Gruppo Sansedoni Società di servizi e investimenti Ottobre 2013 1
Una storia tangibile dal 1999 al 2007 Nascita 1999 Sansedoni viene costituita con atto di scissione parziale di un compendio immobiliare della Banca MPS. Azionista di controllo sostanzialmente totalitario è la Fondazione Monte del Paschi di Siena. Consolidamento e crescita Sansedoni si focalizza su un intensa attività di valorizzazione, sviluppo e commercializzazione del proprio portafoglio. Molti i progetti avviati nel periodo a livello locale e nazionale tra i quali la realizzazione di un complesso edilizio residenziale in provincia di Siena, l accordo per la realizzazione del nuovo centro ricerche per Siena Biotech, l apertura di quattro importanti cantieri per la valorizzazione dei cespiti fra i più significativi di proprietà, la realizzazione della sede operativa e dei laboratori per Toscana Life Sciences. Si attivano nel frattempo contatti con diversi operatori al fine di individuare un idoneo partner industriale e consentire a Fondazione MPS di scendere sotto la soglia di controllo in conformità alla normativa di riferimento. Nel biennio 2005-2006 entra nell azionariato Banca MPS mediante due operazioni straordinarie (scissioni parziali) attraverso cui vengono anche trasferiti ulteriori importanti cespiti immobiliari. Nel 2006 il Gruppo Toti viene individuato quale partner industriale ed entra nel capitale di SANSEDONI. Nel 2007 si perfeziona il processo di ristrutturazione societaria con l ingresso di Unieco. A seguito del riassetto azionario, viene nominato un Amministratore Delegato, approvato un nuovo Piano Industriale e completata e rafforzata la struttura organizzativa con l ingresso di un team manageriale di grande esperienza ed elevato profilo. 2
Una storia tangibile dal 2008 al 2013 Trasformazione e sviluppo Si avvia e consolida un processo di rapido sviluppo con la progressiva focalizzazione su un modello di Management Company e con una attività diversificata. Vengono acquistate importanti aree destinate allo sviluppo nelle vicinanze di Roma e in Sardegna e viene ceduto un consistente pacchetto di immobili ritenuti non strategici. SANSEDONI si muove attivamente anche sui mercati finanziari partecipando ad un importante OPA sul Fondo Immobiliare Beta e inaugura le sedi di Roma e Milano. Vengono acquistati importanti immobili ad alto potenziale di sviluppo su Siena e Firenze e si chiude un operazione di acquisizione in JV di un pacchetto di oltre 600 unità immobiliari. Sansedoni partecipa attivamente in questi anni alla valutazione e alla strutturazione di importanti operazioni sul mercato immobiliare. Tra queste in particolare, la società origina, struttura e gestisce una innovativa operazione di partnership tra banche (MPS, Italease, BPM e LB) avente ad oggetto un portafoglio di immobili distressed per oltre 280 ml. di euro localizzati a Milano. Nel 2010 il socio Toti esce dall azionariato di Sansedoni e viene approvato un piano di riposizionamento strategico che ridefinisce la mission di Sansedoni. Nel 2013 infine, in seguito alla nomina del nuovo Direttore Generale e con l approvazione del Piano Industriale 2013-2015, viene dato nuovo impulso al processo di ridefinizione della strategia di Sansedoni quale società di servizi e investimenti. 3
Gli azionisti La proprietà Sansedoni Sansedoni si connota per un azionariato con mix finanziario (MPS), istituzionale (FMPS) e operativo specialistico (Unieco). 4
Gruppo Sansedoni in cifre circa 850 ml. di asset in gestione 350 ml. di immobili nel portafoglio in cessione 300 ml. di progetti di sviluppo in corso 200 ml. di immobili a reddito gestiti Sedi SIENA FIRENZE MILANO ROMA 16 ml. valore della produzione (previsioni 2013) 360 ml. capitale investito netto 137 ml. patrimonio netto consolidato 32 collaboratori 5
Una solida società di servizi e investimenti 1/4 Originazione: individuazione e selezione delle opportunità. Strutturazione: aspetti industriali, organizzativi, legali-fiscali, finanziari. Servizi integrati a 360 Esecuzione: Gestione di tutte le fasi (sviluppo e/o commercializzazione e/o costruzione) e attività (incluse amministrative e corporate) Società di gestione e servizi immobiliari Investimenti Trading & Development advisory & structuring corporate services asset & development management Gestione chiavi in mano progetti di sviluppo immobili core immobili trading agency & marketing project management property & facility 6
