un credito (giurisprudenza).
Contro un comportamento ostativo in tal senso, il nuovo Amministratore o i condòmini, possono procedere ricorrendo ex art. 700 c.p.c., provvedimenti di urgenza, o addirittura con denuncia all autorità competente (Polizia, Carabinieri, ecc ). Nessun compenso può essere percepito dall amministratore per il Passaggio di Consegne. Rimane il diritto dell Amministratore uscente, di ottenere il recupero delle spese da lui anticipate, le quali non sono soggette a rivalutazione monetaria procedendo legalmente sia nei confronti del Condominio, che nei confronti dei singoli condòmini in ragione delle quote a loro carico.