ESTIMO MATURITÀ GEOMETRI ESAME 2010 SESSIONE ORDINARIA PROGETTO CINQUE In un fabbricato per civili abitazioni realizzato su tre piani fuori terra ed un piano seminterrato, in zona residenziale di un centro di 15.000 abitanti, circondato per l'intero perimetro da un'ampia area scoperta recintata, i condomini, con regolare delibera assemblare hanno deciso di assegnare in proprietà esclusiva ai due proprietari degli appartamenti al piano rialzato uno spazio di mq 100 ciascuno, situato nella zona retrostante il fabbricato. Lo scopo è quello di costituire un capitale da destinare alla costruzione di un ascensore dipartentesi dal piano boxgarage. Il fabbricato, costruito all inizio degli anni '70, risulta composto da: 6 unità immobiliari urbana ad uso abitativo di m² 120; 6 unità immobiliare. urbana box garage forniti di servizi idrici 2 aree di 100 m² ognuna antistanti l'ingresso ed un'area di 200 m² retrostante. Tutte le unità immobiliari urbane di uguale dimensione, gli appartamenti sono 2 per piano, la copertura è a lastrico solare, l'orientamento della facciata prospiciente la strada principale è a sud est. Valutazione della particella retrostante di 200 mq da dividersi in due porzioni uguali Adeguamento della tabella generale dei millesimi di proprietà Elaborazione della tabella per le spese per ascensore Definizione delle procedure catastali per il trasferimento delle due aree ai condomini interessati. Il candidato sulla scorta degli elementi forniti e di eventuali dati che riterrà opportuno definire risponda ai seguenti quesiti: valutazione della particella retrostante di 200 mq da dividersi in due porzioni uguali; adeguamento della tabella generale dei millesimi di proprietà; elaborazione della tabella per le spese per ascensore; definizione delle procedure catastali per il trasferimento delle due aree ai condomini interessati. Durata massima della prova: 7 ore. È consentito di manuali tecnici, di calcolatrici non programmabili e del dizionario di Italiano. ESAME 2010 SESSIONE ORDINARIA INDIRIZZO TRADIZIONALE Un costruttore è interessato all acquisto di un appartamento di 5 vani, in cattivo stato di manutenzione, posto all ultimo piano di un condominio di 4 piani costituito da 8 appartamenti e 8 posti auto. L appartamento potrebbe essere frazionato in 2 unità immobiliari, più appetibili dal mercato, che verrebbero immediatamente vendute. Il candidato, dopo aver analizzato il costo del frazionamento e della ristrutturazione, provveda a: 1) calcolare analiticamente il costo del frazionamento e della ristrutturazione; 2) determinare il più probabile valore dell appartamento originario; 3) calcolare la rata annua di ammortamento di un mutuo che il costruttore intende richiedere per procedere all acquisto, di importo pari all 80% del valore dell appartamento, da estinguere in 10 annua tasso fisso; 4) descrivere le variazione da apportare ai millesimi di proprietà generale in conseguenza del frazionamento; 5) indicare le operazioni catastali necessarie per l aggiornamento degli atti in conseguenza dell intervento proposto. Durata massima della prova: 7 ore. È consentito di manuali tecnici, di calcolatrici non programmabili e del dizionario di Italiano. ESAME 2005 SESSIONE ORDINARIA Un suolo, connotato come edificatorio dagli strumenti urbanistici, esteso per m2 4.000, viene occupato con apposito decreto per essere destinato ad edilizia popolare. Dopo lunghi mesi l Ente espropriante emette il decreto di espropriazione relativo a m2 3.500, escludendo tre piccole porzioni periferiche di suolo di circa 167 m2 ognuna.
