Housing sociale, un nuovo strumento per realizzare interventi di edilizia sociale (a cura di Fondazione Housing Sociale)

Palazzo delle Stelline Milano 27 novembre ore 10,00 13,00 ATTI DEL SEMINARIO Housing sociale, un nuovo strumento per realizzare interventi di edilizia sociale (a cura di Fondazione Housing Sociale) L attuale scenario di emergenza abitativa vede impegnati numerosi operatori, pubblici e privati, nella ricerca di soluzioni che consentano di realizzare alloggi per studenti, immigrati, anziani, giovani coppie e soggetti a rischio di esclusione. Con le Leggi Regionali 12/2005 (legge di Governo del Territorio) e 14/2007 (disciplina dei Servizi Abitativi a Canone Convenzionato), sono stati fatti passi molto importanti per dotare le politiche locali di nuovi strumenti in grado di rendere disponibili aree a costi calmierati e nuove modalità di intervento. Data la scarsità di risorse pubbliche e il limitato rendimento economico di questo tipo di investimenti, per avviare nuove iniziative occorrono tuttavia anche strumenti capaci di intercettare risorse finanziarie a basso costo. In questo scenario, la possibilità di attivare delle forme di collaborazione pubblico privato per realizzare iniziative di edilizia dedicata alla locazione a canone calmierato, assume un ruolo strategico per le aree urbane, dove la pressione dei prezzi di mercato tende ad allontanare soprattutto i gruppi sociali con capacità reddituali medio - basse ma comunque troppo elevate per accedere all Edilizia Residenziale Pubblica. Fra di essi vi sono infatti anche figure chiave per il buon funzionamento della città: dai dipendenti pubblici, agli infermieri, dalle giovani coppie agli studenti universitari, gruppi sociali senza i quali è difficile immaginare la qualità del tessuto cittadino e il suo sviluppo economico. La Fondazione Housing Sociale, costituita dalla Fondazione Cariplo, con ANCI e con la Regione, ha sviluppato, attraverso il lancio del Fondo immobiliare etico Abitare Sociale 1 (gestito da Polaris SGR, nuova piattaforma no profit per la gestione di fondi comuni d investimento), intende realizzare alloggi e servizi con una forte connotazione sociale, destinati alla locazione a canone

calmierato. La Fondazione, insieme al Fondo e ai Comuni che hanno aderito a questa proposta progettuale, sta ora studiando e sviluppando le prime 4 iniziative immobiliari sociali per realizzare nel complesso circa 850 alloggi. Il workshop è finalizzato a discutere se e con quali modalità l housing sociale possa divenire uno strumento a disposizione delle Amministrazioni comunali per affrontare il disagio abitativo del loro territorio e, soprattutto, un importante leva per lo sviluppo e per la qualità della città.

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana Milano, novembre 2007

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 La Catena del Valore nei Progetti di Housing Sociale 2

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Verso una Definizione di Housing Sociale La complessità del settore dell housing sociale inizia dalla sua definizione: nei vari paesi europei ne vengono adottate varie, diverse per le fasce sociali considerate rilevanti, per i criteri di assegnazione degli alloggi e per il grado di integrazione dei servizi abitativi con quelli sociali In Italia l housing sociale non ha definizione giuridica, ed è in corso un dibattito piuttosto ampio La sola definizione esistente è quella di Edilizia Residenziale Pubblica ( ERP ), che fa prevalentemente riferimento all intervento diretto del settore pubblico nel comparto abitativo (che incide per circa il 5% dell offerta residenziale) Immagine del Villaggio Barona, dic 2004, scatto FHS Il Tavolo di concertazione generale attivato dal Ministero delle Infrastrutture sta inoltre discutendo della definizione di alloggio sociale La definizione che ne da il CECODHAS, l organizzazione europea degli operatori del settore, richiama i seguenti concetti: alloggi per coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo sul mercato (per ragioni economiche, per assenza di un offerta adeguata o anche per difficoltà di accesso al credito) Immagine del Villaggio Barona, dic 2004, scatto FHS presenza di criteri particolari di assegnazione degli alloggi che li connotano come servizio di interesse economico generale (SIEG) L housing sociale interseca quindi l Edilizia Residenziale Pubblica, ma mantiene un approccio più flessibile e orientato ai progetti, più esteso rispetto a target sociali, operatori coinvolti, canoni applicabili nonché alla progettazione dei servizi e delle comunità 3

