FIRENZE NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di FIRENZE Sergio Mongelli (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel estre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 23 giugno 2011
Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
Indice Introduzione...1 Mercato regionale...2 Mercato provinciale...7 Mercato del comune di Firenze...16 Indice delle tabelle...29 Indice delle figure...29 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Firenze, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale approfondendone i dettagli nel capoluogo e nei comuni della provincia. Sono stati analizzati, attraverso i dati rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare, i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni dell intera regione Toscana con approfondimenti sull intera provincia di Firenze ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Per una più efficace lettura dei dati, si è ritenuto opportuno suddividere il territorio provinciale in 7 macroaree più il capoluogo di provincia e il territorio comunale in 9 macroaree, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, dalla omogeneità di alcuni parametri fondamentali, quali le caratteristiche geografiche, sociali, immobiliari ed economiche.
Mercato regionale In questa prima parte è analizzato il comportamento del mercato immobiliare residenziale della Toscana nel estre che con 19.466 transazioni () rappresenta il 6,52% del mercato immobiliare residenziale italiano. Nella Tabella 1 sono riportati i dati complessivi relativi alle province della Toscana (capoluogo e comuni), mentre nella Tabella 2 sono esplicitati i dati dei soli comuni capoluogo di provincia. La variazione del numero di transazioni normalizzate () nel estre rispetto al estre 2009, registrata nella regione è pari a -4,5%, flessione di un punto percentuale più bassa del dato segnato a livello nazionale (-3,5%). Più articolata appare la situazione delle varie province toscane, laddove si registra a fronte dell unico dato in controtendenza di Livorno (+3,9%), una sostanziale tendenza al segno meno. La provincia di Grosseto mostra il dato più negativo (-18,3%), seguita da Pistoia (-7,1%), dal capoluogo di regione Firenze (-6,5%) e da Lucca (-6,1%). Più contenuti appaiono i cali registrati nelle altre province, compresi tra il dato di Siena (-3,1%) e quello di Arezzo (-0,1%). A livello di quotazioni, si registra un leggero incremento, rispetto al I semestre dell anno, a livello regionale (+0,3%), in linea con il dato nazionale (+0,4%). La tendenza che mostrano i dati provinciali risulta sostanzialmente coerente con il dato regionale e il dato nazionale, da cui si discostano il più marcato incremento di Massa (+2,1%) e, in leggera controtendenza, i dati di Firenze (-0,4%) e Siena (- 0,3%). Considerando la scala dei valori medi provinciali della regione, la provincia di Firenze (2.750 ) presenta la media più elevata, seguita a poca distanza da Livorno (2.611 ) e Lucca (2.598 ), province queste ultime, caratterizzate da pregevoli località costiere di interesse turistico. In generale le quotazioni medie provinciali si aggregano intorno alla soglia di 2.000 da cui si stacca con decisione il dato relativo alla provincia di Arezzo (1.382 ). Tabella 1:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - province Province II sem / II sem 2009 Italia IMI II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Firenze (FI) 4.691-6,5% 1,57% 2,04% 2.750-0,4% 137,5 Arezzo (AR) 1.710-0,1% 0,57% 1,80% 1.382 0,5% 112,6 Grosseto (GR) 1.438-18,3% 0,48% 1,94% 1.883 0,9% 125,2 Livorno (LI) 2.321 3,9% 0,78% 2,34% 2.611 0,2% 143,7 Lucca (LU) 1.943-6,1% 0,65% 1,79% 2.598 1,0% 170,1 Massa (MS) 1.069-2,5% 0,36% 1,73% 1.847 2,1% 136,0 Pisa (PI) 2.478-2,1% 0,83% 2,35% 1.828 0,0% 153,1 Prato (PO) 956-0,8% 0,32% 1,88% 2.135 0,7% 123,3 Pistoia (PT) 1.286-7,1% 0,43% 1,72% 1.849 1,1% 133,4 Siena (SI) 1.574-3,1% 0,53% 2,02% 2.194-0,3% 94,6 Toscana 19.466-4,5% 6,52% 1,99% 