Europa Immobiliare. RELAZIONE SEMESTRALE al 30 GIUGNO 2013

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1 1 Europa Immobiliare N Società di Gestione del Risparmio S.p.A. Advisor e soggetto delegato Fondo Comune di investimento immobiliare di tipo chiuso Istituito ai sensi dell art. 36 del d. lgs. n. 58/98 Testo Unico della Finanza RELAZIONE SEMESTRALE al 30 GIUGNO 2013

2 RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N.1 AL 30 GIUGNO 2013 Indice 1- Relazione degli Amministratori Gestione Immobiliare Mercato Immobiliare Composizione Patrimoniale Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo Eventi successivi alla chiusura del periodo Situazione Patrimoniale Altre informazioni... 23

3 1- Relazione degli Amministratori Gestione Immobiliare Nel corso del primo semestre 2013, il valore di mercato degli immobili detenuti dal Fondo Europa Immobiliare N.1, stimato dall esperto indipendente Cushman & Wakefield, si è ulteriormente ridotto del 3,2% su base semestrale (-15,8% rispetto al giugno 2012), ammontando complessivamente ad ,01. La variazione è da imputare principalmente al permanere della situazione di forte incertezza sui mercati immobiliari, accompagnata da una sostanziale staticità sul fronte delle transazioni immobiliari. Si ritiene che la suddetta valutazione sia compatibile tanto con la durata originaria del Fondo Europa Immobiliare N.1 (31 dicembre 2014) quanto nell ipotesi in cui venisse deliberata in coerenza del resto con una esigenza generale che sta emergendo circa la necessità di procedere alla proroga della durata dei fondi immobiliari di prossima scadenza in conseguenza della grave e perdurante crisi del mercato immobiliare la proroga di durata del fondo, ai sensi del regolamento di gestione del fondo, per il completamento dello smobilizzo degli attivi. In Italia le riduzioni dei valori di mercato (-4,85% nel semestre), sono state determinate soprattutto dalle svalutazioni degli immobili di Levate (-8,54%) e di Milano via Bisceglie (-8,80%). Il primo immobile continua ad essere penalizzato da una situazione di sfitto, che dura ormai dal febbraio 2010 e che ha indotto la SGR a valutare un intervento di significativa riqualificazione in carenza di domanda da parte degli operatori logistici; la svalutazione dell immobile di Milano via Bisceglie è invece da riferire alla difficoltà di collocare sul mercato immobili ubicati in location secondarie. Le riduzioni dei valori di mercato degli altri immobili italiani (nell intorno del 3% per la Caserma dei Carabinieri di Rivoli, per l immobile logistico sito a Mora di Liscate e per il complesso sito a Roma Loc. Casal del Marmo e nell intorno dell 1% per la Caserma di Sala Consilina e per la RSA di Milano via Lope de Vega) sono riconducibili alla rarefazione delle transazioni immobiliari determinata dalla persistente situazione di restrizione del mercato del credito. Nel Regno Unito occorre fare una distinzione fra l immobile direzionale di Londra, meglio conosciuto come Partnership House, da quello a destinazione leisure di Croydon. La valutazione dell immobile londinese ha beneficiato della rinegoziazione del contratto di locazione con il conduttore John Lewis avvenuta lo scorso mese di gennaio; l incremento semestrale della valutazione, pari a GBP 7,3 milioni (+25,2% in valuta, +19,2% in euro), non considera l incentivo di GBP 4 milioni pagato upfront. La rivalutazione rettificata è pari a +9,9% in valuta (+4,6% in euro). La valutazione dell immobile di Croydon invece ha subito una flessione del 2,22% in valuta (pari a GBP 0,5 milioni) rispetto al valore di dicembre 2012 (-6,91% comprendendo l effetto cambio). In Olanda prosegue il trend negativo degli immobili ad uso ufficio determinato dal perdurare di uno stato di crisi del settore immobiliare in genere, e dalla competizione determinata dall effetto 3

