SCENARI IMMOBILIARI ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE SINTESI PER LA STAMPA 14 settembre 2007 Si tratta di un rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di SCENARI IMMOBILIARI.
Albinoni s market L Adagio (il primo dei cinque tempi lenti) è il movimento che meglio descrive la situazione attuale e prevedibile per i prossimi due semestri nel mercato immobiliare europeo. Lo si può definire il mercato di Albinoni. Lo scorso anno era stato definito andante, con segnali di rallentamento, soprattutto nel residenziale, poi confermati. La crisi innescata dai mutui subprime negli Stati Uniti inserisce molta incertezza nel quadro previsivo, soprattutto per l impatto con il sistema economico generale e i flussi di investimento. Riteniamo che il mercato europeo dovrebbe avere limitate conseguenze dalla crisi subprime, e che nella seconda parte del 2008 si riprenderà in modo più deciso, anche nel comparto residenziale. Questo nell ipotesi che la crisi (attualmente in fase acuta) sia tenuta sotto controllo e che, soprattutto, non si inneschi un ciclo inflazionistico. Si possono indicare queste linee guida per il mercato europeo per la fine del 2007 e per il primo semestre del 2008: il mercato residenziale al dettaglio dovrebbe subire un rallentamento negli scambi, soprattutto nelle zone più periferiche e per gli immobili di peggiore qualità. La domanda delle famiglie sarà decisamente più fredda. Migliore la situazione per gli immobili di pregio, ma senza significativi incrementi delle quotazioni il comparto degli uffici, dopo un ottimo inizio del 2007, si appresta a vivere un semestre ancora con il segno positivo, soprattutto nei business district e nelle top location, con leggero aumento dei prezzi e dei canoni. Si tratta di un investimento decisamente difensivo per i fondi e gli investitori. Solo una recessione economica (al momento esclusa da quasi tutti gli analisti) potrebbe bloccare la crescita scenario di crescita moderata per il comparto industriale, con particolare attenzione per la logistica, soprattutto nelle zone vicine ai principali nodi stradali e autostradali il commerciale non riserverà particolari sorprese nei Paesi più importanti, dove le quotazioni dovrebbero mantenersi sui livelli attuali, mentre è in fase di forte sviluppo nei Paesi dell Europa orientale, con intensa attività edilizia e sensibile incremento dei prezzi e dei canoni di locazione la stretta finanziaria riduce le percentuali di leva nelle grandi operazioni: dal 90 al 65-70 per cento. Maggiore attenzione sarà data alla qualità degli interventi da finanziare. SCENARI IMMOBILIARI - Tutti i diritti riservati 2
Sempre con riferimento ai cinque Paesi più importanti il fatturato immobiliare a fine anno dovrebbe superare 703 miliardi di euro, con un incremento del 4,1 per cento rispetto al 2006. Il fatturato in Ue25, invece, sfiorerà 900 miliardi di euro, più 5,9 per cento sull'anno precedente. Per il 2008, grazie alla ripresa economica dei Paesi sviluppati e alla rapida evoluzione di quelli in via di sviluppo, si prevede un incremento del fatturato del 3,4 per cento nei cinque Paesi principali e del 4,8 per cento in Ue25. L incremento del fatturato in Europa è previsto più consistente rispetto agli Stati Uniti, dove per la fine del 2007 dovrebbe registrare un più 3,4 per cento. Le previsioni per il 2008 indicano un aumento inferiore al 2008. Ovviamente sulla base di uno scenario di effetto limitato della crisi causata dai mutui subprime. Andamento del fatturato immobiliare nei cinque principali Paesi europei 200.000 180.000 Milioni di euro 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2005 2006 2007* 2008* Francia Germania Inghilterra Spagna Italia *Stima SCENARI IMMOBILIARI - Tutti i diritti riservati 3
