Avv. Fabrizio Bruno GUIZZETTI Via Brigata Lupi n. 3 24122 BERGAMO Tel. 035/22.22.74 Fax 035/23.03.22 LE LOCAZIONI AD USO ABITATIVO L AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA LEGGE 9.12.1998 N. 431 (ART.1) Contratti di locazione d immobili urbani adibiti ad uso abitativo, esclusi: - gli immobili vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, gli immobili ricompresi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi storici), disciplinati dal codice civile ma per i quali possono comunque essere stipulati contratti agevolati ai sensi dell art. 2 comma 3. - gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, disciplinati dalle specifiche normative di riferimento statali e regionali. - gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. - i contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenza abitative di carattere transitorio, disciplinati dal codice civile. La disciplina delle legge n. 413/98 si applica anche alle locazioni ad uso promiscuo - abitativo e diverso dall abitativo - qualora l uso prevalente sia quello abitativo (art. 80 ultimo comma legge 27.7.1978 n. 392). LE TIPOLOGIE DI CONTRATTI PREVISTE DALLA LEGGE 9.12.1998 N. 431 1) contratti liberi previsti dall art. 2 comma 1; 2) contratti agevolati previsti dall art. 2 comma 3; 3) contratti transitori previsti dall art. 5 comma 1; 4) contratti per studenti universitari previsti dall art. 5 commi 2 e 3. Ai contrati liberi si applica il regime ordinario, derivante dall applicazione delle disposizioni delle legge 9.12.1998 n. 431 e della legge 27.7.1978 n. 392; tutti gli altri contratti hanno un regime regolamentato sulla base di decreti ministeriali e di accordi di categoria, emanati in esecuzione delle disposizioni della legge 9.12.1998 n. 431 che li prevedono.
I CONTRATTI LIBERI (REGIME ORDINARIO) Fonti normative: - legge 9 dicembre 1998 n. 431: art. 2 commi 1 2 ed art. 3: - legge 27 luglio 1978 n. 392: artt. 2-4 5 6 7-8 9-10 -11 - codice civile (art. 1571 e seguenti), ove non in contrasto con disposizioni inderogabili delle leggi speciali; - usi civici della provincia di Bergamo, ove non in contrasto con disposizioni inderogabili delle leggi speciali. Tipo di contratto: - Esigenze abitative di qualsiasi specie; stipulabili in tutti i Comuni. - Forma del contratto: sono richieste a pena di nullità la forma scritta (art. 1 comma 4 legge n. 431/98) e la registrazione del contratto (art. 1 comma 346 legge 30.12.2004 n. 311). - Contenuto del contratto: libero. La durata della locazione (art. 2 comma 1 legge n. 431/98) - La durata legale della locazione, inderogabile, è di 4 anni. - La durata legale si applica sia se nel contratto non è stata prevista alcuna durata, sia se nel contratto è stata prevista una durata inferiore. - Sono nulle le clausole dirette a limitare la durata legale del contratto (art. 13 comma 3 legge n. 431/98). La rinnovazione tacita del contratto (art. 2 comma 1 ed art. 3 legge n. 431/98) - 1) Alla prima scadenza contrattuale: - il locatore può esercitare il diniego di rinnovo del contratto soltanto per i motivi tassativamente indicati nell art. 3, comunicando la disdetta motivata, contenente l indicazione specifica del motivo di mancato rinnovo, con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. - 2) Alle scadenze contrattuali successive alla prima: sia il locatore che il conduttore con raccomandata spedita almeno 6 mesi prima della scadenza possono comunicare alternativamente: - la disdetta del contratto; - la proposta di rinnovo del contratto a