2.231 0,3% 134,5 Italia 298.538-3,5% 100,00% 1,87% 1.579 0,4% 129,3 Limitando l analisi ai soli capoluoghi di provincia, con riferimento al, si osserva innanzitutto che il dato regionale (+0,6%) è allineato con il dato nazionale (+1,3%), registrando una seppur modesta crescita delle transazioni rispetto al secondo semestre dell anno precedente, in controtendenza rispetto ai dati della tabella 1 riferiti all intera provincia. Il fenomeno che si delinea all interno della regione, come a livello nazionale, è di un recupero di transazioni nelle città capoluogo con punte del +18,4% a Livorno, del +12,8% a Siena e del +11,5% a Pisa da cui si smarcano, in particolare, le città di Grosseto (-18,5%), Pistoia (-7,3%) e Firenze (-6,8%) che confermano il dato negativo registrato a livello dell intera provincia. Le variazioni di nei comuni capoluogo confermano, se non per pochi decimali, il dato registrato a livello dell intera provincia, tendenza da cui si discostano le città di Livorno (-1,0% rispetto a +0,2) e Massa (+0,1% rispetto a +2,1%). 2
In termini assoluti, spiccano le quotazioni medie registrate nelle città di Siena (3.496 ) e Firenze (3.334 ), ben al di sopra, sempre con riferimento ai capoluoghi, sia del dato medio regionale che di quello nazionale. Tabella 2:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi II sem / II sem 2009 Italia IMI II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Firenze 2.015-6,8% 2,20% 2,20% 3.334-0,3% 136,1 Arezzo 482-4,4% 0,53% 1,99% 1.595-0,1% 108,5 Grosseto 499-18,5% 0,55% 2,57% 1.720 0,3% 127,4 Livorno 1.016 18,4% 1,11% 2,74% 2.301-1,0% 136,6 Lucca 577 9,5% 0,63% 2,61% 2.358 0,7% 174,5 Massa 299 4,9% 0,33% 1,66% 2.485 0,1% 127,6 Pisa 691 11.5% 0,76% 2,38% 2.424 0,0% 155,6 Prato 695 2,9% 0,76% 1,87% 2.177 0,7% 120,1 Pistoia 384-7,3% 0,42% 1,69% 1.942 1,3% 130,5 Siena 340 12,8% 0,37% 2,04% 3.496-0,7% 97,5 Toscana 6.998 0,6% 7,65% 2,20% 2.559-0,1% 131,4 Italia 91.446 1,3% 100,00% 2,13% 2.286 0,5% 130,0 Figura 1: Distribuzione estre per provincia 8,1% 6,6% 24,1% 4,9% 12,7% 8,8% 5,5% 7,4% 10,0% 11,9% Firenze Arezzo Grosseto Livorno Lucca Massa Pisa Prato Pistoia Siena 3
Leggermente diversa è la lettura fornita dall IMI (intensità del mercato immobiliare) rispetto all. Il dato complessivo della Toscana, sia per l intera provincia (1,99%) che per i comuni capoluogo (2.20%), è di poco superiore al dato nazionale, rispettivamente (1,87%) e (2,13%). A livello di singola provincia, Pisa (2,35%), Livorno (2,34%), Firenze (2,04) e Siena (2,02%) si dimostrano i mercati più attivi della regione, mentre, a livello di singoli comuni capoluogo, i mercati più attivi si dimostrano quelli delle città di Livorno (2,74%), Lucca (2,61%), Grosseto, (2,57%), Pisa (2,38%) mentre i più statici quelli delle città di Massa (1,66%) e Pistoia (1,69%). Come mostrano con evidenza le serie storiche dell IMI dal I semestre 2004, riportate nella figura 5, anche i mercati provinciali più attivi a livello regionale registrano un valore dell IMI nel ben al di sotto dei livelli raggiunti negli anni 2004-2007 in cui tale indice toccava con continuità la soglia del 3,00%. La serie storica del numero indice dal I semestre 2004, riportata in Figura 3, mostra una quasi totale aderenza delle curve rappresentative del mercato della regione Toscana (capoluogo e non capoluogo) a quella che registra il livello nazionale. Una tale tendenza si conferma anche per la serie storica del numero indice delle quotazioni dal I semestre 2004, riportata in Figura 4. Interessante appare la parziale divergenza fra la curve relativa ai capoluoghi, che a partire dal estre 2007 rimane sostanzialmente costante, e quella dei comuni non capoluogo, che mostra una seppur lieve crescita delle quotazioni. Figura 2: IMI Capoluoghi e Resto Provincia 3,00% 2,50% Capoluoghi Resto provincia 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Firenze Arezzo Grosseto Livorno Lucca M assa Pisa Prato Pistoia Siena Toscana ITALIA 4
