CITTÀ DI VERBANIA Provincia del Verbano Cusio Ossola

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1 Dipartimento Servizi Territoriali Settore Patrimonio/Demanio PERIZIA DI STIMA DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI DEL BENE CONSISTENTE IN EDIFICIO DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA VIA CASE NUOVE VERBANIA 1- LOCALIZZAZIONE, DATI CATASTALI ED URBANISTICI -UBICAZIONE : Via Case Nuove Verbania Pallanza -CONSISTENZA BENE mq ,50 commerciali ( mq. 241 ed. convenzionata ; mq. 938,5 ed. libero mercato) ; unità a destinazione ordinaria n. 45 ; BCNC n. 2 ; -CONSISTENZA FONDO : mq. 1036,00 di terreno -IDENTIFICAZIONE CATASTALE : CF fg. 75 mapp 489 sub 3 / 47 -INQUADRAMENTO URBANISTICO : Il P.R.G.C. Vigente destina l area in questione nel seguente modo : ART 18 AER 2- TIPOLOGIE APPARTAMENTI Si tratta di edificio di nuova costruzione che si compone di 5 piani fuori terra in un sol corpo di fabbrica che comprende complessivamente 15 alloggi con annessi locali cantina, posto auto coperto e spazi comuni adibiti ad accesso pedonale, carraio e giardino. E dotato di ascensore e di verde condominiale. Agibilità definitiva ottenuta in data 21 gennaio L intero fabbricato, realizzato in conformità al protocollo Itaca della Regione Piemonte, con criteri a basso consumo energetico, è posto in zona semicentrale, nelle immediate vicinanze di centri commerciali, servizi e scuole che risultano raggiungibili anche a piedi. le tipologie di appartamenti sono tre : A- appartamento con superficie inferiore a mq. 46, per 1/2 persone, costituiti da bilocale con un locale adibito a soggiorno/pranzo/cottura, un disimpegno, una camera di almeno 14 mq. e un bagno con doccia, lavabo, bidet, wc e attacco per lavatrice; B- appartamenti con superficie compresa tra i 46 ed i 60 mq, per 2/3 persone, costituiti da trilocali (salvo l appartamento b15 al 4 piano di 2 locali) con un locale

2 adibito a soggiorno/pranzo/cottura, un disimpegno, una camera di almeno 14 mq., una camera di almeno 9 mq. e un bagno con doccia, lavabo, bidet, wc e attacco per lavatrice ; C- appartamenti con superficie superiore a 70 mq., per 4 persone, costituiti da quadrilocali con un locale adibito a soggiorno/pranzo/cottura, un disimpegno, una camera di almeno 14 mq., due camere di almeno 9 mq. e un bagno con doccia, lavabo, bidet, wc e attacco lavatrice. 3- CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE In analogia al DPR 138/1998 all. C alloggi al 100% ; accessori comunicanti 50% superfici destinate a balconi fino a 6mq. 50%; da 6 a 10 = 30%; cantine e autorimesse al 50% ; TOT. SUPERFICIE CATASTALE = mq ,00 TOT. SUPERFICIE COMMERCIALE = mq 1.179,50 4- VALORE UNITA SUPERFICIE PERIZIATO PER L INTERO IMMOBILE 4.1. EDILIZIA LIBERO MERCATO : : 1) Desunto da quotazioni OMI agenzia delle entrate 2 sem 2014 : fascia : s. Anna zona : C1 microzona : n. 5 tipologia : Abitazioni civili destinazione : residenziale valore min. = 1400 valore max = /mq: 2000 Considerato che nella zona di riferimento non sono frequenti compravendite di immobili con queste caratteristiche, si fa riferimento ai valori generali della Banca Dati delle Quotazioni OMI, che rileva i contratti di compravendita registrati e dichiarati su edifici ordinari in buono stato di conservazione, si rileva però che il più probabile valore di mercato di detti beni è suscettibile di un incremento stimabile tra il 15 ed il 20% : valore desunto dalla banca dati delle quotazioni OMI = 2000 valore incrementato = ) Desunto da contabilità finale : Determinazione Dirigenziale n approvazione contabilità finale : costo realizzazione opera + i.a. pari al 20%