nuove condizioni. In questo caso l altra parte deve rispondere con lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta. In caso di tempestiva comunicazione della disdetta o di mancato accordo sulle condizioni del rinnovo il contratto cessa alla scadenza. In mancanza di disdetta il contratto si rinnova tacitamente di 4 anni. Se nel contratto sono pattuiti una durata superiore a quella di legge ed il rinnovo per un uguale periodo, il contratto si rinnoverà per il maggior periodo contrattualmente previsto. Il recesso del conduttore (art. 3 comma 6 legge n. 431/98 ed art. 4 legge 27.7.1978 n. 392) 1) Soltanto se espressamente pattuito nel contratto, il conduttore può recedere in ogni momento, con preavviso di 6 mesi da comunicare mediante lettera raccomandata (art. 4 comma 1 legge n. 392/78). 2
2) Comunque qualora ricorrano gravi motivi il conduttore può recedere in ogni momento dal contratto, con preavviso di 6 mesi da comunicare mediante lettera raccomandata (art. 3 comma 6 legge n. 431/98 ed art. 4 comma 2 legge n. 392/78). Il canone della locazione ed il suo aggiornamento - Il canone locatizio è liberamente pattuito dalle parti. - Nel silenzio della legge l eventuale aggiornamento del canone, così come la sua periodicità e la sua misura, devono essere oggetto di specifiche pattuizioni tra le parti. In ogni caso l aggiornamento del canone resta sospeso, qualora il locatore scelga l opzione fiscale della cedolare secca, per tutto il periodo corrispondente alla durata dell opzione (art. 3 comma 11 D. Lgs. 14.3.2011 n. 23). - E nulla ogni pattuizione diretta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 comma 1 legge n. 431/98). Gli oneri accessori 1) Sono a carico del conduttore: - le spese di registrazione del contratto nella misura di ½ (art. 8 legge n. 392/78); - le spese condominiali indicate nell art. 9 legge n. 392/78, nella misura e modalità ivi previste. 2) Sono inoltre a carico del conduttore: - le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 codice civile), così come individuate dall art. 1609 codice civile e dagli usi locali. Tutte queste disposizioni possono essere derogate dalle parti. La sublocazione dell immobile (art. 2 legge n. 392/78) - Il conduttore non può sublocare totalmente l immobile o cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. - Il conduttore può sublocare parzialmente l immobile, previa comunicazione al locatore con raccomandata che indichi la persona del subconduttore, i vani sublocati e la durata del contratto di sublocazione. - Le disposizioni dell art. 2 sono derogabili. La successione nel contratto (art. 6 legge n. 392/78) - La successione nel contratto dalla parte del conduttore opera in caso di morte, di separazione o divorzio. - Si applica, secondo le specifiche previsioni dell art. 6, in favore dei soggetti previsti nella norma. - Le disposizioni dell art. 6 sono inderogabili, in quanto poste a tutela della famiglia. 3
Fonti normative: I CONTRATTI AGEVOLATI - Legge 9 dicembre 1998 n. 431: art. 2 commi 3-4 - 5, art. 3, art. 4, art. 4 bis; - Decreti Ministro Infrastrutture e Ministro Finanze così detti Generali : D.M. 5.3.1999; D.M. 30.12.2002; - Decreto Ministro Infrastrutture e Ministro Finanze così detto Sostitutivo : D.M. 14.7.2004. - Accordi Locali tra le organizzazioni di categoria: per Bergamo e Provincia Accordo 10.7.2003 tra A.P.P.E. Confedilizia, A.S.P.P.I., A.P.P.C da un lato; SUNIA, SICET e UNIAT dall altro; Accordo 9.10.1999 tra A.P.P.E. Confedilizia ed A.S.P.P.I. da un lato; SUNIA, SICET e UNIAT