TRIBUNALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari G.E. dr. BRANCACCIO ALESSANDRO ESECUZIONE IMMOBILIARE N 420/2010 PERIZIA DI STIMA Fisciano, lì 21 giugno 2012 Il C.T.U. Ing. Gennaro Pierri Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 1
Ill.mo G.E. Dr. Brancaccio Alessandro TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI SALERNO Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari OGGETTO: Esecuzione immobiliare promossa dalla CRA-BCC DI BATTIPAGLIA s.c.r.l con sede legale in Battipaglia (SA), piazza De Curtis domiciliata presso l avv. D Ambrosio Cosimo via Napoli n.59, Battipaglia contro il signor omissis residente in via Italia - traversa Enea- Battipaglia, e domiciliato presso la Cancelleria. SOMMARIO 1. Premessa e quesiti 2. Risposta ai quesiti 1,2,3 e richiesta di proroga 3. Operazioni peritali (ispezione sui luoghi e pubblici uffici) 4. Risposta al quesito 4 (dati catastali immobile pignorato) 5. Risposta al quesito 5 (provenienza del bene) 6. Risposta al quesito 6 (possibilità di divisione in caso di comproprietà) 7. Risposta al quesito 7 (possesso del bene) 8. Risposta al quesito 8 (regime patrimoniale del debitore se coniugato) 9. Risposta al quesito 9 (formalità, vincoli a carico dell acquirente) 10. Risposta al quesito 10(formalità, vincoli non opponibili all acquirente) 11.Risposta al quesito n.11 (acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie) 12. Risposta al quesito 12 (regolarità edilizia, urbanistica,.) 13 Risposta al quesito n.13 (determinazione valore e criteri stima, ) 14.Conclusioni Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 2
RELAZIONE TECNICA Premessa L ill.mo sig. Giudice delle Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Salerno, dott. Alessandro Brancaccio in data 07-02-2012 conferiva incarico allo scrivente ing. Pierri Gennaro con studio in Fisciano alla via Statale 88 n. 92, iscritto all Ordine degli Ingegneri di Salerno ed a quello dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Salerno, ponendo i seguenti quesiti: (All. n. 1) 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e;; 5) precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali altresì eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6) valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 3
data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 9) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi in particolare l importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem; 10) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ( come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 11) acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto ( a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data del conferimento dell incarico segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 12) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6-6-2001 n. 380, nonché le Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 4
notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L. 28-02-1985 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 13) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazione di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteri- stiche) anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggio- sa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero o della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise. 14) corredi la relazione da presentare anche informato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 15) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifi- che di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 5
Ancora, il Giudice dell esecuzione ricorda all esperto che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro il termine perentorio del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nel decreto che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore e a quest ultimo anche se non costituito e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente l udienza stessa; e, nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest ultima per rendere i chiarimenti necessari. Invita, altresì l esperto ad allegare all originale della perizia da depositare in Cancelleria l attestazione di aver proceduto ai suddetti invii. Risposta ai quesiti 1, 2, 3 (All. nn. 4-5) Per i quesiti di cui ai punti 1, 2 e 3, considerati i beni pignorati e l art. 567 c.p.c., lo scrivente in seguito alle ispezioni effettuate presso l Agenzia del Territorio di Salerno (Servizi di Pubblicità Immobiliare e Catasto) ha potuto constatare che le stesse confermano quanto già depositato agli atti. I beni oggetto della presente procedura sono: 1. Appartamento sito in Comune di Pontecagnano al Corso Europa n.20, in Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 4 part.344 sub.31 Cat. A/2; 2. Terreno sito in Giffoni Valle Piana (SA) loc. Astellante di are 91 e centiare 39 riportato in Catasto Terreni di detto Comune al Foglio14 part.140. Richiesta di proroga (All. n. 1) In data 22/05/2012, avendo riscontrato difficoltà nel reperire tutta la documentazione utile all espletamento dell incarico presso gli Enti Pubblici, lo scrivente ha chiesto e ottenuto proroga di trenta giorni per il deposito dell elaborato di stima. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 6