Figura 3: Numero indice dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi 110 100 100 105,5 103,3 104,3 101,2 101,0 103,1 101,0 100,2 98,7 103,7 101,5 100,6 101,6 98,3 98,7 98,5 98,0 98,1 98,3 96,2 90 92,0 83,6 80 Italia 83,0 81,8 77,7 76,2 80,8 72,4 72,6 80,8 75,4 74,5 74,1 70 Toscana Capoluoghi Non capoluoghi 69,0 67,3 71,8 72,6 69,3 66,6 60 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 Figura 4: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi 135 125 115 112,5 112,6 125,5 125,7 120,7 120,8 126,0 117,3 117,1 121,0 116,8 127,7 127,9 128,2 131,3 130,6 133,3 131,8 132,0 132,5 131,8 131,8 131,8 130,2 131,5 131,3 133,9 132,8 130,9 135,7 136,4 134,5 134,1 131,4 131,5 112,9 104,2 105 104,1 Italia Toscana 103,8 Capoluoghi 100 Non capoluoghi 95 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 5
Figura 5: IMI 2004- capoluoghi e non capoluoghi 3,30% 3,10% 2,90% 2,70% 3,12% 3,14% 3,07% 3,05% 3,03% 3,00% 3,06% 3,02% 3,00% 2,85% 2,83% 2,79% 2,50% 2,30% Capoluoghi Non capoluoghi 2,24% 2,35% 2,28% 2,20% 2,10% Toscana Italia 2,09% 1,97% 1,99% 1,90% 1,91% 1,89% 1,70% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 6
Mercato provinciale Come anticipato nell introduzione della presente nota territoriale e rappresentato graficamente nella figura 6, la provincia di Firenze, costituita da 44 comuni, è stata ripartita in 7 macroaree più il capoluogo. In alcuni casi tale perimetrazione rispecchia ambiti già istituzionalizzati sotto forma di consorzio di comuni omogenei (Consorzio Empolese Val D Elsa), in altri riprende una storica identità geografica (Mugello, Chianti e Valdarno), in altri ancora raccoglie comuni fra loro apparentemente disomogenei (Cintura Fiorentina) eppure caratterizzati dalla comune influenza subita dalla città di Firenze. Figura 6: Macroaree provinciali Firenze Il numero di transazioni normalizzate () della provincia pari a 4.691, nel estre, ha fatto registrare una variazione tendenziale semestrale di -6,5%, a fronte dell incoraggiante incremento dell 8,4% del I semestre che sembrava aver interrotto permanentemente la sequenza di segni negativi che si succedevano ormai dal estre 2006. 7
A livello di macroarea, non si sottrae alla variazione negativa della provincia, la città di Firenze (-6,8%), che rappresenta il 42,95% del mercato provinciale, e due macroaree, il Basso Mugello (-16,6%) e il Chianti (-19,0%), che risultano particolarmente penalizzate dal dato statistico. In controtendenza appaiono la Cintura Fiorentina (+10,3%) e il Valdarno (+9,0%) che confermano l incremento di transazioni rilevato nel semestre precedente. I dati dell IMI, indicativi della vivacità del mercato residenziale, segnalano una sostanziale tenuta del mercato della città di Firenze (2,20%) della Piana (2,17%). Il Valdarno (2,59%) conferma una sequenza storica sempre brillante negli anni passati (4,19% nel 2004 e valori intorno a 3,5% tra il 2005 e il 2007): tale macroarea continua a rappresentare, infatti, il più interessante sbocco della domanda di alloggio dei residenti nel capoluogo, grazie ai buoni collegamenti ferroviari con Firenze e alle basse quotazioni immobiliari. Per l Alto Mugello con un indice IMI di 1,27%, il più basso della provincia, invece, si confermano i modesti volumi di scambio già registrati negli anni precedenti. Per esso valgono motivazioni opposte a quelle indicate per il Valdarno, poichè l Alto Mugello, zona di montagna, mal collegata al capoluogo, in questi anni non ha beneficiato della massiccia domanda di abitazioni che da Firenze si è indirizzata verso i comuni della provincia. Le quotazioni per macroarea registrano un seppur modesto calo generalizzato che oscilla fra Empolese Val d Elsa (-0,1%) e Basso Mugello (-1,1%), se si esclude il Chianti che resta stabile. In valore assoluto, le quotazioni più elevate rimangono a Firenze (3.334 ) e nella Cintura Fiorentina (3.107 ). Le quotazioni più basse si registrano, a conferma di quanto già detto, nell Alto Mugello (1.411 ). Il confronto tra le serie storiche