TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA

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1 R.E /2016 TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA Sezione VII Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari Procedura di espropriazione immobiliare promossa da COND. VIA DELLA COSCIA 1 Avvocato Giorgia Vassallo e da COND. VIA PIERINO NERGROTTO CAMBIASO 4B Avvocato Andrea Rossi Tortarolo contro GARIBALDI Massimo - debitore esecutato G.E. : Dott. Rosario Ammendolia RELAZIONE DI STIMA della piena proprietà dell appartamento sito nel Comune di Genova in Via Pierino Negrotto Cambiaso civico 4B interno 15 piano 2 Tecnico Incaricato: Geom. Luigi Delehaye Iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Genova al n 2042 con studio in Genova, Via Corsica, 9/11 sc. E - c.a.p

2 LOTTO UNICO: piena proprietà dell appartamento sito nel Comune di Genova in Via Pierino Negrotto Cambiaso civico 4B interno 15 piano 2 1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Piena proprietà dell appartamento facente parte del fabbricato di civile abitazione sito nel Comune di Genova in Via Pierino Negrotto Cambiaso civico 4B, e più precisamente : appartamento distinto dall interno 15, posto al piano secondo, composto da due camere, cucina, bagno, ingresso, corridoio, ripostiglio, oltre ad un balcone (planimetria stato attuale allegato 1). L unita si trova in medio stato di manutenzione e conservazione (vedere la documentazione fotografica allegato 5) Dati tecnici appartamento : Superficie appartamento : mq 62,60 Superficie balcone : mq 5, Calcolo superficie commerciale : Per il calcolo della superficie commerciale, lo scrivente ha tenuto in considerazione : superficie appartamento: calcolata al 100% superficie balcone: calcolata al 30% mq 62,60 + (30% di mq 5,50) = mq 64,25, che si arrotondano in mq 64, Identificativi catastali L appartamento risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Genova in capo a (allegato 2) :

3 GARIBALDI Massimo nato a Genova il , Cod. Fisc. GRB MSM 66B25 D969Z, proprietà per 1/1 con i seguenti dati: Sezione RIV - Foglio 34 - mappale sub Zona Censuaria 4 - Via Pierino Negrotto Cambiaso n. 4B 15 - piano 2 - Zona Censuaria 4 - categoria A/3 - classe 3 - consistenza 3,5 vani Superficie catastale: Totale 64 mq Totale escluse aree scoperte : 62 mq - R.C. Euro 334,41. Si precisa che in seguito ad allineamento delle mappe in data l originario mappale 265 è stato soppresso ed è stato sostituito con il mappale Regolarità catastale Dal raffronto eseguito tra lo stato attuale dei luoghi (allegato 1) e la planimetria catastale dell appartamento (allegato 3), si sono riscontrate le seguenti difformità: - errata rappresentazione dell ingresso che risulta di dimensione maggiore ; - errato posizionamento della porta di accesso alla camera adiacente l ingresso; - mancata rappresentazione delle spalline del varco tra ingresso e corridoio; - errato posizionamento della porta di accesso alla cucina; - mancata rappresentazione della porta di accesso alla camera posta in fondo al corridoio. 1.5 Confini L appartamento confina : - a nord-est : con muri divisori con vano scala e con appartamento interno 20 stesso civico ; - a sud-est : con muri perimetrali su distacco verso civico 12-12A-12B di via Faliero Vezzani ; - a sud-ovest : con muri divisori con appartamento interno 16 stesso civico ; - a nord-ovest : con muri divisori con appartamento interno 16 stesso civico e con vano scala. 1.6 Attestato di Prestazione Energetica Lo scrivente ha richiesto presso IRE Agenzia Regionale Liguria l esistenza di

