UNITA VARIE IN COMPLESSO POLIFUNZIONALE p.ed C.C. TRENTO

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1 PERIZIA ESTIMATIVA UNITA VARIE IN COMPLESSO POLIFUNZIONALE p.ed C.C. TRENTO Trento, Novembre 2015 Curatore Dott. Stefano Lauro Tecnico Geom. Mauro Tamanini Progetta di Broilo Tamanini e Associati sede legale e operativa Via Catoni 114 Mattarello Trento t f seconda sede operativa Via Armentera 6/ Borgo Valsugana t f e info@studioprogetta.it p Iva

2 1 PREMESSA Su incarico del dott. Stefano Lauro, curatore del fallimento Ventura Immobiliare SRL registrato presso il Tribunale di Trento, il sottoscritto geom. Mauro Tamanini accetta di procedere alla stima, attenendosi al Codice delle Valutazioni Immobiliari, riguardante i beni immobili contraddistinti dai seguenti riferimenti: PM Piano Destinazione. I beni sono stati quindi raggruppati in corpi di stima omogenei. Corpo APPARTAMENTO 79-1 GARAGE 86-1 CANTINA 2 Corpo 2 56 T POSTO AUTO COPERTO 57 T POSTO AUTO COPERTO 58 T POSTO AUTO COPERTO 59 T POSTO AUTO COPERTO 60 T POSTO AUTO COPERTO 61 T POSTO AUTO COPERTO Corpo POSTO AUTO CON CANTINA Corpo POSTO AUTO 23-2 POSTO AUTO 25-2 POSTO AUTO Corpo DEPOSITO Sarà adottata una metodologia di stima atta a determinare il più probabile valore di mercato dei beni in oggetto, mediante la determinazione della superficie commerciale e il reperimento dei prezzi unitari di mercato presso fonti aggiornate e attendibili. Il perito, con le dovute motivazioni, si riserva di adeguare i valori economici alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell intero immobile oltre al particolare momento di stallo in cui versa il mercato immobiliare.

3 2 DESCRIZIONE GENERALE Si tratta di un nuovo complesso edilizio plurifunzionale realizzato su un area precedentemente occupata da altri edifici. L intervento si è articolato in opere di demolizione, scavo e recupero parziale delle originarie strutture architettoniche al fine di ottenere una nuova entità avente destinazioni urbanistiche di tipo residenziale e direzionale. Ubicato in Via della Malvasia, parallela di Via Brennero, il complesso risulta ben servito dai servizi pubblici e agevolmente raggiungibile sia a piedi che con mezzi. 3 Costituito sostanzialmente da tre corpi di fabbrica, serviti da altrettanti vani scala dotati di ascensore, risulta coì utilizzato: Piani 1 e 2 sotto strada: autorimesse e cantine. L accesso delle autovetture è previsto con due montacarichi. Attualmente il piano 2 s.s. risulta inagibile causa i danni subiti dal controsoffitto antincendio inadeguato al tipo di impiego. Piani terra, primo: uffici (sede Unione Italiana Ciechi) e parcheggi Piani secondo e terzo: uffici e unità residenziali La ristrutturazione ha avuto inizio nel 2009 e nel corso dei 3 anni di lavori ha visto il suo sostanziale completamento, salvo la presenza di alcune problematiche rimaste aperte, tra le quali si segnalano: assenza del Certificato di Prevenzione Incendi relativo alla autorimessa e del Certificato di Agibilità.