4 combinato di un offerta di immobili direzionali molto elevata e da un significativo calo sul fronte della domanda. Ad Almere e Amstelveen l esperto indipendente ha stimato il valore di mercato degli immobili in riduzione rispettivamente del 6,3% e del 6,82% su base semestrale. In Svezia le valutazioni degli immobili in valuta sono complessivamente diminuite del 4%, fra queste pesa in particolar modo la valutazione dell immobile di Valbo che è diminuita dell 8%. Tali variazioni espresse in euro sono state amplificate da un generale apprezzato dell euro verso le corone svedesi (+2,28%). I livelli di tasso di cambio adottati per la redazione della presente relazione sono stati pari a eur/gbp=0,8572 ed eur/sek=8,7773 (rispettivamente 0,8161 ed 8,582 al 31 dicembre 2012). Nel periodo in esame, il rischio di oscillazione dei tassi di cambio è stato costantemente coperto dal Fondo per l intero ammontare dell esposizione attraverso operazioni di vendita a termine di valuta. Nel primo semestre del 2013 l attività della SGR è stata particolarmente intensa e si è rivolta nella gestione degli immobili detenuti in portafoglio, con particolare attenzione ad alcuni immobili italiani ed esteri. Nello specifico, le più importanti azioni intraprese sono di seguito sintetizzate, con riferimento a ciascun immobile: Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) A seguito dello scarso interesse riscontrato sul mercato, la SGR ha esercitato l opzione per la vendita delle Caserme a Cogefer S.p.A., il venditore originario. La società ha iniziato un processo di due diligence tecnica propedeutica all acquisto riscontrando piccole difformità che, per l immobile di Rivoli, ne impediscono la vendita. La SGR si è pertanto prontamente attivata per la loro risoluzione. Si riscontrano tuttavia alcune difficoltà nel perfezionamento del closing dovute ad un generale peggioramento delle condizioni del mercato del credito, che hanno determinato il prolungamento delle trattative con la controparte. In relazione a questa fase di stallo, la SGR sta valutando ogni possibile azione a tutela del proprio diritto nell interesse dei partecipanti al Fondo. Milano Via Bisceglie (Italia) Nel corso del primo trimestre 2013 la SGR ha portato a termine alcuni interventi di manutenzione straordinaria volti ad eliminare diverse infiltrazioni di acqua meteorica insistenti in più punti nella zona interrata destinata a parcheggio. Sono state posate in alcuni punti nuove guaine di impermeabilizzazione per rimediare a strappamenti per movimenti del terreno e/o deperimento delle stesse. Sono stati programmati interventi manutentivi alle strade interne in asfalto bituminoso ed il ripristino dei marciapiedi pedonali, nonché l installazione di nuove valvole di intercettazione dell acqua. Mora di Liscate (Mi) La SGR ha programmato ed in parte realizzato diversi interventi di adeguamento/risanamento sia sull involucro dei fabbricati componenti il polo logistico che sugli impianti. Tra gli ambiti più rilevanti, ha appaltato ad apposita ditta specializzata la bonifica dell amianto della copertura dell edificio ex dogana (ca. 600 mq), adibito a magazzino di manutenzione. I lavori si sono conclusi nel primo trimestre 2013 attraverso l intervento di rimozione del materiale contenente amianto e la posa di nuova copertura in lamiera coibentata. 4

