Stima del valore di un secondo il PROCEDIMENTO PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI Formule da applicare: Bf V 0 = ---------- r c q n -1 Vo = Bf ----------- rq n Reddito ritraibile illimitatamente Reddito ritraibile per un certo numero di anni Principio di fondo del procedimento: il valore di stima di un è determinato dall accumulazione all attualità del suo reddito netto, annuo ritraibile. Schema del procedimento per capitalizzazione dei redditi 1) Determinazione del Bf 2) Determinazione del saggio di capitalizzazione ed eventuale sua correzione con l osservazione di comodi o scomodi Procedimento per capitalizzazione dei redditi 3) Determinazione del valore totale con l applicazione della formula Vx = Bf/r 4) Determinazione del valore reale con aggiunte o detrazioni
1) determinazione del Bf Analisi delle caratteristiche del Bf da capitalizzare 1) netto 2) medio Le caratteristiche che deve possedere il Bf da capitalizzare 3) ordinario 4) continuativo 1) Il termine netto si riferisce ad un reddito senza le spese di parte padronale che esso può contenere. 2) Il termine medio si riferisce alla determinazione di un valore derivato dalla media di un congruo numero di redditi percepiti negli anni precedenti. 3) Il termine ordinario si riferisce ad un reddito che riflette le caratteristiche potenziali del ( medie per quel tipo di ). 4) Il termine continuativo si riferisce ad un reddito (Bf ) che potenzialmente si realizza costantemente nel tempo. Analisi sulla determinazione del Bf Il Bf netto è dato dal reddito patronale lordo le spese di parte padronale Rlt = reddito lordo totale Bf = Rlt Spp
Spp = spese di parte padronale (spese che spettano al proprietario) a) determinazione del Rlt Il reddito lordo totale è dato: Ca ( annuale posticipato) I rate : interessi sulle rate mensili del canone ( tali interessi non sempre sono determinati) Rlt b) determinazione delle spese di parte padronale (Spp) calcolate come incidenze medie sul Rlt. manutenzione del 5-10% su Rlt reintegrazione del 3-6% sul Rlt assicurazione del 1-2% sul Rlt Spese di amministrazione e servizi 2-4% Rlt Spese di sorveglianza 2-5% Rlt Spp Calcolo imposte sulla proprietà 25-40% Perdite per fitto, inesigibilità, ritardo pagamento = 2,5-5 % Rtl Interessi di anticipazione questi sono gli interessi sulle spese distribuite in un anno e calcolate alla fine dell anno 0,5-1%
o manutenzione: essa rappresenta la spesa che il proprietario deve affrontare per mantenere l efficienza e il decoro del. Sono di sua competenza tutte quelle spese per la manutenzione straordinaria o periodica del ( usura dovuta alla vetustà delle cose, quali: rubinetti, piastrelle, serramenti, ripristino della facciata dell edificio, rifacimento del tetto, ecc) Invece, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell inquilino (usura dovuta all uso ) o reintegrazione: essa rappresenta la somma di denaro accantonata annualmente per formare dopo un certo numero di anni il capitale, in questo caso il valore del. o assicurazione: rappresenta quella spesa annua finalizzata ad assicurare il da eventuali rischi (es. incendio, scoppio, responsabilità civile per danni). o Spese di amministrazione e sorveglianza: sono spese presunte per la fornitura di servizi, quali: la riscossione dei canoni, il pagamento dei tributi, la sorveglianza del e dell inquilino, ecc. o Perdite per sfitto e inesigibilità: spese per il mancato affitto o il ritardo del pagamento della mensilità ( bimestralità, trimestralità, ecc.) o Imposte : sono spese relative ai tributi a carico del proprietario che gravano sull immobile. o Spese di gestione: sono spese per la quota parte del 10% spettante al proprietario per servizio di portineria. o Interessi di anticipazione : sono gli interessi sulle spese reali e presunte distribuite nell anno e calcolati alla fine dell anno. Tali spese generano interessi passivi ( generalmente si considerano a metà anno 6/12). 1) Determinazione del saggio di capitalizzazione e sua eventuale correzione Due modalità per determinare il saggio di capitalizzazione idoneo Metodo diretto r = Bfn/ Vn - Bfn = sommatoria di un congruo numero di Bf di immobili simili compravenduti recentemente; - Vn = sommatoria di un congruo numero di prezzi di compravendita recente di immobili simili. Metodo indiretto 1) Si sceglie come saggio di capitalizzazione il saggio medio di rendimento di titoli di credito a lunga durata e basso rischio. 2) Ricerca del saggio medio fondiario attuale.
a) Correzione del saggio di capitalizzazione La correzione sarà condotta dal perito diminuendo o aumentando il valore del saggio di capitalizzazione in presenza di comodi positivi o comodi negativi. I comodi e gli scomodi non influiscono sul reddito, ma direttamente sul valore. 2) Applicazione della formula di capitalizzazione e determinazione del valore totale ( ordinario) Vt = Bf/r 3) Determinazione del valore reale o finale con le possibili aggiunte e detrazioni Vo = Bf/r + aggiunte - detrazioni