Dtt. Ing. Filipp Pascale Guidtti Magnani Studi di Ingegneria Piazza Calderini 1 40124 Blgna 051/22.75.87 Fax 051/58.73.007 E-mail inf@fpgm.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * PROCEDIMENTO DI DIVISIONE IMMOBILIARE N. 2467/14 R.G. (N. 464/10 R.G.E.) * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data 13/09/2011 nminava l ing. Filipp Pascale Guidtti Magnani iscritt all Ordine degli Ingegneri della Prvincia di Blgna al n. 3210/A, cn studi in Blgna Piazza de Calderini n. 1, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del 19/09/2011 gli dava incaric di CTU. * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare sarann cnsiderati specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PERTINENZA PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
2 di 12 DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale dei beni, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 17/08/2010 al reg. part. n. 24800 è stat pignrat, l inter dei seguenti beni immbili identificati al Catast Fabbricati del Cmune di Calderara di Ren (BO): Fgli 37, Particella 329, sub 27, Nat. A3 - abitazine di tip ecnmic, Cns. -, Via Giuseppe Di Vittri n. 10, int. 2;
3 di 12 Fgli 37, Particella 329, sub 3, Nat. C6 - stalle, scuderie, rimesse, autrimesse, Cns. -, Via Giuseppe Di Vittri n. 10, int. 2, pian T. Si rileva che diversamente da quant riprtat nella nta di trascrizine sezine C sggetti, l esecutata è prprietaria dei spracitati per la quta di ½ anziché 1/1. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine di fabbricat cstituita da un appartament di circa 151 mq legittimamente cmpst al p. terra da tavernetta, cucina e bagn, al prim p. da cucina, sggirn-pranz, due camere, due bagni, antibagn, ripstigli e spazi di circlazine; ltre ad autrimessa privata di circa mq 15. Beni siti in Cmune di Calderara di Ren (BO), in Via Di Vittri Giuseppe n. 10. Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Bene gravat da dmanda giudiziale di esecuzine in frma specifica che Nn verrà cancellata cn il decret di trasferiment. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Calderara di Ren (BO): Fgli 37, Mappale 329, sub 27, Cat. A/3, Cl. 3, Cns. 9, Rend. Eur 1.069,07, Via Giuseppe Di Vittri n. 10, Pian T-1. Fgli 37, Mappale 329, sub 3, Cat. C/6, Cl. 2, Cns. 10 mq, Rend. Eur 58,88, Via Giuseppe Di Vittri n. 10, Pian T. Si renderà necessari crreggere l intestazine perchè nella relazine ntarile del 22/12/2010 allegata agli atti il ntai precisa che la signra
4 di 12 esecutata e il signr cmprprietari al mment dell acquist eran rispettivamente nubile e celibe. PARTI COMUNI E SERVITU Dall att di divisine del 07/05/1981: Le single przini di fabbricat ggett delle assegnazini divisinali di cui spra, hann tutte diritt alla cmprprietà pr-quta delle parti cmuni dell edifici, tali ai sensi di legge e segnatamente dell andit di ingress, van scale, prticat, lcali cmuni al pian terra, distinte nella planimetria allegata cn il numer indicat 20, della centrale termica e relativ impiant n. 21, nnché del terren su cui insiste il fabbricat e di quell ad ess attigu ad us crte individuati in base al tip di frazinament md. 51 apprvat dall U.T.E. di Blgna in data 27/12/1979 allegat all att per scrittura privata autenticat nelle firme da me ntai in data 10/05/1980, missis, rispettivamente cn i n.ri 329 di are 3.09 (fabbricat) 330 di are 8.78 et 55 di are 0.25(crte). VINCOLI E ONERI Si evidenzia che, alla data della CTU redatta dall scrivente per l esec. imm. n. 464/10 pendeva avanti il Tribunale di Blgna tra i cmprprietari la causa civile, avente ad ggett i beni pignrati (vedi dmanda giudiziale al paragraf atti pregiudizievli). L avvcat del cmprprietari ha cmunicat all scrivente che la causa civile è attualmente chiusa. CONFINI Parti cmuni, più altri. PERTINENZA L esecutata ed il cmprprietari sn prprietari per la quta indivisa di ½
