TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO Espropriazione immobiliare iscritta al n 84/07 GIUDICE DELL ESECUZIONE Ill.mo Dr. Michele Cuoco RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO C.T.U. ing. Nicola Pilla Benevento, 10 gennaio 2011 1
Ill.mo Sig. Giudice dott. Michele Cuoco del Tribunale Ordinario di Benevento Premessa Con ordinanza del 22 ottobre 2010 nominava me sottoscritto Dr. Ing. Pilla Nicola con studio in Benevento alla via Lungo Calore Manfredi di Svevia 35, iscritto all ordine degli ingegneri della provincia di Benevento con il n. 998 ed iscritto all albo dei C.T.U. del tribunale di Benevento, Esperto tecnico nell ambito del processo esecutivo n 84/2007. Il giorno 11 novembre 2010, prestato il giuramento di rito, Ella mi affidava il mandato e formulava i seguenti quesiti: Provveda il perito con riferimento agli immobili oggetto di pignoramento identificati catastalmente al foglio 27 p.lle 246, 249, 250, 123, al foglio 28 p.lle 41, 42, 43, 44, al foglio 37 p.lle 39, 98, 99, 111, 181, 182, 183, al foglio 38 p.lle 98, 165 situati nel comune di San Bartolomeo in Galdo: a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; b) all'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da 2
essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc...), la tipologia del bene, l'altezza utile interna, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigenta normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; c) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l'immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l'eliminazione dell'abuso (ove non sanabile); d) all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; e) all'indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 3
f) alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; g) ad acquisire ogni informazione concernente: l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli due anni anteriori alla data della perizia; eventuali cause in corso; la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h) alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonchè per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni. i) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenedo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere 4
separate in favore della procedura. Infine Lei disponeva di allegare alla relazione di stima (per le copie inviate alle parti) almeno due fotografie esterne del bene e almeno due interne, nonché la planimetria del bene, la visura catastale attuale e la copia della concessione edilizia o atti di sanatoria, di inviare copia della relazione ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore almeno 45 giorni prima dell udienza fissata per il 04-03-2011 a mezzo posta ordinaria o nei modi che assicurino altrimenti la ricezione dell elaborato da parte dei destinatari. Gli avvisi di ricevimento e le prove dell avvenuta consegna dovranno essere spillati a cura dell esperto all elaborato consegnato in cancelleria. Le parti potranno depositare all udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviare le predette note al perito, nel qual caso il perito presenzierà all udienza per rendere gli eventuali chiarimenti. La S.V.I. mi autorizzò al ritiro dei fascicoli di parte e ad estrarre copia del fascicolo d ufficio e pose l acconto di 500,00 a carico del creditore procedente, invitandomi a comunicare tempestivamente eventuali omissioni ai fini della successiva dichiarazione di improcedibilità. Mi autorizzò ad avvalermi di un collaboratore per le esecuzioni materiali ed all utilizzo del mezzo proprio, a ritirare dalla Cancelleria il fascicolo di ufficio per il tempo strettamente necessario per la fotocopiatura degli atti in esso contenuti. Svolgimento delle operazioni di consulenza Dopo un attento studio di ogni documentazione agli atti, al fine di acquisire elementi utili alla redazione della consulenza tecnica, mi sono recato presso: 1. l Ufficio tecnico comunale di San Bartolomeo in Galdo; 2. Agenzia del territorio di Benevento; Ho comunicato alle parti l inizio delle operazioni peritali tramite raccomandata a.r. (ved. allegato Pag. 24). Mi sono recato presso il comando di polizia municipale di San Bartolomeo in Galdo per 5