4 attestato di prestazione energetica, ricevendo riscontro che per l appartamento è presente in banca dati l Attestato di Prestazione Energetica n redatto in data dal Certificatore n 6017 Stefano Martinengo, dall attestato si evince che l immobile rientra nella classe energetica G (allegato 4). 2. DESCRIZIONE SOMMARIA Caratteristiche zona : Caratteristiche zone limitrofe : Collegamenti pubblici : zona residenziale popolare ad alta densità, periferica, con discreto traffico veicolare essendo nelle immediate vicinanze delle principali Via Jori e Canepari, nelle quali la presenza di esercizi commerciali è di rilievo così come nella ancora più vicina via Vezzani. La zona è ben servita da servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. le zone limitrofe hanno caratteristiche similari, ben servite da esercizi commerciali e servizi pubblici. a circa km 4,0 stazione ferroviaria di Genova Bolzaneto), a circa 7,0 Km stazione ferroviaria di Genova Piazza Principe, a circa km 4,0 casello autostradale Genova Bolzaneto, a circa Km 5,5 casello autostradale Genova Ovest, a circa Km 7,0 aeroporto Cristoforo Colombo. 3. STATO DI POSSESSO L immobile, al momento del sopralluogo, era occupato dal Signor DUCCO Alessio, nato a Genova il in forza di contratto di locazione sottoscritto in data ; il contratto con decorrenza dal e termine il , è stato registrato telematicamente all Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Genova 2 in data Numero , Serie 3T, Codice identificativo Contratto TLH16T DD, Protocollo Telematico (allegato 6).

5 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli : nessuna Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione casa coniugale : nessuna Atti di asservimento urbanistico : nessuno Altre limitazioni d'uso : nessuno 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni : Iscrizione di ipoteca volontaria in data al R.P. n.13406, derivante dal contratto di mutuo a rogito notaio Aurelio Morello di Genova in data Rep. N /22299, a favore di Banca Carige S.p.a.. con sede in Genova, e contro il signor GARIBALDI Massimo per la quota di 1/1 e Luisa Mereta (terza datrice d ipoteca) per la quota di 1/1. Iscrizione di ipoteca giudiziale in data R.P derivante da sentenza di condanna del Tribunale di Genova in data Rep. n. 749/2013, a favore di SDKAPPA S.r.l. con sede in Genova e contro il signor GARIBALDI Massimo per la quota di 1/1 di proprietà Pignoramenti Trascrizione di pignoramento immobiliare in data R.P. n derivante da verbale di pignoramento immobiliare Pubblico Ufficiale, Ufficiali Giudiziari di Genova in data Rep. n. 7695, a favore del Condominio Via P. Negrotto Cambiaso 4B con sede in Genova, e contro il signor GARIBALDI Massimo per la quota di 1/1 di proprietà ; Trascrizione di pignoramento immobiliare in data R.P. n derivante da verbale di pignoramento immobiliare Pubblico Ufficiale, Ufficiali

6 Giudiziari di Genova in data Rep. n. 7345/2016, a favore del Condominio Via della Coscia 1 con sede in Genova, e contro il signor GARIBALDI Massimo per la quota di 1/1 di proprietà ; Altre trascrizioni : nessuna Altre limitazioni d'uso : nessuna 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico - edilizia e catastale di conformità urbanistico edilizia : Dal raffronto tra lo stato attuale (allegato 1) e la variante al progetto costruttivo (allegato 9) sono emerse le seguenti difformità : errata rappresentazione dell ingresso che risulta maggiore; di dimensione errato posizionamento della porta di accesso alla camera adiacente l ingresso; mancata rappresentazione delle spalline del varco tra ingresso e corridoio; errato posizionamento della porta di accesso alla cucina; mancata rappresentazione della porta di accesso alla camera posta in fondo al corridoio. Dall esame dei luoghi le difformità paiono realizzate già all epoca di costruzione, tuttavia considerata la documentazione catastale, si deve considerare che le difformità sopra indicate siano state eseguite in epoca successiva la data di presentazione della planimetria oggi agli atti, depositata in data e precedente il Come meglio specificato nel successivo paragrafo 7), lo scrivente segnala che non è possibile stabilire con certezza la conformazione approvata delle finestre della camera da letto in fondo al corridoio e della cucina. Pertanto, trattandosi di difformità interne da considerarsi eseguite in epoca compresa tra il ed il , le stesse sono sanabili ai sensi

