2 Ambito oggettivo del procedimento di convalida di sfratto di Piero Leanza SOMMARIO 1. Il contratto di locazione. 1.1. Segue. La disciplina speciale. 1.2. Ambito di applicazione del procedimento speciale per convalida di sfratto. 2. Il rapporto di locazione d opera. 3. I rapporti agrari. 3.1. Segue. Competenza. 4. I rapporti esclusi dal procedimento speciale. 4.1. Il comodato. 4.2. L affitto d azienda. 4.3. Il leasing. 1. Il contratto di locazione La locazione è il contratto con il quale una parte (il locatore) si obbliga a far godere all altra (il conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.) 1. La stessa pertanto differisce dal comodato per essere a titolo oneroso, laddove il comodato è, di norma, un contratto a titolo gratuito 2, salva l ipotesi ec- 1 Sulle locazioni in generale, si vedano, tra i tanti, M. DOGLIOTTI-A. FIGONE, La locazione, Giuffrè, Milano, 1993; F. LAZZARO-M. DI MARZIO, Le locazioni per uso abitativo, Giuffrè, Milano, 2007; F. LAZZARO-R. PREDEN, Le locazioni per uso non abitativo, Giuffrè, Milano, 2005; A. CARRATO-A. SCARPA, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Giuffrè, Milano, 2005; A. MAZZEO, Le locazioni nella legislazione speciale, Giuffrè, Milano, 2002; V. CUFFARO, Le locazioni ad uso di abitazione, Giappichelli, Torino, 2000; M. SERPOLLA, Le locazioni ad uso abitativo, Giuffrè, Milano, 2008; F. LAZZARO-R. PREDEN, Le locazioni ad uso non abitativo, Giuffrè, Milano, 2010; M. TRIMARCHI (a cura di), Codice delle locazioni, Giuffrè, Milano, 2010. 2 Sul comodato in generale si vedano, ex multis, A. GALASSO, Il comodato, Giuffrè, Milano, 2004; I. TERRUGGIA, Il comodato nella giurisprudenza, Giuffrè, Milano, 2000; U. SANTARELLI, Commodo utentis dandum, Giuffrè, Milano, 1972.
8 Piero Leanza cezionale del comodato cum onere (artt. 1833 e ss. c.c.) 3. La disciplina generale dettata dal codice civile prevede che la locazione non possa essere stipulata per un tempo eccedente i trenta anni (art. 1573 c.c.), ma le disposizioni speciali contenute nella legge 27 luglio 1978, n. 392 (e successive modifiche), prevedono durate specifiche, più limitate, per le locazioni di immobili ad uso abitativo e ad uso non abitativo. Nonostante l assenza di una disposizione specifica in materia di forma del contratto, deve ritenersi in applicazione delle norme generali che il contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili debba rivestire necessariamente la forma scritta, ai sensi dell art. 1350 c.c. Inoltre, ai sensi dell art. 1, comma 346, legge 30 dicembre 2004, n. 311 (legge finanziaria del 2005), «i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». La disciplina generale in materia di locazione contempla il contenuto delle obbligazioni scaturenti dal contratto a carico delle parti. In materia di obbligazioni a carico del locatore, particolare importanza assumono, al riguardo, gli artt. 1571, 1576, 1577 e 1578 c.c. «Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in istato da servire all uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione» art. 1571 c.c. Normativa «Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore» art. 1576 c.c. «Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore» art. 1577 c.c. «Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo 3 Sul comodato cum onere si vedano G. MUSOLINO, Il contratto di comodato e le conseguenze dell apposizione di un onere a carico del comodatario (nota a Cass. 2 marzo 2001, n. 3021), in Riv. not., 2002, 4, 1013; A. MORA, Il comodato modale, Giuffrè, Milano, 2001.
