ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del mercato nazionale) PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I sem 2015-6,3% -4,2% -1,1% -4,7% -10,5% -8,9% -7,3% -2,5% Variazione percentuale dei prezzi Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del 2,1% nell hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia. Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare prezzi stabili, al secondo posto c è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del -2,1%. L analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%), seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%). DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest ultima tipologia e aumenta quella sugli altri tagli. Dall indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila ); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia fino a 119 mila. TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell hinterland delle grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia. LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso L andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7% sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano, Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l interesse per il contratto a canone concordato. ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa L analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 76,8% ha interessato l abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall abitazione principale. PREVISIONI Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
AOSTA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE (sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito) PREZZI: -3,3% nel primo semestre 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I sem 2015 +1,2% 0% +2,1% +1,3% -3,7% -2,3% -1,1% -3,3% Variazione percentuale dei prezzi Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Aosta sono diminuite del 3,3%. La domanda di investimento è in ripresa nella zona di Piazza della Repubblica in seguito al futuro insediamento i alcune facoltà universitarie. A beneficiarne anche l area della zona di Arco di Augusto. Diversi gli interventi di riqualificazione che si stanno effettuando in città. DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale L analisi della domanda vede una decisa concentrazione delle richieste sul trilocale (58,4%), seguito dal bilocale( 24%). La maggioranza dei potenziali acquirenti (61,1%) esprime un budget compreso tra 120 e 249 mila. LOCAZIONI: domanda sostenuta Sul mercato delle locazioni si registrano canoni stabili per i bilocali ed in ribasso dello 0,7% per i trilocali. Intorno a 400 il canone medio mensile di un bilocale e 530 al mese per un trilocale. COMPRAVENDITE Nel primo semestre del 2015 sono in forte calo le compravendite in città (-24,1%) meno forte il ribasso in provincia (-1,9%). TESTO INTEGRALE MERCATO IMMOBILIARE AOSTA - città Calo dei prezzi e dei tassi si traducono in opportunità per gli acquirenti Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni immobiliari di Aosta hanno registrato una contrazione del 3,3%. Nella zona del centro storico e nella zona di Arco d Augusto si realizzano prevalentemente acquisti di prima casa, pochi quelli uso investimento realizzati soprattutto da genitori che comprano per i figli. Una delle zone più ambite del Centro storico è quella compresa tra via De Tillier e via Sant Anselmo, dove ci sono soluzioni del XVII secolo, spesso con finiture di pregio (scale in pietra, affreschi e soffitti a volta). In centro, un appartamento ristrutturato costa mediamente tra 2600 e 2700 al mq, con punte di 3000 al mq che si toccano nella zona di piazza Chanoux. In posizione più periferica si segnala il quartiere Dora, dove gli immobili hanno subito interventi di riqualificazione delle facciate e sono stati dotati di teleriscaldamento. Piace in particolare la metratura degli immobili e la disposizione degli spazi, molto più ampi rispetto alle nuove costruzioni. Una soluzione in buono stato costa intorno a 1500 al mq, una ristrutturata 1800 al mq. Buon andamento anche per le zone collinari di Porossan e Beauregard dove ci sono prevalentemente soluzioni indipendenti, apprezzate per l assenza di spese condominiali. Nella collina di Porossan le soluzioni a schiera bifamiliari hanno prezzi medi di 2700-2800 al mq. Nell area della collina Beauregard si sono realizzate soluzioni prestigiose in classe energetica A e con finiture di pregio; i prezzi di vendita sono di 3000-3100 al mq. Dinamico il mercato degli affitti, alimentato sia da lavoratori trasfertisti sia da giovani coppie e famiglie che non riescono ad acquistare. In zona centrale il canone di un bilocale arredato è di 500
