L'housing sociale in Europa Seminario Housing sociale Chianciano 10/11 marzo 2011
Il concetto di social housing varia nei Paesi europei che si caratterizzano per eterogeneità di situazioni abitative e politiche adottate. Il CECODHAS (Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa) definisce il social housing: soluzioni abitative per nuclei i cui bisogni non possono essere soddisfatti a condizioni di mercato e per i quali esistono regole d'assegnazione Tale definizione si fonda sulle peculiarità comuni ai diversi Paesi: ruolo specifico che gli è attribuito, obiettivo di aumentare l'offerta di alloggi a canoni sostenibili definizione di criteri di assegnazione e di target groups. Le diversità si realizzano in termini di: dimensione del settore forme legali e organizzative (operatori) forme di diritto di occupazione contesto delle politiche abitative
Il Paese col maggiore settore di affitto sociale sono i Paesi Bassi, 35%. I Paesi dell Europa settentrionale e occidentale tendono ad avere un settore sociale di dimensioni maggiori rispetto ai Paesi mediterranei. Dimensione del settore dell'affitto sociale Nei Paesi in transizione dell Est, il vasto settore abitativo pubblico si è dissolto con la caduta dei regimi comunisti: Negli ultimi anni le risorse pubbliche sono state sostituite da investimenti privati, che tendono però a concentrarsi su costruzioni di abitazioni private per nuclei benestanti: la costruzione di alloggi sociali a prezzi accessibili è limitata innanzitutto per la scarsità del finanziamento pubblico.
Funzione delle politiche abitative... garantire alla popolazione un alloggio adeguato per qualità, dimensioni, costi. soddisfare i bisogni abitativi delle famiglie in abitazioni adeguate e a prezzi accessibili, in particolare per quei nuclei i cui bisogni non possono essere soddisfatti alle condizioni di mercato, perché al di sotto di certe soglie di reddito o in condizioni di vulnerabilità. funzione del social housing Ma politiche abitative e social housing si pongono altri obiettivi: - qualitativi, di alloggi e ambiente, con priorità di rinnovare in base a standards più attuali lo stock esistente e migliorare l efficienza energetica degli edifici - di coesione sociale, con priorità di incrementare il mix sociale e responsabilità di contribuire allo sviluppo di comunità sostenibili locali, incrementando la vivibilità di tali aree.
Soggetti coinvolti Negli ultimi anni si è assistito ad un progressivo decentramento di competenze da Stato centrale ad amministrazioni regionali e locali. Lo Stato centrale resta il responsabile della strategia nazionale, implementata dai Länder (Austria e Germania), dagli enti locali (Francia e Paesi Bassi), dalle Regioni (Italia). Il settore privato è sempre più coinvolto, in particolare nelle attività di costruzione e finanziamento Le organizzazioni volontarie senza scopo di lucro hanno l obiettivo di migliorare il benessere sociale piuttosto che quello dei profitti (Europa occidentale, Regno Unito, Paesi scandinavi). Le cooperative hanno un ruolo importante nell offerta, per affitto e/o acquisto (Paesi in transizione dell Est europeo, Polonia, Repubblica Ceca, Svezia).
I nuclei familiari sono affittuari o proprietari. Gli affittuari sono essenzialmente consumatori, mentre attraverso le cooperative alcuni nuclei rivestono un ruolo anche nella proprietà e gestione. Altri nuclei sono invece diventati proprietari con il processo di privatizzazione dello stock pubblico: Paesi dell Est: la responsabilità di finanziamento e gestione è trasferita ai nuclei che spesso non hanno risorse per la manutenzione Regno Unito: i nuclei diventati proprietari dividono col proprietario dei rimanenti alloggi il finanziamento dei lavori di manutenzione comuni, restano responsabili della gestione le autorità locali. Nel complesso, in termini di fornitura di social housing, la più importante distinzione può essere tracciata tra: Paesi (Regno Unito, Paesi Bassi, Irlanda) nei quali i proprietari e gestori dello stock restano formalmente nel settore sociale ma utilizzano finanziamenti privati Paesi (Germania, Austria) dove operatori privati sono ampiamente coinvolti nello sviluppo e nella proprietà.