dall altro; - Legge 27 luglio 1978 n. 392: artt. 2-4 - 5-6 - 7-8 - 9-10 - 11, ove non derogati dagli Accordi locali; - Codice civile (art. 1571 e seguenti), ove non in contrasto con disposizioni delle leggi speciali; - Usi civici della provincia di Bergamo, ove non in contrasto con disposizioni delle leggi speciali. Tipo di contratto: - Esigenze abitative ordinarie; stipulabili in tutti i Comuni. - Forma del contratto: sono richieste a pena di nullità la forma scritta (art. 1 comma 4 legge n. 431/98) e la registrazione del contratto (art. 1 comma 346 legge 30.12.2004 n. 311). - Clausole e contenuto del contratto: conformi a quelli allegati sub A al D.M. 30.12.2002 (art. 4 bis legge n. 431/98; art. 1 commi 11-12 D.M. 30.12.2002). La durata della locazione (art. 2 comma 5 legge n. 431/98) - La durata minima della locazione, inderogabile, è di 3 anni. - La durata legale si applica sia se nel contratto non è stata prevista alcuna durata, sia se nel contratto è stata prevista una durata inferiore. - Sono nulle le clausole dirette a limitare la durata legale del contratto (art. 13 comma 3 legge n. 431/98). La proroga e la rinnovazione tacita del contratto (artt. 2 comma 5 ed art. 3 legge n. 431/98) - 1) Alla prima scadenza contrattuale: - Le parti possono procedere al rinnovo del contratto. - Il locatore può esercitare il diniego di rinnovo del contratto soltanto per i motivi tassativamente indicati nell art. 3, comunicando la disdetta motivata, contenente l indicazione specifica del motivo di mancato rinnovo, con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza di disdetta motivata o di accordo sul rinnovo il contratto è prorogato di diritto di due anni. - 2) Alle scadenze contrattuali successive alla prima: sia il locatore che il conduttore con raccomandata spedita almeno 6 mesi prima della scadenza possono comunicare alternativamente: - la disdetta del contratto; - la proposta di rinnovo del contratto a nuove condizioni. 4
In mancanza di disdetta il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. La legge non dice quale è la durata del rinnovo (3 anni come la durata iniziale; 2 anni come la proroga di legge; 4 anni come per i contratti liberi). E preferibile la tesi del rinnovo triennale, questa essendo la durata legale prevista dalla legge per i contratti agevolati. Il recesso del conduttore Come per i contratti liberi. Il canone della locazione ed il suo aggiornamento - Il canone locatizio va determinato tra le parti all interno delle fasce di oscillazione fissate negli Accordi Locali (art. 2 comma 3 ed art. 4 Legge n. 431/98; art. 1 comma 1 D.M. 30.12.2002, così detto Decreto Generale ). - In mancanza di Accordi Locali si applicano, ai sensi dell art. 4 comma 3 Legge n. 431/98, i canoni previsti dal D.M. 14.7.2004 (così detto Decreto Sostitutivo ). - Se previsto negli Accordi Locali, il canone può essere aggiornato annualmente nella misura massima del 75% della variazione Istat dei prezzi al consumo (art. 1 comma 9 D.M. 30.12.2002). In ogni caso l aggiornamento del canone resta sospeso, qualora il locatore scelga l opzione fiscale della cedolare secca, per tutto il periodo corrispondente alla durata dell opzione (art. 3 comma 11 D. Lgs. 14.3.2011 n. 23). - E nulla ogni pattuizione diretta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 comma 1 legge n. 431/98). - E nulla ogni pattuizione che stabilisca un canone superiore a quello definito dagli Accordi Locali o dal D.M. 14.7.2004 (art. 13 comma 4 legge n. 431/98). Gli oneri accessori 1) Ai sensi dell art. 4 D.M. 30.12.2002 si applica la tabella oneri accessori allegata sub G al D.M. 30.12.2002 e per quanto non previsto nella stessa si rinvia alle leggi vigenti ed agli usi locali. 