Definizione e principi Venezia, 20 febbraio 2014
Verso l internazionalizzazione L estimo italiano tradizionale La valutazione immobiliare e gli standard di valutazioni internazionali International Valuation Standard RICS Valuation Professional Standards L individuazione dei principi comuni
La definizione tradizionale della disciplina L estimo è la parte della scienza economica definibile come l insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi, consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici espresso in moneta (C. Forte, de Rossi, Principi di economia e di estimo, Etas libri) L estimo come parte dell economia La rilevanza del metodo nell esplicitazione dei dati di base e delle loro relazioni logiche L obiettivo dell oggettività e validità del giudizio di stima mediante il ricorso alla teoria dell ordinarietà Equivalenza tra bene e quantità di moneta
Gli elementi di base per IVS Valuation and Judgement Independence and Objectivity Competence Price, Cost and Value The Market Market Activity Market Participants The IVS Framework includes generally accepted valuation concepts, principles and definitions upon which the International Valuation Standards are based This framework should be considered and applied when following the individual standards and valuation applications
Valutazione e giudizio Valuation and Judgement Applying the principles.. to specific situations will require the exercise of judgement That judgement must be applied objectively and should not be used to overstate or understate the valuation result Judgement shall be exercised having regard to the purpose of the valuation, the basis of value and any other assumptions applicable to the valuation
Independence and Objectivity The process of valuation requires the valuer to make impartial judgements as to the reliance to be given to different factual data or assumptions in arriving at a conclusion For a valuation to be credible, it is important that those judgements can be seen to have been made in an environment that promotes transparency and minimises the influence of any subjective factors on the process
Il giudizio di stima Il giudizio di stima è Oggettivo e generalmente valido di natura probabilistica consiste nell attribuzione di un valore ad un bene economico sulla base della comparazione con prezzi Il giudizio di stima dipende da: la ragione per cui viene richiesta o effettuata la stima che considera i rapporti intercorrenti tra fatti, persone implicati riferita ad un momento preciso
Price Cost &Value (IVS) Price is the amount asked, offered or paid for an asset Because of the financial capabilities, motivations or special interests of a given buyer or seller, the price paid may be different from the value which might be ascribed to the asset by others Cost is the amount required to acquire or create the asset When that asset has been acquired or created, its cost is a fact Price is related to cost because the price paid for an asset becomes its cost to the buyer Value is not a fact but an opinion of either: the most probable price to be paid for an asset in an exchange, Or the economic benefits of owning an asset.
Il prezzo, la previsione e la comparazione I prezzi rappresentano la quantità di moneta corrisposta per un certo bene o una certa prestazione si riferiscono a transazioni passate effettivamente avvenute - dato storico che si constata rappresenta il fondamento del giudizio di stima Il valore di un bene economico consiste nella previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità di una quantità di moneta. un dato futuro che si prevede. A value in exchange is a hypothetical price and the hypothesis on which the value is estimated is determined by the purpose of the valuation (IVS)
I principi dell estimo Nella letteratura italiana, la disciplina muove dai 5 principi enunciati che sono coerenti con il Framework individuato da IVS: 1. Il valore dipende dallo scopo della stima 2. La previsione è carattere immanente del giudizio di stima 3. Il prezzo rappresenta il fondamento del giudizio di stima 4. Il metodo estimativo è unico poiché basato esclusivamente sulla comparazione 5. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell ordinarietà
Teoria dell ordinarietà La teoria dell ordinarietà si basa sul presupposto che le attitudini economiche degli individui (produttori e consumatori) presentino la stessa distribuzione di frequenza dei loro caratteri fisici; Se ciò è vero anche gli esiti delle attitudini economiche degli individui - prezzi e costi - si distribuiscano secondo una legge gaussiana. La teoria dell ordinarietà garantisce che il giudizio di stima sia oggettivo e generalmente valido
La curva di distribuzione di frequenza La distribuzione di frequenza delle caratteristiche fisiche (es. peso, altezza) di una gruppo di individui viene effettuata in 3 passaggi: Frequenze (numero di osservazioni) PREZMQ: =prezzo/mq K-S d=.07864, p>.20; Lilliefors p<.15 20 18 16 Rilevazione della caratteristica tra un gruppo di individui Individuazione di classi di frequenza; Analisi dei dati rilevati e costruzione della curva di distribuzione No. of observations 14 12 10 8 6 4 2 0 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 3.2 3.4 3.6 Upper Boundaries (x < boundary) Valori fenomeno Expec Norma
No. of observations Distribuzione gaussiana Se la curva di distribuzione della frequenza presenza un andamento gaussiano allora il campione rilevato è rappresentativo; Il valore più frequente (valore modale) coincide con il valore medio 180 160 140 120 100 80 60 40 L_MQ: =prezzo/mq Valore medio Valore modale 20 0-0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 6.5 7 Upper Boundaries (x < boundary)
Valore modale, valore medio e valore più probabile Ne consegue che, se la distribuzione dei prezzi/costi rilevati è gaussiano allora: Il campione è rappresentativo del mercato a cui appartiene; Il valore più frequente coincide con Il valore medio; È il valore più probabile la probabilità viene definita come il rapporto tra il numero di risultati favorevoli ed il numero totali dei risultati Le probabilità degli eventi sono basate sull osservazione empirica dei fenomeni Il valore più frequente è oggettivamente il più probabile e coincide con quello medio
Riferimenti bibliografici IVSC International Valuation Standard Committee (2011), International Valuation Standard Framework Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis Roma Capitolo 1 - Principi Orefice M. (2003), Estimo civile Capitolo 1 i principi fondamentali dell estimo