Operazioni peritali (All. n. 1) I sopralluogo Appartamento sito in Pontecagnano Per rispondere ai quesiti, il sottoscritto, previa comunicazione alle Parti con Raccomandate A/R (All. n. 2), in data 24 aprile 2012 si è recato, con un collaboratore, l ing. Salvati Aniello di Mercato San Severino (SA), sui luoghi oggetto di stima (appartamento sito in Pontecagnano al Corso Europa n.20, piano sesto int.26, Fg.n.4 Part.n.344 sub31). Sul posto è presente unicamente la signora omissis che permette di accedere all appartamento e fornisce copia del Verbale di comparizione coniugi del 24/02/2004 con n.2897 e n.12003 R.G.Spec. da cui risulta che i coniugi omissis dichiarano di volersi separare consensualmente e che la casa coniugale sita in Corso Europa n.20 resta nella disponibilità della signora omissis. Lo scrivente e il suo collaboratore effettuano il rilievo planimetrico dell appartamento riportando le misure su foglio a parte. Terminate le misurazioni, si effettua il rilievo fotografico dell immobile. A questo punto, vista l assenza del signor omissis e vista l impossibilità di comunicargli la data del prossimo sopralluogo per il rilievo dell immobile sito in Giffoni Valle Piana, lo scrivente termina le operazioni peritali del sopralluogo. II sopralluogo Terreno sito in Giffoni Valle Piana Così come stabilito telefonicamente, il giorno 23 maggio, lo scrivente si è recato, in compagnia del proprio collaboratore, in Pontecagnano presso l abitazione dell esecutato, signor omissis, per poi recarsi a Giffoni Valle Piana per il sopralluogo del terreno pignorato (Terreno censito al Fg.n.14 Part.n.140). Purtroppo, il sottoscritto non ha potuto procedere ad effettuare quanto previsto, per le avverse condizioni metereologiche consistenti in una pioggia continua. Lo scrivente comunica al signor omissis la richiesta di proroga di trenta giorni fatta al G.E. dott. Brancaccio, in data 22/05/2012. Il signor omissis consegna al sottoscritto copia degli atti di provenienza dei due immobili pignorati oggetto della procedura esecutiva. Alle ore 20,50 lo scrivente chiude le operazioni peritali. III sopralluogo- Terreno sito in Giffoni Valle Piana Il giorno 2 giugno 2012 lo scrivente si reca con un proprio collaboratore in Giffoni Valle Piana per effettuare sopralluogo dell immobile pignorato censito Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 7
al Catasto Terreni al Foglio 14 Part.140. E presente il signor omissis che accompagna lo scrivente presso tale immobile difficilmente raggiungibile con normali autovetture, infatti si può accedere ad esso con fuoristrada. Il sottoscritto ha ispezionato parte del fondo coltivato a castagneto ed in parte a bosco ed ha effettuato rilievo fotografico. 4 - Dati catastali e descrizione degli immobili pignorati LOTTO 1. Appartamento sito nel Comune di Pontecagnano L immobile è sito nel Comune di Pontecagnano Faiano in Corso Europa n.20 in zona centrale a vocazione residenziale e commerciale (foto nn.1,2 ). La zona in oggetto presenta una edificazione intensiva con edifici costruiti negli anni 70 ed è inserita nel circuito dei mezzi di trasporto pubblico cittadino: i collegamenti viari da e per l esterno del centro abitato sono soddisfacenti. L immobile pignorato è costituito da un appartamento situato al sesto piano e distinto col numero interno 26 Esso è composto di quattro vani oltre cucinapranzo ed accessori e confina a nord con Corso Europa, ad est con appartamento int. 25, con cavedio nord del fabbricato e ballatoio del sesto piano, a sud con appartamento int. 27, ad ovest con zona di rispetto che divide da proprietà omissis (vedi atto di compravendita del 02/01/1976-all.n.5). L immobile, intestato al signor omissis, è riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Pontecagnano al Foglio 4 part. 344 sub 31, Cat. A/2, Classe 4, Consistenza 6,5 vani, Rendita Euro 604,25. Immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Pontecagnano Fg. n. 4 part.344 sub 31 Foglio Part Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo 4 344 31 A/2 4 6,5 vani 604,25 Corso Europa n.20 piano 6 interno 26 Dati derivanti da: Impianto meccanografico del 30/06/1987 INTESTATO Diritti e Oneri Reali omissis Proprietà per 1000/1000 Dati derivanti da: Impianto meccanografico del 30/06/1987 Il fabbricato, fornito di ascensore, è stato realizzato negli anni 1968-1970 ed è composto da un piano terra adibito a negozi e da sei piani sopraelevati adibiti Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 8
ad abitazioni civili; il piano tipo è costituito da cinque appartamenti di diversa metratura. Dagli atti reperiti presso l U.T.C. risulta che esso ha struttura portante in cemento armato, che la fondazione è realizzata con plinti in c.a. collegati al piano terra con travi perimetrali e che i solai sono in latero-cemento. Le pareti esterne sono rivestite con intonaco e tinteggiate con pittura di colore chiaro. Il prospetto principale che dà sul Corso Europa, al piano terra è dotato di rivestimento esterno in pietra. Le ringhiere dei balconi sono in ferro. Nel suo insieme l edificio presenta un discreto aspetto architettonico generale, una organica distribuzione planimetrica, finiture di tipo medio, stato di manutenzione e di conservazione nella media (vedi allegato fotografico). L appartamento è disimpegnato da un