Report Giugno 2003 Si tratta di un Rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), senza autorizzazione scritta di Scenari Immobiliari. Ogni copia del presente Rapporto contiene elementi atti al riconoscimento. Tutti i diritti riservati. I trasgressori saranno puniti a termini di legge. L'Indice ISI è elaborato mensilmente dall'istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari. Sono inoltre disponibili a richiesta le serie mensili degli indici e delle variabili per tutti i mercati e la suddivisione in nuovo ed usato per i mercati terziario/uffici e residenziale. Sito Internet: www.scenari-immobiliari.it Sedi di Scenari Immobiliari: - Viale Regina Margherita, 37-00198 Roma - tel. 06/85582 - fax: 06/84241536 -e-mail: roma@scenari-immobiliari.it - Via Bertini, 3/A - 20154 Milano - tel.02/330705 - fax: 02/333099 - e-mail: milano@scenari-immobiliari.it - Via Lomazzo, 29-20154 Milano - tel.02/36557360 - fax: 02/36557371 1
Report GENERALE L' mostra una variazione positiva di oltre 6 punti percentuali rispetto a gennaio 2003. Ancora è forte il peso del settore residenziale,che continua a rappresentare quasi l' per cento del mercato immobiliare italiano.positive anche se in rallentamento le previsioni al prossimo anno in cui dovrebbe pesare positivamente la lieve ripresa attesa del settore industriale, trainata dal comparto della logistica. 2003 Maggio 218,8 2004 Maggio 236,3 8,0 NON RESIDENZIALE E' di poco superiore all'1 per cento la variazione positiva dell' rispetto a gennaio 2003. L' cresce in linea con l'inflazione oscillando dallo 0,2 allo 0,3 per cento di incremento. Stabili le previsioni di crescita al prossimo anno intorno al 6 per cento. 2003 Maggio 127,0 2004 Maggio 134,6 6,9 6,0 TERZIARIO/UFFICI Cresce di oltre 2 punti percentuali l' rispetto a gennaio,confermando la discreta salute del settore terziario in Italia. Segnali positivi arrivano anche da piazze diverse da Roma e Milano: Napoli inizia a divenire appetibile per gli investitori e mostra un mercato in fermento dal lato dell'offerta e delle quotazioni di mercato.l' crescerà poco, inibito da notizie negative che arrivano dal mercato del lavoro e dalla crescita economica incerta. COMMERCIALE L' cresce di oltre un punto percentuale rispetto a gennaio 2003,trainato principalmente dalla crescita dei canoni di locazione contro una quasi stabilità dei volumi scambiati. I segnali che arrivano dalla piccola distribuzione non sono confortanti: il primo trimestre 2003 fa segnare una battuta d'arresto nei consumi che provoca un annullamento dell'effetto positivo registrato nella grande distribuzione(+3,9 per cento nelle vendite). Ciò induce alla cautela nelle previsioni al prossimo anno per l' che sono in ribasso rispetto all'8,2 percento previsto lo scorso mese,anche se positivo. 2003 Maggio 131,7 2004 Maggio 139,6 2003 Maggio 124,7 2004 Maggio 134,5 6,0 5,6 7,5 INDUSTRIALE Non arrivano segnali confortani dall'economia che portino a modificare le attese dell', che continua il suo trend in discesa, mettendo a segno una diminuzione di quasi 2 punti percentuali rispetto a gennaio del 2003.I canoni di locazione scendono e così i volumi mentre si mostrano stabili i rendimenti.previsioni di ripresa. 