al mese, per un trilocale la spesa sale a 600-650 al mese. I contratti più utilizzati sono quelli a canone libero, anche se si segnala un aumento dei contratti a canone concordato con l opzione della cedolare secca. Si sta sviluppando anche un mercato di locazioni studentesche di cui la zona potrebbe beneficiare quando sarà completato l ampliamento delle strutture in piazza della Repubblica. La richiesta di box auto è bassa, in questo momento infatti si da priorità all acquisto dell abitazione, anche perché non esistono particolari problematiche di parcheggio. Il valore di un box singolo varia molto in base alla posizione, si parte da 60 mila di piazza Chanoux per arrivare a 20 mila nelle zone periferiche. Il mercato immobiliare della zona di Piazza della Repubblica registra un andamento dinamico che ha visto protagoniste soprattutto famiglie al primo acquisto o all acquisto migliorativo. Si registrano anche compravendite ad uso investimento incentivate dal fatto che nuove facoltà universitarie si insedieranno in luogo dell ex caserma Testafochi. Questo dovrebbe comportare l incremento degli studenti presenti in zona e, di conseguenza, del numero di affitti. In questi primi mesi gli investitori si sono rivolti soprattutto all acquisto di monolocali e bilocali su cui investire mediamente non più di 80 mila. La maggioranza delle richieste della zona sono orientate sul trilocale e, particolare attenzione, si presta soprattutto al risparmio energetico. La maggioranza delle compravendite si realizza nella zona a ridosso di Piazza della Repubblica (via Chambery e corso Battaglione Aosta) dove si concentrano condomini degli anni 70-80 le cui quotazioni sono di 1600 al mq per le abitazioni da ristrutturare e di 2000 al mq per le soluzioni ristrutturate. Sono partiti in viale Partigiani i lavori per la realizzazione di sette nuove unità immobiliari caratterizzate dalla classe energetica A+ e da materiali e finiture di pregio. Il prezzo di vendita su carta è di 2800-3000 al mq. In corso Lancieri è stato completato un nuovo condominio in classe energetica A i cui appartamenti sono in vendita a 2800-3000 al mq. In quest area è in corso un forte sviluppo edilizio tra cui un nuovo campus universitario. Immobili in edilizia popolare sono disponibili nel quartiere Cogne. Parliamo di abitazioni in edilizia popolare (ex Aler ed ex Ina Casa), spesso privi di ascensore, dove acquistano soprattutto coloro che non riescono ad accedere al mercato delle altre zone, più costoso. Qui infatti le quotazioni sono di 1300-1400 al mq per soluzioni da ristrutturare e di 1900-2000 al mq per abitazioni già ristrutturate. Dinamico il mercato delle locazioni che vede protagonisti studenti fuori sede, immigrati e famiglie che non riescono ad acquistare. Molto utilizzati anche i contratti a carattere transitorio e a canone libero, il costo mensile di un bilocale è di 400, quello di un trilocale è di 500. Nell area dell Ospedale si registra infatti ancora una certa distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. Per un trilocale i potenziali acquirenti desiderano spendere intorno a 160-190 mila. A muoversi sono stati soprattutto i giovani al primo acquisto; non si sono registrati acquisti ad uso investimento nonostante sul mercato ci siano bilocali intorno a 100 mila. La zona presenta una parte pianeggiante dove sorge l Ospedale e una collinare, meno richiesta perché più scomoda e ricercata da coloro che desiderano ampie metrature ed immobili più prestigiosi e recenti. La zona dell Ospedale è apprezzata per la vicinanza al centro storico e si sviluppa intorno a via Federico Chabod e via XXVI Febbraio, dove ci sono appartamenti degli anni 60 e 70 che, da ristrutturare, costano 1700 al mq. Ci sono degli interventi di nuova costruzione in classe A tra viale Gran San Bernardo e via Roma acquistabili a prezzi medi di 3200 al mq (consegna Dicembre 2015) ma che si scontrano con una disponibilità di spesa sul nuovo che in zona è di 2700-2800 al mq. Da segnalare la riqualificazione del condominio La Ex Trafila dove si sono realizzati 35 box auto il cui valore è di 35 mila. Gli appartamenti nuovi sono venduti a 2200 al mq. Non lontano sorge la zona collinare panoramica ( via delle Betulle e rue du Coutumier) dove ci sono appartamenti di taglio medio-grande (120-130 mq) costruiti negli anni 80 e 90. Le quotazioni medie sono di 1900 al mq con punte di 2200-2300 al mq per le soluzioni ristrutturate. Ad acquistarle sono prevalentemente famiglie alla ricerca di una casa più spaziosa. Sulle colline di Entrebin, Arpuilles ed Excenex, frazioni di Aosta che si trovano a 5-6 chilometri dal centro sono disponibili terreni edificabili a 110 al mq. Sono acquistati da privati che intendono realizzare la propria abitazione. Buona la domanda di appartamenti in affitto. A cercare soluzioni in locazione sono famiglie, giovani coppie, immigrati e lavoratori fuori sede. Si registra un netto aumento dei contratti a canone concordato; un bilocale si affitta con 400 al mese, il trilocale costa 500 al mese.