Una solida società di servizi e investimenti 2/4 Advisory & Structuring Definisce ed implementa la migliore struttura societaria e finanziaria dei progetti di investimento e la ristrutturazione delle iniziative esistenti sovrintendendo agli aspetti finanziari, legali e contrattuali relativi alle suddette attività e coordinando gli advisor coinvolti. Cura la identificazione e valutazione preliminare di fattibilità ed interesse di progetti di investimento in strutture societarie/ veicoli in Italia e all estero. Effettua, coordinandosi con l Asset Management, il primo screening delle iniziative immobiliari e più in generale dei progetti di investimento, analizzando i profili di fattibilità, finanziabilità, coerenza strategica e redditività attesa curando inoltre il reperimento sul mercato degli strumenti finanziari più idonei anche in relazione alle risorse disponibili ed agli equilibri finanziari. reperimento delle risorse finanziarie necessarie alle operazioni di investimento gestione e supervisione dei contratti di finanziamento analisi e monitoraggio degli aspetti fiscali delle operazioni coordinamento dell attività legale e contrattualistica. Corporate Services Fornisce assistenza amministrativa, contabile e fiscale in ogni fase della commessa / progetto. In particolare: societarizzazione delle iniziative cura di tutti gli aspetti fiscali e legali operativi tenuta della contabilità e redazione del bilancio fatturazione, gestione contratti di locazione e vendita, recupero crediti adempimenti amministrativi e fiscali attività di segreteria societaria e generale, archivi societari, Consigli di Amministrazione, Assemblee Soci, ecc. 7
Una solida società di servizi e investimenti 3/4 Asset & Agency Management Fornisce servizi finalizzati allo sviluppo strategico di portafogli immobiliari e di progetti di sviluppo. Attraverso l analisi (giuridica, catastale, urbanistica, funzionale, commerciale) e la creazione di strumenti di ricerca e monitoraggio, si occupa di tutte le procedure di gestione attiva dei patrimoni immobiliari per individuare le migliori opportunità, valorizzare appieno le qualità degli asset e degli sviluppi, massimizzare la redditività. La conoscenza del mercato permette di identificare e suggerire le migliori opportunità di investimento e disinvestimento. gestione strategica di portafogli immobiliari e di sviluppi e/o riconversioni analisi di opportunità di investimento e disinvestimento pianificazione degli interventi di valorizzazione analisi del mercato immobiliare di riferimento delle operazioni definizione dei piani di comunicazione e promozione commercializzazione attraverso la propria rete di vendita, sottoscrizione e finalizzazione dei contratti di cessione. Business Planning & Control Fornisce attività di Pianificazione e Controllo delle varie iniziative / progetti. Effettua il monitoraggio costante dell avanzamento dei progetti / commesse e realizza la reportistica periodica verso i soci e il management. 8
Una solida società di servizi e investimenti 4/4 Project Management I servizi di Project Management sono rivolti alla pianificazione, coordinamento e controllo di tutta la attività urbanistica, di progettazione, di realizzazione e consegna finale, chiavi in mano, di complessi immobiliari ed infrastrutture. Le esperienze e competenze del team composto da architetti ed ingegneri altamente qualificati hanno consentito la messa a punto di strumenti mirati, in grado di definire, gestire e controllare ogni attività tecnica ed urbanistica di commessa, relativa ad un progetto di sviluppo o di riconversione immobiliare. studi di fattibilità di nuovi interventi e interventi di recupero (inquadramenti territoriali ed urbanistici, Accordi di Programma, ecc.) rilievi e verifiche tecnico-amministrative progettazione preliminare, definitiva, esecutiva e specialistica gestione rapporti con le P.A. con definizione Accordi Esecutivi, DIA, Permessi a Costruire, nulla-osta, varianti urbanistiche bonifiche ambientali ed efficientamenti energetici; sistemi di produzione di energia innovativi affidamento lavori e gestione contratti di servizi controllo costi, tempi e qualità di esecuzione dei lavori, contabilità lavori e collaudi cambi di destinazione d uso, accorpamenti, frazionamenti, accatastamenti, ecc. Property & Facility L attività di Property & Facility Management è dedicata alla gestione attiva del patrimonio e alla promozione degli immobili appartenenti a società partecipate e/ o controllate, attraverso interventi di valorizzazione, efficientamento e razionalizzazione. Vengono svolte inoltre attività che vanno dal supporto tecnico e amministrativo (nell acquisizione, gestione e dismissione), fino alla valorizzazione ed al riposizionamento delle proprietà, in base alle strategie predefinite dall asset management. 9