riportate nelle figure 7 e 8 ci porta a due considerazioni. La prima è la sostanziale tenuta delle quotazioni negli anni più recenti (figura 7), sia in provincia che nel capoluogo, pur a fronte del sensibile calo del numero di transazioni, a conferma del fatto, osservato nelle attività di rilevazione, che i venditori difficilmente sono disposti a cedere il proprio immobile a prezzi che ritengono troppo bassi rispetto alle loro aspettative. La seconda considerazione discende dal confronto delle curve di e IMI, nelle figure 7 e 8, per capoluogo e resto provincia: si conferma, infatti, un calo di transazioni meno sensibile per la città di Firenze rispetto al resto della provincia negli anni 2008-. Tale fenomeno va ricondotto al fatto che, in presenza di quotazioni più accessibili nelle fasce periferiche del comune di Firenze, i residenti del capoluogo siano tornati a privilegiare la propria città rispetto ai comuni della provincia. Tabella 3:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Firenze 2.015-6,8% 42,95% 2,20% 3.334-0,3% 136,1 Alto Mugello 63-9,3% 1,34% 1,27% 1.411-0,8% 128,8 Basso Mugello 401-16,6% 8,55% 1,79% 2.227-1,1% 145,3 Chianti 158-19,0% 3,37% 1,62% 2.609 0,0% 139,8 Cintura Fiorentina 411 10,3% 8,76% 1,67% 3.107-0,3% 134,3 Empolese Val d'elsa 715-7,8% 15,24% 1,94% 2.021-0,1% 139,4 Piana 625-8,9% 13,32% 2,17% 2.587-0,5% 140,9 Valdarno 303 9,0% 6,46% 2,59% 1.953-0,5% 132,3 Provincia di Firenze 4.691-6,5% 100,00% 2,04% 2.750-0,4% 137,5 8
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia 150 140 130 120 120,0 139,6 140,0 140,2 139,8 137,4 137,8 139,6 132,9 133,7 137,0 137,0137,6 137,6 137,0 133,3 133,7 130,2 126,5 121,0 139,4 136,5 139,8 136,1 110 100 90 80 70 60 103,0 103,0 104,4 100 99,8 101,2 102,9 98,4 104,5 92,8 97,0 93,1 92,3 97,7 93,4 88,7 87,6 81,7 83,0 74,0 78,1 Quotazioni Firenze 82,2 Quotazioni Resto provincia 76,1 Resto provincia 71,7 Firenze 84,4 74,9 72,8 69,1 64,7 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 Figura 8: IMI 2004- capoluogo e resto provincia 3,30% 3,28% 3,13% 2,92% 3,01% 2,94% 2,80% 2,70% 2,70% 2,54% 2,49% 2,30% Capoluogo 2,25% 2,15% 2,20% 1,80% Resto provincia 1,97% 1,93% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 9
Figura 9: Distribuzione estre per macroaree provinciali 6,5% 13,3% 43,0% 15,2% 8,8% 3,4% 8,5% 1,3% Firenze Alto Mugello Basso Mugello Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'elsa Piana Valdarno Figura 10: IMI per macroaree provinciali 2,59% 2,50% 2,00% 2,20% 1,79% 1,62% 1,67% 1,94% 2,17% 2,04% 1,50% 1,27% 1,00% 0,50% 0,00% Firenze Alto Mugello Basso Mugello Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'elsa Piana Valdarno Provincia di Firenze 10
Nella figura 11 la mappa della distribuzione provinciale del evidenzia come il maggior numero di transazioni si concentri nella città di Firenze (2.015) e, a seguire, nel comune confinante di Scandicci (225), nei tre popolosi comuni della Piana, Campi Bisenzio (190), Sesto Fiorentino (185), Calenzano (103), nella città di Empoli (174) e nei due principali comuni del Valdarno, Reggello (110) e Figline Valdarno(105). Nella figura 12, la mappa dei differenziali media provinciale evidenzia con la colorazione più scura (quotazioni più elevate) la città di Firenze e due comuni della Cintura Fiorentina (Fiesole con 3.570 e Bagno a Ripoli con 3.343 ), molto vicini al capoluogo toscano, caratterizzati da un territorio collinare di grande panoramicità e dalla predominanza di abitazioni tipiche fiorentine, aspetti che risultano molto apprezzati sul mercato immobiliare di livello medio-alto. Le quotazioni medie più basse si registrano nei comuni dell Alto Mugello di Marradi (1.256 ) e Palazzuolo sul Senio (1.313 ). Figura 11: Mappa della distribuzione comunale estre 11
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali media provinciale Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale 12