ingresso e da un corridoio di sufficiente ampiezza (foto n. 11) ed è corredato da un bagno completo di igienici e da un wc-lavanderia, cucina-pranzo, quattro camere e ripostiglio (foto nn.3-10). Esso è dotato di ampia balconata in corrispondenza della cucina e del soggiorno che dà su Corso Europa e di balcone in corrispondenza della camera matrimoniale. Le ringhiere sono di disegno semplice in profilato di acciaio (foto n. 12). Le porte interne sono di tipo classico a una sola anta in legno, gli infissi esterni sono a due ante in legno, le persiane avvolgibili sono costituite da stecche in materiale plastico. I bagni e la cucina presentano le pareti rivestite con piastrelle, le pareti degli altri ambienti sono pitturate a tempera. I pavimenti, tranne per i bagni, sono in mattonelle di cemento e graniglia. Le soglie e i davanzali sono in marmo di idoneo spessore. L appartamento è dotato di impianto idrico, di impianto di riscaldamento con radiatori in alluminio e di impianto di illuminazione, impianto citofonico e antenna TV centralizzata. Esso ha altezza di metri 3,00 e superficie utile interna di mq 112 oltre a mq. 20 di balconi; pertanto complessivamente la superficie utile convenzionale dell abitazione è pari a mq.117 avendo ridotto la superficie dei balconi del 25% (vedi planimetria all. n.6). LOTTO 2. Terreno sito nel Comune di Giffoni Valle Piana Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 9
L immobile costituito da un castagneto è sito nel Comune di Giffoni Valle Piana in località Astellante e confina con Demanio Comunale, con proprietà omissis e con proprietà omissis, salvo altri (vedi atto di compravendita del 5/6/2006 - all.n.5). Esso è intestato al signor omissis ed è riportato in Catasto Terreni del Comune di Giffoni Valle Piana con i seguenti dati: Fg. n. 14 part. n.140 cast. frutt. classe 4 di are 91.39 redd.dom. 7,08- redd.agr. 16,52. Immobile censito al Catasto Terreni del Comune di Giffoni V.P. al Fg. n.14 part. 140 Superficie Reddito Foglio Part Qualità Classe Reddito agrario Ha are ca dominicale 14 140 Cast.Frutt. 4 91 39 7,08 16,52 Dati derivanti da: Denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 02/11/1962 n.1880 in atti dal 22/05/1980. INTESTATO Diritti e Oneri Reali omissis Proprietà per 1/1 Dati derivanti da: Istrumento (Atto Pubblico) del Nota presentata con modello Unico n.19829.1/2006 in atti dal 19/06/2006 Rep.n.14017 Rogante: Califano P. Sede: Salerno Compravendita 05/06/2006 Il terreno ha forma irregolare, è in forte pendenza ed è destinato a castagneto e in piccola parte a bosco (foto nn. 6-10). L accesso al fondo non è agevole in quanto situato in zona isolata a circa 5 Km dal centro della frazione Curti di Giffoni Valle Piana, e raggiungibile fino ad un certo punto solo con fuoristrada e poi per un breve tratto a piedi o con automezzi agricoli (foto nn. 1-5). Lo scrivente precisa che nella zona non vi sono molti punti stabili a cui fare riferimento per individuare il terreno in oggetto; gli unici punti che consentono di determinare i confini di tale immobile sono riferiti a muretti a secco. In particolare sono risultate utili le indagini effettuate presso l Agenzia del Territorio e riferite ai punti fiduciali istituiti in data 19/02/2010 e 30/05/2011 (vedi all.n.5). 5 - Possesso del bene, eventuale titolo se occupato da terzi, ecc. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 10
LOTTO 1. Appartamento sito nel Comune di Pontecagnano Tale immobile è pervenuto al debitore esecutato per atto pubblico (compravendita) del 02/01/1976 per notaio dott. Pisani Antonio in Salerno Rep. N.333224, registrato a Salerno il 22/01/1976 al n. 591 (all.n.5) dal signor omissis A quest ultimo l immobile era pervenuto per atto di compravendita per notar Rosapepe di Pontecagnano del 22/05/1969, registrato a Montecorvino Rovella il 06/06/1969 al n.446 (all.n.5). Il signor omissis ha acquistato l appartamento dopo il matrimonio in regime di comunione dei beni. Dal 2004 i coniugi sono separati legalmente e la casa coniugale è nella disponibilità materiale della signora omissis come da verbale di comparizione coniugi del 24/02/2004 trascritto il 07/04/2004 presso il Tribunale di Salerno (all.n.5). LOTTO 2. Terreno sito nel Comune di Giffoni Valle Piana Tale immobile è pervenuto al debitore esecutato per atto pubblico (compravendita) del 05/06/2006 per notaio dott. Califano Paolo in Salerno Rep. N.14017, registrato a Salerno il 15/06/2006 al n.33201 (all.n.5), dai coniugi omissis e omissis. L immobile era pervenuto alla signora omissis ( in regime di comunione legale dei beni con il coniuge signor omissis) per atto di compravendita in data 25/7/1996 per notar Capobianco Giuseppina a Salerno Rep.n.53046 ivi registrato il 29/7/1996, dalla signora omissis (all.n.5). Il signor omissis risulta essere l unico proprietario del terreno in quanto comprato successivamente al 2004, anno in cui è avvenuta la separazione legale con la moglie. 6 - Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà Lotto n. 1 L appartamento, essendo stato acquistato dall esecutato dopo il matrimonio, è per la quota di ½ della signora omissis, nonché in seguito a separazione legale è nella disponibilità materiale della Stessa come da verbale di comparizione coniugi del 24/02/2004 trascritto il 07/04/2004 presso il Tribunale di Salerno (all.n.5). Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 11