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Analisi delle Esperienze Europee nell Housing Sociale L analisi delle esperienze europee [1] evidenzia alcuni messaggi chiave: nei Paesi considerati, escludendo la Germania, l housing sociale rappresenta circa il 20% del mercato residenziale anche se esistono tendenze ricorrenti non vi sono formule di generale applicazione il reperimento di risorse private si accompagna spesso a meccanismi di garanzia, o ad altre forme di riduzione degli oneri finanziari e di sussidio, e all istituzione di un Autorità di vigilanza il livello dei canoni consente generalmente l equilibrio economico del proprietario: l inquilino è protetto da sussidi personali / assistenziali e da meccanismi di calmieramento dei canoni Danimarca Peso settore housing sociale: 19% Operatori: Housing Associations Reg. e controllo: Governo centrale, inquilini Gran Bretagna Peso settore housing sociale: 22% Operatori: Enti Locali, RSL (Housing Assoc.) Reg. e controllo: Housing Corporation Finlandia Peso settore housing sociale: 16% Operatori: Soggetti controllati da Enti Locali Reg. e controllo: ARA Olanda Peso settore housing sociale : 36% Operatori: Housing Associations Reg. e controllo: Enti Locali, WSW Svezia Peso settore housing sociale: 23% Operatori: Soggetti controllati da Enti Locali Reg. e controllo: Enti Locali, BKN [1] Rif.: Social Market or Safety Net: British Social Rented Housing in a European Context, Feb 2002, The Policy Press and Joseph Rowntree Foundation Francia Peso settore housing sociale: 20% Operatori: HLM (50% semi-pubb., 40% no profit) Reg. e controllo: Caisse des Depots, Ministero Germania Peso settore housing sociale: 6% Operatori: Enti Locali, operatori profit / non profit Reg. e controllo: deregolamentazione dal 1990 4

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Settore ad Alto Rischio L housing sociale è considerato un settore ad alto rischio Esistono varie possibilità per ridurre il rischio degli interventi e del settore Gli investitori considerano il settore ad alto rischio ed è probabile che questa percezione permarrà fino a che non vi siano sufficienti storie di successo I principali rischi possono essere di natura immobiliare (sviluppo, morosità, manutenzione, perdita di valore ecc.), finanziaria (tassi di interesse), sociale (danneggiamenti, criminalità ecc.) o politica (reperimento di aree, sussidi, convenzioni, autorizzazioni) Sul profilo di rischio dei progetti influiscono elementi: relativi al settore (sussidi, agevolazioni fiscali, fondi di garanzia ecc.) interni ai progetti (pianificazione, realizzazione di servizi, rafforzamento della comunità ecc.) Rischi Morosità, sfitto, sfratti Comportamenti anti-sociali e danneggiamenti Perdite di valore dell immobile Manutenzioni Perdita di sussidi Andamento dei tassi di interesse Andamento della politica Elementi di mitigazione Pianificazione operativa Strumenti ordinari per la tutela della proprietà Incentivi e controlli di comunità Caparre e anticipi Assicurazioni, garanzie / fondi di garanzia Sostegno politiche pubbliche 5

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Fattori che Influenzano l Housing Sociale In generale, i fattori che influenzano il settore dell housing sociale possono essere analizzati utilizzando lo schema che segue (i segni sullo sfondo indicano quali sono quelli sui quali cerca di intervenire il Progetto Housing Sociale) Relazioni con le comunità e con i residenti Comunità sostenibili / servizi / controllo sociale / partecipazione Agevolazioni fiscali Legislazione e quadro normativo Immagine Christian Novak, Politecnico di Milano Imposte dirette / regime IVA speciale Housing sociale Definizione del settore / creazione di nuovi strumenti dedicati agli operatori accreditati Accesso al credito / strumenti finanziari Politiche nazionali, regionali e locali Canali di finanziamento agevolato / fondi di garanzia Accesso ad aree a costi calmierati / urbanistica Rilievo bisogni / obiettivi programmatori / sussidi livello dei canoni / criteri di assegnazione Pianificazione territoriale / identificazione delle aree 6