5 di 12 ciascun. PROVENIENZA DEI BENI Assegnazine divisinale della przine di fabbricat crrispndente ali attuali mappale 329 sub 27 (per fusine ex schede n. 273 e 281) e Sub 3 (Scheda 289) cn att ntai del 07/05/1981, trascritt a Blgna il 28/05/1981, a favre dell esecutata e del cmprprietari in ragine della quta indivisa di ½ ciascun. Precedentemente: att di cmpravendita dei terreni sui quali è stat edificat il fabbricat ggett della suddetta divisine, in data 03/04/1978, trascritt a Blgna il 17/04/1978, a favre, ltre che di terzi, dell esecutata e del cmprprietari in ragine della quta indivisa di 69,63/1000. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI La signra esecutata ed il cmprprietari al mment dell acquist eran rispettivamente nubile e celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Cme da relazine ntarile allegata agli atti. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta ad impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per i beni ggett di pignrament, facenti parte di edifici la cui cstruzine è successiva al 01/09/1967, agli atti del Cmune di Calderara di Ren (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Licenza edilizia per cstruzine fabbricat ad us civile abitazine rilasciata il 26/07/1977 al prt. 2420/1977, richiedente Cp. Edificatrice Prsperina;
6 di 12 Cncessine edilizia n. 2859 rilasciata il 12/12/1979 per variante in crs d pera alla licenza 2420/1977, richiedente cndmini via Di Vittri 10; Cncessine edilizia n. 3254 rilasciata il 07/03/1981 per variante in crs d pera alle cncessini edilizie 2420/1977 e 2859/1979, richiedente cndmini via Di Vittri 10; Autrizzazine all abitabilità PG 4436 del 23/07/1980 di cui alle cncessini 2859 e 3254; Certificat di cllaud del fabbricat del 13/09/1978; Cndn edilizi n. 617/1986-C rilasciat il 29/05/1998 per cambi di destinazine d us da magazzin e cantina a tavernetta, bagn e cucina; Manutenzine strardinaria n. 5362 rilasciata il 24/02/1990 n. 53 per installazine di inferriate apribili di sicurezza alle finestre e prtefinestre, richiedente cndmini; Valutazine preventiva per il prgett di frazinament di una unità immbiliare in due prt. N. 11396/2008 del 27/05/2008: respinta dall uffici tecnic del cmune di Calderara di Ren. La cmparazine fra l stat di fatt e l ultim dcument autrizzativ (planimetria del cndn edilizi), ha evidenziat nell appartament diffrmità cnsistenti nella presenza di un camin nel lcale tavernetta, nel tampnament di una piccla przine del mur perimetrale del sggirn (questa si presume sia un errre grafic), nella presenza di una nicchia nel van ripstigli e cn mdificazine della scala che ha eliminat i primi due gradini dal lcale tavernetta. Al pian prim da rilevare che i muri di
7 di 12 separazine fra bagn e antibagn sn ggi di altezza circa 70 cm frmand csì un unic van (bagn). La prta di access interna alla autrimessa è in psizine centrale anziché laterale. L immbile risulta urbanisticamente indivisibile csì cme da dinieg dell uffici tecnic del cmune di Calderara di Ren. Si renderà necessari prcedere alla presentazine di att autrizzativ in sanatria a caric dell aggiudicatari, previa verifica nrmativa, per il ripristin dell stat legittim e/ la reglarizzazine. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente il bene è nella dispnibilità del cmprprietari, ivi residente. DESCRIZIONE DEL BENE I beni si trvan nel Cmune di Calderara di Ren, in zna centrale e ben servita dai principali servizi. Nelle vicinanze è presente anche un cmpless sprtiv ed un parc pubblic. Il fabbricat di cui fann parte i beni pignrati è stat realizzat alla fine degli anni 70 ed è cstituit da quattr pian furi terra. Il fabbricat si presenta in bune cndizini ed è una cstruzine avente struttura prtante mista in muratura di mattni e c.a., i paramenti esterni sn intnacati e tinteggiati, il cpert a falde inclinate. Le aree crtilive pste a nrd e ad vest sn destinate ad aiule; la zna psta a sud a parcheggi. L access al garage è avviene dal crsell pst sulla via Di Vittri. L appartament si sviluppa tra il pian terra ed il prim pian. Ess è cstituit al pian terra da tavernetta, cucina e bagn e al prim pian da cucina, sggirn-pranz, due camere, due bagni e ripstigli e dagli spazi