Di seguito si riportano, per ciascuna macroarea provinciale, in dettaglio il, l IMI, le quotazioni e le rispettive variazioni di periodo. Tabella 4:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Firenzuola 21-34,3% 0,45% 1,15% 1.400-1,3% 0,51 Londa 13 4,0% 0,28% 2,44% 1.763 0,0% 0,64 Marradi 15 33,1% 0,32% 1,05% 1.256 0,0% 0,46 Palazzuolo sul Senio 9 0,8% 0,20% 1,12% 1.313 0,0% 0,48 San Godenzo 4 4,3% 0,09% 1,14% 1.506-1,6% 0,55 Alto Mugello 63-9,3% 1,34% 1,27% 1.411-0,8% 0,51 Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Barberino di Mugello 53 5,3% 1,14% 1,91% 2.350-0,9% 0,85 Borgo San Lorenzo 80-13,9% 1,70% 1,91% 2.056-1,8% 0,75 Dicomano 40-1,9% 0,85% 2,73% 1.930 0,0% 0,70 Pelago 39-12,8% 0,82% 1,58% 2.121-0,3% 0,77 Pontassieve 66-11,4% 1,41% 1,47% 2.583-0,6% 0,94 Rufina 26-21,9% 0,56% 1,62% 2.150-1,4% 0,78 San Piero a Sieve 30-47,0% 0,63% 3,56% 1.950 0,0% 0,71 Scarperia 32-0,5% 0,68% 2,03% 2.058-2,8% 0,75 Vaglia 19-14,0% 0,41% 1,76% 2.872 0,0% 1,04 Vicchio 17-51,1% 0,36% 0,86% 1.838-2,6% 0,67 Basso Mugello 401-16,6% 8,55% 1,79% 2.227-1,1% 0,81 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Barberino Val D Elsa 16 1,9% 0,33% 1,98% 2.031-0,4% 0,74 Greve in Chianti 57-25,5% 1,21% 1,61% 2.942 0,0% 1,07 San Casciano Val di Pesa 47-23,6% 1,00% 1,38% 2.613 0,0% 0,95 Tavarnelle Val di Pesa 39-7,9% 0,82% 1,91% 2.336 0,0% 0,85 Chianti 158-19,0% 3,37% 1,62% 2.609 0,0% 0,95 13
Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Bagno a Ripoli 83 7,5% 1,76% 1,38% 3.343 0,0% 1,22 Scandicci 225 8,7% 4,79% 1,93% 2.893-0,2% 1,05 Fiesole 43-9,4% 0,93% 1,47% 3.570-0,4% 1,30 Impruneta 60 45,8% 1,28% 1,53% 2.934-1,1% 1,07 Cintura Fiorentina 411 10,3% 8,76% 1,67% 3.107-0,3% 1,13 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Capraia e Limite 45 3,1% 0,96% 2,95% 2.214-1,9% 0,81 Castelfiorentino 67-6,2% 1,42% 1,91% 1.788 0,6% 0,65 Cerreto Guidi 57 54,9% 1,22% 2,19% 1.838-0,3% 0,67 Certaldo 49-9,7% 1,05% 1,69% 2.061 0,3% 0,75 Empoli 174-33,3% 3,71% 1,95% 2.105-0,5% 0,77 Fucecchio 88 11,0% 1,87% 1,71% 1.756 0,0% 0,64 Gambassi Terme 17-5,6% 0,36% 1,53% 1.850 0,0% 0,67 Montaione 15-4,2% 0,31% 1,14% 1.725 0,0% 0,63 Montelupo Fiorentino 82 12,1% 1,74% 2,80% 2.300 1,1% 0,84 Montespertoli 69-9,3% 1,46% 1,87% 2.377 0,0% 0,86 Vinci 53 11,6% 1,13% 1,68% 2.000 0,0% 0,73 Empolese Valdelsa 715-7,8% 15,23% 1,94% 2.021-0,1% 0,73 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Calenzano 103 25,3% 2,20% 2,32% 2.650-0,2% 0,96 Campi Bisenzio 190-9,2% 4,06% 2,38% 2.323-0,8% 0,84 Lastra a Signa 76-18,6% 1,61% 2,05% 2.450-1,5% 0,89 Sesto Fiorentino 185-4,6% 3,94% 1,98% 2.953 0,0% 1,07 Signa 71-34,0% 1,52% 2,18% 2.278-1,0% 0,83 Piana 625-8,9% 13,33% 2,17% 2.587-0,5% 0,94 14
Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno Comune II sem / II sem 2009 Provincia IMI II sem / I sem II sem media di provincia Figline Valdarno 105 5,8% 2,25% 2,63% 1.925-0,4% 0,70 Incisa in Val d'arno 21-60,1% 0,45% 2,41% 1.831 0,0% 0,67 Reggello 110 46,1% 2,35% 2,36% 1.889-0,8% 0,69 Rignano sull'arno 66 32,2% 1,41% 3,15% 2.230-0,4% 0,81 Valdarno 303 9,0% 6,47% 2,59% 1.953-0,5% 0,71 15
Mercato del comune di Firenze Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Firenze fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo toscano rappresenta il 2,2% della quota di di tutti i capoluoghi d Italia, registrando una diminuzione percentuale di -6,8% delle transazioni rispetto al I semestre del. Dopo l incoraggiante performance del semestre precedente, con un di 2.336, Firenze fa registrare con 2.015 il più basso numero di transazioni normalizzate dal 2004. Tabella 11: IMI e Variazioni dei principali capoluoghi Principali Città / 2009 capoluoghi IMI Bologna 2.320-0,3% 2,5% 2,12% Firenze 2.015-6,8% 2,2% 2,20% Genova 3.427 4,6% 3,7% 2,11% Milano 9.110 7,2% 10,0% 2,40% Napoli 3.046-0,7% 3,3% 1,55% Palermo 2.448-7,6% 2,7% 1,69% Roma 15.967 6,0% 17,5% 2,39% Torino 5.411-1,9% 5,9% 2,26% Principali città 43.744 2,8% 47,8% 2,19% Italia capoluoghi 91.446 1,3% 100,0% 2,13% Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del estre nella