Estimo Condominiale Primo obbiettivo costruzione della tabella A del condominio PASINI. Secondo obiettivo ripartizione di una spesa condominiale. Procedimento analitico ( basato sull elaborazione dei dati per ogni singolo vano). Parametro utilizzato superficie virtuale (parametro quanti-qualitativo) Riferimento normativo L art. 1117 c.c. e la circolare del MLP n 12.480/66. Fasi del procedimento 1) Determinazione delle superfici reali. Per ciascun componente dell unità immobiliare sono determinate le superfici (mq, secondo la circolare del MLP n 12.480/66.) 2) Determinazione delle superfici principali corrette dell unità immobiliare. La superficie reale del componente dell unità immobiliare è moltiplicata per dei coefficienti correttivi che ne considerano alcune caratteristiche funzionali. 3) Determinazione delle superfici virtuali dell intera unità condominiale. Le superfici virtuali corrette delle unità immobiliari sono, ulteriormente, modificate con coefficienti di differenzazione che ne considerano le caratteristiche qualitative. 4) Determinazione dei millesimi di proprietà generale (tabella A) di ciascuna unità secondo la seguente proporzione: delle sup. Virtuali: 1000 = Sup. Virtuale A1: mill.a1 1000 mill. A1 = -------------------------- x sup. Virtuale A1 delle sup. Virtuali
Esercizio: costruisci una tabella millesimale di proprietà generale (tabella A) per il condominio PASINI con dieci unità condominiali, dotato di ascensore e sito in una zona periferica. 1^ fase: determinazione della superficie reale di ciascun componente di una singola unità immobiliare. Ipotizziamo che le superfici reali della unità condominiale A2 sono state già calcolate e sono di seguito espresse. pianta dell unità immobiliare A2 Cortile del condominio Balcone 1 Unità immobiliare confinante: B2 cucina pranzo Camera1 Nord corridoio Bagno1 Salotto Bagno 2 Camera2 Balcone 2 Via Venezia
Superfici reali dei COMPONENTI dell unità immobiliare A2: - Cucina, 9 mq - Pranzo, 12 mq - Camera 1, 20 mq Vani principali - Camera 2, 22 mq - Salotto, 24 mq - Bagno 1, 6 mq - Bagno 2, 7 mq - Ingresso -corridoio 9 mq Vani accessori diretti (ingresso, ripostiglio,ecc.) - Balcone 1, 12 mq Pertinenze scoperte ( giardini, verande, ecc) - Bacone 2, 6 mq Sono assenti i vani accessori complementari ( cantina, soffitta, autorimessa, posto macchina quando non sono unità autonome). Per gli spazi che possono dare un reddito autonomo ( garage o cantine) è previsto un calcolo millesimale. 2^ fase: determinazione delle superfici principali corrette. Al fine di determinare la superficie corretta di A2, le superfici reali di ciascun componente dell unità immobiliare è moltiplicato per coefficienti correttivi che tengono conto di alcune delle caratteristiche funzionali individuate. Nel seguente esempio pratico sono stati individuati i seguenti aspetti di differenzazione: 1) la destinazione funzionale degli elementi componenti 2) il prospetto (o affaccio) 3) l orientamento
ESEMPIO PRATICO: calcolo superficie corretta solo per l unità immobiliare A2. Sup. Corretta = superficie dell elemento componente X Coeff.1 X Coeff.2 x Coeff.3 Elementi componenti Superfici reali Destinazione funzione d uso dei vani Coeff.1 Affaccio Coeff.2 Orientamento coeff.3 Sup. corretta Cucina 9 camera 1,00 Cortile 0,85 Nord-ovest 0,80 6,12 Pranzo 12 Camera 1,00 Cortile 0,85 Nord-ovest 0,80 8,16 Salotto 24 Camera 1,00 Via 1,00 Sud-est 1,00 24,00 Camera 1 20 Camera 1,00 Cortile 0,85 Nord-ovest 0,80 13,60 Camera 2 22 Camera 1,00 Via 1,00 Sud est 1,00 22,00 Bagno 1 6 Accessori diretti Bagno 2 7 Accessori diretti 0,90 Cortile 0,85 Est 0,90 4,13 0,90 Via 0,95 Sud- est 1,00 5,98 Corridoio 9 Accessori diretti 0,80 Vano senza finestra 0,75 Senza finestra 0,75 4,05 Totale superficie corretta vani principali ed accessori diretti 88,04 Balcone 1 12 pertinenze 0,25 - - 3,00 Balcone 2 6 pertinenze 0,25 - - 1,50 Totale superficie virtuale delle pertinenze 4,50