Ambito oggettivo del procedimento di convalida di sfratto 9 apprezzabile l idoneità all uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna» art. 1578 c.c. La giurisprudenza è concorde nel delineare la distinzione tra i vizi della cosa locata che comportano la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ai sensi dell art. 1578 c.c., ed il deterioramento dovuto alla naturale usura del bene, ai quali conseguono solo gli obblighi posti a carico del locatore dall art. 1576 c.c. «Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell art. 1578 c.c. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell art. 1575 c.c., ma altera l equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale» Cass. 15 maggio 2007, n. 11198, in Obbl. e contr., 2007, 7, 581. Quanto alle obbligazioni del conduttore, vanno segnalate le disposizioni di cui agli artt. 1587, 1588, 1590 e 1591 c.c. Normativa «Il conduttore deve: 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l uso determinato nel contratto o per l uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti» art. 1587 c.c. «Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all uso o al godimento della cosa» art. 1588 c.c.
10 Piero Leanza «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà. Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate» art. 1590 c.c. «Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l obbligo di risarcire il maggior danno» art. 1591 c.c. Con particolare riferimento all obbligo di restituzione della cosa locata priva di danni e all obbligo di servirsene secondo l uso determinato nel contratto, si segnala la seguente massima, nella quale la Corte di Cassazione delinea i limiti del diritto di godimento del bene locato e chiarisce il concetto di abuso del conduttore del bene locato. «L art. 1587, n. 1, c.c., nel sancire l obbligo del conduttore di servirsi della cosa locata per l uso determinato in contratto, implica che il diritto di godimento non è illimitato, ma va esercitato entro l ambito delle singole e specifiche facoltà che risultano in modo espresso dalle condizioni pattizie o che, comunque, si desumono, anche in modo indiretto, dalle circostanze esistenti al momento della stipula della convenzione contrattuale. Sulla scorta dell identificazione del suddetto obbligo si evince che la violazione dello stesso, ovvero l abuso del conduttore nel godimento del bene locato, non postula necessariamente il concreto verificarsi di danni materiali, con conseguente alterazione degli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, potendo l abuso in questione sostanziarsi in innovazioni e modifiche strutturali che non incidano direttamente sulla cosa locata in sé, ma si traducano, in ogni caso, in condotte abusive e lesive di concreti interessi del locatore, idonee ad alterare l equilibrio economico-giuridico del contratto in danno del locatore stesso, con conseguente configurabilità di una gravità dell inadempimento del conduttore in ordine al predetto obbligo e la correlata legittimità della declaratoria di risoluzione giudiziale del contratto locatizio» Cass. 11 maggio 2007, n. 10838, in Obbl. e contr., 2007, 7, 583. Ai sensi dell art. 1592 c.c., fatta salva l esistenza di disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Normativa «Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un indennità corrispondente alla minor somma tra l importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Ambito oggettivo del procedimento di convalida di sfratto 11 Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore» art. 1592 c.c. La Corte di Cassazione ha precisato che per miglioramenti ai sensi della norma in esame si intendono tutte quelle opere che, mediante trasformazioni o sistemazioni diverse, apportano all immobile un aumento di valore, senza tuttavia presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi 4. L art. 1593 c.c. disciplina invece le c.d. addizioni, le quali hanno caratteristiche intrinseche diverse dai miglioramenti 5. Normativa «Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizione stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore una indennità pari alla minor somma tra l importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell articolo precedente» art. 1593 c.c. La giurisprudenza è concorde nell affermare che le disposizioni in materia di addizioni e miglioramenti di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c. non sono norme imperative e sono quindi derogabili dalle parti 6. Vanno infine segnalati gli artt. 1594 e 1595 c.c., relativi alla sublocazione e alla cessione della locazione. Normativa «Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi» art. 1594 c.c. «Il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione. 4 Cass. 14 maggio 1998, n. 4871, in Giust. civ. mass., 1998, 1034. 5 Cass. 20 marzo 2006, n. 6094, in Guida al diritto, 2006, 23. 6 Cass. 20 giugno 1998, n. 6158, in CED Cass.; Cass. 11 febbraio 1985, n. 1126, in CED Cass.