Lo scrivente ritiene, sia per tale motivo che in seguito a valutazioni tecnicoeconomiche (disposizione impianti igienico-sanitari), non possibile dividere in due parti indipendenti l appartamento. Lotto n. 2 L immobile, essendo stato acquistato dall esecutato dopo la separazione legale, è per intero di proprietà dell esecutato. 7 - Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi.. LOTTO 1. Appartamento sito nel Comune di Pontecagnano L appartamento pignorato è occupato dalla ex moglie del signor omissis, signora omissis, a cui è stata attribuita la disponibilità della casa coniugale in seguito alla separazione. Le spese ordinarie e straordinarie gravanti sulla casa coniugale, così come stabilito dal Tribunale di Salerno, sono a carico del signor omissis. (all.n.5 ) Dal certificato contestuale di famiglia e di residenza rilasciato dall Ufficio Anagrafe del Comune di Pontecagnano Faiano risulta che la signora omissis, è residente a Pontecagnano Faiano con abitazione in omissis. La famiglia anagrafica della signora omissis è composta dalla sola intestataria (all.n.2). LOTTO 2. Terreno sito nel Comune di Giffoni Valle Piana Il terreno è nel possesso dell esecutato signor omissis. 8 - Regime patrimoniale del debitore, se coniugato Dall estratto degli atti di matrimonio rilasciato dal Comune di Montecorvino Pugliano si evince che il signor omissis contrasse matrimonio con la signora omissis, in data 14/09/1972 in Montecorvino Pugliano (SA) senza annotazioni e pertanto in regime di comunione dei beni (all.n.2). In data 24/02/2004 i coniugi sono comparsi davanti al Tribunale di Salerno dichiarando la loro volontà di separarsi consensualmente. Con provvedimento Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 12
del Tribunale di Salerno in data 07/04/2004 la separazione tra i coniugi è stata omologata (verbale di comparizione n.2897 trascritto il 07/04/2004). (all.n.5) 9 - Formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente. Vengono riportate di seguito le formalità, i vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente di cui il sottoscritto ha avuto notizia in seguito alle indagini effettuate. LOTTO 1. Appartamento sito nel Comune di Pontecagnano L appartamento, essendo stato acquistato dall esecutato dopo il matrimonio, è per la quota di ½ della signora omissis, nonché in seguito a separazione legale rimane nella disponibilità materiale della Stessa come da verbale di comparizione coniugi del 24/2/2004 trascritto il 07/04/2004 presso il Tribunale di Salerno (all. n.5). Inoltre nel verbale di separazione dei coniugi omissis si legge: il signor omissis si obbliga al pagamento delle bollette ordinarie e straordinarie gravanti sulla casa coniugale: luce, acqua, ICI, bollette condominiali, tassa smaltimento rifiuti solidi urbani. L Amministratore del condominio in Corso Europa n. 20, geometra omissis, dichiara che le spese condominiali riferite all appartamento in oggetto sono state tutte pagate. Dalle indagini effettuate presso il Comune di Pontecagnano Faiano risulta che l I.C.I dovuta fino all anno 2007 è stata regolarmente versata e che dall anno 2008 al 2011 l imposta non è dovuta essendo l appartamento posseduto a titolo di abitazione principale. (all. n.2) In data 21/03/2012 il responsabile dell Ufficio dichiara che non risultano a ruolo dichiarazioni ai fini TARSU riferite all appartamento per l anno 2012 e precedenti sia a nome della signora omissis che a nome del signor omissis. In seguito a richiesta dello scrivente l Imposta calcolata dall Ufficio Tributi relativa all anno 2012 è pari a Euro 300. Da quanto personalmente rilevato lo stato dei luoghi è lievemente difforme rispetto al piano tipo dei grafici di progetto pertanto per regolarizzare dal punto di vista urbanistico è necessario un Permesso di costruire in sanatoria il cui Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 13
costo si quantifica in Euro1.550. Lo stato dei luoghi invece è conforme a quanto riportato nella planimetria catastale. LOTTO 2. Terreno sito nel Comune di Giffoni Valle Piana L Ufficio Tecnico del Comune di Giffoni Valle Piana, in seguito a istanza ufficiale del sottoscritto, rilascia in data 20/03/2012 il Certificato di destinazione urbanistica dal quale risulta che il terreno distinto in Catasto al Fg.14 part.140 ha destinazione urbanistica Zona E a prevalente destinazione agricola, a norma del vigente P.R.G (all. n.3). Nelle zone agricole sono ammessi soltanto i seguenti tipi di insediamento: - Abitazioni a servizio del fondo; - Edifici per attrezzature e depositi inerenti la conduzione dell azienda agricola; - Stalle, edifici per allevamenti, ad esclusione di quelli di carattere industriale; - Attività sparse esistenti; - Allevamenti zootecnici (solo nelle zone E1). Nelle zone agricole è vietata l esecuzione di opere quali movimenti di terra, escavazioni e prelievi, formazioni di invasi, perforazioni di pozzi ed in genere quelle opere che comportino modificazioni dell assetto idrogeologico e quando non siano strettamente connesse con le attività colturali normali. Sono altresì vietati la discarica e l immagazzinamento all aperto di materiale industriale di rifiuto, in particolare di rottami di autoveicoli. Il Certificato di destinazione urbanistica e il modificato art.29 delle N.T.A del vigente P.R.G.,allegati alla presente relazione, riportano i parametri di edificazione definiti per la Zona E a prevalente destinazione agricola. L area è soggetta all applicazione del Vincolo idrogeologico ai sensi dell art.1 del R.D.30/12/1923 n.3267. L area ricade nella perimetrazione individuata dal progetto di Variante Aggiornamento del vigente Piano Stralcio per l Assetto Idrogeologico così come pubblicato sul B.U.R.C. n.51 del 26/07/2010 essendo classificata: P3 Area a pericolosità elevata. L area ricade nell ambito della perimetrazione del Parco Regionale dei Monti Picentini istituito ai sensi del D.P.G.R.C. n.378 dell 11/06/2003, in Zona B Area di riserva generale orientata e di protezione (all.n.3). 