7 dell art. 22 comma 3 della Legge Regionale n. 16/08 e s.m.i., previa presentazione della variazione catastale, necessaria anche per quanto espresso nei paragrafi 1.4 e I diritti di presentazione per la presentazione della sanatoria ai sensi art. 22 comma 3 sono pari a circa 60,00 oltre ad una sanzione di 172,15. Gli onorari professionali per la redazione della pratica edilizia sopra indicata ammontano ad 1.500, di conformità catastale : dal raffronto eseguito tra lo stato attuale dei luoghi e la planimetria catastale dell appartamento, si sono riscontrate le seguenti difformità : errata rappresentazione dell ingresso che risulta maggiore; di dimensione errato posizionamento della porta di accesso alla camera adiacente l ingresso; mancata rappresentazione delle spalline del varco tra ingresso e corridoio; errato posizionamento della porta di accesso alla cucina; mancata rappresentazione della porta di accesso alla camera posta in fondo al corridoio. Al fine dell aggiornamento, occorre presentare una variazione catastale per diversa distribuzione interna il cui costo, comprensivo dei diritti erariali pari ad 50,00, ammonta complessivamente ad 850, ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE 5.1 Spese condominiali : (dati forniti dall Amministratore Dott. Enrico Amaranti in data allegato 6) Spese ordinarie annue di gestione : Euro 1.400,00

8 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia : Euro 426,80 Spese condominiali ordinarie scadute ed insolute alla data della del : Euro 6.482, Congruità canone di locazione : L immobile è attualmente locato con contratto sottoscritto in data , con decorrenza dal e termine il , è stato registrato telematicamente all Agenzia delle Entrate Ufficio Territoriale di Genova 2 in data Numero , Serie 3T, Codice identificativo Contratto TLH16T DD, Protocollo Telematico (allegato 7), a fronte di un canone annuo di 4.400,00 (art - 2 contratto di locazione) oltre oneri accessori indicati in /mese 100,00 pari ad /anno 1.200,00 (art. 4 contratto di locazione). Ai fini della valutazione della congruità del canone pattuito lo scrivente individua i seguenti parametri : superficie lorda appartamento : mq 64,00 canone locazione /mq lordo per mese per abitazioni di tipo economico desunte dall OMI 2 Semestre 2016 Zona periferica D49 (allegato 10) : /mq per mese 4,30 6,40 canone locazione /mq lordo per anno per abitazioni di tipo economico desunte dall OMI 2 Semestre 2016 Zona periferica D49 : /mq per anno 51,60 76,80. canone locazione /mq lordo per mese per abitazioni di tipo economico desunte dal Borsino Immobiliare Luglio 2017 (allegato 11) : /mq per mese 3,60 5,70 canone locazione /mq lordo per anno per abitazioni di tipo economico desunte dal Borsino Immobiliare Luglio 2017: /mq per anno 43,20 68,40 Elaborando i dati citati, mediando i valori minimi e massimi annui sopra riportati, si ottiene il seguente valore annuo della locazione :

9 mq 64,00 x /mq per anno 47,40 72,60 = 3.033, ,40 Pertanto, considerando le caratteristiche dell immobile e che il canone indicato nel contratto di locazione in essere risulta molto prossimo al valore massimo sopra determinato, lo scrivente ritiene che il canone pattuito di /anno 4.400,00, pari ad /mese 366,67, sia da considerarsi congruo. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Dall esame della certificazione notarile agli atti sono emersi i seguenti passaggi di proprietà : 6.1. Attuale proprietario : Al Signor GARIBALDI Massimo il bene oggetto di pignoramento è pervenuto in forza di successione della Signora Mereta Luisa nata a Genova il e deceduta il , previo testamento olografo pubblicato con verbale ricevuto dal Notaio Aurelio Morello di Genova in data Rep. N /27820 registrato a Genova il al n e trascritto a Genova il al Reg. Part. n.23982, testamento con il quale lasciò l immobile al Signor Garibaldi Massimo (Denuncia di Successione N Vol. 9990/13, registrata a Genova-2 il ed ivi trascritta al R.P. n Precedenti proprietari : I signori Giacomo Rosati nato a Pontremoli il , Elina Basso nata a Recco il , Renato Rosati nato a Genova il e Luisa Mereta nata a Genova il , erano proprietari del bene oggetto di pignoramento, in comune ed in parti uguali, da epoca antecedente al ventennio con atto a rogito Armando Castiglione di Savignone in data RP Vol.4148 n. 4081, trascritto a Genova il Vol.2533 n.81, per acquisto