2) Alcuni oneri sono espressamente regolamentati negli artt. 3-4 - 5-6 del Contratto Tipo allegato sub A al D.M. 30.12.2002. 3) Queste disposizioni non possono essere derogate dalle parti. La sublocazione dell immobile. - Salvo patto scritto contrario e vietata la sublocazione dell immobile, sia totale che parziale, ai sensi dell art. 7 comma 2 del Contratto Tipo allegato sub A al D.M. 30.12.2002. - E vietata la cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore, ai sensi dell art. 2 legge 27.7.1978 n. 392. La successione nel contratto (art. 6 legge n. 392/78 richiamato dall art. 7 del Contratto Tipo allegato sub A al D.M. 30.12.2002) Come per i contratti liberi. 5
I CONTRATTI TRANSITORI Fonti normative: - Legge 9 dicembre 1998 n. 431: art. 5 comma 1; - Decreti Ministro Infrastrutture e Ministro Finanze così detti Generali : D.M. 5.3.1999; D.M. 30.12.2002; - Decreto Ministro Infrastrutture e Ministro Finanze così detto Sostitutivo : D.M. 10.3.2006. - Accordi Locali tra le organizzazioni di categoria: per Bergamo e Provincia Accordo 10.7.2003 tra A.P.P.E. Confedilizia, A.S.P.P.I., A.P.P.C da un lato; SUNIA, SICET e UNIAT dall altro; Accordo 9.10.1999 tra A.P.P.E. Confedilizia ed A.S.P.P.I. da un lato; SUNIA, SICET e UNIAT dall altro; - Legge 27 luglio 1978 n. 392: artt. 2-4 - 5-6 - 7-8 - 9-10 -11, ove non derogati dagli Accordi Locali; - Codice civile (art. 1571 e seguenti), ove non in contrasto con disposizioni delle leggi speciali; - Usi civici della provincia di Bergamo, ove non in contrasto con disposizioni delle leggi speciali. Tipo di contratto: - Esigenze particolari di natura transitoria, sia del locatore che del conduttore, individuate negli Accordi Locali o, in mancanza di Accordi Locali, nel D.M. 10.3.2006 sostitutivo, in relazione a quanto previsto dall art. 2 comma 1 D.M. 30.12.2002; stipulabili in tutti i Comuni. - Forma del contratto: sono richieste a pena di nullità la forma scritta (art. 1 comma 4 legge n. 431/98) e la registrazione del contratto (art. 1 comma 346 legge 30.12.2004 n. 311). - Clausole e contenuto del contratto: conformi a quelli allegati sub C al D.M. 30.12.2002 (art. 4 bis legge n. 431/98; art. 2 commi 6-7 D.M. 30.12.2002). - Al contratto va allegata la documentazione attestante la esigenza transitoria del conduttore (art. 2 comma 4 D.M. 30.12.2002), La durata della locazione (art. 2 comma 1 D.M. 30.12.2002) - La durata non può essere inferiore ad un mese e superiore a diciotto mesi. La rinnovazione tacita del contratto. - E esclusa la rinnovazione tacita del contratto (art. 1 del Contrato Tipo allegato sub C al D.M. 30.12.2002). - Il locatore, prima scadenza contrattuale, deve comunicare, con raccomandata, il verificarsi dell esigenza transitoria da lui dichiarata (art. 2 comma 4 D.M. 30.12.2002; art. 2 del Contratto Tipo allegato sub C al D.M 30.12.2002). In mancanza di tale comunicazione o qualora l esigenza transitoria venga meno, il contratto è ricondotto alla durata prevista dall art. 2 comma 1 della legge n. 431/98, vale a dire quattro anni con obbligo di rinnovo alla prima scadenza (art. 2 comma 5 D.M. 30.12.2002; art. 2 del Contratto Tipo allegato sub C al D.M. 30.12.2002). Il recesso del conduttore 6