10 - Formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o non opponibili all acquirente. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 14
LOTTO 1. Appartamento sito nel Comune di Pontecagnano Dalla ispezione ipotecaria ordinaria per immobile effettuata presso L Ufficio Provinciale di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29-02-2012, allegata alla presente, sull appartamento oggetto della presente procedura (appartamento sito in Pontecagnano al Corso Europa n.20, piano sesto int.26, Fg.n.4 Part.n.344 sub31) risultano pubblicate le seguenti formalità a partire dal 1990 ed a tutto il 29-02-2012 (All. 4) : 1. ISCRIZIONE del 17/10/2005- Registro Particolare n. 12049 Registro Generale n. 48747 Pubblico Ufficiale E.T.R. S.P.A. Repertorio 20964/100 del 19/07/2004 IPOTECA LEGALE derivante da NORMA ART. 77 DPR29/09/1973 NUM.602 2. ISCRIZIONE del 27/03/2009- Registro Particolare n. 1698 Registro Generale n. 13841 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO SEZ.DIST. Repertorio 220/2008 del 21/11/2008 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 3. TRASCRIZIONE del 19/10/2010- Registro Particolare n. 29371 Registro Generale n. 41973 Pubblico Ufficiale UFF.GIUD.TRIB.SALERNO-SEZ.MONTECORVINO R. Repertorio 981 del 15/09/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Le spese per la cancellazione di una singola formalità comprensive di onorario sono quantificate in euro 350,00 circa. LOTTO 2. Terreno sito nel Comune di Giffoni Valle Piana Dalla ispezione ipotecaria ordinaria per immobile effettuata presso L Ufficio Provinciale di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29-02-2012, allegata alla presente, sul terreno oggetto della presente procedura (Terreno censito al Fg.n.14 Part.n.140 del Comune di Giffoni V. P.) risultano pubblicate le seguenti formalità a partire dal 1990 ed a tutto il 29-02-2012 (All. 4) : 1. ISCRIZIONE del 27/03/2009- Registro Particolare n. 1698 Registro Generale n. 13841 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO SEZ.DIST. Repertorio 220/2008 del 21/11/2008 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 2. TRASCRIZIONE del 19/10/2010- Registro Particolare n. 29371 Registro Generale n. 41973 Pubblico Ufficiale UFF.GIUD.TRIB.SALERNO- SEZ.MONTECORVINO R. Repertorio 981 del 15/09/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Le spese per la cancellazione di una singola formalità comprensive di onorario sono quantificate in euro 350,00. 11 - Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto ( a favore e contro) Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 15
In riferimento a tale quesito la documentazione prodotta è quella degli allegati n. 5 e n. 4. 12 - Regolarità edilizia ed urbanistica, agibilità, ecc. LOTTO 1. Appartamento censito al Fg. 4 part. 344 sub 31, sito a Pontecagnano In data 01/09/1967 il Comune di Pontecagnano Faiano concedeva ai signori omissis e al signor omissis, Licenza di Costruzione n.42 di un complesso edilizio alla via Europa costituito da n.3 fabbricati di piano terra e sei piani sopraelevati cadauno. Successivamente, gli stessi rinunciarono a costruire il terzo fabbricato. In data 22/08/1968, il Comune di Pontecagnano-Faiano concedeva ai signori omissis e al signor omissis, Licenza di Costruzione n.100 in variante alla Licenza n.42 del 01/09/1967 riguardante la costruzione di due fabbricati per civili abitazioni alla via Europa costituiti da piano terra e sei piani sopraelevati cadauno. In data 14/03/1969 il Commissario Prefettizio rilasciava il Permesso di agibilità e abitabilità (prot.1994) del primo fabbricato ed in data 16/05/1970 lo rilasciava per il secondo fabbricato (prot.5400). Si allegano alla perizia entrambi i Permessi di agibilità in quanto dalla documentazione reperita presso l Ufficio Tecnico non è stato possibile risalire all ordine cronologico dei due fabbricati e di conseguenza a quale dei due appartiene l appartamento oggetto di stima. Dal punto di vista urbanistico il fabbricato ricade in Zona B1 Residenziale Completamento come da PRG adottato il 18/08/1987 dal Comune di Pontecagnano (vedi all.n.2). Da quanto personalmente rilevato lo stato dei luoghi è lievemente difforme rispetto a tali grafici di progetto (piano tipo) pertanto per sistemare dal punto di vista urbanistico è necessaria un Permesso di costruire in sanatoria. Lo stato dei luoghi invece è conforme a quanto riportato nella planimetria catastale. Rilievo stato dei luoghi e difformità Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 16