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Calmieramento dei Prezzi e dei Canoni Da un punto di vista economico e finanziario, uno dei criteri di riferimento per un intervento di housing sociale è il calmieramento dei costi delle locazioni e degli alloggi di nuova realizzazione Il grafico che segue illustra i principali riferimenti per il calmieramento dei valori immobiliari sulla base delle ipotesi (riportate a 1 mq) elaborate per il Canone Moderato istituito dalla Regione Esempio: Canone Moderato, Comune di Milano, Zona A ( / mq SC) 900 170 1.330 scomposizione esemplificativa del costo dell immobile 150 110 Rendimento Lordo da canone (iniziale) 4,5% Rendimento Lordo da canone iniziale 60,0 /anno/mq Terreni Oneri di urbanizzazione Costo immobiliare Altri oneri Costo convenzionale Aree a costi calmierati Sconti su Oneri e contributi Procedure e tecniche di costruzione Sussidi all offerta (Co-fin.) Canali di Finanziamento agevolato Sussidi alla domanda (FSA) Regime IVA speciale Agevolazioni imposte dirette e ICI 7

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 La Catena del Valore nell Housing Sociale Valore delle aree Costo di costruzione Fonti finanziarie Fiscalità Costi di gestione Per massimizzare l efficacia di un progetto di housing sociale, occorre mantenere in equilibrio le varie componenti del valore delle iniziative Nella congiuntura attuale, dati i vincoli di bilancio delle amministrazioni pubbliche, è sempre più difficile raggiungere l equilibrio attraverso il ricorso ai sussidi e alla fiscalità I sussidi oltre che pubblici possono essere interni ai progetti, prevedendo delle iniziative che contribuiscano al sostegno di altre (es. alloggi con affitti o prezzi di vendita più elevati il cui sovra rendimento sussidia alloggi a canone calmierato) Nel settore si sta soprattutto sviluppando una notevole attenzione a leve quali quella fondiaria (valore delle aree) e finanziaria (canali di finanziamento agevolati) Inoltre, è opinione diffusa che vi siano margini per recuperare efficienza nella fase di realizzazione degli immobili e della loro successiva gestione, ad esempio attraverso: economie di scala nuove procedure e tecniche di costruzione Sussidi Comunità e servizi partecipazione degli inquilini e incentivazione di meccanismi di controllo sociale che aiutino a contenere fenomeni di vandalismo e di morosità Il valore, economico e sociale, di un intervento dipende infine dall attivazione di servizi e di altre funzioni di supporto alle nuove residenze che arricchiscano la qualità del nuovo tessuto sociale 8

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Housing Sociale e Riqualificazione Urbana 9

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Il Progetto Villaggio alla Barona Il Villaggio Barona ha ispirato il Progetto Housing Sociale Il Villaggio è stato realizzato su di un area industriale dismessa di circa 4 ettari alla periferia sud di Milano Per comprendere meglio cosa possa concretamente significare housing sociale abbiamo ritenuto interessante illustrare il caso del Villaggio Barona, progetto che ha ispirato il Progetto Housing Sociale L iniziativa nasce nel 1994 quando la Fondazione Cassoni proprietaria di un area nella periferia sud di Milano (di circa 43.000 mq), occupata da attività industriali capannoni, depositi, container e silos, inizia a valutarne il potenziale di riconversione per realizzare attività di interesse sociale L iniziativa viene poi sviluppata in collaborazione con un associazione di volontariato radicata nel territorio (l Associazione Sviluppo e Promozione) e con la parrocchia dei S.S. Nazaro e Celso Fra i soggetti che la sostengono in modo significativo vi sono il Comune di Milano (in quanto l area era a standard, utilizzabile solo attraverso una convenzione), la Fondazione Cariplo e la Banca Popolare di Milano, integrando con propri contributi le risorse disponibili Nelle case del villaggio oggi abitano 230 persone; gli spazi commerciali ospitano 12 attività, tutte con una connotazione sociale, di cui per brevità citiamo: Punto e Croce, laboratorio di avviamento al lavoro per ragazze madri Ciclofficina Barona, bottega per l inserimento lavorativo dei ragazzi usciti dal carcere minorile Oggi è un riferimento per la riqualificazione delle periferie della città I servizi di gestione immobiliare vengono svolti da una micro-impresa costituita da inquilini In questi anni moltissime iniziative hanno animato la piazza del Villaggio invitando gli abitanti del quartiere a prendere parte alla sua vita 10