Chi volesse acquistare soluzioni indipendenti e semindipendenti (su Aosta esiste una discreta domanda di queste tipologie immobiliari) può optare per il comune di Gressan, a circa 3 chilometri da Aosta, dove nell ultimo decennio sono state realizzate ville e appartamenti in villa dal valore di 3000-3500 al mq (nuovo). MERCATO IMMOBILIARE VALLE D'AOSTA - turistico Nei primi sei mesi del 2015 i valori immobiliari delle località turistiche della Valle d Aosta sono diminuite del 2,9%. A Saint Vincent, nei primi sei mesi dell anno, le quotazioni sono in leggera diminuzione (-3,7%). Prevalgono gli acquisti di seconda casa (circa il 70% delle compravendite del 2015) realizzati da famiglie che hanno un età elevata e che investono mediamente tra i 50 e gli 80 mila per acquistare un bilocale. Per quanto riguarda gli acquisti orientati sulla prima casa, le famiglie sono disposte a spendere mediamente tra i 100 e i 150 mila per un trilocale. La cittadina piace per le terme, il Casinò e per la posizione centrale all interno della Valle da cui è comodo raggiungere le famose località sciistiche. Si preferiscono le abitazioni usate ma in buono stato e, possibilmente, con riscaldamento autonomo, elemento non facile da trovare dal momento che la maggioranza degli immobili risale agli anni 60-70 ed è dotata di riscaldamento centralizzato. La zona preferita è quella centrale, via Chanoux, viale Piemonte, via Vuillerminaz, via Roma e viale IV Novembre dove un buon usato degli anni 60 costa intorno a 1000-1500 al mq. Sempre in queste zone per una soluzione degli anni 90 si spendono 1600-1700 al mq, mentre per una degli anni 2000 il prezzo sale a 2000 al mq. Altre zone richieste sono quelle che sorgono a ridosso del Col de Joux, dove esiste un comprensorio sciistico e dove si trova il complesso turistico Les Pleiades, le cui quotazioni variano da 1300 a 2000 al mq. Sul mercato delle locazioni turistiche si registra una discreta domanda di affitti invernali. Nella settimana di Natale si spendono da 400 a 700 per un bilocale di 4 posti letto. Stessi valori per la settimana di Capodanno. Il mercato immobiliare di Cervinia e Valtournenche registra valori stabili ed una domanda in ripresa per le case indipendenti, gli immobili con basse spese condominiali e quelli di recente costruzione. A Cervinia in particolare vi è un abbondante offerta di abitazioni in vendita dismesse da proprietari che non le utilizzano spesso. La motivazione è la presenza di alte spese condominiali. Infatti, molti acquisti in passato sono stati fatti da persone residenti in Lazio e in Toscana. Ad acquistare adesso sono quasi sempre persone residenti nelle regioni limitrofe alla Valle d Aosta e alla ricerca di case indipendenti oppure di immobili in palazzine di recente costruzione. A Valtournenche il potenziale acquirente è alla ricerca di abitazioni indipendenti o di villette singole e si orienta soprattutto nelle zone centrali della città dove se ne possono trovare a 4000 al mq. Le soluzioni da ristrutturare costano 3000 al mq. Da segnalare che si prevede la costruzione di un ascensore che collega Valtournenche a Cheneil villaggio dal panorama suggestivo dominato dal Cervino. L arrivo della partenza dell ovovia da Valtournenche ha determinato una rivalutazione della zona di Crepin, almeno in termini di richieste. I prezzi degli immobili in ottimo stato sono di 5000 al mq. A Cervinia l offerta abitativa sembra superare al momento la domanda, quest ultima molto più esigente e selettiva e in parte dominata da potenziali acquirenti stranieri. Nel centro di Cervinia un abitazione ristrutturata costa intorno a 6000 al mq, valore che scende a 4000-5000 al mq per le soluzioni usate. Nelle zone periferiche della cittadina i valori scendono a 2500-3000 al mq. La richiesta di immobili in affitto è sempre elevata durante il periodo invernale. A Cervinia e Valtournenche un bilocale di quattro posti letto ha i seguenti canoni: 1000 nella settimana di Natale, 1500 in quella di Capodanno, 4500 per l intera stagione. Nella prima parte del 2015 si registra una leggera ripresa della domanda di casa vacanza nella Val d Ayas, dove i valori sono diminuiti del 4,6%. Tra le zone più richieste ci sono il centro di Champoluc e Antagnod di