Le difformità tra pianta appartamento licenziata e quella attuale consistono nell ampliamento dell appartamento dell esecutato di una camera che nella pianta piano tipo licenziata faceva parte dell unità abitativa attigua. Di conseguenza con lo spostamento della porta di ingresso si è ricavato anche un vano ripostiglio. Tali variazioni sono state effettuate probabilmente all epoca di realizzazione del fabbricato visto che sono state riportate nella planimetria catastale risalente al 1969. Tali lievi difformità tra i lavori licenziati e lo stato attuale con un Permesso di Costruire in sanatoria sono sanabili dal punto di vista urbanistico. LOTTO 2. Terreno censito al Fg. 14 part. N.140 sito nel Comune di Giffoni Valle Piana L Ufficio Tecnico del Comune di Giffoni Valle Piana, In seguito a istanza del sottoscritto rilascia in data 20/03/2012 il Certificato di destinazione urbanistica da cui risulta che il terreno periziato a norma del vigente P.R.G (all.n.3) ha destinazione urbanistica Zona E a prevalente destinazione agricola. La zona di cui sopra comprende le seguenti categorie: E1 (bosco, pascolo e terreni incolti) E2 (seminativi e frutteti) E3 (seminati irrigui ed orti) In tali zone l esercizio dell agricoltura va inteso, oltre che come funzione produttiva, anche come funzione di salvaguardia del sistema idrogeologico, del paesaggio agrario e dell equilibrio ecologico in generale. Nelle zone agricole sono ammessi soltanto i seguenti tipi di insediamento: - Abitazioni a servizio del fondo; - Edifici per attrezzature e depositi inerenti la conduzione dell azienda agricola; - Stalle, edifici per allevamenti, ad esclusione di quelli di carattere industriale; - Attività sparse esistenti; - Allevamenti zootecnici (solo nelle zone E1). Nelle zone agricole è vietata l esecuzione di opere quali movimenti di terra, escavazioni e prelievi, formazioni di invasi, perforazioni di pozzi ed in genere quelle opere che comportino modificazioni dell assetto idrogeologico e quando non siano strettamente connesse con le attività colturali normali. Sono altresì vietati la discarica e l immagazzinamento all aperto di materiale industriale di rifiuto, in particolare di rottami di autoveicoli. Il Certificato di destinazione urbanistica e il modificato art. 29 delle N.T.A del vigente P.R.G., allegati alla presente relazione, riportano i parametri di edificazione definiti per la Zona E a prevalente destinazione agricola. L area è soggetta all applicazione del Vincolo idrogeologico ai sensi dell art.1 del R.D.30/12/1923 n.3267. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 17
L area ricade nella perimetrazione individuata dal progetto di Variante Aggiornamento del vigente Piano Stralcio per l Assetto Idrogeologico così come pubblicato sul B.U.R.C. n.51 del 26/07/2010 essendo classificata: P3 Area a pericolosità elevata. L area ricade nell ambito della perimetrazione del Parco Regionale dei Monti Picentini istituito ai sensi del D.P.G.R.C. n.378 dell 11/06/2003, in Zona B Area di riserva generale orientata e di protezione. 13 - Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato ecc. LOTTO 1. Appartamento Fg. 4 part. 344 sub 31 Comune di Pontecagnano Metodologia estimativa Per la ricerca del più probabile valore di mercato dell immobile pignorato in oggetto è stato adottato come criterio il metodo di stima cosiddetto sinteticocomparativo, adottando come parametro il metro quadrato e consistente nel raffrontare l immobile da stimare con altri consimili di valore noto, presenti sul mercato immobiliare di Pontecagnano. Il valore di mercato /m 2 è stato determinato facendo riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio e ai dati forniti da alcune agenzie immobiliari (tra cui Immobiliare.it e Mondo Casa s.r.l). Sono stati presi in considerazione i valori delle compravendite di beni simili per ubicazione, epoca di costruzione, tipologia, esposizione, altezza e categoria catastale, operando opportune correzioni per tenere conto del mercato ordinario. Sulla scorta dei dati rilevati, considerando i fattori intrinseci ed estrinseci del bene pignorato, lo scrivente ritiene che il valore unitario più probabile relativo alla superficie netta sia il seguente: 2200,00 /m 2. Pertanto considerando le superfici nette appartamento 111,87 m 2 balconi 25% 20,10 5,03 m 2 Totale superficie netta 116,90 m 2 si ha il valore complessivo del bene pignorato 116,90 m 2 x 2200 /m 2 = 257.180 1 VALORE Tale valutazione è confrontabile con la valutazione fatta dall Agenzia del Territorio. La Banca dati delle quotazioni immobiliari (2 semestre 2011) riferito alla zona centrale del comune di Pontecagnano Faiano per abitazioni di tipo civile con destinazione residenziale avente uno stato conservativo normale, riporta un valore di mercato compreso tra un minimo di 1.850 /m 2 e un massimo di 2.400 /m 2 riferito alla superficie lorda (all.n.8). Tenuto conto della vetustà dell edificio da una parte, della posizione e della panoramicità (l appartamento è situato al 6 piano in fabbricato con ascensore) dall altra lo scrivente prende in considerazione il valore medio della fascia dei valori della Banca dati delle quotazioni immobiliari. Facendo la media si ha: (1850 +2400)/2= 2125 /m 2 riferito alla superficie lorda Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 18