Il proprietario, ritenendo inadeguata l indennità offertagli e rilevando il mancato funzionamento della Commissione provinciale degli espropri prevista dalla legge, produce ricorso presso la competente Corte d Appello. Il giudice istruttore affida la valutazione ad un C.T.U. chiedendogli di definire l indennità di occupazione e quella di esproprio, nonché il valore delle frazioni di suolo residue. Il candidato provveda ad eseguire le indicate valutazioni fornendo giustificazione di ogni elemento preso in considerazione. Durata massima della prova: 6 ore. È consentito soltanto l uso del dizionario di Italiano. ESAME 2000 SESSIONE ORDINARIA Per la realizzazione di un'opera pubblica viene espropriata interamente una proprietà fondiaria, estesa per ha 4,70, provvista di un fabbricato di 108 m2 di superficie coperta, adibito ad abitazione del proprietario conduttore, sita in prossimità di un centro di sviluppo urbano. Il consulente del proprietario, officiato per esprimere una ipotesi valutativa, dimostra in modo convincente che ha 1,70 della superficie, a valle del fabbricato, possono essere considerati a destinazione edificatoria, mentre la rimanente porzione debba essere ritenuta agricola, quale seminativo irriguo seguendo la certificazione catastale. Poiché l'ente espropriante sostanzialmente concorda sull'indicata destinazione delle superfici, le parti decidono di procedere alla valutazione del bene con i propri tecnici, applicando le vigenti norme sull'espropriazione. Il candidato, definendo nei particolari la situazione esposta con una plausibile descrizione, proceda alla determinazione del più probabile indennizzo spettante al proprietario, motivando i dati che assume per rispondere al quesito. (Soluzione) ESAME 1996 SESSIONE ORDINARIA Il proprietario di una costruzione per civile abitazione, realizzata sfruttando appieno gli indici volume/superficie previsti dal piano regolatore, vuole sopraelevare al fine di realizzare un nuovo appartamento per complessivi 500 m3 circa. Deve, per poter realizzare tale intenzione, acquistare una porzione di un confinante terreno al fine di ottemperare alle condizioni dell'indice di edificabilità previsto in 0,5 m3/m2. Il proprietario confinante non è disposto a vendere il terreno sul quale esercita una attività agricola remunerativa, ma, dopo una serie di tentativi, dichiara di poter cedere solo eventuali diritti. Dopo aver illustrato gli aspetti giuridici della indicata situazione, il candidato determini il valore del diritto in esame secondo criteri obiettivi accettabili da entrambe le parti interessate. ESAME 1996 SESSIONE ORDINARIA SPERIMENTALE PROGETTO CINQUE Tema di geopedologia, ecologia, economia ed estimo. Nel corso di lavori di sistemazione di una vasta zona collinare, per cause accidentali si origina un incendio che arreca danni gravissimi ad un soprastante parco, esteso su una superficie di 7 ha e costituito essenzialmente da conifere di alto fusto. La zona in cui detto parco venne realizzato è posta alla periferia di una cittadina di 40.000 abitanti e dista, altresì, circa 12 km da un'altra cittadina di 35.000 abitanti sita in pianura. Il candidato descriva molto sinteticamente i probabili caratteri dell'indicato bene pubblico; illustri poi i criteri secondo i quali è possibile procedere a valutazione dei danni, fornendo ovviamente elementi per l identificazione dello stesso ed esemplifichi infine un procedimento di stima che, tenuto conto non solo dei costi da affrontare ma anche della funzione pubblica del bene, conduca alla determinazione del corrispondente valore monetario.
ESAME 1994 SESSIONE ORDINARIA Viene affidato ad un tecnico l incarico di valutare un asse ereditario e di elaborare un progetto di divisione fra tre eredi. I beni da suddividere consistono in: due appartamenti di civile abitazione, siti al 1 e al 2 piano di un condominio di complessive dieci unità immobiliari realizzate su cinque piani, ciascuno composto di quattro vani ed accessori; su di essi grava un mutuo decennale di 70 milioni, al tasso dell 8%, di cui sono state pagate tre rate annuali, con scadenza 31 dicembre; un negozio di 50 m2 di superficie, ubicato in zona centrale, da ristrutturare parzialmente in tutte le componenti interne; un garage posto nello stesso edificio, in posizione retrostante, con accesso autonomo, capace di contenere due auto. Il testatore ha