TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 97/2016

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1 Espropriazioni immobiliari N. 97/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 97/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE DI MILANO SOC. COOP. A R.L. NELLA SUA QUALITA' DI PROCURATORE DI BPM COVERED BOND S.R.L. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT. SIMONE ROMITO CUSTODE: DOTT. RUGGERO REDAELLI CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 27/02/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ANNALISA CAIRO CF:CRANLS58B54F704U con studio in VILLASANTA (MB) VIA MOSE BIANCHI 3 telefono: annalisa.cairo@gmail.com PEC: annalisa.cairo@archiworldpec.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 97/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A villetta a schiera laterale a DESIO via Gabellini 106, della superficie commerciale di 187,76 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) casa di civile abitazione costituita da porzione di villetta a schiera laterale, composta da piano terreno con soggiorno, cucina, bagno e piccola area libera in uso esclusivo; piano primo costituito da tre locali e servizi e balconi; al piano interrato sono ubicati vani di deposito, box autorimessa e locale caldaia accessibili attraverso gli enti comuni al fabbricato (corsello carraio); all'immobile segue e compete la quota di 1/4 delle porzioni di area adibite a cortile ed ingresso, distinte al catasto con il mapp. 187 del fg. 11 Identificazione catastale: foglio 11 particella 497 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 5, consistenza 8 vani, rendita 1.094,89 Euro, indirizzo catastale: via Alberto Gabellini, piano: T-1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: in corpo, compreso box autorimessa: a est cortile comune al mapp. 187 a linea spezzata, a sud la via Gabellini, a ovest il mapp. 498, a nord cortile comune con il mapp. 187 e ancora con salto rientrante e per breve tratto il mapp 187 del fg 11. foglio 11 particella 497 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 16 mq, rendita 83,46 Euro, indirizzo catastale: via Alberto Gabellini, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: in corpo con fabbricato principale 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 187,76 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 27/02/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario Pagina 2 di 9

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 12/10/2007 ai nn /13570 di repertorio, iscritta il 29/10/2007 a Milano II ai nn /42523, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: anni 14 e 11 mesi. La formalità è riferita solamente a unità al. fg. 11 mapp. 497 sub. 1 e Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 22/01/2016 a firma di Ufficiale Giudiziario di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 17/02/2016 a Milano II ai nn /9938, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a beni in Desio fg. 11 mapp. 497 subb 1 e 2. Fino alla concorrenza di ,17 oltre interessi e spese Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: all'immobile segue e compete la quota di 1/4 delle porzioni di area adibite a cortile ed ingresso, distinte al catasto con il mapp. 187 del fg ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 07/03/1985 a firma di Notaio Elisa Leggio ai nn di repertorio, trascritto il 01/04/1985 a Milano II ai nn / Il titolo è riferito solamente a beni in oggetto di perizia Pagina 3 di 9

4 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 7768/67 del 1977 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di edificazione di casa di civile abitazione, boxes e recinzione, rilasciata il 22/06/1977, agibilità del 03/04/1980 con il n. 536/41 di protocollo. Il titolo è riferito a intero comparto immobiliare costituito da più villette a schiera Concessione edilizia in Variante N. 2095/28/185 del 1980 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di edificazione di casa di civile abitazione, boxes e recinzione - variante in corso d'opera, rilasciata il 27/02/1980, agibilità del 03/04/1980 con il n. 536/41 di protocollo. Il titolo è riferito a intero comparto immobiliare costituito da più villette a schiera 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione degli spazi interni a piano interrato (divisione tra vano box e vani cantinati) Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di pratica di Sanatoria o CILA per diversa distribuzione degli spazi interni L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: presentazione pratica edilizia per difformità interne a piano interrato:.1.000,00 tecnico incaricato:.1.500,00 adeguamenti edilizi (porta REI, realizzazione pareti interposte tra vano box e vani cantinati):.2.500,00 Questa situazione è riferita solamente a piano interrato Sono state rilevate le seguenti difformità: diversa distribuzione interna a piano primo Le difformità sono regolarizzabili mediante: regolarizzazione bagno e relativo antibagno camera da letto L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: presentazione pratica edilizia in sanatoria o CILA per adeguamento diversa distribuzione spazi interni a piano primo:.1.000,00 tecnico incaricato:.1.000,00 Questa situazione è riferita solamente a bagno e antibagno piano primo Pagina 4 di 9

5 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN DESIO VIA GABELLINI 106 VILLETTA A SCHIERA LATERALE DI CUI AL PUNTO A villetta a schiera laterale a DESIO via Gabellini 106, della superficie commerciale di 187,76 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) casa di civile abitazione costituita da porzione di villetta a schiera laterale, composta da piano terreno con soggiorno, cucina, bagno e piccola area libera in uso esclusivo; piano primo costituito da tre locali e servizi e balconi; al piano interrato sono ubicati vani di deposito, box autorimessa e locale caldaia accessibili attraverso gli enti comuni al fabbricato (corsello carraio); all'immobile segue e compete la quota di 1/4 delle porzioni di area adibite a cortile ed ingresso, distinte al catasto con il mapp. 187 del fg. 11 Identificazione catastale: foglio 11 particella 497 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 5, consistenza 8 vani, rendita 1.094,89 Euro, indirizzo catastale: via Alberto Gabellini, piano: T-1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: in corpo, compreso box autorimessa: a est cortile comune al mapp. 187 a linea spezzata, a sud la via Gabellini, a ovest il mapp. 498, a nord cortile comune con il mapp. 187 e ancora con salto rientrante e per breve tratto il mapp 187 del fg 11. foglio 11 particella 497 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria C/6, classe 6, consistenza 16 mq, rendita 83,46 Euro, indirizzo catastale: via Alberto Gabellini, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: in corpo con fabbricato principale DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Seregno). Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI municipio scuola per l'infanzia scuola elementare scuola media inferiore scuola media superiore ospedale spazi verde buono al di sopra della media COLLEGAMENTI Pagina 5 di 9