La variazione del fatturato immobiliare Paese Var% 2006/2005 Var% 2007/2006 Var% 2008/2007 (*) Francia + 3,2 + 3,0 + 2,5 Germania + 1,5 + 4,3 + 4,0 Inghilterra + 3,5 + 2,6 +2,0 Spagna + 8,4 + 8,0 +7,4 Italia + 5,4 + 3.9 +2,0 Ue5 + 3,9 + 4,1 + 3,4 Ue25 +4,5 + 5,9 + 4,8 Usa + 4,2 + 3,4 + 1,9 (*) Previsione Il mercato italiano Il fatturato del mercato immobiliare italiano si conferma intorno a 125 miliardi di euro, con un incremento del 3,9 per cento, leggermente inferiore alla media degli altri Paesi. Anche per l Italia le previsioni di fatturato sono al ribasso, dato che il miglioramento dei settori non residenziali non riesce a compensare il calo del mercato residenziale. In Italia il fatturato residenziale nel 2007 sarà di 103 miliardi di euro, con un incremento del 4 per cento rispetto al 2006, in arretramento rispetto al più 5,9 per cento dell'anno precedente. È un calo atteso ma accelerato nella seconda metà dell'anno. Il numero di compravendite complessive si dovrebbe collocare intorno alle 780mila con un meno sei per cento sul 2006. Una maggiore cautela nella concessione dei prestiti per l'acquisto di una casa alle categorie più deboli (immigrati e giovani) porterà ad una contrazione nel mercato più povero (meno di SCENARI IMMOBILIARI - Tutti i diritti riservati 4
200mila euro di spesa) e mutuo dipendente. Il leggero miglioramento negli scambi nelle zone più centrali non compensa questo calo che riguarderà anche le vendite di nuove abitazioni. Per quanto riguarda le quotazioni medie, sono aumentate del 3,4 per cento nel primo semestre e si prevede un solo punto percentuale in più nel secondo semestre. Per il 2008 si prevede un incremento medio del 3,5, ipotizzando che saranno scambiati meno immobili ma di maggiore qualità. Anche in Italia il settore degli immobili uso ufficio si appresta a chiudere l'anno con un fatturato in crescita del 5,7 per cento sul 2006, arrivando a 7,4 miliardi di euro. La ripresa, decisa nel primo semestre ma presente anche nella fase finale dell'anno, si concentra nelle città più importanti e nelle top location. Si cercano quasi esclusivamente immobili di classe A, mentre aumenta il vacancy per le altre categorie. Mentre i prezzi sono sostanzialmente stabili, si hanno lievi incrementi dei canoni. Per il 2008 è atteso un più deciso miglioramento delle quotazioni, fino al 4,3 per cento. SCENARI IMMOBILIARI - Tutti i diritti riservati 5
Andamento del fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati) in Italia Mercato 2005 2006 2007 (*) mln di euro % mln di euro % mln di euro % Residenziale 93.500 81,8 99.000 82,1 103.000 82,3 Turistico 3.150 2,8 3.000 2,5 2.800 2,2 Terziario/uffici 6.600 5,8 7.000 5,8 7.400 5,9 Industriale 4.050 3,5 4.200 3,5 4.500 3,6 Commerciale 7.000 6,1 7.300 6,1 7.500 6,0 Totale 114.300 100,0 120.500 100,0 125.200 100,0 (*) Stima Variazione e previsione dei prezzi medi per mercato in Italia (*) Previsione Mercato Var% 2007/2006 Var% 2008/2007 (*) Residenziale 4,4 3,5 Turistico 4,7 4,4 Terziario/uffici 3,9 4,3 Industriale 0,8 1,9 Commerciale 3,9 3,4 SCENARI IMMOBILIARI - Tutti i diritti riservati 6
Prezzi degli appartamenti situati nelle zone centrali delle principali città europee e a New York, escluse le punte di mercato (Euro/mq) Città Min Prezzo Max Amsterdam 2.600 3.850 Atene 3.200 5.100 Barcellona 3.650 4.700 Berlino 3.500 4.350 Bruxelles 2.550 2.900 Budapest 2.000 2.900 Copenhagen 1.700 2.450 Francoforte 4.400 5.750 Lisbona 2.800 3.600 Londra 10.500 16.000 Madrid 3.800 5.200 Milano 5.300 7.200 Mosca 2.650 4.850 Oslo 1.550 2.400 Parigi 8.200 11.000 Praga 2.800 5.700 Roma 6.100 8.400 Stoccolma 3.600 5.550 Varsavia 2.000 3.200 Zurigo 5.600 9.250 New York 10.000 16.500 Per ogni ulteriore informazione, contattare cortesemente l UFFICIO STAMPA, al numero telefonico +39.06.85.58.802 o all indirizzo di posta elettronica ufficiostampa@scenari-immobiliari.it. SCENARI IMMOBILIARI - Tutti i diritti riservati 7