disposto che a favore di uno dei coeredi vada assegnata la quota disponibile. Il candidato, dopo aver completato la descrizione dei beni riportati ed ipotizzate tutte le altre condizioni utili sia alla valutazione preliminare che alla divisione, esegua quanto richiesto al tecnico, indicando con chiarezza i criteri che adotta, fornendo elementi precisi sulla ricerca e sulle modalità di elaborazione dei valori mercantili di riferimento. ESAME 1993 SESSIONE ORDINARIA I proprietari di una palazzina di nuova costruzione decidono di realizzare un regolamento condominiale con relative tabelle millesimali. Affidano l incarico ad un tecnico che, esperite le necessarie indagini, rileva quanto segue. Il complesso dei beni consiste in una palazzina di quattro piani con ascensore, circondata da un cortile esteso per circa 500 metri quadrati. Su ciascun piano, di 198 m2, esistono due appartamenti di identica superficie, suddivisi in modo che uno sia esposto ad est, l altro a ovest. Gli appartamenti dell ultimo piano godono ciascuno di una porzione di soffitta di 80 m2. Sulla parte retrostante del cortile insistono sei locali separati, di 25 m2, adibiti a garage, appartenenti ai proprietari dei sei appartamenti. Anteriormente il cortile collega la palazzina ad una strada comunale, sita ad est della costruzione. Il candidato, dopo aver illustrato gli aspetti estimativi che giustificano l elaborazione delle richieste tabelle, esponga i conseguenti criteri da adottare e proceda alla definizione delle stesse. ESAME 1993 SESSIONE ORDINARIA SPERIMENTALE PROGETTO "CINQUE" Una Società intende acquistare il 75% di un area di 20.000 m2, destinata a nuovi complessi insediativi (zona C) da una variazione del piano regolatore di un Comune di 15.000 abitanti. Il candidato, sulla base di una sua ipotesi per l utilizzazione dell area anzidetta; descriva sinteticamente una possibile organizzazione degli spazi, rilevi i metri cubi realizzabili in edifici residenziali nonché le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie. Definisca quindi i criteri con cui stabilire il valore dei suoli ed esemplifichi, per conto della Società, una relazione di stima, essendo a conoscenza che l indice di edificabilità fondiaria è pari ad 1,5 m3/m2; preveda altresì, con cifre unicamente indicative, costi di urbanizzazione o, in alternativa, i relativi oneri da corrispondere al Comune. ESAME 1987 SESSIONE ORDINARIA Un asse ereditario è costituito da un appartamento per civile abitazione di 120 m2, da un locale adibibile a deposito di 600 m2 ed altezza 5 m, una superficie di terreno nudo estesa per 2000 m2, su cui dagli strumenti urbanistici è prevista la possibilità di realizzare una costruzione di 500 m3. Unici eredi sono i due figli del testatore. Esiste, sul primo appartamento, un diritto di usufrutto a favore della nonna dei due eredi, ottantenne. Si proceda, dopo attendibile descrizione dell ubicazione e dello stato dei fabbricati, a stima del patrimonio e a divisione dello stesso, con descrizione delle variazioni catastali necessarie e con giustificazione di scelte e di dati, nonché a valutazione del diritto di usufrutto.
ESAME 1981 SESSIONE ORDINARIA Un azienda frutticola della superficie di 22,5 ha, sita in una zona conosciuta dal candidato, viene scelta dai periti catastali quale azienda di studio per la revisione delle tariffe d estimo autorizzata con DM 13 dicembre 1979 dal Ministero delle Finanze. Il candidato, dopo aver descritto l azienda in oggetto in ogni suo particolare, proceda analiticamente alla valutazione del reddito dominicale e di quello agrario, ricordando che il suddetto DM ha sostanzialmente riconfermato le norme che hanno presieduto alla precedente revisione generale (legge 29 giugno 1939 n. 976), che i prezzi di riferimento sono quelli del biennio 197879 e che il tasso, da usare nelle determinazioni in cui è richiesto, è stato fissato nell 8%. ESAME 1981 SESSIONE SUPPLETIVA Un edificio di vecchia costruzione, sito in un comprensorio urbano noto al candidato, insiste su un area delle dimensioni di m 25 x m 15. Esso è formato da magazzini a piano terra, piano nobile, 4 appartamenti (2 al secondo piano e 2 al terzo) ed è stato acquistato dai sig. A, B, C, D, E per la somma di L. 600.000.000. Il sig. A ha acquistato la proprietà dei magazzini che, secondo la normativa urbanistica vigente, verranno trasformati in