Il finanziamento del social housing si presta a molte soluzioni che vedono ai propri estremi l impegno pubblico e quello privato. Il finanziamento Fino agli anni 80, nei Paesi dell Europa occidentale il finanziamento avveniva soprattutto attraverso prestiti statali. Negli ultimi decenni si sono affermati i prestiti resi disponibili sul mercato dei capitali: - mobilitazione dei risparmi, istituzionali (fondi pensione e compagnie di assicurazione) e privati (depositi a breve termine vengono utilizzati, coperti da garanzie pubbliche, per il finanziamento di prestiti a lungo termine); - revolving funds ricevono sussidi successivamente convertiti in prestiti a lungo termine e a basso tasso di interesse. Il rimborso del prestito va ad aumentare le risorse del fondo (Francia, Austria). - il ruolo dei sussidi dal lato dell offerta per ridurre costi per la costruzione e operativi. Una tendenza vede uno spostamento dai sussidi all oggetto ai sussidi al soggetto, legati più direttamente al reddito e ad altre caratteristiche del nucleo familiare.
Sistemi integrati d'offerta Il patrimonio sociale si è sviluppato seguendo vari modelli, definibili sistemi integrati dell offerta d affitto sociale I livelli d offerta intrecciano operatori dal settore pubblico a quello non-profit (associazioni, fondazioni, cooperative sociali), limited profit (cooperative) fino a soggetti che operano in libero mercato passando attraverso procedure varie di regolamentazione e controllo. Vi sono varie possibilità per organizzare il settore e trovare punti di convergenza tra interesse pubblico e privato, con temi che vedono al centro la presenza di organizzazioni private e non profit, in grado di agire in modo autonomo, raccordato col territorio ma anche con le politiche abitative pubbliche. Sistemi di accreditamento e vigilanza presidiano il funzionamento e la trasparenza del settore, anche perché non sempre risultano applicabili le regole del mercato e la presenza di rilevanti sussidi rende necessario assicurare l opportuno impiego delle risorse.
Sviluppi recenti A partire dagli anni 80 si è assistito ad un generale riassetto delle politiche, caratterizzato da una riduzione dell intervento pubblico. Decentramento delle politiche abitative, privatizzazione dello stock abitativo pubblico e riduzione del finanziamento pubblico, oltre l implementazione più generale di politiche di sostegno alla proprietà, sono i fatti principali che negli ultimi decenni hanno interessato il social housing nei Paesi europei. Il processo che ha visto il cambiamento del ruolo dello Stato ha comportato il trasferimento, integrale o parziale, di competenze e responsabilità dal livello centrale a quello regionale o locale con l intenzione di rendere le politiche abitative più flessibili e rispondenti alle esigenze locali. Le housing associations inglesi e olandesi forniscono un esempio di istituti senza scopo di lucro che possono essere rispondere alle nuove domande abitative. Decentramento
Dagli anni 80 si è affermata la dinamica di privatizzazione dello stock abitativo sociale, con diverse modalità: trasferimento di tutti i diritti di proprietà agli affittuari residenti: nel Regno Unito c'è la possibilità per gli affittuari di acquistare a prezzi scontati gli alloggi di housing sociale nei quali risiedono da un sufficiente periodo di tempo; in tempi recenti una privatizzazione di massa ha avuto luogo nei Paesi in transizione: la maggior parte di essi ha venduto ai residenti il 75-95% dello stock abitativo pubblico in affitto, forme di proprietà condivisa (Regno Unito, Irlanda, Finlandia): l individuo acquista parte dell abitazione e sulla restante paga un affitto scontato all organizzazione responsabile, spesso l housing association. Nel tempo, quote ulteriori possono essere acquisite fino alla completa proprietà. diritto di occupazione intermedio (Olanda): gli alloggi sono venduti con uno sconto del 25-30% sul prezzo di mercato, ma in cambio di tale sconto l acquirente dividerà ogni futuro incremento (o decremento) di prezzo con l housing association. Privatizzazione