6 ferrovia distante 2km autobus distante 500mt superstrada distante 3km al di sopra della media buono al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: esposizione: luminosità: panoramicità: stato di manutenzione generale: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: La porzione di villetta a schiera accede direttamente dall'area libera in uso esclusivo con ingresso pedonale sulla pubblica via Gabellini. Accesso carraio al corsello comune dei box sempre dalla via Gabellini. Lo stato di manutenzione dell'intero compendio immobiliare è discreto, come pure la porzione abitativa di cui alla presente perizia. Finiture, rivestimenti ed impianti risalenti all'epoca della edificazione. Delle Componenti Edilizie: pareti esterne: il rivestimento è realizzato in intonaco plastico manto di copertura: realizzato in laterizio cancello: anta singola a battente realizzato in ferro verniciato. pedonale cancello: a battente realizzato in ferro verniciato con apertura radiocomandata. carraio pavimentazione esterna: realizzata in beola pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica. piano terreno pavimentazione interna: realizzata in ceramica e gres rosso. piano interrato pavimentazione interna: realizzata in ceramica, parquet e moquette. piano primo infissi esterni: a battente realizzati in legno e vetrocamera protezioni infissi esterni: imposte in legno e inferriate Degli Impianti: termico: autonomo con alimentazione a gas metano; diffusori : radiatori in ghisa. caldaia in locale autonomo con accesso da corsello carraio comune con altri elettrico: sottotraccia. risalente all'epoca della edificazione del fabbricato Delle Strutture: scale interne: a rampe parallele; rivestimento in moquette Pagina 6 di 9

7 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale piano primo 72,00 x 100 % = 72,00 piano interrato 75,60 x 50 % = 37,80 piano terreno 72,00 x 100 % = 72,00 balcone piano terreno 3,90 x 40 % = 1,56 balconi piano primo 11,00 x 40 % = 4,40 Totale: 234,50 187,76 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 29/01/2018 Descrizione: villetta a schira composta da ampia sala, cucina e bagno al piano terra, con giardinetto sia all'ingresso che con accesso dalla sala, tre ampie camere da letto e servizio al piano primo, open space nel sottotetto, cantina e box a piano interrato Indirizzo: via Montale Desio Superfici principali e secondarie: 128 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.578,13 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 29/01/2018 Descrizione: L'immobile facente parte di un gruppo di quattro villette (di testa) accuratamente rifinito con grande selezione dei materiali impiegati, si sviluppa su due livelli abitativi oltre a locale interrato e mansarda Indirizzo: Desio via De Gasperi Superfici principali e secondarie: 240 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.875,00 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Pagina 7 di 9

8 Data contratto/rilevazione: 29/01/2018 Descrizione: La soluzione di testa, completamente indipendente e libera su tre lati, è ubicata in zona residenziale e tranquilla sita tra il centro e l'ospedale di Desio. Indirizzo: Desio via Tazzoli Superfici principali e secondarie: 200 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.650,00 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Banca dati Agenzia delle Entrate (29/01/2018) Valore minimo: 1.500,00 Valore massimo: 1.750,00 Bollettino Camera di Commercio di Monza e Brianza (29/01/2018) Valore minimo: 1.300,00 Valore massimo: 1.650,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Poichè le indagini di mercato condotte per immobili medesimo azzonamento, ad oggi rilevabili da siti e/o operatori in zona, sono da riferirsi a prezzi medi di vendita "sperati" al momento dell'avvio della compravendita, si ritiene congrua, ai fini della stima del valore più probabile di mercato, la applicazione del valore medio riscontrabile da vendite all'attualità e mercuriali, pari ad /mq ,00 circa. Precisazioni: il valore finale è da intendersi comprensivo degli eventuali vizi e difetti occulti, non rilevabili dai normali accertamenti effettuati dal perito in sede di sopralluogo; della eventuale non conformità degli impianti i cui costi di adeguamento/revisione saranno da intendersi ricompresi della decurtazione pari al 25% applicata in sede di ribasso d'asta; di eventuali non conformità edilizie/urbanistiche inerenti parti condominiali e pertanto non rilevabili dal perito che ha operato esclusivamente con riguardo alla verifica della singola unità immobiliare in oggetto della presente perizia. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 187,76 x 1.400,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo comparativo: effettuati rilievi e misurazioni, compiuti accertamenti ed indagini e la comparazione dei prezzi in zona per gli immobili di questo tipo e considerata la numerosa offerta sul mercato immobiliare, tenuto conto della natura stessa della vendita giudiziaria, si opera una riduzione del 25% sul valore di mercato Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano II, ufficio tecnico di Desio, agenzie: locali DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle Pagina 8 di 9

9 conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villetta a schiera laterale 187,76 0, , , , ,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: i beni sono da considerarsi non comodamente divisibili Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 27/02/2018 il tecnico incaricato ANNALISA CAIRO Pagina 9 di 9