2003 Maggio 128,5 2004 Maggio 138,1 7,5 RESIDENZIALE L' continua la performance positiva che fa chiudere il primo semestre 2003 con un incremento positivo rispetto alle previsioni (+7,3 per cento da gennaio 2003). Il segno positivo è determinato prevalentemente dalla crescita dei prezzi, a fronte di un trend in lieve discesa per le compravendite. Le previsioni al 2004 continuano a mantenersi positive e sono avvalorate dalle attese sul taglio del tasso di sconto che dovrebbe arrivare dalla Bce. Ciò influisce positivamente sulla domanda futura di abitazioni e di conseguenza sul mercato in generale.il trend è comunque in flessione. 2003 Maggio 244,8 2004 Maggio 266,8 21,2 9,0 2
Report VACANCY RATES* (%) MILANO ROMA 6 4 2 3,1 3,8 4,6 3,8 5,1 4,7 4,6 4,4 4,1 4,3 4,1 4,3 5 5,2 5,5 4,7 4,3 4,9 4,2 4,6 4,8 4,0 5,5 0 1992 1993 1994 19 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004** ( ) stima (**) previsioni ( ) escluso il patrimonio pubblico (*) mercato terziario uffici CAP RATE(%)* (Rilevati sul mercato sulla base di un campione rappresentativo di comparables) UFFICI CENTRI COMMERCIALI LOGISTICA Centro Semicentro Periferia Periferia Hinterland Periferia Hinterland MILANO 5,2-6,0 6,2-6,4 6,6-7,0 6,7-7,0 7,0-7,3 8,0-8,5 8,2-8,8 ROMA 5,4-6,1 6,0-7,0 6,5-7,2 6,7-7,0 7,1-7,7 8,2-8,8 8,2-8,8 BOLOGNA 5,9-6,8 6,3-7,1 7,4-7,7 7,1-7,4 7,5-7,8 8,0-9,0 8,4-9,0 GENOVA 5,9-6,5 6,5-7,2 7,0-7,6 6,8-7,3 7,3-7,7 8,1-8,6 8,3-9,0 TORINO 6,2-6,8 6,7-7,3 7,2-7,9 7,2-7,5 7,4-7,9 8,3-9,0 8,5-9,0 FIRENZE 5,6-6,3 6,6-7,3 6,9-7,5 7,2-7,6 7,4-7,8 7,9-8,7 8,4-9,0 NAPOLI 6,2-6,7 6,6-7,2 7,4-7,9 7,2-7,6 7,4-8,0 8,4-9,0 8,6-9,4 BARI 6,0-6,6 6,8-7,4 7,2-7,7 7,2-7,7 7,6-8,2 8,3-8,8 8,0-9,2 VERONA 5,8-6,5 6,5-7,0 6,5-6,8 7,0-7,4 7,1-7,6 7,2-7,6 7,8-8,3 PALERMO 6,0-6,6 6,2-6,7 6,5-7,4 7,2-7,6 7,4-8,4 8,5-9,0 8,7-9,4 (*) tasso di capitalizzazione del reddito che converte un'indicazione di reddito futuro nel valore attuale METODOLOGIA L'Indice ISI sintetizza mensilmente l'andamento del mercato immobiliare ed è elaborato sulla base di tre variabili: variazione dei canoni di locazione, dei rendimenti e dei volumi scambiati. L' prende in considerazione un campione di duemila unità immobiliari rappresentative della composizione del mercato italiano del mese di riferimento. E' un, pesato con base mobile, secondo l'ampiezza dei mercati delle diverse aree geografiche che entrano a far parte del campione. L'analisi comprende quattro tipologie fondamentali di immobili: residenziali, uffici, commerciali e industriali. L' generale e quello globale non residenziale tengono conto del peso che ogni tipologia di immobile ha all'interno del mercato italiano. Gli indici dei principali mercati, residenziale e uffici, sono stati segmentati in due parti distinguendo tra prodotti nuovi e usati. L annuale è calcolato sulla base delle rilevazioni, effettuate nell anno di riferimento, in tutte le 3 città capoluogo di provincia. 3
