Matrice Excel Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente L'acquisto di un immobile comporta un impegno finanziario notevole e non sempre è possibile disporre della somma di denaro sufficiente a soddisfare questa esigenza. Può così rendersi necessario ricorrere ad un mutuo immobiliare. Il mutuo è la modalità più frequentemente utilizzata per reperire il denaro necessario all acquisto di un immobile. Se si decide di sottoscrivere un mutuo ci si rivolge a una banca (o ad un altro intermediario finanziario autorizzato) che anticipa il capitale necessario all acquisto successivamente rimborsato per mezzo di un certo numero di rate periodiche in una prospettiva di lungo periodo. Il rimborso del capitale e degli interessi maturati avviene secondo un piano, detto Piano di Ammortamento delle somme date a prestito, una sorta di piano di rimborso del prestito avuto con una descrizione dettagliata di tutte le rate e della ripartizione per ogni rata della quota capitale e della quota interessi restituita. Il mutuo a tasso fisso è il tipo di mutuo più diffuso tra gli acquirenti di immobili pubblici; questi, essendo normalmente titolari di un reddito fisso, trovano in questa soluzione una certa tranquillità. Per chi è titolare di un reddito fisso è infatti molto importante conoscere esattamente l'entità degli oneri futuri. Nel mutuo a tasso fisso non ci sono sorprese perché si conosce l ammontare complessivo del debito e delle singole rate con evidenti benefici sul piano della gestione della propria disponibilità. Il tasso fissato all'inizio resta costante per tutta la durata del mutuo indipendentemente dall'andamento dei tassi di mercato e delle oscillazioni dei mercati finanziari. Quindi, poiché il tasso è fisso, anche l'importo della rata resta fisso per tutta la durata. Poiché il reddito fisso normalmente è percepito mensilmente, il mutuo generalmente viene richiesto con pagamento della rata mensile. Se la scadenza del pagamento della rata è fissata all inizio di un intervallo di tempo la rata è anticipata se è fissata al termine di un intervallo la rata è posticipata. In realtà un mutuo con pagamento anticipato della rata è un finanziamento di un importo inferiore del valore della rata stessa, ferme le altre condizioni. Infatti se si analizza il piano di ammortamento di un mutuo con pagamento anticipato della rata si può facilmente verificare che la prima rata e' interamente capitale e non interessi. Nei mutui a tasso fisso e a rata costante gli elementi da considerare sono 3: l importo mutuato, il tasso di interesse e la durata del mutuo. Collegandosi al sito web http://www.asnodim.com (Figura I) nella pagina dedicata alle Tariffe nella Sezione Calcola la tua rata di mutuo e il piano di ammortamento (Figura II) l utente potrà calcolare la propria rata ideale di mutuo (sulla base della spesa massima sostenibile in base alle proprie entrate e sulla base della condizioni offerte dagli Istituti di Credito) in base alle informazioni che si
hanno a disposizione: Importo del Finanziamento, Tasso di interesse o Durata del Finanziamento (Figura III). Le Matrici a disposizione dell utente per calcolare la propria rata ideale di mutuo sono le seguenti, distinte sulla base dell informazione scelta dall utente: 1. Calcolo rata con IMPORTO DEL FINANZIAMENTO determinato dall'utente; 2. Calcolo rata con TASSO DI INTERESSE determinato dall'utente; 3. Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente. Figura I Home page sito ASNODIM
Figura II Pagina Tariffe Sezione Calcola la tua rata di Mutuo e il piano di ammortamento Figura III Scelta matrice Excel in base all informazione a disposizione dell utente L utente, una volta scelta la matrice per calcolare la propria rata di mutuo ed individuata quindi la propria rata ideale in base alle informazioni a Sua disposizione, potrà definire il proprio piano di
ammortamento (per periodicità della rata Mensile, Bimestrale, Trimestrale, Quadrimestrale, Semestrale o Annuale ) e calcolare la detrazione di imposta spettante (Figura IV). La periodicità del mutuo si definisce inserendo il numero delle rate che si devono pagare ogni anno. Per i mutui con rata mensile il numero delle rate è 12, per i mutui con rata bimestrale il numero delle rate è 6, per i mutui con rata trimestrale il numero delle rate è 4, per i mutui con rata quadrimestrale il numero delle rate è 3, per i mutui con rata semestrale il numero delle rate è 2, per i mutui con rata annuale il numero delle rate è 1. Figura IV Scelta matrice Excel per definire il piano di ammortamento e la detrazione di imposta
