CAPITOLO I I CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO SOMMARIO: 1. Le locazioni di immobili ad uso abitativo, ex L. 431/98 1.1. Le locazioni a c.d. canone libero e canone concordato 1.2. Le agevolazioni fiscali nelle locazioni convenzionate 2. La locazione abitativa con finalità turistica: aspetti giuridici e fiscali 3. Le cause di nullità del contratto. 1. Le locazioni di immobili ad uso abitativo, ex L. 431/98. La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 1, rappresenta la normativa di riferimento sulla Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. La legge in commento abolisce il regime vincolistico, previsto dalla L. 392/78, meglio nota come equo canone : essa stabiliva l obbligo di locare gli immobili, adibiti ad uso abitativo, ad un canone prestabilito. La L. 431/98 ha soppresso, inoltre, i patti in deroga, stabilendo la nullità di ogni accordo, volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato 2. 1.1. Le locazioni a c.d. canone libero e canone concordato La L. 431/98 disciplina due principali categorie di contratti di locazione: a canone c.d. libero 3 : le parti del contratto, proprietario (locatore) ed inquilino (conduttore locatario), stabiliscono liberamente l ammontare del canone e le altre condizioni di che regolamentano il rapporto di locazione. In tal caso è prevista la durata minima di 4 anni con 4 anni di rinnovo (formula 4+4), fatti salvi casi particolari tassativamente previsti 4. Di seguito, le caratteristiche principali: DURATA DEL CONTRATTO: ANNI (4 MINIMA + 4 RINNOVO AUTOMATICO) ENTITÀ DEL CANONE: LIBERO, STABILITO NELLA CONTRATTAZIONE TRA LE PARTI AGEVOLAZIONI FISCALI: A FAVORE DEL PROPRIETARIO (IMU 5 SOLO NEI COMUNI CHE HANNO DELIBERATO UNA RIDUZIONE DELL ALIQUOTA) a canone c.d. concordato 6 (o concertato): il canone deve essere compreso entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi territoriali, a livello comunale, stipulati tra le degli 1 Legge 9 dicembre 1998, n. 431, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo ; GU n.292 del 15/12/1998, Suppl. Ordinario n. 203; entrata in vigore della legge: 30/12/1998. 2 Se ha ad oggetto beni immobili deve essere stipulata per iscritto, ex art.1350 c.c. L obbligo di registrazione del contratto sottende la stessa ratio legis di cui all art. 13, L. 431/98, sui patti contrari alla legge; infra, 3. 3 Ex art. 2, co. 1, L. 431/98. 4 Subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell immobile. 5 Sono fatte salve diverse previsioni in Legge di Stabilità 2016, attualmente al vaglio del Governo.
inquilini e quelle dei proprietari edilizi rappresentative; la durata minima di questa tipologia di locazione è pari a 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa). Nei Comuni, in cui non sia stato stipulato l accordo, deve peraltro farsi riferimento all accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale da quello in cui è sito l immobile, anche se situato in altra regione 7. Detta tipologia, che prevede una durata minima di 3 anni + 2 anni di proroga, si distingue, per durata e causa, in due ulteriori categorie: a) contratto transitorio 8, che ha la durata da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi, a norma dell art. 2, comma 1, DM Ministero delle infrastrutture 30 dicembre 2002 9 ; b) il contratto stipulato con studenti universitari, con durata da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore, norma dell art. 3, comma 1, del decreto ministeriale richiamato 10. Di seguito, uno schema riepilogativo delle tipologie in cui si articola il contratto di locazione a canone concordato, con relative caratteristiche: USI DURATA DEL ENTITA DEL AGEVOLAZIONI CARATTERI- STICHE USO ABITATIVO USO TRANSITORIO CONTRATTO 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o 3 anni di rinnovo, previa intesa tra le parti) Limite min. 1 mese Limite max 18 mesi, non rinnovabili CANONE Il canone deve essere compreso entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi territoriali, di solito a livello comunale, stipulati tra le degli inquilini e quelle dei proprietari edilizi rappresentative: il canone è inferiore ai prezzi correnti di mercato Il canone deve essere compreso entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi territoriali, di solito a livello comunale, FISCALI Per il proprietario e per gli inquilini, in base alle fasce di reddito Nessuna, vista la durata transitoria del contratto 6 Ex art. 2, co. 3, L. 431/98. 7 Art. 1, comma 2, DM, Ministero delle infrastrutture, 14 luglio 2004. 8 Le motivazioni sulla transitorietà della locazione devono essere riportate per iscritto; diversamente la durata inferiore della locazione, rispetto ai termini previsti, renderebbe il contratto illegittimo. 9 Art. 8, comma 3, Legge 431/1998. 10 E invece dubbio se, in assenza di accordi locali, si possano stipulare contratti di locazione ad uso transitorio o per studenti universitari, che pure sembrano appartenere alla più generale categoria dei contratti convenzionati. Secondo una tesi interpretativa, il già richiamato DM 14 luglio 2004, sarebbe applicabile ai soli contratti convenzionati di cui all art. 2, comma 3, Legge 431/98 e non anche ai contratti transitori e ai contratti per studenti.