avere le indicazioni per individuare i beni pignorati. Gli agenti della polizia municipale mi hanno fornito il nominativo della persona che ha in fitto i beni del sig. OMISSIS: il sig. OMISSIS. Inoltre, ho effettuato un sopralluogo presso i beni oggetto di stima sito nel comune di San Bartolomeo in Galdo il giorno 07 dicembre 2010, come riportato nel verbale di sopralluogo (ved. allegato pag. 26). Risposta ai quesiti contenuti nel mandato a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; Particella 246 del foglio 27 (ved. foto 2 pag. 20): località Piano Pergola di 15 are e 90 centiare (1590 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 247, 50, 48 e il torrente La Catola. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag.70). Particella 249 del foglio 27 (ved. foto 1 pag. 20): località Stretta Fucile di 29 are e 90 centiare (2990 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 136, 250, 137, 248 e con il torrente La Catola. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 68). Particella 250 del foglio 27 (ved. foto 1 pag. 20): 6
località Stretta Fucile di 30 are e 10 centiare (3010 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 249, 137, 213 e con la Strada Vicinale stretta fucile. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 68). Particella 123 del foglio 27 (ved. foto 4 pag. 21): località Stretta Fucile di 46 are e 60 centiare (4660 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 122, 121, 125 e con la Strada Vicinale Stretta Fucile n 4. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 69). Particella 41 del foglio 28 (ved. foto 3 pag. 21): località Stretta Fucile di 68 are (6800 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 42, 43, 117,119, 118, 141 con la Strada Vicinale Stretta Fucile n 4, con la Strada Vicinale Stretta Fucile n 6. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 71). Particella 42 del foglio 28 (ved. foto 3 pag. 21): località Stretta Fucile di 46 centiare (46 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con l appezzamento di terreno individuato dalla particella 41. 7
La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 71). Particella 43 del foglio 28 (ved. foto 3 pag. 21): località Stretta Fucile di 52 are e 70 centiare (5270 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 44, 41, 47 e dalla Strada Vicinale Stretta Fucile n 4. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 71). Particella 44 del foglio 28 (ved. foto 3 pag. 21): località Stretta Fucile di 61 centiare (61 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 43 e Strada Vicinale Stretta Fucile n 4. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 71). Particella 39 del foglio 37 (ved. foto 6 pag. 22): località Radicata di 87 are e 80 centiare (8780 mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 148, 38, 40 e con la strada comunale. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 98 del foglio 37 (ved. foto 5 pag. 22) : località Radicata di 27 are e 20 centiare (2720mq) e risulta intestato nel diritto del livellario a OMISSIS per l intero e nel diritto del concedente al Comune di San Bartolomeo in Galdo. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 96, 181, 100 e dalla strada vicinale. 8
La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 99 del foglio 37 (ved. foto 7 pag. 23): località Radicata di 01 are (100 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 182, 183, 109, 187. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 111 del foglio 37 (ved. foto 7 pag. 23) : località Radicata di 11 are e 40 centiare (1140 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 187, 110, 112, 188. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 181 del foglio 37 (ved. foto 5 pag. 22) : località Radicata di 30 are e 60 centiare (3060 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 182, 96, 98, 184. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 182 del foglio 37 (ved. foto 7 pag. 23) : località Radicata di 62 are (6200 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 181, 183, 110, 96, 107, 99, 187 e con la strada comunale. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 183 del foglio 37 (ved. foto 7 pag. 23) : località Radicata di 14 are (1400 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 182, 99, 107, 109, 203, 187. 9