Parallelamente alla privatizzazione, che ha contribuito a restringere il settore del social housing in molti Paesi negli ultimi decenni, il sistema abitativo si è progressivamente aperto alle pressioni economiche e al mercato, diventando più competitivo. I sussidi all offerta sono stati affiancati e talvolta sostituiti da sussidi alla domanda. Il decentramento delle politiche e la riduzione dei finanziamenti pubblici hanno nel complesso significato maggiori libertà e responsabilità per molti operatori di social housing, ma anche la sfida di perseguire i propri obiettivi sociali con minori risorse pubbliche. A partire dagli anni 80 il controllo gerarchico e la produzione standardizzata che caratterizzavano il social housing hanno lasciato il posto ad un numero crescente di rapporti contrattuali tra operatori indipendenti e le autorità competenti. Riduzione dei finanziamenti pubblici
Negli ultimi tempi, queste dinamiche hanno portato i governi a rivedere le proprie priorità in materia abitativa. Nuove priorità La necessità di ridurre i costi abitativi ha portato a concentrare la fornitura di alloggi sociali su gruppi con bisogni speciali (disabili, anziani, giovani nuclei) o con redditi bassi. I governi hanno previsto nuovi finanziamenti e programmi: nuove costruzioni, ma anche rinnovamento dello stock esistente (Piano per la Coesione Sociale, 2004 Francia, Piano Abitativo 2005-2008 Spagna). Diversificazione dell offerta ricorrendo alla vendita di parte del proprio stock per generare nuove risorse finanziarie, oppure a fusioni per realizzare economie di scala. Gli operatori hanno risposto ai cambiamenti degli ultimi decenni diversificando l'offerta per accrescere l'efficienza economica:..attraverso la vendita
..attraverso altre attività che vanno oltre la fornitura tradizionale di social housing ed i servizi ad essa associati, concentrandosi in particolare su due aspetti: Servizi alla 1- assistenza per utenti più deboli (assistenza persona domiciliare, aiuto all accesso di servizi sanitari); 2- servizi di lusso rivolti ad affittuari benestanti per accrescere l attrattiva dell unità abitativa: servizi per gli acquisti (Paesi Bassi); 3- servizi che perseguono l inclusione sociale: fornitura di servizi per l infanzia, sostegno all inserimento nel mercato del lavoro; 4- servizi che permettono minore spesa per gli affittuari: contratti collettivi per energia o assicurazioni, servizi di lavanderia e pulizie. Servizi al territorio Agendo sulle condizioni dell area o della comunità con ruolo nel rinnovamento del territorio urbano, Ambiente: per migliorare la qualità e l aspetto dello stock abitativo, ma anche per migliorare l efficienza energetica degli edifici, Sicurezza e coesione sociale fornendo abitazioni di buona qualità, a prezzi accessibili, in aree prossime alle opportunità lavorative,
Per realizzare tutto il proprio potenziale, però, il social housing deve essere integrato con altre politiche pubbliche riguardanti l occupazione, i trasporti, la salute, l istruzione e la pianificazione urbana: ciò è necessario per soddisfare i bisogni locali di ciascuna area urbana. Un approccio integrato, quindi, per quanto riguarda diversi ambiti delle politiche, ma un approccio integrato anche a livello attori: tali iniziative richiedono infatti il coinvolgimento di attori locali pubblici e privati, quali enti ed associazioni locali, forze dell ordine, imprese e servizi, scuole nonché la partecipazione dei singoli privati cittadini. Dalla cooperazione e dal coordinamento di tutti questi attori dipende buona parte del successo delle azioni implementate.