USO STUDENTI UNIVERSITARI Limite min. 6 mesi Limite max 36 mesi, + rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta dello studente) stipulati tra le degli inquilini e quelle dei proprietari edilizi rappresentative. Il tetto massimo può anche essere stabilito con decreto ministeriale, fino al tetto max del 20% superiore al canone concordato. Il canone è stabilito dall accordo territoriale tra le rappresentative dei proprietari edilizi a livello comunale, di concerto con Università territoriali ed associazioni degli studenti; anche in questo caso, il canone è inferiore ai prezzi correnti di mercato Solo per il proprietario (l agevolazione per gli studenti si risolve nella misura del corrispettivo) 1.2. Le agevolazioni fiscali nelle locazioni convenzionate Al fine di incentivare la stipula di contratti di locazione a canone convenzionato, il legislatore ha definito un pacchetto di agevolazioni fiscali 11, che sono applicabili alle sole locazioni convenzionate e per studenti, relative ad immobili compresi nei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla Legge 61/1989 12, alla stregua dell elenco CIPE 13, con esclusione delle locazioni transitorie. Le agevolazioni fiscali, previste per i contratti convenzionati, riguardano in particolare l IRPEF e la tassa di registro; ne sono beneficiari sia il locatore che il conduttore. 11 Riferimenti normativi: DPR 600/1973; DPR 131/1986; Legge 61/89; Legge 431/98; DM Min. Infrastrutture 30 dicembre 2002; Delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 87/03; DM Min. Infrastrutture 14 luglio 2004; Legge 311/04; Risoluzione Agenzia delle Entrate 7 aprile 2005, numero 44/E; relativi aggiornamenti di cui all art. 3, D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, che reca disposizioni in materia di cedolare secca; infra, Cap. II. 12 Legge 21 febbraio 1989, n. 61: conversione in legge, del decreto-legge 30 dicembre 1988 n. 551 (G. U. 31 dicembre 1988, n. 306, Misure urgenti per fronteggiare l'eccezionale carenza di disponibilità abitative pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 48 del 27 febbraio 1989. 13 Si veda in proposito l elenco contenuto nell ultima delibera CIPE 13 novembre 2003, n. 87/03, pubblicata in Gazzetta Ufficiale 18 febbraio 2004, n. 40. A norma dell art. 8, comma 4, Legge 431/98, il CIPE deve provvedere ogni 24 mesi all aggiornamento dell elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, ci si è chiesto se le agevolazioni fiscali in discorso spettino anche nel caso in cui un immobile, già compreso nell elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, ne venga escluso successivamente alla stipula del contratto. Sul punto è intervenuta l Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 7 aprile 2005, 44/E: il contratto, dal momento in cui il comune dove è sito l immobile non sia più compreso tra quelli qualificati ad alta tensione abitativa, non è più ammesso al beneficio dell agevolazione fiscale prevista ai fini IRPEF, mentre continua a fruire delle agevolazioni fiscali previste ai fini dell imposta di registro.
In particolare, nei contratti convenzionati, il reddito determinato a norma del DPR 917/1986, è ulteriormente ridotto del 30%. Ai sensi dell art. 37, comma 4 bis, del DPR 917/1986, Qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto forfetariamente del 15% sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1 14, il reddito è determinato in misura pari a quello del canone di locazione al netto di tale riduzione, a parte il differente trattamento relativo alle città di Venezia e isole della Giudecca, Murano e Burano, per i quali la riduzione è elevata al 25%. Inoltre, l art. 41-ter DPR 600/1973 15 ha escluso l accertamento fiscale, per i soli contribuenti che abbiano dichiarato redditi in misura pari o superiore al maggior importo tra il canone di locazione risultante dal contratto registrato, ridotto del 15% e il 10% del valore catastale dell immobile, presumendo dunque un reddito locatizio non inferiore al 10% della rendita catastale. Per usufruire del beneficio fiscale IRPEF, di cui alla Legge 431/98, il locatore è però tenuto ad indicare, nella dichiarazione dei redditi, gli estremi della registrazione del contratto di locazione, nonché quelli della denuncia dell immobile ai fini dell applicazione dell IMU 16 (salvo diverse previsioni a seguito dell entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016). Anche il conduttore usufruisce della detrazione ai fini IRPEF. In particolare, il risparmio fiscale annuo dell inquilino che stipuli un contratto convenzionato è pari alla detrazione annua di 495,80 per i conduttori che abbiano un reddito annuo complessivo fino a 15.493,71, mentre la detrazione è pari ad 247,90 per i conduttori che abbiano un reddito complessivo oltre 15.493,71 e fino a 30.987,41 17. Le agevolazioni fiscali relative alla tassa di registro sono invece previste dall art. 8, comma 1, legge 431/98 e consistono nell assunzione della sola base imponibile del 70%, con una riduzione cioè del 30%. In deroga alle prescrizioni più sopra richiamate e sempre al fine di incentivare la conclusione di contratti convenzionati, l art. 1, comma 343, Legge 311/2004, ha anche escluso le locazioni convenzionate dall ambito di applicazione dell art. 52 bis DPR 131/1986, che disciplina ex novo la liquidazione dell imposta di registro sui contratti di locazione. In particolare, ai sensi dell art. 52 bis DPR 131/1986 18, è esclusa la liquidazione dell imposta complementare di registro, quando il canone di locazione dichiarato dalle parti risulti pari o superiore al 10% del valore catastale dell immobile 19. 