Essendo i dati riferiti al secondo semestre del 2011 e considerando che nel primo semestre del 2012 il mercato immobiliare ha subito una flessione con un conseguente abbassamento del valore degli immobili il sottoscritto riduce tale valore ancora di un 5% prendendo in considerazione il valore di 2020 /m 2 riferito alla superficie lorda (superficie netta + incidenza muratura). Considerando un incidenza della muratura del 15% la superficie lorda che si ha sommando alla superficie calpestabile netta l incidenza dei muri è: 111,87 m 2 + ( 111,87 m 2 x 15%) = 111,87 m 2 + 16,80 m 2 = 128,67 m 2 Aggiungendo la superficie relativa ai balconi (25% 20,10 =5,03 m 2 ) si ha la superficie lorda complessiva: 128,67 m 2 + 5,03 m 2 = 133,70 m 2 Moltiplicando la superficie lorda per il valore di 2020 /m 2 calcolato si ha: 133,70 m 2 x 2020 /m 2 = 270.074 2 VALORE Facendo ora la media dei due valori sopra calcolati abbiamo: (257.180 + 270.074 )/2 = 263.627 Il valore stimato dell intero appartamento pignorato oggetto della seguente perizia risulta essere pari a 263.627. PRECISAZIONI L appartamento è stato acquistato dall esecutato nell anno 1976 dopo il matrimonio in comunione di beni e pertanto una quota di ½ di esso è da attribuire alla signora omissis. Inoltre in seguito a separazione legale dei coniugi omissis l appartamento è nella disponibilità materiale della signora omissis come da verbale di comparizione coniugi del 24/02/2004 trascritto il 07/04/2004 presso il Tribunale di Salerno (all.n.5). Quest ultima limitazione del diritto di godere e di usare la quota di ½ dell immobile da parte dell esecutato, impone una diminuzione del valore della quota di ½ del omissis nella misura stimata del 54% in considerazione dell età della signora omissis che ha il diritto di uso-abitazione dell appartamento. Il valore della nuda proprietà della quota di ½ dell appartamento di proprietà dell esecutato è stimata a corpo in Euro 60.635. 263.627 /2 = 131.814 quota ½ appartamento 131.814 x 46% = 60.635 quota omissis (nuda proprietà) Alla cifra così calcolata devono essere detratti le seguenti somme: 1. la somma di. 1.550 comprensiva della sanzione per il Permesso di costruire in sanatoria e delle spese tecniche. 2. la somma di. 1050 per cancellare le tre formalità presso l Agenzia del Territorio Servizi di Pubblicità immobiliare; Il valore della nuda proprietà della quota di ½ dell appartamento di proprietà dell esecutato detratte le somme di cui sopra è stimata a corpo in Euro 58.000. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 19
LOTTO 2. Terreno censito Fg. 14 part. 140- Comune di Giffoni Valle Piana Per la ricerca del più probabile valore di mercato dell immobile pignorato in oggetto è stato adottato come criterio il metodo di stima cosiddetto sinteticocomparativo, adottando come parametro il metro quadrato e consistente nel raffrontare l immobile da stimare con altri consimili di valore noto, presenti sul mercato immobiliare di Giffoni Valle Piana. In seguito ad indagini di mercato, lo scrivente ha trovato pochi dati per beni analoghi a quello oggetto di stima, in quanto nella zona le transazioni per tale tipologia di terreni e per la sua ubicazione sono dilatate nel tempo. Pertanto le informazioni sono state reperite presso l Ufficio Tecnico Comunale e chiedendo a persone del posto e su Internet. In seguito a queste ricerche, il sottoscritto ha rilevato che il prezzo di mercato per terreni aventi caratteristiche simili a quelle del terreno in oggetto situato nel Comune di Giffoni Valle Piana è di circa 3,00 euro al mq. Il valore è stato determinato facendo anche riferimento ai valori agricoli medi fissati dalla Commissione Provinciale Espropri di Salerno e ai valori delle piantagioni determinati dall INEA (Istituto Nazionale Economia Agraria). Il valore medio per ettaro della Regione agraria n.1 di cui fa parte il comune di Giffoni Valle Piana riferito al tipo di coltura del terreno, cioè castagneto, per l anno 2011, è di euro 35.706 (all.n.8 ). L INEA riporta per la provincia di Salerno, zona collinare, per tipo di coltura frutteto, un valore medio per ettaro di euro 40.067. Considerando le caratteristiche morfologiche del fondo, la tipologia di coltura praticata (per la maggior parte castagneto), la non agevole accessibilità allo stesso, i vincoli idrogeologici e paesaggistici, nonché le quotazioni del mercato immobiliare esistente in loco, il sottoscritto sulla scorta di tutti i dati rilevati ritiene che il valore di stima dell immobile pignorato sia il seguente: mq 9.139 x 3,00 = 27.417,00 Il valore stimato dell intero lotto n. 2 è a corpo di 27.417. Alla cifra così calcolata deve essere detratta la somma di. 700 per cancellare le formalità presso l Agenzia del Territorio Servizi di Pubblicità immobiliare. Il valore stimato del terreno di proprietà dell esecutato detratte le somme di cui sopra è stimato a corpo in 27.000. Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 20