3 Costo realizzazione opera ,37 i.a. = 20% , Tot , ,64 / 1.179,50 = 2.292,70 si ritiene di assume il valore corrispondente ad 2.300, EDILIZIA CONVENZIONATA : La proposta dell Amministrazione Comunale prevede l alienazione di n. 4 alloggi con le relative pertinenze, per una superficie totale di mq. 241,00, secondo i criteri di formazione del prezzo convenzionato di cui alla DGC n. 110/2008 Criteri per l accesso ad alloggi in edilizia convenzionata in applicazione degli art. 20,21 e 22 del PRG vigente e linee di indirizzo per la definizione degli schemi di convenzione attuativi, integrata con i disposti di cui alla DCC n. 27 del Terzo Adeguamento del Regolamento per la cessione di quota della plusvalenza determinata da interventi di trasformazione urbanistica di cui alla DCC n. 18/2006. Il prezzo definitivo a mq., tenuto conto delle caratteristiche dei singoli alloggi, nonché della loro posizione nel contesto dell edificio, potrà variare rispetto al prezzo medio convenzionato in base agli indici correttivi di cui al Capo II art. B della sopracitata DGC n. 110/2008. Gli alloggi sono collocati nell ambito del quartiere residenziale contraddistinto dalla macrozona 3. MACROZONA MZ3 - Zona Pallanza S Anna popolare di Sant Anna In detto ambito i valori dell edilizia convenzionata vengono stabiliti in applicazione della tabella parametrica dei valori per la definizione dei prezzi relativi all edilizia convenzionata avvalendosi dei seguenti criteri puramente convenzionali, per l inserimento dei dati: - valore iniziale del bene (area edificata residenziale): è il valore catastale, determinato applicando il coefficiente fornito dal ministero delle imposte sulle rendite catastali degli immobili ; -costi di demolizione : il costo di demolizione è il più basso dei preventivi ricevuti da ditte specializzate nel settore ; -costi di costruzione : sono determinati in maniera parametrica applicando i valori forniti dall Ordine degli architetti della Provincia di Novara e VCO aggiornati; la voce Costo di Costruzione viene implementata del 30% in quanto iisbe ITALIA Protocollo ITACA Regione Piemonte, raggiungimento del punteggio massimo pari a 3,2 del Protocollo Itaca sintetico A.E.R. Intervento di sostituzione edilizia (D + NC) destinazione: residenza (stabile e tempo-

4 % Euro/Mq. 1170,00 Euro/Mq. il valore u.s. per l edilizia convenzionata, stabilito in applicazione della tabella di cui sopra, risulta pari ad 1.890, STIMA DELLE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI L Amministrazione Comunale di Verbania ha scelto di destinare n. 4 alloggi con le relative pertinenze ad Edilizia Convenzionata (sub. nn. 4, 8, 12, 15, 18, 19, 20, 21, 33, 34, 35, 36) per un totale di superficie commerciale pari a mq. 241; i rimanenti alloggi, per complessivi mq. 938,5, sono stati destinati a libero mercato. Quando la valutazione considera l edificio nel suo complesso, come nel caso in questione, scendendo al dettaglio della stima di singole unità immobiliari, queste differiscono di valore a seconda del livello di piano, dell esposizione e dell orientamento. Pertanto, per determinare il più probabile valore di mercato di ogni singolo alloggio si ritiene di applicare, al valore dell unità di superficie precedentemente periziato per l intero immobile, un coefficiente di differenziazione pari al prodotto dei valori correttivi corrispondenti per i singoli alloggi : COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE SINGOLI ALLOGGI : - coefficiente di piano : quantifica l unità immobiliare in relazione alla sua posizione altimetrica, nel caso di edificio con elevatore i correttivi sono crescenti dal PT all ultimo piano; PT = 0,90 P1 = 0,95 P2 = 1 P3 = 1 P4 = 1,05 - coefficiente di orientamento : è quello che tiene conto dell orientamento delle pareti esterne dei vari alloggi e quindi dei vantaggi e degli svantaggi che ne possono derivare. Per un alloggio, la maggiore o minore esposizione ai raggi solari condiziona notevolmente la vivibilità dell alloggio stesso, influenzando non di rado la propensione stessa dei potenziali compratori ad acquistare.

5 Nord = 0,9 Nord Est = 0,97 Est = 1,02 Sud = 1,05 Sud, Est= 1,02= Sud Ovest Ovest = 0,98 Nord Ovest = 0,97 - coefficiente di veduta : è quello che tiene conto degli affacci a seconda che diano sulla strada o sul cortile interno o su un area a verde o che godano o meno di panorama : cantina = 0,9 autorimesse = 0.9 veduta panoramica = 1,05 strada = 1 cortile interno = 1

6 TABELLA VALORE MERCATO FINALE SINGOLE UNITA IMMOBILIARI U. I. EDILIZIA CONVENZIONATA TOT. mq. 241 vani. cat. s.comm. v.u.s. coeff. corr val. mercato mq. mq. fabbr. globale finale Fg 75 m. 489 Sub 4 p1 A3 3, ,59 0, ,45 8 p2 A ,59 1, ,68 12 p3 A ,59 1, ,68 15 p4 A3 2, ,59 1, ,49 18 pt C ,59 0,9 1,701,53 19 pt C ,59 0, ,53 20 pt C ,59 0, ,53 21 pt C ,59 0, ,53 33 pt C , ,59 0, ,48 34 pt C , ,59 0, ,48 35 pt C , ,59 0, ,48 36 pt C , ,59 0, , Tot ,34 Arr ,00