2. La locazione abitativa con finalità turistica: aspetti giuridici e fiscali Il contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, stipulato per finalità turistiche 20, si sottrae alla disciplina di cui alla L. 431/98 21 : la disposizione di cui all art. 1, co. 2, lett. c), della suddetta normativa esclude espressamente dall ambito di efficacia oggettiva della legge gli alloggi locati per finalità turistico abitative 22. Ne consegue che la disciplina applicabile è quella generale, dettata dalle norme del codice civile, di cui agli artt. 1571 ss. 14 Sempre al fine di incentivare la stipula di contratti di locazione convenzionati, l art. 1, comma 343, della stessa Legge 311/2004 (Finanziaria per il 2005), ha escluso le locazioni convenzionate, dalla presunzione di cui si è detto, relativa al reddito presunto del 10% della rendita catastale. 15 Articolo aggiunto dalla Legge 311/2004 (Finanziaria per il 2005). 16 Art. 8, comma 2, Legge 431/98. 17 Art. 5, comma 4, DM 30 dicembre 2002. 18 Norma aggiunta dalla Legge 311/2004 (Finanziaria per il 2005). 19 Cfr. con Ufficio studi CONFAPPI - FEDERAMMINSTRATORI. 20 Nella prassi, gli immobili, oggetto di locazione di questa particolare tipologia di contratti, sono seconde case, concesse in locazione nei periodi estivo o di vacanza, al fine di coprire i costi di manutenzione e fiscali che esse comportano. 21 La locazione per finalità turistiche non risponde ad un esigenza abitativa primaria: il conduttore (temporaneo) avrà senz altro un altro immobile adibito ad abitazione principale. La disciplina di questo negozio giuridico è completamente rimessa all autonomia negoziale delle parti, alla ricerca dell accordo più conveniente, nel rapporto tra la durata ed il canone pattuiti. 22 La disciplina delle locazioni turistiche non rientra neanche dell ambito di applicazione di quella dei contratti di locazione a canone concordato, stipulati per uso transitorio, di cui all art. 5, L. 431/98. In particolare, alla locazione abitativa per finalità turistiche NON si applicano i seguenti articoli della L. 431/98: art. 2: Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione ; art. 3: Disdetta del contratto da parte del locatore ; art. 4: Convenzione nazionale ; art.4-bis: Tipi di contratto ; art. 7: Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell immobile ; art. 8: Agevolazioni fiscali ; art. 13: Patti contrari alla legge.
Ai fini fiscali, i privati, che occasionalmente affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo legato all IVA, a ameno che la locazione non sia oggetto di un attività abituale e professionale. Essi saranno soggetti alle imposte per i redditi conseguiti da locazioni per finalità turistiche: redditi da fabbricati, soggetti a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca 23. Se l attività diventa abituale ed organizzata a fini professionali, il locatore è obbligato ad aprire la Partita IVA e ad adempiere a tutti gli oneri relativi rapportati al volume d affari conseguito. I contratti di locazione in commento non sono soggetti ad obbligo di registrazione, né al pagamento della relativa imposta, quando non sono stipulati con scrittura privata autenticata né con atto pubblico e non prevedono durata superiore ai 30 gg. complessivi nell arco dell anno solare 24. In caso contrario, saranno registrati entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione e soggetti all imposta di registro pari al 2% del valore dell importo pattuito, fermo restando un minimo di 67,00, a meno che il locatore non decida di optare per il regime fiscale della cedolare secca. In tal caso, l aliquota sarà del 21%, così da rendere la tassazione sugli affitti proporzionale al canone pattuito e non vada a sommarsi al reddito complessivo del proprietario 25. Le Regioni a Statuto ordinario hanno potestà legislativa concorrente sulla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, al fine di inquadrare, con principi più definiti, l autonomia negoziale delle parti, cui è demandata la regolamentazione di questo negozio giuridico. 3. Le cause di nullità del contratto L art. 13, L. 431/1998, disciplina i Patti contrari alla legge e stabilisce quanto segue: 1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso 26. 23 Infra, Cap. II, 1 ss. 24 In ogni caso, sulle ricevute di pagamento per importi superiori ad 77,47 devono essere apposte le marche da bollo. 25 Infra, Cap. II, 2 ss. 26 L obbligo di registrazione non è previsto per i contratti di locazione, la cui durata non superi i 30 gg. nell arco dell anno solare; infra, Cap. III.