città di Firenze. Per fornire una lettura migliore delle dinamiche immobiliari del mercato, le 30 zone OMI del comune di Firenze sono state aggregate in 9 macroaree. I dati relativi all mostrano un calo di transazioni (-6,8%) su tutto il territorio comunale, con la punta significativa di -26,2% della popolosa macroarea Novoli - Castello Rifredi su cui si concentra il 20,89% delle compravendite residenziali. Si distinguono, fra i pochi dati di segno positivo, il Centro Storico (+0,2%) e la macroarea Semicentrale e centrale di pregio (+2,6%), due delle macroaree forti di Firenze, sia per numero di transazioni che per appetibilità. Le macroaree su citate, come evidenziato nella figura 15, insieme all altra popolosa macroarea Isolotto - Ponte a Greve, si dimostrano i settori della città in cui il mercato residenziale è più attivo, marcando, uniche macroaree del capoluogo, valori dell IMI superiori al 2%. Sotto l aspetto delle quotazioni, svetta la macroarea Collinare di pregio a Sud, con 4.406, nota per le panoramiche colline che guardano su Firenze e per la presenza del Piazzale Michelangelo, seguita dall altra macroarea Collinare di pregio a Nord-Est con 3.729 e dal Centro Storico con 3.725. Come mostra cromaticamente la figura 17, i valori più elevati del comune si dispiegano lungo l asse che da Nord-Est a Sud-Ovest taglia la città, interessando le zone collinari, il Centro Storico e le zone semicentrali e centrali di pregio molto ricercate dai residenti per la buona dotazione di servizi e di urbanizzazioni. Le variazioni registrate dalle quotazioni rispetto al I semestre, confermano una generale tendenza alla tenuta dei prezzi nelle zone OMI più pregiate e ricercate del Centro e delle colline, rispetto alle zone OMI periferiche e popolari in cui si segna un moderato calo dei valori. 16
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze Tabella 12:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze Macroaree urbane II sem / II sem 2009 comune IMI / I sem II sem media comunale Centro Storico 327 0,2% 16,21% 2,03% 3.725 0,0% 1,12 Collinare di pregio a Nord-Est 38-30,4% 1,89% 1,18% 3.729 0,7% 1,12 Collinare di pregio a Sud 21-33,6% 1,02% 1,06% 4.406 0,4% 1,33 Europa - Bellariva - Varlungo 190-4,8% 9,44% 1,79% 3.379-0,6% 1,02 Galluzzo-Le due Strade 27-17,4% 1,33% 1,25% 3.559 0,2% 1,07 Isolotto - Ponte a Greve 270-0,2% 13,39% 2,02% 2.878-0,6% 0,87 Novoli - Castello - Rifredi 421-26,2% 20,90% 2,09% 2.955-0,8% 0,89 Peretola - Osmannoro 87 6,4% 4,31% 1,94% 2.582-0,7% 0,78 Semicentrale e centrale di pregio 421 2,6% 20,90% 2,11% 3.553-0,1% 1,07 ND 1 213-10,59% - - - - Firenze 2.015-6,8% 100,00% 2,21% 3.316 2-0,3% 1,00 1 per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 17
Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre Figura 16: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno 18
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre Nelle tabelle che seguono si riporta per singola zona aggregata in macroarea urbana il dettaglio del, dell IMI, delle quotazioni e relative variazioni. Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale B1 Centro Storico 327 0,2% 16,21% 2,03% 3.725 0,0% 1,10 Centro Storico 327 0,2% 16,21% 2,03% 3.725 0,0% 1,10 Tabella 14:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale C12 La Pietra Camerata 20-40,3% 1,00% 1,40% 3.917 0,9% 1,18 Careggi Cercina D10 Trespiano 10-23,5% 0,50% 0,99% 3.417 0,5% 1,03 D13 Settignano 8 0,0% 0,40% 0,90% 3.767 0,4% 1,14 Collinare di pregio a Nord- Est 38-30,4% 1,89% 1,18% 3.729 0,7% 1,12 19