7 U. I. EDILIZIA LIBERO MERCATO TOT. mq. 938,5 vani. cat. s.comm.. coeff. coeff. coeff. v.u.s. v.u.s. val. mercato mq. mq. orient. veduta piano fabbr. U.imm. finale Sub. 3 p1 A ,97 1 0, , , ,85 5 p1 A ,00 1 0, , , ,00 6 p1 A3 5, ,02 1 0, , , ,70 7 p2 A3 4, ,97 1 1, ,00 2,231, ,00 9 p2 A3 3, ,98 1 1, ,00 2,254, ,00 10 p2 A3 5, ,02 1 1, , , ,00 11 p3 A3 4, ,97 1 1, , , ,00 13 p3 A3 3, ,00 1 1, , , ,00 14 p3 A3 2, ,02 1 1, , , ,00 16 p4 A3 3, ,98 1 1, , , ,20 17 p4 A3 3, ,02 1 1, , , ,60 22 pt C , , , ,00 23 pt C , , , ,00 24 pt C , , , ,00 25 pt C , , , ,00 26 pt C , , , ,00 27 pt C , , , ,00 28 pt C , , , ,00 29 pt C , , , ,00 30 pt C , , , ,00 31 pt C , , , ,00 32 pt C ,5 1 0, , , ,00 37 pt C ,5 1 0, , , ,00 38 pt C ,5 1 0, , , ,00

8 39 pt C ,5 1 0, , , ,00 40 pt C ,5 1 0, , , ,00 41 pt C ,5 1 0, , , ,00 42 pt C ,5 1 0, , , ,00 43 pt C ,5 1 0, , , ,00 44 pt C ,5 1 0, , , ,00 45 pt C ,5 1 0, , , ,00 46 pt C , , , ,00 47 pt C ,5 1 0, , , , Tot ,35 Arr ,00 RICAVO COMPLESSIVO VENDITE : EDILIZIA CONVENZIONATA TOT ,00 EDILIZIA LIBERO MERCATO TOT , TOT. COMPLESSIVO ,00 CONCLUSIONI L Amministrazione Comunale di Verbania, a seguito della vendita degli appartamenti con annessi locali di pertinenza facenti parte del fabbricato posto in località S. Anna VIA CASE NUOVE, puo introitare la somma complessiva di ,00. Il Dirigente Settore Patrimonio/Demanio

9 EDILIZIA CONVENZIONATA LOTTI N Sub. 4 E.C , ,63 0, ,45 Sub.18 E.C , ,59 0, ,53 Sub.33 E.C ,59 7, ,425 0, ,483 SOMMANO ,463 2 Sub. 8 E.C , , ,68 Sub.19 E.C , ,59 0, ,53 Sub.34 E.C ,59 7, ,425 0, ,483 SOMMANO ,693 3 Sub.12 E.C , , ,68 Sub.20 E.C , ,59 0, ,53

10 Sub.35 E.C ,59 7, ,425 0, ,483 SOMMANO ,693 4 Sub. 15 E.C , ,14 1, ,49 Sub.21 E.C , ,59 0, ,53 Sub.36 E.C ,59 7, ,425 0, ,483 SOMMANO ,503

11 EDILIZIA LIBERO MERCATO LOTTI N Sub. 3 L.M , , ,85 Sub.22 L.M , ,00 0, ,00 Sub.37 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,85 6 Sub. 5 L.M , ,00 Sub. 23 L.M , ,00 0, ,00 Sub.38 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00 7 Sub. 6 L.M , , ,7 Sub.24 L.M , ,00 0, ,00

12 Sub.39 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,70 8 Sub. 7 L.M , , ,00 Sub.25 L.M , ,00 0, ,00 Sub.40 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00 9 Sub. 9 L.M , , ,00 Sub.26 L.M , ,00 0, ,00 Sub.41 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00 10 Sub.10 L.M , , ,00 Sub.27 L.M , ,00 0, ,00 Sub.42 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00

13 11 Sub. 11 L.M , , ,00 Sub. 28 L.M , ,00 0, ,00 Sub.43 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00 12 Sub. 13 L.M , Sub.29 L.M , ,00 0, ,00 Sub.44 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00 13 Sub. 14 L.M , , Sub.30 L.M , ,00 0, ,00 Sub.45 L.M ,00 7, ,00 0, ,00 SOMMANO ,00 14

14 Sub. 16 L.M , , ,20 Sub.31 L.M , ,00 0, ,00 Sub.46 L.M , ,00 0, ,00 SOMMANO ,20 15 Sub. 17 L.M , ,00 1, ,60 Sub.32 L.M ,00 1, ,00 0, ,00 Sub.47 L.M ,00 11, ,00 0, ,00 SOMMANO ,60

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