Esempi di operazioni scheda generale Operazione Centro Milano Valorizazioni Immobiliari OPA Fondo Beta Sardegna CM Resort Fiumicino Muracciole Firenze Portinari Valore dell'operazione 280 ml. 90 ml. 220 ml. 200 ml. 150 ml. 80 ml. Fraction & Sale Fraction & Sale Advisory Sviluppo Sviluppo Riconversione Tipologia Co-Investment Co-Investment Co-Investment Co-Investment Pjct. proprio Pjct. proprio Modalità Joint Venture Joint Venture Joint Venture Joint Venture Acquisizione Acquisizione Soci - Partners MPS - Italease ex-lehman B. Gruppo Ligresti Gruppo Toti Feidos, ex-lb Gruppo Benetton Gruppo Toti Fam. Toffano 100% Sansedoni 100% Sansedoni Asset & Development Mgmt. Agency & Marketing Project Management Advisory & Structuring Property & Facility Mgmt. Corporate Services 10
Esempi di operazioni 1/3 Fraction & Sale Immobiliare Centro Milano Fraction & Sale Valorizzazioni Immobiliari JV Sansedoni - Banche (MPS/Italease) per la gestione attiva di un portafoglio di immobili distressed con un valore complessivo di 280 ml. Il portafoglio è composto da immobili di pregio localizzati a Milano oltre ad un grande complesso da valorizzare anch esso localizzato in Milano (C.so B. Aires). Sansedoni ha svolto un ruolo di origination e strutturazione dell operazione e sta attualmente gestendo tutta l attività di asset management e commercializzazione (marketing e agency) oltre alla gestione operativa ed amministrativa della JV. JV Sansedoni - ex LB per la gestione attiva di un portafoglio di immobili distressed con un valore complessivo di 90 ml. Il portafoglio è composto da immobili di qualità media con elevata granularità e dispersione geografica su tutto il territorio nazionale. Sansedoni ha svolto un ruolo di origination e strutturazione dell operazione e sta attualmente gestendo tutta l attività di asset management e commercializzazione (marketing e agency) oltre alla gestione operativa ed amministrativa della JV. Advisory & Structuring OPA su Fondo Beta JV Sansedoni exlb Feidos Gruppo Toti Immobiliare Lombarda; OPA conclusasi con successo sul Fondo Immobiliare Beta, operazione del valore complessivo di 220 ml. Sansedoni ha ricoperto un ruolo nella valutazione e nella strutturazione dell operazione in coordinamento con gli altri partner. 11
Esempi di operazioni 2/3 Sviluppo Capo Malfatano Resort JV Sansedoni Gruppo Benetton Gruppo Toti Toffano; progetto di sviluppo turistico; acquisto area, promozione urbanistica e realizzazione di un resort turistico e residenze con relativi servizi e opere di urbanizzazione; valore complessivo dell operazione 200 ml. Ruolo Sansedoni: ideazione del progetto e strutturazione operazione; asset/development management; commercializzazione; project management; gestione operativa della JV Sviluppo Tenuta della Torre Sviluppo di un area nel Comune di Fiumicino, promozione urbanistica e realizzazione di un comprensorio a destinazione prevalentemente residenziale con le necessarie funzioni non residenziali integrate. Valore complessivo dell operazione 150 ml. Ruolo Sansedoni: ideazione del progetto; asset/development management; project management; commercializzazione Sviluppo Borgo di Cuna Sviluppo di una ex area industriale dismessa in provincia di Siena, bonifiche del terreno e realizzazione di un comprensorio a destinazione residenziale con le necessarie funzioni e urbanizzazioni integrate. Valore complessivo dell operazione 40 ml. Ruolo Sansedoni: ideazione del progetto; asset/development management; project management; commercializzazione Efficientamento energetico Sansedoni ha realizzato diverse iniziative nell ambito dell efficientamento energetico degli edifici, quale naturale sviluppo delle iniziative immobiliari, : realizzazione di edifici in classe energetica A+ (160 appartamenti); trigenerazione: 4 progetti; reti di teleriscaldamento/teleraffrescamento (700 appartamenti a regime) 12