cui piace la tranquillità e la panoramicità. Negli ultimi tempi è in aumento la domanda di soluzioni indipendenti oppure di soluzioni semindipendenti ed appartamenti in piccoli contesti condominiali. Apprezzata la presenza di uno spazio esterno quale un terrazzo o un giardino. Gli acquirenti arrivano soprattutto da Milano e Torino, in parte anche da Genova. Il budget medio arriva fino a 180-220 mila. Champoluc è il comune maggiormente apprezzato soprattutto dagli amanti dello sci perchè appartiene al comprensorio del Monterosa Sky. Tra le zone più richieste c è la route Ramey dove si registrano le quotazioni più elevate: 4000-4500 al mq per le soluzioni in ottimo stato per scendere poi a 3500 al mq per le abitazioni che necessitano di interventi di ristrutturazione. Ad Antagnod è possibile acquistare a prezzi più contenuti, intorno a 3400-3800 al mq. Brusson raccoglie l interesse delle famiglie con bambini e di amanti dello sci di fondo. Una soluzione economica costa intorno a 1800 al mq mentre un immobile in ottimo stato si aggira intorno a 3000-3500 al mq. Negli ultimi tempi è aumentato l appeal della zona Estoul dove ci sono nuove strutture turistico ricettive e sono in aumento le villette a schiera e le villette bifamiliari. Le quotazioni delle abitazioni usate ed in ottimo stato sono di 4000 al mq. Da segnalare che a Champoluc sono da poco operative le nuove terme e questo potrebbe portare ad un aumento delle domande di casa vacanza o di affitti in zona. Non meno importanti Gressoney e Champorcher che offrono servizi e panorami diversi ma entrambe richiamano l attenzione degli amanti dello sci; la prima è conosciuta per la presenza del suo comprensorio sciistico che collega Gressoney alla Val d Ayas e ad Alagna, qui i prezzi variano da 4000 a5000 al mq. Champorcher invece è una meta per gli amanti dello sport e della tranquillità, qui i prezzi sono decisamente più contenuti e variano da 1600 a 1800 al mq. Il mercato degli affitti invernali è sempre dinamico e in zona cercano soprattutto turisti lombardi e piemontesi che tendenzialmente affittano l immobile per una, massimo due settimane. Meno frequente che si affitti per l intera stagione. A Champoluc ed Antagnod un bilocale di quattro posti letto ha i seguenti canoni: 1000 nella settimana di Natale, 1500 in quella di Capodanno, 4500 per l intera stagione. A Brusson ed Antey i valori sono di 700 per la settimana di Natale, 1050 per quella di Capodanno e 3150 al mese per l intera stagione. Il mercato della casa vacanza a Courmayeur e Morgex è in ripresa, in termini di richiesta. La nuova funivia Skyway Monte Bianco, da poco inaugurata e definita a pieno titolo l Ottava Meraviglia del Mondo offre la possibilità di salire nel cuore del massiccio del Monte Bianco. Dotata di un sistema che permette la rotazione su se stessa consente ai visitatori di godere di una visione a 360 di tutte le zone attraversate. Questo ha attratto nella zona di Courmayeur maggiori presenze rispetto al passato. Le richieste infatti sono in aumento e a muoversi sono stati prevalentemente potenziali acquirenti che arrivano dalla zona di Milano alla ricerca della casa vacanza con un budget medio intorno a 500 mila. Si orientano prevalentemente su trilocali posizionati nei pressi degli impianti, in buono stato, dotati di posto auto e box. Le quotazioni nel centro di Courmayeur (via Roma e la zona nei pressi del parco e dell isola pedonale) si aggirano intorno a 6000-7000. al mq con punte più alte per immobili particolarmente signorili. La maggioranza degli immobili della zona sono condomini costruiti negli anni 80. Si segnala anche la realizzazione di nuove palazzine situate nel centro del paese dove i prezzi toccano punte anche di 10.000. al mq. Quotazioni decisamente più basse, 3000 al mq per gli immobili ristrutturati, si registrano nella zona di Morgex dove acquistano coloro che non riescono ad accedere al mercato di Courmayeur e che hanno budget più contenuti, intorno a 200-250 mila. Dalla zona è facile raggiungere le Terme di Pré-Saint-Didier, realizzate nello storico stabilimento termale risalente al 1834 e nell edificio che ospitava il casinò, oggi perfettamente integrati nei nuovi stabilimenti termali.