In mancanza di specifiche disposizioni in senso contrario, deve ritenersi consentito il recesso del conduttore, nelle stesse ipotesi previste per i contratti liberi. Il canone della locazione ed il suo aggiornamento 1) Nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania e nei Comuni con le stesse confinanti, nonché nei Comuni capoluoghi di provincia (Bergamo) il canone locatizio va determinato tra le parti all interno delle fasce di oscillazione fissate negli Accordi Locali per i contratti di cui all art. 2 comma 3 legge n. 431/98, salvo possibili variazioni massime del 20% in più od in meno stabilite negli Accordi Locali (art. 2 comma 2 D.M. 30.12.2002, così detto Decreto Generale ). In mancanza di Accordi Locali si applicano, ai sensi dell art. 4 comma 3 Legge n. 431/98, i canoni previsti dagli art. 1 e 3 del D.M. 10.3.2006 (così detto Decreto Sostitutivo ). 2) In tutti gli altri Comuni il canone viene liberamente pattuito tra le parti, come per i contratti liberi. L eventuale aggiornamento del canone, così come la sua periodicità e la sua misura, devono essere oggetto di specifiche pattuizioni tra le parti. 3) In ogni caso l aggiornamento del canone resta sospeso, qualora il locatore scelga l opzione fiscale della cedolare secca, per tutto il periodo corrispondente alla durata dell opzione (art. 3 comma 11 D. Lgs. 14.3.2011 n. 23). 4) E nulla ogni pattuizione diretta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 comma 1 legge n. 431/98). 5) E nulla ogni pattuizione che stabilisca un canone superiore a quello definito dagli Accordi Locali, per i Comuni ove si applica il canone convenzionato (art. 13 comma 4 legge n. 431/98). Gli oneri accessori 1) Ai sensi dell art. 4 D.M. 30.12.2002 si applica la tabella oneri accessori allegata sub G al D.M. 30.12.2002 e per quanto non previsto nella stessa si rinvia alle leggi vigenti ed agli usi locali. 2) Alcuni oneri sono espressamente regolamentati negli artt. 5-6 -7-8 del Contratto Tipo allegato sub C al D.M. 30.12.2002. 3) Queste disposizioni non possono essere derogate dalle parti. La sublocazione dell immobile. - Salvo patto scritto contrario sono vietati la sublocazione ed il comodato dell immobile, sia totali che parziali, ai sensi dell art 9 comma 2 del Contratto Tipo allegato sub C al D.M. 30.12.2002. - E vietata la cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore, ai sensi dell art. 2 legge 27.7.1978 n. 392. La successione nel contratto (art. 6 legge n. 392/78, richiamato dall art. 9 del Contratto Tipo allegato sub C al D.M. 30.12.2002) Come per i contratti liberi. 7
I CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI Fonti normative: - Legge 9 dicembre 1998 n. 431: art. 5 commi 2 e 3; - Decreti Ministro Infrastrutture e Ministro Finanze così detti Generali : D.M. 5.3.1999; D.M. 30.12.2002; - Decreto Ministro Infrastrutture e Ministro Finanze così detto Sostitutivo : D.M. 10.3.2006. - Accordi Locali tra le organizzazioni di categoria: per Bergamo e Provincia Accordo 10.7.2003 tra A.P.P.E. Confedilizia, A.S.P.P.I., A.P.P.C da un lato; SUNIA, SICET e UNIAT dall altro; Accordo 9.10.1999 tra A.P.P.E. Confedilizia ed A.S.P.P.I. da un lato; SUNIA, SICET e UNIAT dall altro; - Legge 27 luglio 1978 n. 392: artt. 2-4 - 5-7 - 8-9 -10-11, ove non derogati dagli Accordi locali; - Codice civile (art. 1571 e seguenti), ove non in contrasto con disposizioni delle leggi speciali; - Usi civici della provincia di Bergamo, ove non in contrasto con disposizioni delle leggi speciali. Tipo di contratto: - Esigenze abitative di studenti universitari (art. 5 commi 2-3 Legge n. 431/98), iscritti a un corso di laurea o di specializzazione o di perfezionamento