È utile precisare che il mutuo ideale non è quello con il tasso più basso, ma quello che meglio risponde alle proprie esigenze reddituali e alla propria predisposizione. Naturalmente, maggiore sarà la durata degli anni di mutuo, più basso sarà l importo della rata che periodicamente si dovrà versare. Per verificare se i dati di un mutuo a rata costante e con tasso annuo di interesse fisso corrispondono si devono eseguire le seguenti operazioni : 1. Sviluppare con quei dati il piano di ammortamento; 2. Verificare se la rata periodica è sempre uguale; 3. Verificare se la somma della quota capitale di tutte le rate è pari al capitale ricevuto in finanziamento; 4. Verificare se la quota interessi di ciascun periodo corrisponde all applicazione del tasso di interesse annuo applicato al finanziamento diviso per il numero delle rate in un anno sul capitale che deve essere ancora corrisposto prima del pagamento di ciascuna rata. Se i quattro punti elencati sopra sono verificati il piano di ammortamento e corretto ed i dati corrispondono. L utente quindi scaricando la prima matrice Excel potrà determinare la rata costante di mutuo sulla base dell informazione a sua disposizione (ad esempio la durata del mutuo) (Figura V) e una volta scelta la rata ideale potrà avere, attraverso la seconda matrice, la possibilità di sviluppare il piano di ammortamento completo in funzione dei dati inseriti (Figura VI), verificando inoltre ciascuna delle quattro condizioni elencate precedentemente. Sono state utilizzate le funzioni di calcolo di Excel e le funzioni di calcolo dell interesse semplice per verificare il punto 4, per ogni rata di ciascun mutuo calcolato.
Figura V Matrice Excel Calcolo Rata (Es. Durata del finanziamento predeterminata dall utente) Figura VI Matrice Excel Definizione del piano di ammortamento e calcolo della detrazione di imposta (Es. periodicità rata Mensile)
Esempio Supponiamo che l utente abbia bisogno di un mutuo per acquistare una casa e pagare la parcella del Notaio con le imposte e gli altri oneri, e che sia disposto ad accollarsi un mutuo di 20 anni. L utente potrà rivolgersi ai diversi Istituti di credito per acquisire le condizioni applicate da ciascuno e quindi conoscere il tasso di interesse applicato per un finanziamento di 20 anni. Sulla base di questa indagine di mercato l utente potrà compilare la matrice e valutare la rata più conveniente in relazione ad un capitale mutuato e ad un tasso di interesse compresi tra un minimo e un massimo. Potrà anche verificare le informazioni acquisite. Potrà cioè verificare se con un dato un numero di anni di mutuo, capitale mutuato, periodicità della rata corrisponde il valore della rata. Ipotizziamo che l utente sia in grado di accollarsi un mutuo a 20 anni necessario per l acquisto della sua casa e per il pagamento della parcella notarile (scelga quindi la matrice Excel Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente). Supponiamo che il prezzo di acquisto della casa sia di euro 145.000,00 circa, che l ammontare della parcella del Notaio non sia nota (ma che presumibilmente l importo oscilli tra i 4.000,00 e i 6.000,00 euro) e che il tasso di interesse applicato dai vari Istituti di Credito contattati sia mediamente del 4,00%. Per poter valutare la rata massima sostenibile in base alle proprie entrate, l utente dovrà impostare il Capitale iniziale ( Capitale iniziale ) in modo da poter visualizzare un intervallo di Capitali che comprende più o meno euro 145.000,00 e il tasso di interesse iniziale ( Interessi iniziali ) in modo tale da poter visualizzare un intervallo di tassi di interessi che comprende più o meno il 4,00% (l utente potrà ad esempio impostare a 145.000,00 il valore del Capitale iniziale e l Incremento del Capitale iniziale a 1.000,00 ed a 3,50 il valore dell Interesse iniziale e l Incremento del tasso di interesse a 0,05). Impostando tutti i dati sulla matrice Excel l utente potrà valutare, nota la durata del finanziamento, la sua rata ideale di mutuo in relazione alla sua spesa massima sostenibile scegliendola in un determinato range di rate in relazione ad un capitale mutuato e ad un tasso di interesse compresi tra un minimo e un massimo (Figura A).