4 3 CORPO 1 PROPRIETA Ventura immobiliare S.R.L. INDIRIZZO Trento - Via della Malvasia, 19 TIPOLOGIA Appartamento residenziale piano 2 sottotetto (pm 65) Cantina piano primo sotto strada (pm 86) Garage piano primo sotto strada (pm 79) CATASTO C.C. Trento p.ed Appartamento (pm 65) sub. 67 cat. A/2 cl. 5 4 vani Cantina (pm 86) sub. 88 cat. C/2 cl. 4 5mq Garage (pm 79) sub. 81 cat. C/6 cl. 4 24mq TAVOLARE C.C. Trento P.T Si allega estratto tavolare Piano di casa. Manca piattaforma a servizio autorimessa 2 piano ss URBANISTICA zona PRG B1 CONCESSIONI Concessione edilizia n dd. 22/06/2009 AGIBILITA Si allega elenco delle pratiche edilizie Non risulta rilasciato nessun certificato di agibilità DESCRIZIONE L appartamento oggetto della presente valutazione è ubicato al secondo e ultimo piano del corpo Sud, corrispondente al civico 19. Ben esposto a Sud è caratterizzato dal soffitto a volta frutto del recupero dell originario edificio. Le finiture degli interni e la scelta dei materiali sono di buon livello. L impianto di riscaldamento è stato concepito con centrale termica centralizzata, posta in locale esclusivo al piano interrato. L unità è dotata di pavimento radiante. Il garage al piano primo sotto strada risulta molto ampio. La cantina indipendente completa le pertinenze del corpo immobiliare 4

5 SUPERFICIE COMMERCIALE P.M. 65 SUPERFICIE COMMERCIALE mq coeff. mq porticati, patii e scale esterne coperte di accesso all'unità principale. 7,29 0,35 2,55 mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilià), con altezza minima > metri 1,90 mansarda rifinita, collegata direttamente all'alloggio principale, abitabile (ovvero provvista o che abbia i requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilià), con altezza minima > m. 1,50 e < m. 1,90 66,64 1,00 66,64 14,08 0,90 12,67 5 superficie commerciale complessiva mq 81,86 P.M SUPERFICIE COMMERCIALE mq coeff. mq cantina 6,12 0,50 3,06 Box auto 25,39 0,60 15,23 superficie totale commerciale accessori mq 31,51 18,29 VALORE IMMOBILE S comm. x V unit =81,86 x = euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore unità residenziale euro S comm. x V unit =25,39 x = euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore garage euro S comm. x V unit =6,12 x = euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore cantina euro

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7 4 CORPO 2 PROPRIETA Ventura immobiliare S.R.L. INDIRIZZO Trento - Via della Malvasia, 19 TIPOLOGIA POSTI AUTO COPERTI piano terra CATASTO C.C. Trento p.ed subb. 57, 58, 59, 60, 61, 62 cat. c/6 v. estratto catastale allegato TAVOLARE C.C. Trento P.T PP.MM Si allega estratto tavolare Piano di casa. Manca piattaforma a servizio autorimessa 2 piano ss DESCRIZIONE Si tratta di posto auto coperti con accesso diretto dal cortile antistante. Pavimentati con formelle autobloccanti in cemento. La configurazione e le ridotte dimensioni rendono piuttosto articolate le manovre di accesso. 7 VALORE IMMOBILE V di mercato= euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore posto auto coperto euro

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9 5 CORPO 3 PROPRIETA Ventura immobiliare S.R.L. INDIRIZZO Trento - Via della Malvasia, 19 TIPOLOGIA POSTO AUTO COPERTO CON CANTINA piano primo sotto strada CATASTO C.C. Trento p.ed sub. 47 cat. c/6 cl.4 15mq v. estratto catastale allegato TAVOLARE C.C. Trento P.T P.M. 46 Si allega estratto tavolare Piano di casa. Manca piattaforma a servizio autorimessa 2 piano ss STATO AUT. Manca Certificato Prevenzione Incendi DESCRIZIONE Si tratta di un posto auto coperto con annessa cantina, ubicato al piano primo sotto strada. L accesso dei veicoli avviene tramite piattaforma elevatrice, mentre il vano scala con ascensore consente il passaggio ai pedoni. 9 VALORE IMMOBILE S comm. x V unit =15,97 x = euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore posto auto con cantina euro