12 Piero Leanza Il subconduttore non può opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui» art. 1595 c.c. 1.1. Segue. La disciplina speciale La disciplina generale contenuta nel codice civile è integrata da leggi speciali in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo o ad uso diverso da quello abitativo Si tratta, in particolare, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e successive modifiche) e della legge 9 dicembre 1998, n, 431 (e successive modifiche), riportate integralmente in appendice legislativa, alla quale si fa rinvio. 1.2. Ambito di applicazione del procedimento speciale per convalida di sfratto L ambito di applicazione del procedimento per convalida di sfratto è limitato alle locazioni di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, nonché alle altre ipotesi specificamente previste dalla legge, con esclusione dei rapporti non contemplati dagli artt. 657 e ss. c.p.c. 7. Non è pertanto possibile in considerazione della natura speciale del procedimento una sua applicazione in via analogica ad altre fattispecie 8. In questo senso si esprime, oltre alla dottrina prevalente, copiosa giurisprudenza di merito e di legittimità, che ha escluso tra l altro dall ambito di operatività del procedimento in esame l ipotesi di affitto d azienda alberghiera 9, quella di contratto di pensione, col quale una parte si obbliga a concedere all altra, oltre al godimento di una camera ammobiliata, anche servizi ac- 7 Si pensi, ad esempio, alla fattispecie di concessione di alloggio in godimento quale corrispettivo di una prestazione d opera, di cui all art. 659 c.p.c. 8 In questo senso si richiamano, ex multis, E. GARBAGNATI, I procedimenti d ingiunzione e per convalida di sfratto, Giuffrè, Milano, 1979, 297; A. PROTO PISANI, Il procedimento per convalida di sfratto, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1358; A. BUCCI-M. CRESCENZI, Il procedimento per convalida di sfratto, Cedam, Padova, 1990, 27; M. DI MARZIO, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Giuffrè, Milano, 1998, 37-38. 9 Trib. Patti 2 aprile 2001, in Nuovo dir., 2001, 699; Pret. Roma 27 maggio 1994, in Gius, 1994, 14, 140; Pret. Pordenone 20 marzo 1990, in Arch. locaz., 1990, 588; Cass. 11 maggio 1985, n. 2945, in Giust. civ. mass., 1985, fasc. 5; Cass. 3 giugno 1981, n. 3595, in Giust. civ. mass., 1981, fasc. 6.
Ambito oggettivo del procedimento di convalida di sfratto 13 cessori di pulizia e riassetto della stanza 10, quella di contratto di residence, in cui il godimento dell immobile è accompagnato da alcuni servizi di natura alberghiera 11, quella di leasing immobiliare 12. «Il procedimento di convalida di sfratto per morosità, di cui agli artt. 658 ss. c.p.c., è predisposto per i casi di mancato pagamento del canone di affitto, costituendo così un rimedio per l inadempimento dell obbligazione principale del conduttore, quella diretta cioè a compensare il locatore per il godimento da parte sua della res indicata in contratto; consegue che, anche con riguardo alle locazioni soggette alla disciplina della legge n. 392/1978, detto procedimento non trova applicazione in caso di mancato assolvimento degli oneri accessori gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore, senza che il rito speciale della convalida possa essere utilizzato in via analogica per il divieto di cui all art. 14 disp. prel. c.c., e restando la concessione del termine di grazia per il relativo pagamento, a norma dell art. 55, detta legge del cosiddetto equo canone, attuabile anche in un ordinario giudizio di cognizione per la risoluzione del rapporto locatizio» Cass. 19 dicembre 1986, n. 7745, in Mass. Giur. it., 1986. «Nel procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, previsto dall art. 657 c.p.c., il pretore, qualora reputi il rapporto dedotto in giudizio estraneo al paradigma del procedimento speciale (nella specie: affitto di azienda alberghiera e non locazione d immobile) e, di conseguenza, non ravvisi i presupposti per emettere il richiesto provvedimento di convalida, deve