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Overview dell Area Prima dell Intervento Un area dismessa fonte di degrado ambientale e sociale (deposito di olii combustibili, baracche ecc.) L area su cui sorge il Villaggio Barona era per la maggior parte occupata da un deposito di carburanti, con annesso distributore, e da un deposito di materiali ferrosi Oltre ai depositi, nell area erano presenti edifici non a norma, con presenza di eternit, e baracche 11

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Ambiente viabilità poco efficiente (non completato lo schema viabilistico e di servizio previsto dal PRG del 1976) ambiente costruito poco partecipato e condiviso dai residenti pochi i tratti del paesaggio che ne valorizzano l identità area con scarso ricircolo idrico inquinamento del terreno moderato inquinamento dell aria Valutazione dell Area Prima dell Intervento Aspetti sociali area industriale con innesti di residenze improprie spazi concepiti per la produttività industriale area poco accessibile (lo stesso recinto del deposito era una barriera urbanistica) Pochi servizi e attività per il tempo libero presenza di alcune attività dedicate all inclusione sociale Risorse naturali nessun trattamento particolare previsto per i rifiuti speciali presenti nell area industriale (serbatoi di olii combustibili, depositi di ferro e materiali inerti, coperture in eternit ecc.) utilizzo del suolo monofunzionale nessun accorgimento per il risparmio energetico nessun accorgimento per il riutilizzo e la depurazione delle acque edifici realizzati con materiali poveri Aspetti economici rapporto tra benefici e costi sociali poco significativo medio livello di copertura trasporti pubblici presenza locale di opportunità di lavoro riconducibili prevalentemente alla funzione industriale lavori non aperti alla competizione discreta capacità di generare reddito, tuttavia concentrata in poche attività Nota: il modello di analisi della sostenibilità dei progetti SPeAR (ARUP - http://www.arup.com/environment/feature.cfm?pageid=1685) è stato usato solo a fini esemplificativi dell impatto dell iniziativa Villaggio Barona sulla riqualificazione dell area. 12

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 I Contenuti del Villaggio Barona (1/2) Il Progetto è riuscito a via Ettore Ponti piazza Bilbao riqualificare l area urbana, ridisegnandone non solo l aspetto di periferia ma anche i contenuti sociali via Attilio e Teresa Cassoni Attività commerciali Attività commerciali Residenze (normali e protette) Piazza Residenze (normali e protette) Attività di servizio alla persona Palestra Parco a uso pubblico Pensionato Sociale Integrato via Italo Svevo Tendostruttura via Santander via Zumbini Sovrappasso strada via Venosta Un Villaggio alla Barona via Bitria SS. Nazaro e Celso Chiesa arch. Pier Luigi Saccheri 13

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 I Contenuti del Villaggio Barona (2/2) La riqualificazione è stata attuata collocando al centro della vita del quartiere una serie di realtà e di situazioni sociali tipicamente marginali, inserendole in un contesto urbano ordinario e di pregio Con l intento di avvicinare la comunità locale al processo di trasformazione (in un area per molti anni chiusa al quartiere), sono stati coinvolti gli abitanti in un percorso di progettazione partecipata. Sono stati realizzati: Residenze (82 appartamenti e 3 comunità-alloggio), locate a canone agevolato (30 /a/mq per il 30% degli alloggi e 60 /a/mq per i restanti), prevalentemente destinate a persone e famiglie in situazione di bisogno o che operano nei servizi del Villaggio Attività commerciali (12 negozi), collocate all interno del complesso e aperte alla città. Sono state privilegiate attività a sostegno delle finalità del Villaggio come ad esempio servizi di vicinato e attività che favoriscono l inserimento lavorativo di soggetti svantaggiati Pensionato sociale integrato (120 posti letto) suddiviso in 5 parti: pensionato sociale integrato per studenti e soggetti deboli, foresteria/ostello, area autonomia abitativa (la quarta comunità-alloggio del Villaggio), ristorante e parti comuni a servizio anche del quartiere Attività di servizio alla persona (in fase di costruzione), per ospitare iniziative di assistenza e di accompagnamento sociale (circa 10 destinate ad anziani, adolescenti, immigrati, disabili fisici e psichici ecc.) oltre a una palestra aperta al vicinato Parco di circa 27.000 mq, pensato come uno spazio di connessione tra il quartiere e le diverse unità del Villaggio 14