Figura A Range di rate in relazione a Capitale e tasso di interesse compresi tra min e max Nell esempio considerato, l utente sceglierà ad esempio la rata pari ad euro 908,97 corrispondente ad un mutuo di euro 150.000,00 (noto l importo delle spese notarili pari ad esempio a euro 5.000,00) di durata di anni 20 al tasso di interesse del 4,00%, poiché ad esempio tale importo corrisponde alla sua spesa massima sostenibile in base alle proprie entrate (Figura B).
Figura B Scelta rata ideale L utente, scelta la sua rata di mutuo ideale, potrà di sviluppare il piano di ammortamento completo in funzione dei dati inseriti (Figura C).
Figura C Sviluppo piano ammortamento in base ai dati inseriti Per controllare se i dati del mutuo a rata costante e con tasso annuo di interesse fisso corrispondono, l utente dovrà verificare se nella matrice del calcolo del piano di ammortamento la rata periodica è sempre uguale, se la somma della quota capitale di tutte le rate è pari al capitale ricevuto in finanziamento e se la quota interessi di ciascun periodo corrisponde all applicazione del tasso di interesse annuo applicato al finanziamento diviso per il numero delle rate in un anno sul capitale che deve essere ancora corrisposto prima del pagamento di ciascuna rata. Se questi quattro punti sono verificati il piano di ammortamento e corretto ed i dati corrispondono. Nell esempio di un mutuo di 150.000,00 al tasso di interesse del 4,00%, di durata di 20 anni l utente dovrà verificare se la rata periodica è sempre pari ad euro 908,97 (Figura D), se la somma della quota capitale di tutte le rate è pari al capitale ricevuto in finanziamento (Figura E) e se la quota interessi di ciascun periodo corrisponde all applicazione del tasso di interesse annuo (4,00%) applicato al finanziamento diviso per il numero delle rate in un anno (n 12 rate) sul capitale che deve essere ancora corrisposto prima del pagamento di ciascuna rata (Figura F).
Figura D Verifica rata periodica Figura E Verifica somma della quota capitale di tutte le rate
Figura F Verifica corrispondenza Quota interessi di periodo con Calcolo interessi periodo
Guida alla compilazione della Matrice Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente : Collegandosi al sito web http://www.asnodim.com nella pagina dedicata alle Tariffe cliccando con il tasto sinistro del mouse nella Sezione Calcola la tua rata di mutuo e il piano di ammortamento (Figura n. 1), l utente che è disposto ad accendere un mutuo di una durata determinata cliccando sulla matrice Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente, (Figura n. 2) potrà determinare la sua rata ideale di mutuo (sulla base della spesa massima sostenibile in base alle proprie entrate e sulla base della condizioni offerte dagli Istituti di Credito). Figura n. 1 Pagina Tariffe Sezione Calcola la tua rata di Mutuo e il piano di ammortamento
Figura n. 2 Scelta matrice Excel Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinato dall utente Cliccando sulla matrice Excel Calcolo rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinata dall'utente il sistema aprirà automaticamente una matrice di lavoro Excel su cui l utente può lavorare direttamente inserendo i dati relativi al proprio mutuo, con la possibilità di salvare il risultato ottenuto (Figura n. 3).
Figura n. 3 Matrice Excel Calcolo Rata con DURATA DEL FINANZIAMENTO determinato dall'utente La parte superiore della schermata vista nella Figura 3 permette all utente di inserire tutte le informazioni necessarie al sistema per calcolare la rata di mutuo ideale (Figura n. 4). Figura n. 4 Parte della matrice su cui lavora l utente Questa sezione è composta dai seguenti dati: 1. NUMERO DI ANNI DI DURATA DEL MUTUO. L utente dovrà inserire il numero di anni di durata del mutuo di cui necessita nella cella posta alla sinistra della dicitura Numero di anni di durata del mutuo. Esempio: Se l utente è disposto ad accendere un mutuo di una durata di anni 20 dovrà inserire la cifra 20 a sinistra della cella Numero di anni di durata del mutuo (Figura n. 5).