comunque dare il successivo impulso perché venga assunta una decisione sulla domanda di rilascio formulata dall attore, trattenendo la causa, previa trasformazione del rito, per l esame del merito, ovvero rimettendola, ai sensi dell art. 667 c.p.c., al giudice competente con provvedimento che, ancorché rivesta la forma dell ordinanza, ha, se emanato nel contrasto fra le parti, natura di sentenza, la cui statuizione è limitata alla pronuncia sulla competenza, qualora la valutazione della natura del rapporto dedotto in giudizio sia stata compiuta esclusivamente in funzione di tale questione; con la conseguenza che il provvedimento è impugnabile soltanto con il regolamento di competenza di cui all art. 42 c.p.c., mentre è inammissibile l appello, proposto dal convenuto, nel presupposto che la statuizione involga una pronuncia anche sul merito del rapporto controverso» Cass. 3 giugno 1981, n. 3595, in Mass. Giur. it., 1981. «Il procedimento per convalida di licenza o di sfratto, di cui agli artt. 657 s. c.p.c., non è utilizzabile con riferimento al rapporto di leasing immobiliare» Pret. Milano 5 aprile 1993, in Foro it., 1993, I, 1689. Analogamente, è esclusa l utilizzabilità del procedimento speciale per i rapporti di tipo reale (proprietario nei confronti dell usufruttuario, dell enfiteuta, dell occupante sine titulo), in quanto in tali rapporti deve farsi ricorso, secon- 10 Cass. 30 novembre 1978, n. 5669, in Giust. civ., 1979, I, 459. 11 Cass. 14 maggio 1999, n. 4763, in Giur. it., 2000, 718. 12 Pret. Milano 5 aprile 1993, in Foro it., 1993, I, 1689; Pret. Spoleto 6 maggio 1992, in Arch. locaz., 1992, 847.
14 Piero Leanza do l opinione prevalente, alle ordinarie azioni a tutela della proprietà, anche ricorrendone i presupposti in via d urgenza ex art. 700 c.p.c. 13. È stata altresì esclusa l azionabilità del procedimento di convalida per ottenere un risultato diverso da quello tipico previsto dagli artt. 657 ss. c.p.c., come, ad esempio, per far valere la nullità di un contratto di sublocazione stipulato in violazione delle clausole contrattuali. «Posta la natura eccezionale del procedimento per convalida di sfratto (in quanto tale, non applicabile in via analogica al di fuori delle ipotesi espressamente previste di finita locazione e morosità), va dichiarata inammissibile la domanda avanzata dal locatore nella forma di cui all art. 657 c.p.c. e volta ad ottenere la convalida dello sfratto per violazione di clausola contrattuale contemplante il divieto di sublocazione o cessione a terzi dell immobile» Trib. Modena 19 aprile 2005, in Arch. locaz., 2005, 674. Oggetto del procedimento in esame possono essere, pertanto, tutti i rapporti di locazione aventi ad oggetto beni immobili, con esclusione di contratti avente ad oggetto beni di diversa natura, quali, ad esempio, beni mobili o quote ideali di un bene immobile. Gli artt. 657 e 658 c.p.c., tuttavia, non fanno espresso riferimento ai beni immobili, ma solo ai soggetti del rapporto (il conduttore, l affittuario coltivatore diretto, il colono e il mezzadro ), i quali possono essere parti di rapporti aventi solo ad oggetto beni immobili 14. L art. 659 c.p.c., relativo alla cessione in godimento di un immobile quale corrispettivo di una prestazione d opera, menziona espressamente il bene immobile quale oggetto del rapporto 15. «Il procedimento di cui agli artt. 657 e s. c.p.c. non può essere fondatamente promosso con riferimento a rapporto locativo avente ad oggetto una quota ideale di comproprietà o contitolarità di altro diritto di un immobile» Pret. Roma 2 febbraio 1993, in Arch. locaz., 1993, 584. 13 M. DI MARZIO, op. cit., 49-50. 14 Ai sensi dell art. 657 c.p.c.: «Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione». 15 L art. 659 c.p.c. recita: «Se il godimento di un immobile è il corrispettivo anche parziale di una prestazione d opera, l intimazione di licenza o di sfratto con la contestuale citazione per la convalida, a norma degli articoli precedenti, può essere fatta quando il contratto viene a cessare per qualsiasi causa».
