FDA INTERNATIONAL Urbanistica, Architettura Marco Facchinetti, Marco Dellavalle Via G. Ripamonti 44 20141 Milano 02 36520482 Luglio 2013 Proponente: AREA MELZO SERVIZI IMMOBILIARI S.R.L. ALHAFIN SPA COGESER SPA 0.1 Relazione di fattibilità economica e cronoprogramma di attuazione degli interventi NOTA: In rosso le voci aggiunte e/o le modificate rispetto agli elaborati consegnati in data 11 febbraio 2009, in giallo le voci eliminate e/o sostituite.
Ambito A di proprietà del Comune di Melzo Di seguito vengono elencati indici e parametri che consento di stimare il valore dell ambito in oggetto. Parametri urbanistici ambito A Superficie territoriale ambito A 9.480,00 mq Utilizzazione territoriale per l'ambito A 0,3 mq/mq Volume (h 3.30 m) 9.385,20 mc Slp 2.844,00 mq Costi aggiuntivi derivanti dalla realizzazione della cabina di presa e misura (allegato 1, stima dei costi di costruzione e acquisizione area per la realizzazione della cabina di presa e misura) Realizzazione cabina COGESER 805.000,00 Acquisto area COGESER ( 1.000 mq) 45.000,00 Costi aggiuntivi dovuti alla fase di caratterizzazione ambientale e di trasformazione da destinazione attrezzatura tecnologica a residenziale (allegato 2, computo metrico estimativo dei costi di caratterizzazione e bonifica dell area, stima di euro 200.768,00 arrotondato a 200.000,00 come concordato con l amministrazione comunale) costi di bonifica parziali dovuti alla fase di caratterizzazione ambientale e di trasformazione da destinazione attrezzatura tecnologica a residenziale 200.000,00 A seguito di tali costi aggiuntivi pari a 1.050.000,00 e considerando un valore al mc di 360,00 (per l intero importo, anche se tale valore al mc è riferito all edilizia libera) si ottiene una volumetria aggiuntiva pari a 2.916,67 mc. Nuovi parametri urbanistici ambito A Superficie territoriale ambito A 9.480,00 mq Utilizzazione territoriale per l'ambito A 0,39 mq/mq Volume (h 3.30 m) 12.301,87 mc Slp 3.727,84 mq Suddivisione della volumetria in residenza libera e convenzionata 2
edilizia libera 62,00% 7.627,16 mc 2.311,26 mq edilizia convenzionata 38,00% prezzo di vendita 20% in meno del valore di mercato 4.674,71 mc 1.416,58 mq Totale volumetria 12.301,87 mc totale slp 3.727,84 mq Sulla nuova volumetria è stata effettuata la perizia di stima per l ambito A al fine di determinarne il valore di mercato (come da perizia di stima agli atti) (stralcio da perizia di stima) Edilizia residenziale libera mc. 7.627,16 x 369,92 /mc 2.821.439,03 Edilizia residenziale convenzionata mc. 4.674,71 x 253,78 /mc 1.186.347,90 Valore totale ambito A 4.007.786,93 Costi aggiuntivi per trasformazione ambito A da attrezzatura tecnologica a residenziale Costi aggiuntivi dovuti allo smaltimento dei bidoni dello stoccaggio gas, demolizione edificio esistente, demolizione strutture in cemento armato (allegato 3, computo metrico estimativo dei costi di smaltimento dei bidoni dello stoccaggio gas, demolizione edificio esistente, demolizione strutture in cemento armato, stima di euro 250.876,93 arrotondato a 250.000,00 come concordato con l amministrazione comunale) Smaltimento bidoni stoccaggio gas, demolizione edificio esistente, demolizione strutture in cemento armato 250.000,00 Totale spese aggiuntive 250.000,00 3
Ambito C di proprietà Alhafin / AMSI Parametri ambito C Superficie territoriale ambito C 11.352,83 mq Volumetria per realizzazione RSA privata 15.000,00 mc La stima effettuata dal perito incaricato dall amministrazione comunale per l ambito C (come da perizia di stima agli atti) dimostra un valore di mercato dell area così definito: (stralcio da perizia di stima) RSA mc.15.000 Acquisto ambito C da permutare con ambito A 2.792.500,00 Costi per acquisizione area per cabina di presa e misura 45.000,00 Costi per realizzazione cabina 805.000,00 Costi per bonifica e caratterizzazione 200.000,00 Costi di demolizione e smaltimento rifiuti 250.000,00 TOTALE 4.902.500,00 A conclusione della prima parte della relazione economica si può affermare che l amministrazione comunale solo dallo scambio delle aree e senza valutare gli ulteriori benefici indotti che verranno dimostrati in seguito, ha un guadagno di Valore ambito C + demolizioni. Bonifica e realizzazione cabina 4.902.500,00 Valore ambito A 4.007.786,93 Differenza a vantaggio amministrazione comunale + 894.713,07 4