La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 72). Particella 98 del foglio 38 (ved. foto 8 pag. 23) : località La Catola di 06 are e 80 centiare (6800 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 97, 165, 99 e con il torrente La Catola. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 73). Particella 165 del foglio 38 (ved. foto 8) : località La Catola di 17 are e 90 centiare (1790 mq) e risulta intestato a OMISSIS. Confina con gli appezzamenti di terreno individuati dalle particelle 98, 164, 99 e con la strada comunale Morgette. La particella è facilmente individuabile dalla porzione di mappa (vedi allegato pag. 73). Per la vendita, ritengo opportuno la formazione di un unico lotto. b) all'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc...), la tipologia del bene, l'altezza utile interna, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigenta normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; 10
Particella 246 del foglio 27 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 31 33) si rileva che: qualità: pascolo arb classe : U, superficie 15 are e 90 centiare, reddito dominicale 1,40, reddito agrario 0,41; Particella 249 del foglio 27 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 34 36) si rileva che tale particella è divisa in due parti: 1 parte qualità: pascolo classe : 3, superficie 25 are, reddito dominicale 0,77 reddito agrario 0,39; 2 parte qualità: bosco ceduo classe : 3, superficie 04 are e 90 centiare, reddito dominicale 0,10, reddito agrario 0,08; Particella 250 del foglio 27 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 37 39) si rileva che: qualità: seminativo classe : 3, superficie 30 are e 10 centiare, reddito dominicale 5,44 reddito agrario 10,88; Particella 123 del foglio 27 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 40 41) si rileva che: qualità: seminativo classe : 2, superficie 46 are e 60 centiare, reddito dominicale 13,24 reddito agrario 18,05; Particella 41 del foglio 28 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 48 49) si rileva che: qualità: seminativo classe : 2, superficie 68 are, reddito dominicale 19,32 reddito agrario 26,34; Particella 42 del foglio 28 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 46 47) si rileva che: qualità: seminativo classe : 2, superficie 46 centiare, reddito dominicale 0,13 reddito agrario 0,18; Particella 43 del foglio 28 : 11
Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 44 45) si rileva che: qualità: seminativo arbor classe : 1, superficie 52 are e 70 centiare, reddito dominicale 29,94 reddito agrario 21,77; Particella 44 del foglio 28 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 42 43) si rileva che: qualità: seminativo arbor classe : 1, superficie 61 centiare, reddito dominicale 0,35 reddito agrario 0,25; Particella 39 del foglio 37 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 62 63) si rileva che: qualità: seminativo classe : 3, superficie 87 are e 80 centiare, reddito dominicale 15,87 reddito agrario 31,74; Particella 98 del foglio 37 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 60 61) si rileva che: qualità: seminativo classe : 3, superficie 27 are e 20 centiare, reddito dominicale 4,92 reddito agrario 9,83; Particella 99 del foglio 37 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 58 59) si rileva che: qualità: seminativo arbor classe : 3, superficie 01 are, reddito dominicale 0,18 reddito agrario 0,34; Particella 111 del foglio 37 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 56 57) si rileva che: qualità: seminativo arbor classe : 2, superficie 11 are e 40 centiare, reddito dominicale 3,83 reddito agrario 4,42; Particella 181 del foglio 37 : 12
Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 54 55) si rileva che: qualità: seminativo classe : 4, superficie 30 are e 60 centiare, reddito dominicale 2,84 reddito agrario 10,27; Particella 182 del foglio 37 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 52 53) si rileva che: qualità: seminativo classe : 3, superficie 62 are, reddito dominicale 11,21 reddito agrario 20,81; Particella 183 del foglio 37 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 50 51) si rileva che: qualità: seminativo classe : 4, superficie 14 are, reddito dominicale 1,30 reddito agrario 4,70; Particella 98 del foglio 38 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 66 67) si rileva che: qualità: pascolo classe : 2, superficie 06 are e 80 centiare, reddito dominicale 0,35 reddito agrario 0,18; Particella 165 del foglio 38 : Dai dati catastali (ved. visura allegata pag. 64 65) si rileva che: qualità: seminativo classe : 3, superficie 17 are e 90 centiare, reddito dominicale 3,24 reddito agrario 6,47; Il lotto è situato alla contrada Catola a circa 10 KM dal centro del paese San Bartolomeo in Galdo ed è a destinazione agricola (vedi certificato del comune pag. 77). E possibile accedere alle varie particelle costituenti il lotto tramite strade sterrate che possono essere individuate dai vari estratti di mappa allegati. c) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l'immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alla previsione del provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all'indicazione 13
dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l'eliminazione dell'abuso (ove non sanabile); Tale quesito non rientra in questo caso. d) all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; Gli immobili individuati al foglio 27 dalle p.lle 246, 249, 250, 123, al foglio 28 dalle p.lle 41, 43, al foglio 37 dalle p.lle 39, 98, 111, 181, 182, 183, al foglio 38 p.lle 98, 165 corrispondono catastalmente ai dati specificati nell'atto di pignoramento. Gli immobili individuati al foglio 28 dalle p.lle 42, 44 e al foglio 37 dalla particella 99 non corrispondono ai dati specificati nell'atto di pignoramento in quanto sono accatastati come fabbricati rurali che attualmente non esistono in quanto sono stati abbattuti. Per tali immobili ho fatto redigere la opportuna correzione presso l'u.r.p. del catasto (vedi allegato pag. 74), quindi attualmente sono accatastati come terreni. e) all'indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; Attualmente l intero lotto è dato in fitto al sig. OMISSIS nato a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXX e residente in Volturara Appula (FG) Contrada XXXXXXX. La durata del contratto va dal 01-03-2006 al 31-12-2020 al canone pattuito di 150,00 (vedi contratto di fitto allegato Pag. 27 30). 14
f) alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura; formalità pregiudizievoli Ipoteca volontaria n. 1626 del 11 ottobre 2002 accesa per 520.000,00 - a favore della "MPS Bancaverde s.p.a." con sede in Firenze - contro OMISSIS e OMISSIS - derivante da atto per notaio Marinelli del 10 ottobre 2002, rep. n. 11245 - a fronte di un prestito di 260.000,00 da restituirsi in 18 anni gravante su tutti gli immobili del lotto. Ipoteca giudiziale n. 452 del 3 febbraio 2006 Accesa per 22.500,00 a favore della "Banca Popolare di Novara s.p.a." con sede in Novara contro OMISSIS e OMISSIS derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Benevento in data 25 gennaio 2006, per la somma di 18.439,42 gravante su tutti gli immobili del lotto ad eccezione di : NCT foglio 37 nm.nn 183. Verbale di pignoramento immobiliare del tribunale di Benevento, in data 14 marzo 2007 - trascritto alla Conservatoria RR.II di Benevento, in data 4 aprile 2007 al n. 2812/RP - a favore della "MPS Gestione Crediti Banca s. p.a" con sede in Siena - contro OMISSIS e OMISSIS - gravante su tutii gli immobili del lotto così come pignorati. Tale oneri giuridici saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura. g) ad acquisire ogni informazione concernente: l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli due anni anteriori alla data della perizia; 15
eventuali cause in corso; la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; Dalla relazione notarile depositata agli atti : Foglio 27 mappali n. 246, 249, 250 OMISSIS, nata a San Bartolmeo in Galdo il XXXXXXX vende a OMISSIS con atto di compravendita per notaio Palmieri, rep. N. 898/340 in data 13 giugno 1985, trascritto in data 9 luglio 1985 al n. 4969/RP. Foglio 28 mappali n. 41, 42, 43, 44 Foglio 27 mappale n. 123 I coniugi OMISSIS, nato a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXX e OMISSIS, nata a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXXXX vendono a OMISSIS con atto di compravendita per notaio Lettieri, rep. N. 6676 in data 12 novembre 1984, trascritto in data 24 novembre al n. 9848/RP. Foglio 37 mappale n. 39, 98 OMISSIS, nata a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXX e OMISSIS, nato a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXX vendono a OMISSIS con atto di compravendita per notaio Lettieri, rep. N. 6619 in data 3 ottobre 1984, trascritto in data 13 ottobre 1984 al n. 8639/RP. Foglio 38 mappale n. 98, 165 OMISSIS, nata a San Bartolomeo in Galdo il XXXXX vende a OMISSIS con atto di compravendita per notaio Lettieri, rep. N. 6619 in data 3 ottobre 1984, trascritto in data 13 ottobre 1984 al n. 8639/RP. Foglio 37 mappale n. 99, 111, 181, 182, 183 OMISSIS, nata a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXX, OMISSIS nato a San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXXX e OMISSIS nata San Bartolomeo in Galdo il XXXXXXXX, ciascuno per 16
