RELAZIONE DI STIMA LOTTO N. 2 Valutazione del più probabile valore di mercato di rudere e corte sito in Comune di COLLAZZONE fraz. Piedicolle, loc. Palombaro (Foglio 42 p.lla 737) di proprietà Ente Tuderte di Assistenza e Beneficenza La Consolazione Piazza Umberto I, n. 6 06059 Todi (PG) Settore Tecnico E.T.A.B. La Consolazione dr. Massimo Galletti Todi, 5 maggio 2014
Si procede ad esperire l incarico di Stimare il valore di rudere e corte di proprietà dell Ente La Consolazione E.T.A.B., ubicato in località Piedicolle, comune di Collazzone, al Foglio 42 particella 18, allo stato attuale in cui si trova. <<< >>> INDICE: 1. Individuazione catastale pag. 3 2. Conformità e destinazione urbanistica pag. 4 3. Descrizione generale pag. 4 4. Analisi di mercato pag. 5 5. Valutazione dell immobile pag. 5 6. Conclusioni pag. 6 7. Allegati 2
INDIVIDUAZIONE CATASTALE L immobile oggetto di stima è ubicato nelle vicinanze del paese di Piedicolle di Collazzone ; al lato destro della Strada Comunale di Piedicolle che da Piedicolle sale verso Collazzone. E individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Collazzone così come segue: Foglio Particella Sup. catastale mq Qualità catastale Superficie richiesta mq 42 737 1.450 Unità collabente 1.450 1.450 L immobile sopra descritto risulta intestato a: La Consolazione-Ente Tuderte di Assistenza e Beneficenza con sede in Todi Proprietà per 1/1. 3
CONFORMITA E DESTINAZIONE URBANISTICA Dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciata dall Ufficio Tecnico del Comune di Collazzone, risulta che il Piano Regolatore Generale del Comune di Collazzone, attualmente in vigore, prevede per l immobile in questione le seguenti classificazioni: Area Agricola EB; Tutta l area è sottoposta a : Area sottoposta a vincolo idrogeologico ; Fascia di rispetto stradale DESCRIZIONE GENERALE L immobile oggetto di stima è rappresentata da: un rudere di mq 55 di un fabbricato adibito fino a qualche anno fa a rimessa macchinari ed attrezzature necessarie per lo svolgimento delle normali pratiche agricole relative all azienda agraria di pertinenza del voc. Palombaro; terreno adiacente al fabbricato di una superficie di circa mq 1.395 (superficie totale della particella di mq 1.450 meno la superficie del rudere di mq 55). La particella confina su due lati con terreno di proprietà soc. Colle Bellavista; su il lato nord con particella 709 di proprietà Cruciani Roberto (nato il 05.09.1936) e sul lato ovest con la strada comunale di Piedicolle. 4
ANALISI DI MERCATO Al fine di poter effettuare la stima in oggetto, si è ritenuto opportuno adottare criteri di stima analitico comparativa per ricercare il valore venale sulla base di prezzi unitari di recente praticati e sperimentati in occasione di compravendite su beni similari. Si sono utilizzate sia fonti ufficiali come Listino dei prezzi degli immobili sulle piazze dell Umbria, sia fonti non ufficiali e cioè compiendo un indagine presso gli studi notarili, agronomici e di geometri che operano nel settore. Si sono tenute presenti in maniera analitica tutte quelle condizioni intrinseche ed estrinseche proprie dei beni in parola (ubicazione, accessibilità, viabilità, servitù, ecc.) che concorrendo nel giudizio di stima, influiscono in maniera crescente o decrescente, nella attribuzione del PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO, tutto ciò naturalmente riferito a situazioni ordinarie e cioè statisticamente riscontrabili più frequentemente. VALUTAZIONE DELL IMMOBILE La determinazione del valore dell area da vendere, legato a fattori quali la rendita di posizione, la consistenza, lo stato di diritto, non può prescindere dalle potenzialità di trasformazione che il bene oggetto di stima possiede e quindi il giudizio di valore delle aree limitrofe ai fabbricati trova riferimento nel mercato delle aree destinate a parco e/o giardino di pertinenza dei fabbricati e nel mercato degli annessi ai fabbricati principali. Dall analisi di mercato è emerso che tali terreni hanno un valore variabile tra 4 /mq e 6 /mq. Per quanto sopra e sulla base dell analisi effettuata sul territorio, si ritiene congruo utilizzare: come valore unitario medio per l area di corte: / mq 2,2500 per i seguenti fattori positivi: o ubicazione favorevole nelle vicinanze del paese di Piedicolle; o accesso comodo e facilmente percorribile; come valore unitario medio per l annesso agricolo / mq 200,00: 5
Pertanto il valore di mercato del terreno in oggetto risulta essere il seguente: Valore area di corte = 2,2500 /mq x 1.395 mq = 3.138,75 Valore rudere = 200,00 /mq x 55 mq = 11.000,00 Totale = 14.138,75 Si precisa che: Tutte le spese inerenti il trasferimento dei beni dovranno essere messe a carico della parte acquirente; La valutazione dei beni va considerata a corpo e non a misura; Si precisa altresì che il terreno in oggetto non ha natura di bene culturale ai sensi e per gli effetti della parte II del D. Lvo n. 42/2004, non presentando alcuna delle relative caratteristiche ed essendo privo di qualsiasi cippo, monumento, residuo di costruzioni comunque riconducibile all opera dell uomo. CONCLUSIONI Il terreno da alienare è un terreno posto in una zona praticamente marginale rispetto alla restante parte della proprietà dell Ente e per tal motivo l alienazione non comporta danno nella valutazione globale del patrimonio delle terre coltivabili dell Ente; in zona rimangono dei boschi che vengono gestiti direttamente ed altri terreni agricoli posti nelle vicinanze, ma in corpi ben distinti; il fabbricato rurale non può più essere utilizzato dall Ente, perché non vi è alcuna necessità di ricostruire un annesso; il fabbricato lasciato allo stato attuale può perdere in poco tempo le caratteristiche di annesso agricolo, perché già oggi è rilevabile con difficoltà e ciò comporterebbe una ingente perdita di valore dello stesso; Inoltre il fabbricato, trovandosi lungo la strada, è fonte di rischi. 6
Quindi all immobile oggetto della presente stima, della superficie complessiva di mq 1.450,00 di cui un rudere di circa mq 55,00 e area di corte di circa mq 1.395, si ritiene congruo dare un valore pari ad 14.138,75 da arrotondare ad 14.200,00 (euro quattordicimiladuecento/00) che è il più probabile valore di mercato del bene in esame riferito al momento in cui viene effettuata la stima. Todi, lì 05 maggio 2014 Il tecnico incaricato Allegati: visure catastali C.D.U. VAX (estratto di mappa) Punto fiduciale Documentazione fotografica 7