Oneri di urbanizzazione ambito A e B Così come previsto all interno della bozza di convenzione gli oneri di urbanizzazione primaria derivanti dall ambito A e B verranno scomputati a fronte della realizzazione di opere di urbanizzazione primaria. Le società Alhafin e AMSI si accolleranno gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sia dell ambito A che B. Oneri di urbanizzazione primaria (si veda tabella comunale) Oneri di urbanizzazione primaria ambito A + B 186.128,93 Dai computi metrici estimativi allegati (elaborati 2.1.8 per ambito A e 2.2.6 per ambito B), le opere di urbanizzazione da realizzare ammontano a: opere di urbanizzazione primaria ambito A + B 228.156,19 240.535,50 Viene dimostrato che le opere di urbanizzazione superano di valore gli oneri dovuti. 228.156,19 240.535,50 > 186.128,93 Oneri di urbanizzazione secondaria (si veda tabella comunale) Oneri di urbanizzazione secondaria ambito A + B 233.788,55 Gli oneri di urbanizzazione secondaria verranno versati come previsto dalla convenzione. Costo di Costruzione ambito A e smaltimento rifiuti ambito B Il costo di costruzione calcolato sull ambito A è riferito alla volumetria destinata ad edilizia residenziale libera, nulla è dovuto per quanto concerne la volumetria destinata all edilizia residenziale convenzionata. Lo smaltimento rifiuti sull ambito B è calcolato sulla superficie lorda di pavimento che viene indicata come prima fase all interno delle tavole del PII. Costo di costruzione ambito A 99.363,30 Smaltimento rifiuti ambito B (775,00 mq) 4.316,75 5
Quadro economico dell operatore privato AMSI derivante dalla realizzazione del PII Costi Acquisto ambito B da permutare con ambito A Costi per acquisizione area per cabina COGESER Costi per realizzazione cabina COGESER Costi per bonifica e caratterizzazione Costi di demolizione e smaltimento bidoni 4.902.500,00 Spese di progettazione PII (parte urbanistica) 70.000,00 Opere di urbanizzazione primaria a scomputo oneri di urbanizzazione primaria ambito A + B 240.535,50 228.156,19 Oneri di urbanizzazione secondaria ambito A + B 233.788,55 Costo di costruzione ambito A 99.363,30 Smaltimento dei rifiuti ambito B 4.316,75 Spese di progettazione edifici ambito A 150.000,00 Costo di costruzione per realizzare gli edifici ambito A 4.100.624,00 oneri finanziari 783.099,90 10.571.848,69 Totale 10.584.228,00 Ricavi edilizia privata 7.724.906,00 edilizia convenzionata 3.541.425,00 box auto 800.000,00 Totale 12.066.331,00 Guadagni utile in % 1.494.428,31 1.482.103,00 14,14 14,00 % Ambito B di proprietà Comunale L ambito B verrà alienato dall amministrazione comunale alla società COGESER SPA per un valore di (come da stima di perizia agli atti n protocollo 8254 del 12 maggio 2008) 185,00 /mq x 5.000 mq = 925.000,00 6
Programmazione PII Via Curiel Nord, Via Colombo, Viale Germania - Variante Aprile 2013 Firma convenzione (24 giugno 2010) * giugno 2012 **30 settembre 2012 mesi Ambiti A e B 2 4 6 8 12 14 16 17 18 20 22 24 26 27 28 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 64 68 72 76 80 84 88 92 96 100 104 108 112 116 120 giugno 2013 giugno 2014 giugno 2015 giugno 2016 giugno 2017 giugno 2018 giugno 2019 giugno 2020 Progetto e autorizzazioni (ambito B) Acquisto area (ambito B) alla firma della convenzione Affidamento e costruzione (ambito B) Trasloco (da ambito A ad ambito B) Caratterizzazione ambientale (ambito A) Progettazione (ambito A) Demolizione edifici e bonifica (ambito A) Realizzazione opere di urbanizzazione primaria (ambito A) Costruzione edilizia residenziale convenzionata (ambito A) Costruzione edilizia residenziale libera (ambito A) CABINA Autorizzazioni comune Autorizzazioni Parco Milano Sud Acquisto area Affidamento e costruzione Avviamento SNAM Realizzazione allacciamento (tempi ancora non noti) Ambito C Cessione area a verde alla firma della convenzione * la realizzazione delle urbanizzazioni e degli edifici residenziali nell'ambito "A" è subordinata alla dismissione da parte di COGESER SPA dell'ambito e all'avviamento della cabina di presa a misura su altra area. ** data di effettiva dismissione da parte di COGESER SPA dell'ambito e di avviamento della cabina di presa a misura su altra area