10 fattone dal signor Salvatore Rebagliati. In data decedette in Genova Rivarolo il signor Giacomo Rosati, previ testamenti olografi datati , pubblicati con verbale ricevuto dal Notaio Armando Castiglione in data Rep. n , trascritto a Genova il R.P. Vol n. 9507, con il quale testamento lasciò la propria quota dell immobile al figlio Renato Rosati salvo l usufrutto alla coniuge Elisa Basso (denuncia di successione n. 54 vol registrata Genova l ed ivi trascritta il R.P. Vol n. 1826). In data decedette la signora Elisa Basso lasciando a succederle per legge i figli Renato Rosati e Giovanni Rosati nato a Genova il (denuncia di successione n.10 vol registrata a Genova il ed ivi trascritta il R.P. n. 9325). Con atto di divisione notaio Marco Jommi di Genova in data Rep. N trascritto a Genova il R.P. n , il signor Giovanni Rosati assegnò al fratello signor Renato Rosati la propria quota di 1/8 dell immobile oggetto di pignoramento. In data decedette il signor Renato Rosati, previo testamento olografo pubblicato con verbale ricevuto dal notaio Marco Jommi in data registrato a Genova il al n (denuncia di successione n. 47 vol. 7, registrata a Genova il ed ivi trascritta il R.P. 6190), lasciando a succedere la signora Luisa Mereta. 7. REGOLARITA EDILIZIA Trattasi di un fabbricato edificato nel 1957 con progetto n 754/1956 approvato con ordinanza del Sindaco n. 2959/ e con successivo progetto di variante n. 99/1957 approvato con ordinanza del Sindaco n /

11 (allegato 8); l edificio è stato dichiarato abitabile con Decreto n 2942 del Dal raffronto tra lo stato attuale (allegato 1) e la variante al progetto costruttivo (allegato 9) sono emerse le seguenti difformità : errata rappresentazione dell ingresso che risulta di dimensione maggiore; errato posizionamento della porta di accesso alla camera adiacente l ingresso; mancata rappresentazione delle spalline del varco tra ingresso e corridoio; errato posizionamento della porta di accesso alla cucina; mancata rappresentazione della porta di accesso alla camera posta in fondo al corridoio. Dall esame dei luoghi le difformità riscontrate paiono realizzate già all epoca di costruzione, tuttavia considerata la documentazione catastale, si può affermare che le difformità stesse siano state eseguite in epoca successiva la data di presentazione della planimetria catastale oggi agli atti depositata in data e precedente il Dai progetti visionati ed anche dalla planimetria catastale agli atti, confrontati con lo stato dei luoghi, per carenza di rappresentazione grafica, non è possibile stabilire con certezza la conformazione approvata delle finestre della camera da letto in fondo al corridoio e della cucina; pertanto lo scrivente non ha elementi per esprimersi sulla regolarità o meno di dette finestre. Pertanto, trattandosi di difformità interne eseguite in epoca compresa tra il ed il , le stesse sono sanabili ai sensi dell art. 22 comma 3 della Legge Regionale n. 16/08 e s.m.i., previa presentazione della variazione catastale necessaria per quanto indicato nei precedenti paragrafi 1.4 e Dal raffronto tra lo stato attuale e la planimetria catastale sono emerse alcune difformità, già elencate e trattate ai paragrafi 1.3. e