8 di 12 di circlazine. Le finiture dell appartament: Pareti e sffitt ad intnac tinteggiat; Pavimenti di ceramica in tutti i lcali ad eccezine della tavernetta dve è presente una pavimentazine di piastrelle di gres. I bagni hann rivestiment di piastrelle di ceramica per quasi tutta l altezza; Infissi di legn cn vetr singl e tapparelle in pvc; Prte interne di legn; Bagn cn sanitari bianchi e rubinetteria mncmand; Impiant elettric stt traccia; L impiant di riscaldament è di tip centralizzat e gli elementi scaldanti sn cstituiti da termcnvettri; Nel lcale tavernetta è presente un camin alimentat a legna; impiant di cndizinament in alcune camere cstituit da una unità esterna e tre interne. L stat di cnservazine e di manutenzine è discret. L autrimessa, psta al pian terra ha le seguenti finiture: Pareti nn intnacate ma tinteggiate; Pavimenti di gres rss; Prtne d ingress basculante in acciai; E presente il fgnl per l smaltiment delle acque. L stat di cnservazine e di manutenzine è bun. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità degli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiarerà di
9 di 12 rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. L immbile dvrà essere dtat di attestat di certificazine energetica, che sarà allegat all att di trasferiment della prprietà. CONSISTENZA SUPERFICIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR 23/03/1998 n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit. Per le unità destinate ad abitazini e lcali assimilabili, le superfici sarann csì determinate: Al 100% la superficie lrda dell immbile, pari alla smma delle superfici dei lcali aventi funzine principale nella specifica categria e dei lcali accessri a servizi dirett di quelli principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm.; Al 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e vani d us cmune; Al 50% la superficie degli elementi di cllegament verticale, quali scale, rampe, ascensri e simili, interni alle unità immbiliari sn cmputati in misura pari alla lr priezine rizzntale,
10 di 12 indipendentemente dal numer di piani cllegati Al 50% la superficie dei vani accessri a servizi indirett dei vani principali, se cmunicanti cn tali vani, Al 25% La superficie dei vani accessri a servizi indirett dei vani principali, se nn cmunicanti; Al 30% la superficie delle terrazze e dei balcni in misura fin a 25 mq. Al 10% la superficie delle terrazze e dei balcni in misura eccedente i 25 mq. Pari a 0 (zer) La superficie dei lcali principali e accessri aventi altezza utile inferire a ml 1,50; La superficie cme spra cmputata è arrtndata al mq. Per quant riguarda l autrimessa tenut cnt che, csì cme precisat anche negli usi e cnsuetudini della CCIIA di Blgna, le autrimesse vengn rdinariamente cmpravendute a crp, di seguit si preciserann esclusivamente a titl infrmativ anche la superfice lrda vendibile calclata cme spra e la superficie netta. Si precisa che pur calcland, ai fini della presente stima, la superficie cn i criteri precedentemente espsti, la valutazine dei beni è effettuata a crp e nn a misura e pertant variazini nel calcl della superficie nn mdifican il valre dei beni. Appartament Sup. cmm. Mq 151 Autrimessa Slv= circa mq 15 Sn = circa mq 14 STIMA DEI BENI Cme già anticipat precedentemente trattasi di un appartament e di
11 di 12 un autrimessa, siti in Cmune di Calderara di Ren, in Via Giuseppe Di Vittri n. 10. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, dei gravami che rimarrann a caric dell aggiudicatari, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, cme segue: VALORE DEL BENE PER INTERO Appartament Eur 217.000,00 Autrimessa Eur 19.000,00 Ttale Eur 236.000,00 Tenut cnt che trattasi di beni ggett di giudizi divisri e che la liberazine degli stessi rimane a cura e spese dell aggiudicatari, si prvvede ad una riduzine. Percentuale d abbattiment ca. 24 % VALORE A BASE D ASTA ARROTONDATO Eur 180.000,00 (Eur centttantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna, 19 febbrai 2015
12 di 12 IL CONSULENTE TECNICO (Ing. Filipp Pascale Guidtti Magnani) Allegati: Planimetria catastale Racclta ftgrafie