Ambito oggettivo del procedimento di convalida di sfratto 15 In assenza di specifiche disposizioni in contrario, il procedimento per convalida di sfratto dovrebbe essere utilizzabile anche nell ambito dei c.d. rapporti di sublocazione, i quali si configurano come rapporti di locazione derivati dal rapporto principale, in cui all interno di un rapporto di locazione primario, il conduttore assume a sua volta la veste di locatore ( sublocatore ) nei confronti di un altro soggetto, il quale assume la qualità di conduttore ( subconduttore ) 16. Ciò dovrebbe comportare, a rigore, che il conduttore, che a sua volta assume la qualità di locatore nei confronti del subconduttore, possa ricorrere al procedimento di convalida nei confronti di questi, mentre il primo locatore non potrebbe convenire in giudizio direttamente il subconduttore, con il quale non ha un rapporto diretto. «Il locatore il quale assuma che il conduttore, pur corrispondendo regolarmente il canone, non occupa più l immobile avendo immesso nel godimento dello stesso un terzo (sulla base d una ipotizzata cessione del contratto ovvero di una sublocazione totale), non può richiedere a quest ultimo il rilascio del bene, adducendo l abusività dell occupazione, ma deve far valere la prospettata inadempienza nei confronti del conduttore principale, non essendo consentito dedurre direttamente contro il terzo subconduttore, titolare di un rapporto derivato, cause di risoluzione inerenti al rapporto principale» Pret. Roma 12 ottobre 1986, in Rass. equo canone, 1987, 69. Tuttavia, poiché come s è detto il rapporto di sublocazione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale, i provvedimenti di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione emessi nei confronti del conduttore esplicano effetti anche nei confronti del subconduttore, ancorché questi sia rimasto estraneo al giudizio. «Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. Ne discende, anche, che il subconduttore non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non già autonomo litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfa- 16 Cfr., sul punto, Trib. Modena, Sez. III, 14 ottobre 2008.
16 Piero Leanza vorevole alla parte adiuvata, ma può solo aderire all impugnazione proposta da quest ultima. Analogamente, se il locatore abbia convenuto nel giudizio instaurato per sentir dichiarare la cessazione della locazione sia il conduttore sia il subconduttore, è inammissibile l impugnazione del subconduttore contro la sentenza che abbia accolto la domanda del locatore non impugnata dal conduttore» Cass. 10 novembre 1998, n. 11324, in Mass. Giur. it., 1998. «Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del comma 3 dell art. 1595 c.p.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l efficacia del titolo esecutivo per il rilascio» Cass. 8 novembre 2007, n. 23302, in Mass. Giur. it., 2007. D altro canto, in assenza di un opposizione alla convalida di sfratto da parte del conduttore (sublocatore), si è ritenuto che il subconduttore possa ritualmente proporre opposizione (anche nelle forme dell intervento), impedendo l emissione del provvedimento di convalida e provocando la trasformazione del giudizio da speciale in ordinario. «L intervento adesivo dipendente spiegato dal subconduttore nella procedura per convalida di licenza o sfratto nell ipotesi in cui l intimato non compaia, o pur comparendo, non si opponga, è idoneo ad operare la trasformazione del giudizio speciale in ordinario e preclude la pronuncia della convalida, fatta salva la possibilità per l intimante di richiedere il provvedimento anticipatorio ex art. 665 c.p.c., qualora le difese dell inventore non siano fondate su prova scritta o non sussistano gravi ragioni in contrario» Pret. Pordenone 21 settembre 1998, in Arch. locaz., 1998, 891. «Alla mancanza dell opposizione alla convalida di sfratto del conduttore-sublocatore, può supplire l esercizio di tale potere processuale da parte del subconduttore, con conseguente impossibilità della convalida e trasformazione del giudizio da speciale in ordinario, salva la possibilità dell adozione ove ne ricorrano i presupposti nei riguardi del conduttore-sublocatore dell ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., con effetto anche nei confronti del subconduttore» Pret. Monza 4 luglio 1990, in Arch. locaz., 1991, 169. In senso contrario, altre decisioni di merito sono nel senso dell inammissibilità dell intervento del subconduttore nel procedimento per convalida in assenza dell intimato, sicché un eventuale proposizione da parte sua dell opposizione non sarebbe comunque idonea a trasformare il procedimento speciale in un ordinario giudizio di cognizione.