Tabella 15:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud Zona OMI C10 C11 Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale Bobolino Poggio Imperiale Pian Dei Giullari 16-44,4% 0,77% 1,07% 4.500 0,6% 1,36 Marignolle Monte Oliveto Le Campora 5 66,7% 0,25% 1,03% 4.125 0,0% 1,24 Collinare di pregio a Sud 21-33,6% 1,02% 1,06% 4.406 0,4% 1,33 Tabella 16:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale Madonnone San C7 Salvi Bellariva 95-11,7% 4,71% 2,20% 3.517 0,0% 1,06 Bandino Viale C8 Europa Anconella 58 18,0% 2,89% 1,59% 3.367-0,5% 1,02 D3 Nave A Rovezzano Ponte A Ema 17 14,3% 0,83% 1,64% 3.200-1,5% 0,97 D11 Varlungo Rovezzano 21-28,1% 1,02% 1,27% 3.183-1,5% 0,96 Europa - Bellariva - Varlungo 190-4,8% 9,44% 1,79% 3.379-0,6% 1,02 Tabella 17:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale B4 Galluzzo 16 22,6% 0,79% 1,16% 3.367 0,5% 1,02 C1 Le Due Strade San Gaggio 8-49,9% 0,37% 1,41% 3.867 0,0% 1,17 D4 Cascine Del Riccio Certosa 3-24,4% 0,17% 1,18% 3.575-0,7% 1,08 Galluzzo-Le due Strade 27-17,4% 1,33% 1,25% 3.559 0,2% 1,07 Tabella 18:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve Zona OMI D1 Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale Legnaia Soffiano Monticelli Pignone 141 11,1% 7,02% 2,23% 3.033 0,0% 0,91 D2 Isolotto 42-10,3% 2,10% 2,00% 2.850 0,0% 0,86 Argingrosso San D5 Bartolo A Cintoia 66-14,1% 3,26% 1,60% 2.650-1,9% 0,80 Ponte A Greve E1 Ugnano Mantignano 20 4,3% 1,01% 2,24% 2.758-1,8% 0,83 Isolotto - Ponte a Greve 270-0,2% 13,39% 2,02% 2.878-0,6% 0,87 20
Tabella 19:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi Zona OMI C2 Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale San Jacopino Ponte Alle Mosse Cascine 137-21,2% 6,80% 2,34% 3.083-1,1% 0,93 C3 Dalmazia Romito 35-26,0% 1,74% 1,92% 3.050-1,3% 0,92 Novoli Piana Di D8 Castello 146-38,5% 7,22% 2,05% 2.750-0,5% 0,83 Castello Il Sodo D9 Rifredi 103-8,1% 5,13% 1,94% 3.067-0,5% 0,92 Novoli - Castello - Rifredi 421-26,2% 20,89% 2,09% 2.955-0,8% 0,89 Tabella 20:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro Zona OMI Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale D6 Le Piagge 15 481,4% 0,74% 1,21% 2.467-0,7% 0,74 Peretola Brozzi Quaracchi San D7 Donnino 71-6,8% 3,52% 2,27% 2.633-0,6% 0,79 D12 Cupolina Osmannoro 1-66,7% 0,05% 0,57% 2.400-4,0% 0,72 Peretola - Osmannoro 87 6,4% 4,31% 1,94% 2.582-0,7% 0,78 Tabella 21:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio Zona OMI B2 B3 C4 Denominazione / 2009 comune IMI / I sem media comunale Lungarno Donatello Beccaria Liberta 98 22,8% 4,87% 2,13% 3.733 0,0% 1,13 Piazza Ferrucci Ricorboli 32 75,0% 1,56% 2,71% 3.467 0,5% 1,05 Poggetto Statuto Ponte Rosso 104-14,6% 5,17% 1,87% 3.417-0,5% 1,03 C5 Le Cure 41 1,9% 2,01% 1,52% 3.767 0,0% 1,14 C6 Campo Di Marte 91-22,5% 4,52% 2,54% 3.450 0,0% 1,04 C9 Coverciano 56 66,6% 2,78% 2,14% 3.567 0,0% 1,08 Semicentrale e centrale di pregio 421 2,6% 20,91% 2,11% 3.553-0,1% 1,07 Nei grafici a barre (Figure da 18 a 26) si rappresentano per le macroaree la distribuzione delle compravendite del semestre, con riferimento all, e dello stock per classi di dimensione delle abitazioni. Pur in presenza di una diversa distribuzione del patrimonio abitativo per classi dimensionali, la ripartizione delle compravendite privilegia, su tutte le macroaree, i tagli più piccoli. Soltanto nelle macroaree collinari di pregio, caratterizzate dalla prevalenza di tagli medi e grandi, il mercato risulta più attivo per le classi più elevate. In tutte le macroaree, ad ogni modo, la classe dimensionale grande, in relazione allo stock di pertinenza, risulta quella meno oggetto di scambio. 21
Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 28,3% 25,8% 25,0% 24,4% 16,6% 19,5% 18,8% 17,8% 11,9% 11,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est Stock 41,9% 33,7% 27,2% 17,2% 16,8% 22,9% 19,4% 5,1% 9,5% 6,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 22
Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud Stock 30,8% 29,7% 32,7% 25,6% 17,9% 16,3% 15,6% 15,4% 10,3% 5,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 23
Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo Stock 43,5% 35,3% 19,1% 25,0% 22,2% 22,4% 11,6% 11,3% 4,0% 5,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade Stock 34,0% 34,4% 27,1% 25,4% 20,3% 18,7% 21,1% 9,7% 5,4% 3,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 24
Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve Stock 50,5% 35,3% 25,8% 22,1% 20,9% 3,4% 11,5% 15,6% 8,4% 6,5% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi Stock 36,5% 36,9% 25,5% 24,2% 24,1% 17,8% 17,4% 5,9% 7,5% 4,2% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 25
Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro Stock 41,5% 36,8% 28,4% 23,2% 21,5% 19,3% 13,1% 9,6% 4,2% 2,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio Stock 38,6% 33,0% 14,0% 16,5% 23,7% 20,0% 18,5% 21,0% 10,9% 4,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 26
Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle compravendite. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. Glossario : n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). 27
Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. media comunale: media pesata: valore medio: Zona OMI: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 28
Indice delle tabelle Tabella 1:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - province...2 Tabella 2:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi...3 Tabella 3:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...8 Tabella 4:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello...13 Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello...13 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti...13 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina...14 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa...14 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana...14 Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno...15 Tabella 11: IMI e Variazioni dei principali capoluoghi...16 Tabella 12:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze...17 Tabella 13:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico...19 Tabella 14:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est...19 Tabella 15:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud...20 Tabella 16:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo...20 Tabella 17:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade...20 Tabella 18:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve...20 Tabella 19:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi...21 Tabella 20:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro...21 Tabella 21:, IMI quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio...21 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione estre per provincia...3 Figura 2: IMI Capoluoghi e Resto Provincia...4 Figura 3: Numero indice dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi...5 Figura 4: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi...5 Figura 5: IMI 2004- capoluoghi e non capoluoghi...6 Figura 6: Macroaree provinciali Firenze...7 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...9 Figura 8: IMI 2004- capoluogo e resto provincia...9 Figura 9: Distribuzione estre per macroaree provinciali...10 Figura 10: IMI per macroaree provinciali...10 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale estre...11 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali media provinciale...12 Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale...12 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze...17 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre...18 Figura 16: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno...18 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre...19 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico...22 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est...22 29
Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud...23 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo...24 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade...24 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve...25 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi...25 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro...26 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio..26 30