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Ambiente completamento della viabilità locale con significativo miglioramento della permeabilità dell isolato urbano coinvolgimento della popolazione locale nella definizione delle funzioni, dello schema organizzativo e delle principali attrezzature di uso pubblico realizzazione di tratti del paesaggio che ne rafforzano l identità aumento della percolazione del suolo abbattimento delle attività che producono inquinanti del terreno moderato inquinamento dell aria Risorse naturali bonifica dei siti occupati da serbatoi di oli combustibili, da depositi di ferro e materiale inerte, rimozione e smaltimento delle coperture in eternit migliore utilizzo del suolo (più del 50% dell'area piantumata e restituita a verde attrezzato di uso pubblico) modesti accorgimenti per il risparmio energetico peggiora il carico insediativo rispetto alle risorse idriche disponibili edifici realizzati con materiali tradizionali di buona qualità Analisi dell Area Dopo l Intervento Aspetti sociali articolazione di servizi e di forme di auto organizzazione della comunità progettazione di comunità-alloggio, appartamenti protetti e servizi alla persona assieme con operatori e utenti cura dello spazio collettivo e degli spazi di distribuzione interna della quota residenziale struttura aperta, accessibile e utilizzabile in più fasi della giornata animazione sociale, attività per i giovani e per i fruitori della città contaminazione tra presenze ordinarie e situazioni di marginalità e di esclusione Aspetti economici contratto di locazione che valorizza gli scambi mutualistici e solidali (es. aiuto delle situazioni più difficili) lieve miglioramento della copertura trasporti pubblici agevolazioni per i servizi commerciali che inseriscono al lavoro soggetti svantaggiati. Sostegno alla nascita di nuove imprese (riduzione dell'affitto previsto - in 3 anni, ne sono nate 4) lavori non aperti alla competizione discreta capacità di generare reddito, meno concentrata rispetto a prima Nota: il modello di analisi della sostenibilità dei progetti SPeAR (ARUP - http://www.arup.com/environment/feature.cfm?pageid=1685) è stato usato solo a fini esemplificativi dell impatto dell iniziativa Villaggio Barona sulla riqualificazione dell area. 15

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Riqualificazione Urbana La contrazione dell area del grafico fornisce un indicazione dell impatto del Villaggio Barona sulla riqualificazione dell area Progettazione partecipata Identità del paesaggio Minore inquinamento Servizi e auto organizzazione della comunità Nuove residenze e Comunità-alloggio Spazi pubblici Animazione sociale Completamento viabilità Mix sociale e inclusione Peggiora il carico insediativo sulle risorse locali Modesti accorgimenti per il risparmio energetico Migliore uso del suolo Bonifica del sito Contratto di locazione che incentiva la solidarietà Trasporti pubblici Nuove opportunità di lavoro Capacita di reddito Più diffusa Nota: il modello di analisi della sostenibilità dei progetti SPeAR (ARUP - http://www.arup.com/environment/feature.cfm?pageid=1685) è stato usato solo a fini esemplificativi dell impatto dell iniziativa Villaggio Barona sulla riqualificazione dell area. 16

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Come Progettare la Sostenibilità 17

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Sostenibilità dei Progetti Sostenibilità > tecnica e ambientale > sociale La progettazione della sostenibilità di un intervento di edilizia sociale dovrebbe toccare almeno tre livelli: tecnico e ambientale, attraverso un progetto urbano ben collocato nel territorio e un progetto edilizio efficiente dal punto di vista energetico e del possibile inquinamento sociale, ovvero mirando allo sviluppo di una comunità: - con una composizione eterogenea e bilanciata di giovani coppie, bambini, anziani ecc. - nella quale le fasce del disagio siano presenti e tutelate, ma non tali da connotare la comunità mettendola a rischio del c.d. effetto ghetto - che sviluppi servizi, strumenti di gestione della convivenza e attenzione diffusa per i soggetti più vulnerabili > economica e finanziaria economico / finanziario, includendo nel piano finanziario anche i costi relativi ai servizi e alla gestione delle parti comuni Uno degli aspetti principali del Progetto è di gestire questi tre livelli in modo congiunto, con l attenzione di un investitore socialmente responsabile chiamato a gestire l intervento per circa 15 anni di lungo periodo Per questa ragione la sostenibilità è valutata sempre in una prospettiva di lungo termine 18