1/3 e congiuntamente per l intero, vendono a OMISSIS con atto di compravendita per notaio Lettieri, rep. N. 6619 in data 3 ottobre 1984, trascritto in data 13 ottobre 1984 al n. 8639/RP. h) alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale del valore al mq, del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonchè per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni. L'aspetto economico con il quale ho determinato il prezzo a base d'asta degli immobili pignorati è quello corrente di mercato con il procedimento sintetico-comparativo. Il parametro di confronto è l'unità di superficie, tenendo presente l'ubicazione, la destinazione economica e le loro caratteristiche intrinseche. Il bene è stato valutato in base al più probabile valore di mercato da attente indagini svolte nella zona in cui ricade il complesso immobiliare in esame e presso agenzie immobiliari. Le indagini hanno portato alla conoscenza del sottoscritto di un valore unitario di mercato. Inoltre ho tenuto conto anche delle valutazioni fatte dall Osservatorio Mercato Immobiliare consultabili sul sito internet dell agenzia del territorio. Dalle indagini suddette locale si è ricavato per terreni agricoli posizionati nella stessa zona del bene in esame un valore unitario di mercato variabile tra 1,00 e 1,60 a mq. Nel caso in esame tenendo conto che alcuni appezzamenti sono accessibili e coltivabili, altri appezzamenti sono di difficile accesso e destinati più che altro a macchia mediterranea o a pascolo, si può assumere come più probabile valore di mercato il prezzo di 1,30 a mq. La superficie totale è = 17
FOGLIO PARTICELLA SUPERFICIE 27 246 15 are e 90 centiare 27 249 29 are e 90 centiare 27 250 30 are e 10 centiare 27 123 46 are e 60 centiare 28 41 68 are 28 42 46 centiare 28 43 52 are e 70 centiare 28 44 61 centiare 37 39 87 are e 80 centiare 37 98 27 are e 20 centiare 37 99 1 ara 37 111 11 are e 40 centiare 37 181 30 are e 60 centiare 37 182 62 are 37 183 14 are 38 98 06 are e 80 centiare 38 165 17 are e 90 centiare SUPERFICIE TOTALE 502,97 are = 50.297 mq Pertanto il più probabile valore di mercato da attribuire al terreno è: superficie totale x / mq 1,30 = mq 50297 x / mq 1,30 = 65.386,00 che deve essere ridotto del 20% tenendo conto che è occupato : 65386 x 0,80 = 52.308,00 Valore lotto = 52.308,00 i) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenedo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura. 18
Tale quesito non rientra in questo caso. Allego a compendio della presente l incarico dello stimatore (pag. 78 79), la comunicazione di inizio operazioni peritali inviata al creditore e ai debitori procedenti ed intervenuti (pag. 24), la richiesta fatta al sig. OMISSIS (pag. 25), il verbale di sopralluogo del 07 dicembre 2010 (pag. 26), la richiesta di certificazioni tecniche effettuate all ufficio tecnico del comune di San Bartolomeo in Galdo (pag. 75 76), le visure catastali e l estratto di mappa degli immobili individuati catastalmente al foglio 27 p.lle 246, 249, 250, 123, al foglio 28 p.lle 41, 42, 43, 44, al foglio 37 p.lle 39, 98, 99, 111, 181, 182, 183, al foglio 38 p.lle 98, 165 (pag. 31 73), il certificato di destinazione urbanistica degli immobili individuati catastalmente al foglio 27 p.lle 246, 249, 250, 123, al foglio 28 p.lle 41, 42, 43, 44, al foglio 37 p.lle 39, 98, 99, 111, 181, 182, 183, al foglio 38 p.lle 98, 165 (pag. 77), la richiesta di variazione delle particelle 42, 44 del foglio 28 e della particella 99 del foglio 37 (pag. 74), le foto dei terreni pag. 20 23, il contratto di fitto pag. 27 30. Ritenendo di avere espletato il mandato ricevuto, rassegno con ciò la presente relazione. Benevento, 10/01/2011 ing. Nicola Pilla 19
Foto 1 Particelle 249, 250 del foglio 27 Foto 2 Particella 246 del foglio 27 20
Foto 3 Particelle 41, 42, 43, 44 del foglio 28 Foto 4 Particella 123 del foglio 27 21
Foto 5 Particelle 98, 181 del foglio 37 Foto 6 Particella 39 del foglio 37 22
Foto 7 Particelle 99, 111, 182, 183 del foglio 37 Foto 8 Particelle 98, 165 del foglio 38 23