2002 Maggio 184,3 1,7 Giugno 187,1 1,5 Luglio 189,5 Agosto 189,5 Settembre 192,6 1,6 Ottobre 1,8 1,7 Novembre 198,6 1,4 Dicembre 202,3 1,9 2003 Gennaio 205,9 1,8 Febbraio 209,6 1,8 Marzo 213,2 1,7 Aprile 216,3 1,5 Maggio 218,8 1,1 220 200 1 160 140 120 0 GENERALE (base dicembre 1996=0) Report,0 17,7 17,7 17,7 17,7 18,2 18,9 2002 Maggio 118,8 Giugno 120,1 1,1 Luglio 121,4 1,1 Agosto 121,4 Settembre 122,3 0,8 Ottobre 123,1 0,7 Novembre 123,7 Dicembre 124,6 0,7 2003 Gennaio 1,5 0,7 Febbraio 1,9 0,2 Marzo 126,2 0,3 Aprile 126,6 0,3 Maggio 127,0 0,3 19,4 19,8 19,7 19,3 53,6 53,2 55 40 5 54,4 GLOBALE NON RESIDENZIALE (base dicembre 1996=0) 1 1 56,1 58,1 59,4 59,1 61,5 63,6 64,7 63,9 62,2,0 7,6 8,6 9,4 9,4 9,2 9,4 9,6 9,3 9,5 9,1 8,4 7,6 6,9 21,2 22,3 23,5 23,5 24,4,3,6,5 26,3 26,0,5 24,7 23,7 4
Report UFFICI (base dicembre 1996=0) 2002 Maggio 119,2 Giugno 120,7 Luglio 122,3 Agosto 122,3 Settembre 123,4 Ottobre 124,6 Novembre 126,0 Dicembre 127,0 2003 Gennaio 128,3 Febbraio 128,9 Marzo 129,7 Aprile 130,6 Maggio 131,7 1,1 0,9 1,1 0,8 0,6 0,7 0,8 1 1,0 8,1 9,2 9,9 9,9 9,4 2002 Maggio 202,0 Giugno 205,2 Luglio 207,9 Agosto 207,9 Settembre 211,6 Ottobre 215,6 Novembre 219,1 Dicembre 223,7 2003 Gennaio 228,2 Febbraio 232,9 Marzo 237,6 Aprile 241,6 Maggio 244,8 9,6,2 1,9 1,8 1,6 1,8 1,9 1,6 2,1 2,0 2,1 2,0 1,7 1 11,1,8,5 RESIDENZIALE (base dicembre 1996=0) 230 1 130 30,3 31,6 32,0 32,3 29,1 30,3 24,1,6 27,1 27,1 27,7 32,0 31,7,0 40 19,9 19,7 19,4 19,4 20,1 20,7 20,8 20,7 21,4 22,0 22,2 21,8 21,2 706 6 55 40 61,8 61,6 63,5 65,8 67,3 67,0 69,8 7 74,0 73,2 7 5
Report COMMERCIALE (base dicembre 1996=0) 2002 Maggio 118,0 Giugno 1 Luglio 119,6 Agosto 119,6 Settembre 120,2 Ottobre 120,7 Novembre 120,7 Dicembre 121,9 2003 Gennaio 122,8 Febbraio 123,1 Marzo 123,4 Aprile 124,1 Maggio 124,7 1 0,6 0,7 1 0,4 0,8 0,2 0,3,0 5,5 5,8 5,8 5,6 2002 Maggio 123,0 Giugno 1,1 Luglio 126,9 Agosto 126,9 Settembre 128,2 Ottobre 129,1 Novembre 129,8 Dicembre 130,1 2003 Gennaio 130,4 Febbraio 130,4 Marzo 130,1 Aprile 129,5 Maggio 128,5 6,0 5,7 5,8 6,5 6,3 6,0 5,6 5,6 1,6 1,7 1,5 0,7 0,3 0,2-0,2 - -0,8 1 1 14,7 15,3 16,1 16,1 INDUSTRIALE (base dicembre 1996=0) 16,8 17,6 17,6 18,2 18,8 18,6 18,1 17,8 17,3,0 11,5 13,2 14,8 14,8 15,3 15,6 15,4 1 13,0 11,1 9,1 7,0 27,3 29,1 30,8 30,8 32,4 33,2 33,3 32,4 32,6 31,6 29,8 27,3 24,4 6
Report annuale a 3 anni a 5 anni a 7 anni a 9 anni a 11 anni a 13 anni 1989 89,4 -,6 1990 93,6 4,7 1991 9,5 17,1 9,5 1992 85,8-21,7-4,0 1993 88,1 2,7,8-11,9 1994 82,6-6,3-24,6-7,6 19 84,0 1,7-2,1 -,3-16,0 1996 87,0 3,7-1,2-2 -2,6 1997 90,7 4,2 9,8 5,7-3,1-9,3 1998 4,9 15,7 24,9 19,0-4,2 17,4 1999 115,7,3 32,9 40,1 34,9 23,6 15,7 2000 13 16,7 48,9 60,8 53,2 23,3 5 2001 151,2 12,0 44,2 73,7 83,1 76,3 61,6 51,2 2002 18 19,0 55,6 98,5 114,4 4,3 64,3 1,4 2003* 20 11,1 48,1 90,7 129,8 142,2 133,2 113,8 (*) previsione 200 185 170 155 140 1 1 INDICE ANNUALE (base 1988=0) annuale 1989 1990 1991 1992 1993 1994 19 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003* 2 2 1 1,0-1 -1-2 -2 TREND DI MEDIO E LUNGO PERIODO 65 48,9 44,2 55,6 50 32,9 24,9 35 48,1 9,5 20 9,8-4,0 5 -,8-1,2-2,1-1991 -24,6 2003* a 7 anni 129,8 114,4 1 1 83,1 65 53,2 50 34,9 35 20-2,6-3,1-4,2 5 - - -16,0 19 1997 1999 2001 2003* 7