Esempi di operazioni 3/3 Riconversione Ristorante Medioevo Riconversione di un antico immobile medievale nel centro di Siena con la realizzazione di un albergo bed & breakfast. Ruolo Sansedoni: ricerca (conclusasi positivamente) di acquirenti sui mercati internazionali (presentazione di numerosi asset all Ambasciata Italiana a Parigi); identificazione delle possibili alternative realizzative; attivazione iter urbanistico; project management e coordinamento delle imprese per la realizzazione chiavi in mano del progetto. Termine previsto dei lavori giugno/luglio 2014. Riconversione Palazzo Portinari Salviati Il Palazzo si trova nel cuore del centro storico di Firenze e si sviluppa su 4 piani per complessivi 9.000 mq. ca. Al piano terra, nella piastra commerciale, si è mantenuta la filiale di Banca MPS mentre ai piani superiori si procederà alla realizzazione di ca. 40 appartamenti. Nell interrato saranno ricavati 47 posti auto. Ruolo Sansedoni: ideazione del progetto e iter urbanistico; asset/development management; commercializzazione; project management; gestione operativa della società. Si sta valutando la possibilità di cedere l intera partecipazione a investitori / imprenditori interessati alla trasformazione dell immobile. Riconversione Villa Chigi Saracini Progetto di valorizzazione di una antica villa dell 800 in provincia di Siena. Ruolo Sansedoni: ricerca potenziali gestori sul mercato italiano; identificazione delle possibili alternative realizzative; attivazione iter urbanistico; project management. Si stanno valutando diverse alternative tra cui la cessione dell immobile ad un gruppo di investitori con finalità di trasformare la villa in una RSA di lusso. 13
Cosa può fare Sansedoni per i propri clienti 1/2 Advisory soluzione di problemi per operazioni con sottostante immobiliare particolarmente complesse e/o incagliate individuazione delle migliori opportunità alternative di valorizzazione di asset immobiliari Investment best selection di opportunità di investimento alternative con gestione attiva del rischio; execution controllata e riservatezza accesso privilegiato ai mercati incoming e outgoing Asset Agency Project management collocamenti presso canali riservati gestione e ristrutturazione di portafogli immobiliari complessi e/o non-performing 14
Cosa può fare Sansedoni per i propri clienti 2/2 Advisory: soggetti con portafogli da ottimizzare, valorizzare e/o monetizzare; soggetti con progetti bloccati o in difficoltà; soggetti con aree / progetti da cedere / sviluppare. Investment: ticket 500 / 2.000 k/ per investimenti in progetti specifici; mezzanini / equity privilegiata con ottimo rapporto rischio rendimento; club deal in Italia e all estero; investimenti diretti all estero. Agency: cessione riservata di top assets (clientela italiana ed estera); accesso a portafogli di elevato profilo; ricerca di immobili con caratteristiche desiderate; ricerca di immobili su determinate piazze estere (con assistenza piena per tutti i profili, legale, fiscale, tecnico e finanziario); accesso a portafogli standard in gestione Sansedoni. Soluzioni: Individuazione e selezione delle migliori strategie e opportunità. Schemi di implementazione: aspetti industriali, organizzativi, legali-fiscali, finanziari. Esecuzione: Gestione di tutte le fasi (sviluppo e/o commercializzazione e/o costruzione) e attività (incluse amministrative e corporate) 15
Il management team VITTORIO MARIA CERRA DIRETTORE GENERALE SAMUELE BOSCAGLI RESPONSABILE DEVELOPMENT&FINANCE È nato in provincia di Pavia nel 1953, divorziato e padre di 3 figli.ha conseguito la laurea in Architettura presso il Politecnico di Torino, frequentato il corso post laurea di Organizzazione e Gestione Aziendale presso il Politecnico di Milano ed è iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Milano. È stato Project Manager presso Italian Engineering Airports SpA e General Planning Srl; successivamente Property and Construction Manager nel Gruppo ALITALIA. Ha ricoperto il ruolo di General Manager Real Estate nel Gruppo FERRUZZI-MONTEDISON SpA e nel Guppo COIN SpA. In seguito è stato Managing Director di ANAPHORA SGR SpA e General Manager di ACCADEMIA SGR SpA. Attualmente è Partner del Gruppo Finanziario Immobiliare SE.IM. Il 18 febbraio 2013 è stato nominato Direttore Generale di Sansedoni SpA. Nato nel 1973 a Siena, sposato e padre di 2 bambini. Si è laureato con lode in Scienze Economiche e Bancarie presso l'università di Siena e, presso la stessa università, nel 1999 ha conseguito il Master in Economics and Banking (MEBS). In Sansedoni dal 2008, è oggi Direttore Corporate Finance ed ha seguito l'analisi e la negoziazione delle