negozi; i sig. B e C ciascuno la metà del piano nobile; il sig. D i due appartamenti del secondo e terzo piano posti a destra di chi sale le scale; il sig. E gli altri due posti a sinistra. I suddetti signori hanno convenuto di suddividere sia le spese di acquisto che quelle accessorie per riattamento e manutenzione delle parti comuni in proporzione al valore di mercato della quota da loro acquisita e di affidare ad un tecnico, che riscuota la fiducia di tutti, l esecuzione della ripartizione. Il candidato dopo aver descritto il fabbricato in oggetto, anche nei suoi rapporti con il tessuto urbano adiacente, effettui analiticamente le valutazioni richieste. Determini anche il costo delle opere necessarie per trasformare i locali a piano terra in negozi. Inoltre descriva le operazioni necessarie per effettuare la voltura catastale. ESAME 1980 SESSIONE ORDINARIA A motivo dell inquinamento atmosferico causato dagli scarichi di un industria chimica, un vigneto coetaneo, dell età di anni 12, esteso 16 ha e specializzato nelle produzioni di uva da tavola, dovrà essere spiantato. Successivamente il terreno potrà essere utilizzato con colture cerealicole che sono risultate resistenti al suddetto inquinamento. Un perito estimatore, incaricato della valutazione del danno, ha rilevato quanto segue: il fondo è dotato di fabbricati il cui costo di ricostruzione è di L. 42.000.000; il costo di impianto del vigneto, riferito alla fine del secondo anno, è di L. 8.000.000 ad ettaro; le macchine e le attrezzature necessarie per coltivare il vigneto hanno un valore a nuovo di L. 21.000.000; nel fondo a seminativo il parco macchine avrà un valore a nuovo di L. 22.500.000; cessando l attività viticola e iniziando quella cerealicola, sarà necessario cedere macchine per un valore a nuovo di L. 6.000.000 e acquistarne altre per L. 7.500.000. Il candidato, ipotizzando con verosimiglianza ogni altro dato necessario, determini analiticamente l entità dell indennizzo dovuto al proprietario del fondo danneggiato. Riferisca inoltre sulle variazioni da apportare ai registri catastali in seguito al mutamento di destinazione del fondo. (Soluzione)
ESAME 1980 SESSIONE SUPPLETIVA Una società cooperativa acquista 2400 m2 di terreno e progetta la costruzione di un fabbricato così costituito: al piano terreno: 4 negozi della superficie lorda di 100 m2 ciascuno; al primo piano: 4 appartamenti, 2 della superficie lorda di 110 m2 e gli altri 2 di 90 m2; al secondo piano: 4 appartamenti dello stesso taglio di quelli progettati al primo piano; al piano attico: 2 appartamenti ciascuno della superficie lorda di 130 m2 e una terrazza di 70 m2. È prevista anche la costruzione di uno scantinato in cui si ricaverà un posto macchina ed una cantina per ogni unità immobiliare. Durante la costruzione, per sopravvenute difficoltà finanziarie, si decide di rinunciare alla costruzione del piano attico e di attribuire il diritto di soprelevazione ai condomini proprietari del secondo piano. Il candidato, con riferimento ad un comprensorio urbano di sua conoscenza, ipotizzi gli altri dati tecnicoeconomici, valuti il costo del fabbricato e lo ripartisca tra i diversi condomini in parti proporzionali ai millesimi di proprietà. Stimi inoltre il valore del diritto di soprelevazione e determini l indennità spettante agli altri condomini in caso di soprelevazione. Riferisca poi sulle operazioni necessarie per introdurre in catasto le nuove unità immobiliari. ESAME 1976 SESSIONE ORDINARIA Un fondo rustico, dell estensione di 20,5 ha, dovrà essere attraversato da una strada che occuperà una superficie di 4.000 m2. Ai fini della determinazione dell indennità di esproprio si è rilevato quanto segue: l espropriazione avverrà il 30 aprile...; la superficie da espropriare è investita a grano; l appezzamento in oggetto è classato come seminativo di 1a classe la cui tariffa di RD è di L. 700; occorreranno alcune opere di chiusura, eseguibili tra un anno per un importo di L. 1.800.000; le opere comporteranno una spesa annua di manutenzione di L. 100.000 e dovranno essere rinnovate ogni 30 anni. Il candidato, assunti con giusto criterio i dati tecnicoeconomici mancanti, determini il valore dell indennità di esproprio. Compili, inoltre, il tipo di frazionamento catastale e dica delle variazioni che si dovranno apportare agli atti catastali a seguito dell espropriazione.