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11 6 CORPO 4 PROPRIETA Ventura immobiliare S.R.L. INDIRIZZO Trento - Via della Malvasia, 19 TIPOLOGIA POSTI AUTO COPERTI - piano secondo sotto strada CATASTO C.C. Trento p.ed subb. 21, 22, 24 cat. c/6 cl.3 v. estratto catastale allegato TAVOLARE C.C. Trento P.T PP.MM. 22, 23, 25 Si allega estratto tavolare Piano di casa. Manca piattaforma a servizio autorimessa 2 piano ss STATO AUT. Manca Certificato Prevenzione Incendi DESCRIZIONE Si tratta di posto auto coperti, ubicato al piano secondo sotto strada. L accesso dei veicoli avviene tramite piattaforma elevatrice, mentre il vano scala con ascensore consente il passaggio ai pedoni. Attualmente l intero piano risulta inagibile causa problemi al controsoffitto antincendio, necessariamente rimosso per l elevata umidità. 11 VALORE IMMOBILE S convenzionale x V unit =12,50 x = euro Deprezzamento per adeguamento norme antincendio euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore posto auto euro

12 7 CORPO 5 PROPRIETA Ventura immobiliare S.R.L. INDIRIZZO Trento - Via della Malvasia, 19 TIPOLOGIA piano secondo sotto strada DEPOSITO CATASTO C.C. Trento p.ed sub. 25 cat. C/2 cl. 4 30mq v. estratto catastale allegato TAVOLARE C.C. Trento P.T P.M. 26 Si allega estratto tavolare Piano di casa. Manca piattaforma a servizio autorimessa 2 piano ss STATO AUT. Manca Certificato Prevenzione Incendi DESCRIZIONE Il deposito denominato dalla P.M. 26 risulta essere un spazio aperto accessibile solo a mezzo della scala posta a fianco del montacarichi 12 VALORE IMMOBILE S comm. x V unit =29,91 x 600 = euro Deprezzamento per adeguamento norme antincendio euro Rettifica pronto realizzo -20% Valore deposito aperto euro

13 13 PIANO 2 SOTTO STRADA PM 26 PM 25 PPMM 23-22

14 8 VALORE IMMOBILI Si definisce in tal modo che il più probabile valore dei beni oggetto di stima, considerati liberi da ogni diritto reale di garanzia, possa essere individuato equamente in CORPO 1 - p.ed C.C. Trento pp.mm. 65, 79, 86 (duecentotrentanovemilacinquecento//00) ,00 CORPO 2 - p.ed C.C. Trento 14 pp.mm. 56, 57, 58, 59, 60, 61 (cinquantasettemilamila//00) ,00 CORPO 3 - p.ed C.C. Trento p.m. 46 (diciannovemila//00) ,00 CORPO 4 - p.ed C.C. Trento pp.mm. 22, 23, 25 (ventunomila//00) ,00 CORPO 5 - p.ed C.C. Trento p.m. 26 (settemila//00) 7.000,00 SOMMANO Euro Il sottoscritto dichiara di avere valutato i beni con coscienza e di avere redatto la perizia di stima riferendosi ai prezzi di mercato in essere alla data della presente. Trento, Novembre 2015 geom. Mauro Tamanini

15 9 ALLEGATI - Corografia - Estratti catastali - Estratto tavolare - Quotazioni 15 COROGRAFIA:

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17 ESTRATTO TAVOLARE: 17

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27 ESTRATTO CATASTALE: 27

28 QUOTAZIONI La determinazione del valore unitario dell immobile avverrà dalla analisi dei prezzi di compravendita rilevati nella zona. Le fonti di informazione a cui si è potuto attingere nella ricerca dei valori di mercato unitari: Osservatorio del Mercato Immobiliare, servizio dell Agenzia delle Entrate Guida Casa 2015 pubblicato da FIMAA. Casa 24 ed. Sole 24 Ore 28 fonte A genzia Territorio - 1^2015 F.I.M.A.A CASA 24 prezzi unitari prezzi medi prezzo medio 2.500, , , , , , Nel caso specifico è possibile affermare che la zona immobiliare piuttosto eterogenea e per le peculiarità in cui ricade l immobile oggetto di stima si ritiene di rettificare al ribasso il valore medio ottenuto, adottando un valore più realistico pari a Euro/mq. L assegnazione del bene per via giudiziale induce a deprezzare ulteriormente il bene nella percentuale pari al 20% equiparabile ad un pronto realizzo.

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