in un comune diverso da quello di residenza (art. 3 comma 1 D.M. 30.12.2002). - Stipulabili soltanto nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati o di specializzazione, nonché nei Comuni limitrofi (art. 3 comma 1 D.M. 30.12.2002). Per la Provincia di Bergamo: Bergamo e Dalmine (sedi universitarie) ed i comuni limitrofi. - Forma del contratto: sono richieste a pena di nullità la forma scritta (art. 1 comma 4 legge n. 431/98) e la registrazione del contratto (art. 1 comma 346 legge 30.12.2004 n. 311). - Clausole e contenuto del contratto: conformi a quelli allegati sub E al D.M. 30.12.2002 (art. 4 bis legge n. 431/98; art. 3 commi 4-5 D.M. 30.12.2002). La durata della locazione (art. 3 comma 1 D.M. 30.12.2002) - La durata non può essere inferiore a sei mesi e superiore a tre anni. La rinnovazione tacita del contratto. - Alla prima scadenza è prevista la rinnovazione tacita del contratto salvo disdetta del conduttore (art. 3 comma 1 D.M. 30.12.2002) da comunicare con preavviso di almeno tre mesi (art. 1 del Contratto Tipo allegato sub E al D.M. 30.12.2002). Il recesso del conduttore Il conduttore può recedere in ogni momento dal contratto per gravi motivi con preavviso di tre mesi comunicato mediante raccomandata ed il recesso 8
può essere anche parziale in caso di pluralità di conduttori (art. 9 del Contratto Tipo allegato sub E al D.M. 30.12.2002). Il canone della locazione ed il suo aggiornamento - Il canone locatizio va determinato tra le parti all interno delle fasce di oscillazione fissate negli Accordi Locali per i contratti di cui all art. 2 comma 3 legge n. 431/98 (art. 3 comma 2 D.M. 30.12.2002, così detto Decreto Generale ). - In mancanza di Accordi Locali si applicano, ai sensi dell art. 4 comma 3 Legge n. 431/98, i canoni previsti dagli art. 2 e 3 del D.M. 10.3.2006 (così detto Decreto Sostitutivo ). - Se previsto negli Accordi Locali, il canone può essere aggiornato annualmente nella misura massima del 75% della variazione Istat dei prezzi al consumo (art. 1 comma 9 D.M. 30.12.2002). In ogni caso l aggiornamento del canone resta sospeso, qualora il locatore scelga l opzione fiscale della cedolare secca, per tutto il periodo corrispondente alla durata dell opzione (art. 3 comma 11 D. Lgs. 14.3.2011 n. 23). - E nulla ogni pattuizione diretta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 comma 1 legge n. 431/98). - E nulla ogni pattuizione che stabilisca un canone superiore a quello definito dagli Accordi Locali o dal D.M. 10.3.2006 (art. 13 comma 4 legge n. 431/98). Gli oneri accessori 1) Ai sensi dell art. 4 D.M. 30.12.2002 si applica la tabella oneri accessori allegata sub G al D.M. 30.12.2002 e per quanto non previsto nella stessa si rinvia alle leggi vigenti ed agli usi locali. 2) Alcuni oneri sono espressamente regolamentati negli artt. 4-5 - 6 del Contratto Tipo allegato sub E al D.M. 30.12.2002. 3) Queste disposizioni non possono essere derogate dalle parti. La sublocazione dell immobile. - Salvo patto scritto contrario sono vietati la sublocazione ed il comodato dell immobile, sia totali che parziali, ai sensi dell art. 8 del Contratto Tipo allegato sub E al D.M. 30.12.2002. - E vietata la cessione del contratto di locazione senza il consenso del locatore, ai sensi dell art. 2 legge 27.7.1978 n. 392. La successione nel contratto. Nel silenzio delle norme deve ritenersi esclusa la successione nel contratto, considerata la natura assolutamente soggettiva dell esigenza abitativa del conduttore (iscrizione a corso universitario). 9