3^ fase : determinazione delle superfici virtuali delle unità condominiali Dalla descrizione dell immobile è emerso che il condominio è sito in una zona periferica. Per questo esempio pratico sono stati osservati i seguenti aspetti : 1) la destinazione d uso dell unità condominiale 2) il livello di piano Sup. virtuali complessive = superficie corretta dell unità condominiale X Coeff.1 X Coeff.2 Esempio pratico: Unità condominiale Sup. corrette mq Destinazione d uso Coeff.1 Livello piano Coeff.2 Superfici principali virtuali (a) Superfici pertinenze (b) Sup virtuali complessive (a+ b) Ao 90,15 Negozio 1.1 terreno 0,85 84,29 5,05 89,34 Bo 100,50 Negozio 1.1 terreno 0,85 93,96 5,50 99,46 A1 86,50 abitazione 1 Primo 0,95 82,17 4,50 86,67 B1 110,00 abitazione 1 primo 0,95 104,50 5,00 109,50 A2 88,04 abitazione 1 secondo 1 88,04 4,50 92,54 B2 110,56 abitazione 1 Secondo 1 110,56 5,00 115,56 A3 90,12 abitazione 1 Terzo 1 90,12 4,50 94,62 B3 110,78 abitazione 1 Terzo 1 110,78 5,00 115.78 A4 90,00 abitazione 1 Quarto 1 90,00 4,50 94,50 B4 113,00 abitazione 1 Quarto 1 113,00 5,00 118,00 1015,97
3) Costruzione della tabella A ( millesimi di proprietà generale) Ipotizzato a 1000 millesimi l entità dell intero condominio la cui superficie virtuale è di 1015,97; Quindi, determino le quote secondo la seguente proporzione : superfici virtuali delle unità condominiali :1000 = sup.virtuale dell unità :X 1000 X = ---------------------------------------x sup. virtuale dell unità superfici virtuali delle unità Quindi: 1000 Mill. Ao = ------------------------------------ x 89,34 = 87,93 1015,97 Tabella, solo, per effettuare il calcolo del millesimi esatti. Unità condominiale Sup virtuali complessive (a) Coefficiente fisso (b) 1000 ------------------------------------ 1015,97 Millesimi esatti (a x b) Ao 89,34 0,984281 87,93 Bo 99,46 0,984281 97,89 A1 86,67 0,984281 85,30 B1 109,50 0,984281 107,77 A2 92,54 0,984281 91,08 B2 115,56 0,984281 113,74 A3 94,62 0,984281 93,13 B3 115,78 0,984281 113,96 A4 94,50 0,984281 93,01 B4 118,00 0,984281 116,14 Totale 1015,97 ----------------------------- 1000
Costruzione della tabella A ( millesimi di proprietà generale) del condominio PASINI I millesimi di proprietà generale utilizzati derivano da un arrotondamento dei millesimi esatti al mezzo punto o al valore intero. Unità condominiale Millesimi di proprietà generale Esatti arrotondati Ao 87,93 88,00 Bo 97,89 98,00 A1 85,30 85,00* B1 107,77 108,00 A2 91,08 91,00 * B2 113,74 114,00 A3 93,13 93 * B3 113,96 114,00 A4 93,01 93* B4 116,14 116,00 * Totale 1000 1000 Il simbolo dell asterisco * indica quei millesimi arrotondati in modo tale da ottenere il risultato finale sia mille. Tuttavia tale prassi deve essere eseguita dopo aver individuato e riconosciuto le unità condominiali che presentano un particolare svantaggio o vantaggio rispetto alle altre.
Tabella A Unità C. Sup. mq Destinazione d uso Coeff piano Coeff Superfici principali virtuali Superfici Pertin. Sup virtuali Comples. Millesimi di proprietà (a) (b) (a+ b) esatti arrotondati Ao 90,15 Negozio 1.1 terreno 0,85 84,29 5,05 89,34 87,93 88,00 Bo 100,50 Negozio 1.1 terreno 0,85 93,96 5,50 99,46 97,89 98,00 A1 86,50 abitazione 1 Primo 0,95 82,17 4,50 86,67 85,30 85,00 B1 110,00 abitazione 1 primo 0,95 104,50 5,00 109,50 107,77 108,00 A2 88,04 abitazione 1 secondo 1 88,04 4,50 92,54 91,08 91,00 B2 110,56 abitazione 1 Secondo 1 110,56 5,00 115,56 113,74 114,00 A3 90,12 abitazione 1 Terzo 1 90,12 4,50 94,62 93,13 93 B3 110,78 abitazione 1 Terzo 1 110,78 5,00 115.78 113,96 114,00 A4 90,00 abitazione 1 Quarto 1 90,00 4,50 94,50 93,01 93 B4 113,00 abitazione 1 Quarto 1 113,00 5,00 118,00 116,14 116,00 1015,97 1000 1000
Esercizio sulla ripartizione di una spesa condominiale Testo: il condominio PASINI deve sostenere una spesa condominiale di 15.000 per il rifacimento del giardino condominiale. L alunno deve indicare le quote spettanti ai condomini. - Strumenti da utilizzare: tabella A del condominio PASINI - Procedimento: riparto semplice diretto 1) TABELLA A del condominio PASINI Unità condominiale Millesimi di proprietà generale Esatti arrotondati Ao 87,93 88,00 Bo 97,89 98,00 A1 85,30 85,00 B1 107,77 108,00 A2 91,08 91,00 B2 113,74 114,00 A3 93,13 93,00 B3 113,96 114,00 A4 93,01 93,00 B4 116,14 116,00 Totale 1000 1000 2) Calcolo del riparto della spesa Formula da utilizzare somma Quota A0 = --------------------------------------- ------------ x Mill.A0 Mill. A0 +Mill. B0 + Mill. A1
Unità condominiale Millesimi di proprietà generale (a) Coeff. fisso 15.000 ------------------- Quota spettante 1000 (axb) (b) Ao 88,00 15 1320,00 Bo 98,00 15 1470,00 A1 85,00 15 1275,00 B1 108,00 15 1620,00 A2 91,00 15 1365,00 B2 114,00 15 1710,00 A3 93,00 15 1395,00 B3 114,00 15 1710,00 A4 93,00 15 1395,00 B4 116,00 15 1740,00 Totale 1000 --------- 15.000