14* - Conclusioni LOTTO 1. Appartamento Fg. 4 part. 344 sub 31 Comune di Pontecagnano L immobile sito nel Comune di Pontecagnano Faiano in Corso Europa n.20 consistente in un appartamento al sesto piano distinto col numero interno 26 e composto da quattro vani ed accessori confina a nord con Corso Europa, ad est con appartamento int. 25, con cavedio nord del fabbricato e ballatoio del sesto piano, a sud con appartamento int.27, ad ovest con zona di rispetto che divide da proprietà omissis (vedi atto di compravendita del 02/01/1976-all.n.5). Esso è riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Pontecagnano al Foglio 4 part.344 sub 31, Cat. A/2, Classe 4, Consistenza 6, 5 vani, Rendita Euro 604,25 ed è intestato al signor omissis Tale immobile è pervenuto al debitore esecutato per atto pubblico (compravendita) del 02/01/1976 per notaio dott. Pisani Antonio in Salerno Rep. N.333224, registrato a Salerno il 22/01/1976 al n.591 (all.n.5) dal signor omissis. A quest ultimo l immobile era pervenuto per atto di compravendita per notar Rosapepe di Pontecagnano del 22/05/1969, registrato a Montecorvino Rovella il 06/06/1969 al n.446 (all.n.5). Il signor omissis ha acquistato l appartamento dopo il matrimonio in regime di comunione dei beni con la signora omissis. Dal 2004 i coniugi sono separati legalmente (vedi verbale di comparizione coniugi del 24/02/2004 trascritto il 07/04/2004 presso il Tribunale di Salerno- all.n.5) e la casa coniugale è nella disponibilità materiale della signora omissis, ivi residente. Sull appartamento oggetto della presente procedura risultano pubblicate le seguenti formalità a partire dal 1990 ed a tutto il 29-02-2012 (All. 4) : 1. ISCRIZIONE del 17/10/2005- Registro Particolare n. 12049 Registro Generale n. 48747 Pubblico Ufficiale E.T.R. S.P.A. Repertorio 20964/100 del 19/07/2004 IPOTECA LEGALE derivante da NORMA ART.77 DPR29/09/1973 NUM.602 2. ISCRIZIONE del 27/03/2009- Registro Particolare n. 1698 Registro Generale n. 13841 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO SEZ.DIST. Repertorio 220/2008 del 21/11/2008 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 3. TRASCRIZIONE del 19/10/2010- Registro Particolare n. 29371 Registro Generale n. 41973 Pubblico Ufficiale UFF.GIUD.TRIB.SALERNO-SEZ.MONTECORVINO R. Repertorio 981 del 15/09/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI L immobile fa parte di un complesso di due fabbricati che ha Permesso di agibilità e abitabilità rilasciati dal Commissario Prefettizio in data 14/03/1969 (prot.1994) ed in data 16/05/1979 (prot.5400). Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 21
Esso dal punto di vista urbanistico il fabbricato ricade in Zona B1 Residenziale di completamento come da PRG adottato il 18/08/1987 dal Comune di Pontecagnano Faiano. Lo stato dei luoghi, conforme a quanto riportato nel 1969 nella planimetria catastale, presenta lievi difformità interne rispetto ai grafici licenziati di progetto (piano tipo) sanabili urbanisticamente con un Permesso di costruire in sanatoria il cui costo si quantifica in. 1.550. L appartamento (valore stimato 263.627 ) è stato acquistato nel 1976 dal signor omissis coniugato in regime di comunione di beni con la signora omissis (pertanto proprietaria per ½). Dal 2004 i coniugi sono separati legalmente (vedi verbale di comparizione coniugi del 24/02/2004 trascritto il 07/04/2004 presso il Tribunale di Salerno- all.n.5) e la casa coniugale è nella disponibilità materiale della signora omissis, ivi residente. Tenuto conto di ciò la restante quota di ½ di proprietà del omissis gravata dal diritto di uso-abitazione della signora omissis va corretta sensibilmente tenendo conto di una diminuzione di valore pari al 54%. Pertanto il valore della nuda proprietà della quota di ½ dell appartamento di proprietà dell esecutato è stimato a corpo in 58.000 detratte le spese per la cancellazione delle formalità e per il Permesso di costruire in sanatoria.. LOTTO 2. Terreno censito Fg. 14 part. 140- Comune di Giffoni Valle Piana L immobile è sito nel Comune di Giffoni Valle Piana in località Astellante e confina con Demanio Comunale, con proprietà omissis e con proprietà omissis, salvo altri (vedi atto di compravendita del 5/6/2006-all.n.5). Il terreno è intestato al signor omissis ed è censito in Catasto Terreni al foglio n. 14 particella n. 140 cast.frutto Classe 4 di are 91.39 redd.dom.. 7,08- redd.agrario. 16,52. Al signor omissis, unico proprietario del terreno, l immobile è pervenuto con atto pubblico (compravendita) del 05/06/2006 per notaio dott. Califano Paolo in Salerno ( Rep. N.14017, registrato a Salerno il 15/06/2006 al n.33201), dai coniugi omissis. (all.n.5). Dalla ispezione ipotecaria ordinaria per immobile effettuata presso L Ufficio Provinciale di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29-02-2012, allegata alla presente, sul terreno oggetto della presente procedura (Terreno censito al Fg.n.14 Part.n.140 del Comune di Giffoni V. P.) risultano pubblicate le seguenti formalità a partire dal 1990 ed a tutto il 29-02-2012 (All. 4) : 1. ISCRIZIONE del 27/03/2009- Registro Particolare n. 1698 Registro Generale n. 13841 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO SEZ.DIST. Repertorio 220/2008 del 21/11/2008 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 2. TRASCRIZIONE del 19/10/2010- Registro Particolare n. 29371 Registro Generale n. 41973 Pubblico Ufficiale UFF.GIUD.TRIB.SALERNO-SEZ.MONTECORVINO R. Repertorio 981 del 15/09/2010 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Studio tecnico : via Statale 88 n. 92-84084 - Fisciano (SA) cell. 3388262169 partita iva 02686280658 22