principali operazioni straordinarie del Gruppo. In precedenza ha lavorato presso l'unità di Finanza d'impresa della Cassa di Risparmio di Firenze (dal 2004 al 2007) e presso l'unità di Corporate Finance di Banca IMI (dal 1999 al 2003). LUISA MARRI DIRETTORE AMMINISTRATIVO ENRICO PIERMATTEI DIRETTORE AREA TECNICA STEFANO SEPIELLI RESPONSABILE CONTROLLO DI GESTIONE Nata Poggibonsi in provincia di Siena nel a 1975, sposata e madre di un bimbo. Laureata nel 2000 in Economia e Commercio all Università di Firenze. Iscrizione al Registro dei Revisori Contabili. Attualmente ricopre la carica di Direttore Amministrativo, bilancio e partecipazioni presso Sansedoni, dove lavora dal 2008. In precedenza (2001-2008) ha lavorato presso una primaria società di revisione contabile, Reconta Ernst & Young, maturando una significativa esperienza in imprese industriali, bancarie ed assicurative. Nato a Roma nel 1969, sposato e padre di 3 figli. Laureato a pieni voti in ingegneria civile nel 1994 a Roma, Master M&E a Milano; Projet des fin d études all Ecole Nationale des Ponts et Chaussées a Parigi. In Sansedoni dal 2008, dal 2013 è Responsabile Direzione Tecnica del Gruppo Sansedoni. In precedenza ha lavorato sempre nel settore delle grandi infrastrutture dei trasporti ed energia prima in TAV per la Bologna-Firenze e poi in Autostrade per la Variante di Valico come coordinatore di progetto con delega ai finanziamenti comunitari. Prima ancora in ENI/Agip come project manager per piattaforme off-shore, pipe-line, centrali elettriche in Italia e West Africa. Nato a Padova nel 1976, sposato. Laureato in Giurisprudenza all Università di Padova, Avvocato dal 2005, Master in Real Estate alla SDA Bocconi di Milano. Attualmente è Responsabile Business Planning & Management Control del Gruppo Sansedoni. In precedenza, dal 2009, ha lavorato nel Gruppo Sansedoni quale Asset manager. Prima ancora, ha esercitato la professione forense in Studi Legali a Padova e Milano. 16
Consiglio di Amministrazione e Collegio Sindacale Consiglio di Amministrazione Presidente Luca Bonechi Vice Presidente Mauro Casoli Consiglieri Attilio Di Cunto Giorgio Pernici Alessandro Piazzi Emanuele Scarnati Collegio Sindacale e Organismo di Vigilanza Presidente Giovanni Marabissi Sindaci Effettivi Bernardo Rocchi Lorenzo Sicomori Sindaci Supplenti Lorenzo Biscardi Alberto Cavalieri Direttore Generale Vittorio Maria Cerra Società di Revisione PricewaterhouseCoopers S.p.A. 17
Contatti Sansedoni Siena SpA Sede Legale: Via Banchi di Sotto, 34 53100 Siena Sede Operativa: Via Garibaldi, 60 53100 Siena Tel. +39 0577 276100 Fax +39 0577 276136 www.sansedonispa.it Sansedoni Agency srl Via Garibaldi, 60 53100 Siena Tel. +39 0577 276100 Fax +39 0577 276136 info@sansedoniagency.com www.sansedoniagency.com Sede di Rappresentanza Milano Via del Vecchio Politecnico, 5 20121 Milano Tel. +39 0577 276100 Fax +39 02 92871152 Ufficio Marketing & Comunicazione Valentina Cioncolini Tel. +39 0577 276139 Fax +39 0577 276151 valentina.cioncolini@sansedonispa.it Silvia Fabiani Tel. +39 0577 276140 Fax +39 0577 276151 silvia.fabiani@sansedonispa.it Segreteria di Presidenza Silvia Fabiani Tel. +39 0577 276140 Fax +39 0577 276151 silvia.fabiani@sansedonispa.it Il presente documento (il Documento ) e le informazioni in esso riportate sono strettamente riservate. Il Documento, nonché i dati, informazioni, assunzioni, stime, proiezioni in esso contenuti, non possono essere utilizzati per finalità diverse né, senza previo consenso scritto di Sansedoni Siena S.p.A., distribuiti, portati a conoscenza o consegnati a terzi (se non richiesto in forza di legge o disposizioni normative in vigore), né essere riprodotti o enucleati o letti in forma parziale. Sansedoni ha affidato la funzione di controllo contabile ex art. 2409-ter c.c. ad una primaria audit firm. Tuttavia i dati e le informazioni contenuti nel Documento (che provengono da management accounts o sono riclassifiche in ottica gestionale di dati contabili), pur preparati con la necessaria diligenza ed accuratezza, non sono stati oggetto di revisione da parte dell auditor. Dal presente documento non può discendere, né può essere interpretato come implicare, in alcun caso un vincolo per (né alcun affidamento da parte di alcuno su) Sansedoni Siena SpA circa la realizzazione di quanto in esso presentato, né alcuna responsabilità potrà al riguardo essere ascritta ai suoi amministratori, dirigenti e dipendenti. 18