12 8. INDAGINE URBANISTICA Rispetto alla cartografia del P.U.C. - Piano Urbanistico Comunale vigente, approvato con Determinazione Dirigenziale n 2015/ /18 del , entrato in vigore il , il bene in oggetto ricade in zona AR-UR, ambito di riqualificazione urbanistica - residenziale. 9. VINCOLI Il fabbricato in oggetto non risulta vincolato dalla parte II del D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e ss.mm.ii. (ex legge 1089/1939), sulla tutela del patrimonio storico architettonico. 10. CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: Travi: Solai: Copertura: Scale: Balconi: travi e pilastri in cemento armato - condizioni: buone cemento armato tipologia: solai in latero-cemento - condizioni: buone tipologia: piana calpestabile tipologia: a rampa - servo scala: assente - condizioni: buone materiale : cemento armato Componenti edilizie e costruttive: Pavim/ne esterna: Pareti esterne: Portone atrio: Scale: Porta caposcala: piazzetta antistante il portone in piastrelline di grés - condizioni: buone rivestimento: intonaco alla genovese finito ad arenino e tinta - condizioni: mediocri tipologia: ad anta unica con porzioni fisse di serramento ai due lati - materiale: alluminio e vetro - condizioni: buone gradini in marmo, pianerottoli in graniglia di marmo, pavimento atrio in marmo - pareti atrio in parte in marmo ed in parte in tinta - pareti scale in tinta con lambrino in intonachino - condizioni: buone porta in legno tamburato - condizioni: mediocri

13 Infissi esterni: Infissi interni: Cucina: Bagno: Pavimenti: Pareti: in alluminio anodizzato vetro singolo installate su vecchi preesistenti serramenti, avvolgibili in PVC - condizioni: buone porte in legno - condizioni: mediocri pavimento in graniglia e pareti rivestite in parte con piastrelle in ceramica ed in parte finite a tinta, soffitti in tinta - condizioni: discrete dotato di lavabo, vasca, bidet e wc, pavimento in piastrelle di ceramica e pareti rivestite con piastrelle in ceramica - condizioni: mediocri in parte i graniglia ed in parte in palladiana di marmo - condizioni: buone tinta lavabile - condizioni: buone Impianti: Citofonico: Ascensore: Gas: Elettrico: Fognatura: Idrico: Telefonico: Termico: presente presente in sede propria alimentazione: a contatore sottotraccia solo in parte sfilabile allacciata alla rete comunale sottotraccia presente riscaldamento centralizzato, acqua calda sanitaria prodotta autonomamente con boiler elettrico installato nel bagno 11. VALORE A METRO QUADRO E VALORE COMPLESSIVO DELL IMMOBILE Criteri di Stima Per la valutazione si ritiene di potere applicare il metodo di stima sintetico comparativo effettuato sulla base di prezzi di mercato noti, relativi alla località, afferenti cespiti assimilabili, per caratteristiche e consistenza, a quello in argomento oggetto di recenti contrattazioni di cui si ha notizia. La stima del valore complessivo terrà inoltre conto dell esposizione, dell orientamento, del piano e del grado di finitura, nonché dello stato di conservazione e manutenzione e della data di costruzione del fabbricato di cui l unità immobiliare in questione fa parte. L analisi dei valori di mercato in zona, riferiti al metro quadro di superficie lorda

