Cartolarizzazioni di immobili e crediti
Cartolarizzazione Consiste in un operazione di conversione di assets di bilancio in titoli: consente di convertire parte delle proprie attività in titoli con la finalità di smobilizzarli presso terzi investitori
Le fasi La cessione dei crediti o degli immobili che producono flussi finanziari positivi La successiva emissione di titoli negoziabili, che incorporano il valore degli assets ceduti
I presupposti economici Ogni tipo di attivo che generi flussi di cassa stimabili con attendibilità nel tempo, stabili e liberamente cedibili Sotto il profilo giuridico deve trattarsi di assets patrimoniali
Alcuni esempi Edilizia residenziale Immobili disponibili Piani di insediamento produttivo (PIP) Immobili originariamente non disponibili con successiva variazione di destinazione (scuole, caserme, ecc.) Terreni
Vantaggi della cartolarizzazione Liberare liquidità Assicurare i canoni di locazione dalle oscillazioni del mercato immobiliare Permettere lo scorporo della gestione immobiliare Offrire titoli alternativi a quelli di stato
Limiti in Italia Scarsa conoscenza della consistenza patrimoniale Costi di impostazione delle operazioni particolarmente rilevanti
Il patrimonio pubblico: consistenza
N.B.Partecipazioni al costo storico 30,3% ENI 1,4 MLD Euro (MKT 20,7) 68% ENEL 4,2 MLD Euro (MKT 27,6)
La patrimonio dello Stato SpA. è nata dalla conversione in legge (l.112 del 15/6/2002) del decreto legge 63 del 2002 Capitale sociale 1 milione di Euro Azioni attribuite interamente al ministero dell Economia e delle Finanze Missione: valorizzare e mettere a reddito, gradualmente, gli asset pubblici
Il sistema proposto
Il modello operativo Struttura operativa estremamente snella: ampio ricorso all outsourcing ed a managing companies. Segmentazione degli assets in gruppi tipologicamente coerenti (anche a seconda dell eventuale cedibilità del bene). Gestione dei gruppi di assets secondo forme contrattuali differenti, e comunque in partnership con operatori privati (i modelli di riferimento potranno essere, ad esempio, quello di Grandi Stazioni o quello dei fondi immobiliari): società di scopo o management contracts Patrimonio dello Stato non raccoglierà passività sul mercato.
Le operazioni SCIP Si tratta di maxi-prestiti obbligazionario il cui il pagamento delle cedole e rimborso del capitale sono garantiti dai flussi di cassa generati dal portafoglio ceduto. Tanto più elevata sarà la tranche residenziale in vendita, tanto più alto sarà il valore del portafoglio ceduto e tanto più prevedibile e veloce sarà il processo delle vendite sul mercato, soprattutto agli occhi delle agenzie di rating: come dimostra il successo delle dismissioni residenziali nella prima cartolarizzazione.
Le operazioni SCIP srl SCIP 1 Unità commerciali 1,6 miliardi di Euro Unità residenziali 3,4 miliardi di Euro (2,1 in seguito agli sconti agli inquilini) Totale: 3,7 Miliardi di Euro Emessi Bond per 2,3 Miliardi di Euro Advance level: 62% - Rating AAA SCIP 2 6,629 miliardi di Euro TARGET 2003: 4 miliardi di Euro Le banche arranger del collocamento dei bond sono: Abn Amro, Bnl, Jp Morgan e Schroder Salomon Smith Barney
Securitization crediti Legge di disciplina della cartolarizzazione (L 30/4/2003) Quelle operazioni realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di crediti pecuniari, sia esistenti sia futuri, individuabili in blocco se si tratta di una pluralità di crediti, al ricorrere di determinate condizioni
Le condizioni Il cessionario (o la società emittente titoli se diversa) abbia per oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione; Le somme corrisposte dai debitori ceduti siano destinate in via esclusiva dalla società cessionaria al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi per finanziare l acquisto dei crediti, nonché al pagamento dei costi dell operazione
Il modello Capital Market Capitale per acquisto crediti Special Purpose Vehicle Emissione di titoli Debitori ceduti Acquisto crediti Ente cedente Cessione dei crediti
Ring Fence I crediti relativi a ciascuna delle operazioni costituiscono patrimonio separato a tutti gli effetti da quello della società e da quello delle altre eventuali operazioni di cartolarizzazione. Su ciascun patrimonio non sono ammesse azioni da parte di creditori diversi dai portatori dei titoli
Normativa Valgono tutte le norme dell intermediazione finanziaria (prospetto informativo, ecc.) Qualora i destinatari siano investitori non professionali, la legge impone il rating Regime fiscale: alla stregua delle obbligazioni emesse da società quotate (aliquota del 12,5 % e non del 27% come sui titoli atipici)
Gli effetti Trasfore crediti in titoli negoziabili; Accrescere la liquidità; Nuove tipologie di titoli appetibili Crescita servizi accessori (rating, ecc.); Sviluppo piazza finanziaria