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Progettazione degli Interventi La collaborazione con i soggetti pubblici prevista dal Progetto si esprime attraverso la progettazione degli interventi in partenariato con le Amministrazioni comunali Partnership con i Comuni Mettere in comune le risorse e le competenze del Progetto con quelle dei Comuni consente di integrare l innovazione sociale con le politiche, gli obiettivi e le pratiche delle amministrazioni Ciò avviene nell ambito di Gruppi di Lavoro Integrati che riuniscono: le competenze amministrative, urbanistiche e sociali dei Comuni lo sforzo progettuale sociale e le capacità di montaggio del Progetto Fondazione Cariplo Progettazione Protocollo di intesa Progetto preliminare Progetto di dettaglio Avviso pubblico Implementazione Gruppo di Lavoro Integrato Approvazione Comune / Fondazione Eventuale aggiudicazione da parte del Fondo Amministrazioni comunali Comune di Crema Approvazione da parte dell AC del Fondo Esecuzione assicurata dal Fondo 19

Housing Sociale e Riqualificazione Urbana - novembre 2007 Istituzione e Attività di un Gruppo di Lavoro Integrato Dopo le verifiche preliminari e di inquadramento, che consentono di identificare l area per un intervento (termini economici della disponibilità, mercato immobiliare di riferimento, bisogno abitativo, condizioni generali del lotto, verifiche ambientali ecc.), la progettazione copre le seguenti aree: Avviso Pubblico Gruppo di Lavoro Integrato Attuazione Immagine del Villaggio Barona, dic 2004, scatto FHS Progetto urbano Progetto sociale Piano finanziario Caratteristiche dell insediamento, linee guida per la realizzazione degli immobili ecc. Servizi da insediare: commerciali sociali iniziative speciali (es. case protette, strutture comunitarie ecc.) Analisi finanziaria dell investimento e predisposizione della documentazione per il montaggio dell operazione Convenzione Stipula della convenzione Gara per la progettazione e la costruzione Costruzione Locazione degli alloggi Gestione rapporto con le comunità Immagine Christian Novak, Politecnico di Milano Gestione alloggi e comunità Gruppo di Lavoro sul Gestore Sociale 20

Fondi Immobiliari per il Social Housing Un Caso Pratico Milano, novembre 2007

Fondo Immobiliare Etico Abitare Sociale 1 2

Perché un Fondo Immobiliare Etico? Debito finanziario Investitori Il fondo immobiliare chiuso di diritto italiano è stato scelto quale veicolo per realizzare e finanziare interventi di edilizia sociale in quanto è: flessibile, la sua governance è modulabile attraverso la creazione di appositi comitati trasparente, soggetto alla vigilanza della Banca d Italia e alla produzione di rapporti sulla gestione ogni 6 mesi (basati sulle valutazioni di esperti indipendenti) risorse finanziarie e terreni Fondo immobiliare costruzione e locazione Alloggi / conduttori assoggettato a un regime fiscale mite Il fondo immobiliare è gestito dalla Società di Gestione del Risparmio ( SGR ) secondo le modalità previste dal Regolamento dello stesso, soggetto all autorizzazione della Banca d Italia Il Regolamento del fondo può prevedere come detto l istituzione di Comitati, partecipati anche da soggetti designati dagli investitori, che possono condividere con la SGR vari aspetti della gestione Al Fondo sono precluse per legge le attività di mero finanziamento, ovvero non può erogare mutui o attivare schemi di leasing finanziario, e di costruzione esercitata in modo diretto, mentre è possibile affidare la costruzione a soggetti terzi La SGR è responsabile della gestione del Fondo e, nel rispetto dei vincoli eventualmente previsti dal Regolamento di gestione, lo amministra con l obiettivo di massimizzarne il valore per gli investitori 3