Figura n. 5 Inserimento Numero di anni di durata del mutuo 2. CAPITALE INIZIALE. L utente dovrà inserire un Capitale iniziale tale da poter visualizzare un intervallo di Capitali che comprenda più o meno quello necessario per acquistare ad esempio una casa e pagare la parcella notarile nella cella posta alla sinistra della dicitura Capitale iniziale. Esempio: Se ad esempio l importo necessario per l acquisto di una casa è pari ad euro 220.000,00 e non si è conoscenza dell ammontare esatto delle spese notarili, l utente potrà inserire ad esempio la cifra 200.000,00 a sinistra della cella Capitale iniziale in modo tale da poter visualizzare un intervallo che comprenda 220.000,00 euro (Figura n. 6). Figura n. 6 Inserimento Capitale iniziale 3. INCREMENTO. L utente, per poter valutare la sua rata di mutuo ideale, dovrà inserire l incremento del Capitale iniziale scelto nella cella posta alla sinistra della dicitura Incremento. Esempio: Se l incremento del Capitale iniziale scelto per la propria valutazione è di euro 5.000,00 l utente dovrà inserire la cifra 5.000 a sinistra della cella Incremento (Figura n. 7).
Figura n. 7 Inserimento Incremento 4. INTERESSI INIZIALI. L utente dovrà inserire un tasso di interesse iniziale tale da poter visualizzare un intervallo di tassi di interesse che comprenda più o meno quello che gli verrà applicato in media dalle Banche contattate nella cella posta alla sinistra della dicitura Interessi iniziali. Esempio: Se, dopo aver contattato vari Istituti di Credito, il tasso di interesse applicato dalle Banche è in media del 4,50%, l utente dovrà inserire ad esempio la cifra 4,00 senza il simbolo percentuale (%) in modo tale da poter visualizzare un intervallo che comprenda più o meno il 4,50% (Figura n. 8). Figura n. 8 Inserimento Tasso interesse 5. INCREMENTO. L utente, per poter valutare la sua rata di mutuo ideale, dovrà inserire l incremento del tasso di interesse scelto nella cella posta alla sinistra della dicitura Incremento. Esempio: Se l incremento del tasso di interesse scelto per la propria valutazione è 0,05 l utente dovrà inserire la cifra 0,05 a sinistra della cella Incremento (Figura n. 9).
Figura n. 9 Inserimento Incremento 6. PAGAMENTO. L utente dovrà inserire se il pagamento della rata di mutuo è anticipato o posticipato (cioè in relazione al fatto se il pagamento di ciascuna rata venga effettuato all inizio o alla fine del periodo corrispondente alla rata) inserendo rispettivamente 1 o 0 nella cella posta alla sinistra della dicitura Pagamento anticipato (1) Posticipato (0). Esempio: Se il pagamento della rata è posticipato l utente dovrà inserire la cifra 0 (Figura n. 10). Figura n. 10 Inserimento Tipo Pagamento 7. NUMERO DI RATE IN UN ANNO. L utente dovrà inserire il numero delle rate in un anno nella cella posta a sinistra della dicitura Numero di rate in un anno in relazione alla periodicità del pagamento della stessa rata (mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o annuale): Se mensile il numero di rate in un anno è pari a 12; Se bimestrale il numero di rate in un anno è pari a 6; Se trimestrale il numero di rate in un anno è pari a 4; Se semestrale il numero di rate in un anno è pari a 2; Se annuale il numero di rate in un anno è pari a 1. Esempio: Se il pagamento della rata è mensile l utente dovrà inserire la cifra 12 a sinistra della cella Numero di rate in un anno (Figura n. 11).
Figura n. 11 Inserimento Numero di rate in un anno Una volta inseriti tutti i dati il sistema indicherà automaticamente nella matrice la rata costante per un finanziamento di durata predeterminata dall'utente in relazione ad un capitale mutuato e ad un tasso di interesse compresi tra un minimo e un massimo. L utente quindi potrà valutare a colpo d occhio, data una durata di mutuo predeterminata e considerando un ammontare del finanziamento approssimativo (poiché ad esempio le spese notarili non sono note ) ed un tasso di interesse, la rata ideale in base alle sue disponibilità (Figura 12).
Figura n. 12 Risultato dati inseriti Una volta scelta la rata ideale l utente potrà sviluppare il piano di ammortamento completo in funzione dei dati inseriti utilizzando la matrice Excel per la definizione del piano di ammortamento e calcolo della detrazione di imposta scegliendola in relazione alla periodicità della rata se Mensile, Bimestrale, Trimestrale, Quadrimestrale, Semestrale o Annuale. Nell esempio considerato l utente verificherà il proprio mutuo scegliendo la matrice Excel MENSILE (Figura 13).
Figura n. 13 Scelta matrice Excel MENSILE per definire il piano di ammortamento e la detrazione di imposta