Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: 002 - contro: N Gen. Rep. 937/2013 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 26-05-2016 ore 11:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. GIUSEPPE BLUMETTI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Esperto alla stima: Arch. Sandro Dini Codice fiscale: DNISDR48S02F205I Studio in: Via Carlo Fornara 1 - Milano Telefono: 0245862377 Fax: 0248601296 Email: sandro.dini@studioarchdini.com Pec: dini.2639@oamilano.it Pag. 1
INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2] Dati Catastali: foglio 229, particella 81, subalterno 3 2. Stato di possesso Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: 002-5. Comproprietari Beni: via Soperga 20 - Milano (Milano) - 20127 6. Misure Penali Comproprietari: Beni: via Soperga 20 - Milano (Milano) - 20127 Pag. 2
Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: Non specificato 8. Prezzo Prezzo da libero: 40.000,00 Prezzo da occupato: 0,00 Pag. 3
Beni in Milano (Milano) Località/Frazione via Soperga 20 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Milano (Milano) CAP: 20127, via Soperga 20 Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari: Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, foglio 229, particella 81, subalterno 3, scheda catastale del 20/02/1957, indirizzo via Soperga 20, piano terra, comune MILANO, categoria C/2, classe 11, consistenza 35,00, superficie 40, rendita 169,91 Derivante da: Variazione del 09/11/205 - inserimento in visura dati di superficie Confini: a partire da Nord in senso orario: altra proprietà, scala comune e cortile, altra unità immobiliare, altra unità immobiliare Note: Si precisa che nella visura storica per immobile non figura in qualità di proprietari il sig., come riportato nell'atto di compravendita, ma la Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La presenza di un soppalco strutturale a copertura dell'intera superficie sottostante pari a mq 36,00 accessibile mediante scala interna. Inoltre si sottolinea la necessità planimetrica di stralciare la porzione oggetto del pignoramento dall'intera proprietà rappresentata nella planimetria del 1957 Regolarizzabili mediante: REDAZIONE NUOVO DOCFA E RELATIVA PLANIMETRIA CATASTALE Descrizione delle opere da sanare: INTRODUZIONE DEL SOPPALCO E DEL BAGNO AL PIANO TERRENO in planimetria. FRAZIONAMENTO DELLA PORZIONE IN OGGETTO DALL'INTERA PRO- PRIETA' D'ORIGINE. FRAZIONAMENTO E PLANIMETRIA: 500,00 Oneri Totali: 500,00 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): magazzeno/deposito con accesso diretto dal cortile di via Soperga 20 dotato di soppalco e servizio igienico Caratteristiche zona: semicentrale normale Area urbanistica: mista a traffico sostenuto con parcheggi scarsi. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: i più importanti servi ad uso della comunità Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: Non specificato Pag. 4
Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Libero da persone ( presenti cose varie di incerta provenienza) 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca giudiziale attiva; A favore di 002 - ; Derivante da: 0281 - DECRETO INGIUNTIVO; Importo ipoteca: 35000; Importo capitale: 33915,71 ; A rogito di atto giudiziario in data 21/07/2006 ai nn. 4060; Iscritto/trascritto a Milano 1 in data 21/05/2008 ai nn. 30135/60581 4.2.2 Pignoramenti: - Pignoramento a favore di 002 - ; Derivante da: 726- Verbale di pignoramento immobile ; A rogito di atto giudiziario in data 14/04/2013 ai nn. 2532 iscritto/trascritto a Milano 1 in data 01/07/2013 ai nn. 33894/24955; 4.2.3 Altre trascrizioni: 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 4.3 Misure Penali Pag. 5
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 6.462,81 Millesimi di proprietà: Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: 1/1 al 20/07/1999. In forza di atto di compravendita a rogito di Notaio Pietro Menchini, in data 30/04/1964, ai nn. ; trascritto a MILA- NO 1, in data 16/05/1964, ai nn. 28481/23009. Titolare/Proprietario: dal 20/07/1999 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita a rogito di NOTAIO MAURIZIO OLIVARS, in data 20/07/1999, ai nn. 28368/3967; trascritto a MILANO 1, in data 22/07/1999, ai nn. 40269/27104. 7. PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: ANTE 1 SETTEMBRE 1967-7.1 Conformità edilizia: Magazzini e locali di deposito [C2] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Si segnala la presenza di un soppalco strutturale realizzato senza titolo abilitativo insistente su tutta la superficie sottostante con ulteriore realizzazione di servizio igienico. Regolarizzabili mediante: C.I.A. o D.I.A. in sanatoria Descrizione delle opere da sanare: soppalco strutturale realizzato senza titolo abilitativo insistente su tutta la superficie sottostante con ulteriore realizzazione di servizio igienico pratica comunale: 1.000,00 Oneri Totali: 1.000,00 Note: di solo spese tecniche fatti saldi le sanzioni comunali 7.2 Conformità urbanistica: Magazzini e locali di deposito [C2] Strumento urbanistico Approvato: Non specificato In forza della delibera: del 21-11-2012 Pag. 6
Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? ADR - ambiti contraddistinti da un dissegno urbanistico riconoscibile (tit 2 capo 2 ) ART. 15. 2 N.T.A. SI SI Non specificato Note sulla conformità: Si conferma la conformità catastale Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto A magazzeno/deposito con accesso diretto dal cortile di via Soperga 20 dotato di soppalco e servizio igienico. posto al PT 1. Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari: Superficie complessiva di circa mq 36,00 E' posto al piano: PT ha un'altezza utile interna di circa m. h. 256 h- 2,16 L'intero fabbricato è composto da n. 1 + soppalco piani complessivi di cui fuori terra n. 1 Stato di manutenzione generale: mediocre Caratteristiche descrittive: Componenti edilizie e costruttive: Infissi interni Pareti esterne Pavim. Interna Plafoni Rivestimento Scale tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: scarse materiale: muratura di mattoni pieni coibentazione: inesistente rivestimento: al rustico condizioni: scarse materiale: battuto di cemento condizioni: sufficienti materiale: al rustico condizioni: scarse ubicazione: bagno materiale: in ceramica e per le parti non rivestite in stabilitura condizioni: sufficienti posizione: a rampa unica rivestimento: acciaio condizioni: sufficienti Pag. 7
Impianti: Elettrico tipologia: cavi a vista e sottotraccia tensione: 220V condizioni: da normalizzare conformità: non è stato possibile verificare la conformità in assenza del documento Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: non accertabile rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: funzionante conformità: non è stato possibile reperire il certificato di conformità Informazioni relative al calcolo della consistenza: Il calcolo della superficie è stato effettuato in base al D.P.R. n. 138/1998. in riferimento alla valutazione dell'immobile, si è tenuto conto della condizione in cui esso versa si è deciso di assumere il valoreindicato da O.M.I. pari a.800,00 mq Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale COMMERCIALE sup lorda di pavimento Coeff. Superficie equivalente 36,00 1,00 36,00 36,00 36,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale Sottocategoria: Magazzino Accessori A 1. Soppalco prefabbricato (non posto al piano ammezzato composto da unico vano - Sviluppa una superficie complessiva di 36,00 mq denunciato) Valore a corpo: 15.000 Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Non Esiste impianto di riscaldamento. Impianto non a norma. Pag. 8
Non esiste la dichiarazione di conformità. Scarichi: Esistenza di scarichi potenzialmente pericolosi. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il criterio di stima si è basato sulla media ponderale dei valori espressi dagli indicatori correntemente assunti dall Agenzia delle Entrate nella determinazione della stima degli immobili, ovvero sia: mercato immobiliare telematico, riferito ad unità con caratteristiche simili a quella in e- same, ed Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano; Uffici del registro di Milano; Ufficio tecnico di Milano; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Milano; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): 800,00. 8.3 Valutazione corpi: A. Magazzini e locali di deposito [C2] con annesso Soppalco prefabbricato (non denunciato) Stima sintetica a vista dell'intero corpo Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo COMMERCIALE 36,00 800,00 28.800,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 28.800,00 Valore corpo 28.800,00 Valore Accessori 15.000,00 Valore complessivo intero 43.800,00 Valore complessivo diritto e quota 43.800,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Magazzini e locali di deposito [C2] con annesso Soppalco prefabbricato (non denunciato) 36,00 43.800,00 43.800,00 Pag. 9
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% 2.190,00 ) Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù 0,00 del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 1.500,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si 40.110,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 40.000,00 Data generazione: 10-10-2016 L'Esperto alla stima Arch. Sandro Dini Pag. 10