Le Origini I L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L E D I L I Z I A S O C I A L E Le tappe fino a oggi: > studio di fattibilità > costituzione della Fondazione Housing Sociale > lancio del Fondo immobiliare etico > intesa con il Comune di Milano per 700 alloggi > approvazione intervento a Crema per 90 alloggi Dalla prima concezione dell ipotesi di lanciare un fondo immobiliare dedicato all housing sociale, le principali tappe del progetto sono state: maggio 2003: il Politecnico di Milano completa lo Studio di Fattibilità giugno 2004: costituita la FHS con la partecipazione di Regione e ANCI luglio 2005: la Banca d Italia autorizza il Fondo Abitare Sociale 1, primo fondo immobiliare dedicato all edilizia sociale dicembre 2005: sottoscritto un Protocollo di Intesa con il Comune di Milano (a cui fa seguito una delibera della Giunta nel novembre 2006) gennaio 2007: chiusura del Fondo a 85 milioni di Euro. Oltre a Fondazione Cariplo vi partecipano Cassa Depositi e Prestiti, Regione, Intesa San Paolo, Banca Popolare di Milano, Cassa Geometri, Generali Assicurazioni e Gruppo Pirelli / Telecom aprile 2007: il Consiglio Comunale di Crema approva la previsione di cessione di un area al Fondo per realizzare i primi 90 alloggi 4

Il Fondo in sintesi I L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L E D I L I Z I A S O C I A L E Il Fondo Abitare Sociale 1 nasce dalla collaborazione con la Fondazione Housing Sociale ( FHS ), dove la SGR è promotore e gestore del Fondo e la FHS il soggetto istituzionalmente preposto alla promozione dei contenuti sociali delle iniziative Il Fondo è un fondo immobiliare chiuso riservato avente le caratteristiche previste dalla L. 410/2001 e dai successivi relativi regolamenti applicativi Principali caratteristiche Le caratteristiche principali del Fondo in particolare sono: raccolta 85 milioni leverage obiettivo 50% capitale investito obiettivo 170 milioni durata 20 anni (60 mesi per il richiamo degli impegni) gestore Polaris SGR Fondo immobiliare etico target riservato a investitori qualificati La strategia d investimento del Fondo è specializzata in iniziative di housing sociale Data la particolare natura del Fondo, l attività della SGR prevede vari momenti di raccordo con: la Fondazione Housing Sociale (promotore del Progetto) e la Regione (autorità nel settore delle politiche per la casa) uno o più gestori sociali, soggetti non profit a cui demandare la gestione degli alloggi Il reperimento delle aree avviene tipicamente sulla base di convenzioni con amministrazioni comunali 5

Principi Etici del Fondo I L P R I M O F O N D O I M M O B I L I A R E E T I C O D E D I C A T O A L L E D I L I Z I A S O C I A L E Il Fondo investe il proprio patrimonio: per almeno 2/3 in iniziative immobiliari che consentano di realizzare l Abitare sociale (Investimento Tipico) Investimento Tipico: l Abitare Sociale Investimento Residuale conforme ai criteri della finanza etica per una quota non superiore a 1/3 in iniziative conformi ai criteri della finanza immobiliare etica (Investimento Residuale) L Abitare sociale è in particolare definito come insieme di alloggi e servizi, finalizzati a contribuire a risolvere il problema abitativo con particolare attenzione alle situazioni di svantaggio economico e/o sociale, collaborando con il terzo settore e con la pubblica amministrazione Gli investimenti sono finalizzati a sostenere iniziative abitative rivolte in via preferenziale a studenti, anziani, famiglie monoreddito, immigrati e altri soggetti in condizione di debolezza o di svantaggio Il Fondo si impegna a promuovere interventi a canoni inferiori al livello di mercato e a massimizzare la quota di alloggi locati al c.d. canone moderato, a canone convenzionato o a canone sociale Per quanto riguarda l Investimento Residuale, non si possono effettuare investimenti in immobili adibiti alla produzione, commercializzazione o stoccaggio di armi, tabacco, alcolici e altre attività analoghe Rendimento atteso e vincolo al rendimento Liberalità a favore della FHS Il rendimento del Fondo ha un obiettivo calmierato pari al 2,0% per anno oltre all inflazione e può essere al massimo pari al 4,0% per anno oltre all inflazione L eccesso di rendimento, al netto della performance fee della SGR, verrà devoluto a progetti di utilità sociale coerenti con la strategia di investimento del Fondo individuati dall Advisory Committee La SGR riconoscerà alla FHS, a titolo di contributo a sostegno delle iniziative assunte per il settore, un contributo corrispondente a circa lo 0,1% del NAV 6