14 virtuale, come in precedenza calcolata, costituirà infine la base per la determinazione del valore complessivo dell immobile considerato libero. Il valore di mercato verrà infine determinato applicando, al valore complessivo come sopra calcolato, un coefficiente riduttivo che tenga conto della mancata garanzia dai vizi, delle eventuali irregolarità edilizie, delle eventuali sofferenze condominiali, del contratto di locazione in essere, dell attuale crisi del mercato, delle difficoltà di vendita all asta derivanti dalla limitata pubblicità, dal pagamento a breve termine, ecc Fonti di informazione - esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio (allegato 10), abitazioni di tipo economico stato conservativo normale valore minimo /mq 900,00 valore massimo /mq 1.300,00 ; - esame della banca dati del Borsino Immobiliare quotazioni luglio 2017 (allegato 11) ; abitazioni di tipo economico stato conservativo buono valore minimo /mq 785,00 valore massimo /mq 1.142,00 ; - esame della banca dati dei valori di mercato espressi dall Osservatorio F.I.A.I.P (allegato 12) ; abitazioni di tipo economico n buono stato valore minimo /mq 1.000,00 valore massimo /mq 1.250,00 ; - conoscenza diretta del mercato immobiliare e dei valori della zona Stima del valore complessivo Nel valutare l immobile il sottoscritto ha tenuto in considerazione che quest ultimo è posto nel Comune di Genova, quartiere di Rivarolo, zona residenziale periferica, con alto traffico veicolare; il fabbricato, di tipo economico, si trova in medie condizioni di manutenzione e conservazione. La zona è ben servita da edifici pubblici come scuole di ogni ordine e grado, istituti ospedalieri (a breve distanza è presente l Ospedale Celesia), e da esercizi commerciali; inoltre la zona è ben servita da servizi di urbanizzazione primaria e

15 secondaria in quanto sono ubicate a breve distanza sia il casello autostradale di Genova Bolzaneto che quello di Genova Ovest, le stazioni ferroviarie di Genova Bolzaneto e di Piazza Principe, ed è facilmente raggiungibile il centro cittadino anche grazie alla metropolitana con stazione di testa nella non lontana via Brin. L appartamento, posto al piano secondo fuori terra dal lato di accesso del fabbricato, è dotato di mediocre vista sul distacco verso il civico 12-12A-12B di via Faliero Vezzani; l unità, nel suo complesso, si trova in medie condizioni di manutenzione e conservazione, ha media illuminazione naturale e medio orientamento in quanto esclusivamente orientato a sud-est. In virtù delle indagini operate e dei beni comparabili individuati, sulla base delle operazioni estimative svolte, il più probabile valore a metro quadrato dell immobile oggetto di stima risulta pari ad /mq 1.000,00. Ciò determina un valore complessivo dell immobile pari ad : /mq 1.000,00 x mq 64,00 = ,00 diconsi : Valore complessivo ,00, (sessantquattromila/00) Valore di mercato ,00 x 0,70 = ,00 che si arrotondano in : Valore di mercato ,00 (quarantacinquemila / 00) 12. DESCRIZIONE DELLE OPERAZIONI SVOLTE DAL C.T.U Operazioni peritali - nomina con ordinanza in data , esperto nella procedura sopra epigrafata dall Ill.mo Giudice dell Esecuzione Dott. Rosario Ammendolia ; - giuramento in data ; - sopralluoghi effettuati in date 04 e con rilievo dell immobile, e riprese fotografiche.

16 12.2 Accertamenti presso Enti ed Uffici Pubblici - accesso presso l Agenzia del Territorio di Genova per l acquisizione della planimetria catastale ; - accesso presso l Ufficio Visura Progetti del Comune di Genova per l acquisizione delle informazioni relative ai progetti approvati ; - accesso presso l Ufficio Condono Edilizio del Comune di Genova per l acquisizione delle informazioni relative ai condoni edilizi presentati ; - ricerche presso IRE per la verifica sull esistenza di Attestato di Prestazione Energetica ; - accesso presso CCRRII per verificare l atto di acquisto e/o di divisione dei precedenti proprietari. Genova, 21 luglio 2017 L Esperto ( Geom. Luigi Delehaye ) Allegati: 1 - planimetria stato attuale 2 - visura storica catastale 3 - planimetria catastale appartamento 4 - attestato prestazione energetica n / documentazione fotografica 6 - comunicazione Amm.re Amaranti per spese condominiali 7 - contratto di locazione 8 - Ordinanza di approvazione progetto di variante n.1743/ Progetto di variante n.99/1957 elaborato grafico 10 - valori OMI 1 semestre valori Borsino Immobiliare luglio valori F.I.A.I.P. 2016