5 Per quanto attiene l evento sismico occorso durante il primo semestre del 2012 che ha comportato lo spanciamento di alcuni pannelli di un corpo di fabbrica sono state svolte indagini approfondite finalizzate all approntamento di un progetto di rimessa in pristino. L attività di progettazione è stata conclusa e condivisa con il conduttore. Si sono altresì conclusi i sopralluoghi di alcune ditte specializzate invitate per l esecuzione dei lavori. Seguirà a breve l appalto per l esecuzione degli interventi prospettati, che si protrarranno fino al secondo semestre del Nel corso del secondo semestre 2012, il Consorzio Costruttori TEEM ha notificato alla SGR l esproprio di una porzione di terreno ai limiti della proprietà, e finalizzato alla realizzazione del collegamento autostradale fra la A4 e la A1. Al fine di tutelare il patrimonio del Fondo, è stato avviato un programma di indagini ed approfondimenti tecnici che si sono conclusi nel primo trimestre 2013 a cui è seguita la formalizzazione di richiesta di un congruo indennizzo per il Fondo. Le parti hanno definito un accordo, in corso di perfezionamento. Levate (BG) Nel corso del primo semestre la SGR, valutata la difficoltà di reperimento di un conduttore interessato alla locazione dell immobile se non immediatamente disponibile, ha avviato le attività finalizzate alla completa riqualificazione della piattaforma logistica. L immobile di Levate è stato coinvolto dal Consorzio di Bonifica della Media Pianura Bergamasca nell ambito di un progetto di riordino e sistemazione irrigua, che comporterà anche la sistemazione catastale della proprietà del Fondo, ad oggi non pienamente conforme. Nel corso del primo trimestre 2013 sono state eseguite le ispezioni catastali e i rilievi celerimetrici finalizzati ad eseguire gli aggiornamenti catastali dello stato dei luoghi in vista della definizione della pratica. Roma, Loc. Casal del Marmo proseguono, in coordinamento con il conduttore, le attività volte al rilancio dell ipermercato. Nel corso del primo trimestre del 2013, la SGR ha affidato ad un operatore specializzato due incarichi, rispettivamente per la commercializzazione degli spazi da destinare ad esercizi di vicinato e per la gestione del centro risultante. Nelle more, prosegue la preparazione delle pratiche volte al rilascio di un autorizzazione per centro commerciale, nello spirito della transazione stipulata con Conad del Tirreno nel mese di ottobre Amstelveen (Olanda) L immobile è stato rilasciato dai conduttori Amlin e ABN Amro lo scorso dicembre L istituto ABN Amro ha espresso l interesse per condurre in locazione 117 posti auto per l intero 2013; la proprietà ha inoltre ricevuto una proposta di locazione temporanea per altri 100 posti auto per la durata di due mesi. Al termine del semestre la proprietà, di concerto con gli advisor nominati lo scorso semestre, ha iniziato a valutare una proposta di valorizzazione che interesserebbe l intero immobile (mq ca). Le analisi sono tuttora in corso. Croydon (Regno Unito) Per quanto riguarda l unità 5 si segnala che Punch Pub Co. Ltd prosegue le attività di ricerca per un nuovo operatore interessato a condurre in sublocazione l unità immobiliare sino alla scadenza naturale del contratto (2024). Nelle immediate vicinanze del centro è prevista l apertura di un Oxylane Village che molto probabilmente produrrà degli 5

6 effetti positivi nel leisure centre. In relazione a tale opportunità la SGR ha presentato al Comune di Croydon alcune modifiche al progetto originario per l unità drive-through di Costa Coffee che potrebbero essere approvate entro l estate. Partnership House (Londra) La SGR ha concluso la rinegoziazione del contratto di locazione con John Lewis lo scorso gennaio. Il rinnovo della locazione ha determinato un incremento del 25% al valore di mercato dell immobile (+9,9% il dato rettificato per l incentivo pagato upfront a favore del conduttore). Portafoglio Golden (Svezia) - Proseguono le attività sul centro di Saltsjobaden finalizzate alla ricerca di nuovi conduttori per le piccole superfici rimaste sfitte nonché le negoziazioni con alcuni conduttori interessati ad estendere parzialmente gli spazi occupati. Nelle scorse settimane si è conferito un incarico per la commercializzazione dell immobile ad un primario operatore locale. A Koping si è formalizzato l accordo con l ancora ICA che nei mesi scorsi aveva chiesto di poter prendere in locazione un ulteriore unità di 250 mq elevando gli spazi totali locati ad un totale di Mq mq. Le attività di commercializzazione proseguono su due unità residue di rispettivamente di mq 202 e 575 mq. A Valbo proseguono le ricerche di un nuovo conduttore per l unità locata a Trend&Design. Gelsenkirchen (Germania) Per tutto il semestre la SGR è stata impegnata in una rinegoziazione dei contratti di locazione con i principali conduttori dell immobile volte a prolungare la durata dei contratti di locazione in essere e migliorare l appetibilità dell edificio da parte dei potenziali investitori. In parallelo la proprietà ed il Gestore Delegato sono impegnati nella definizione ed organizzazione degli interventi di ristrutturazione delle unità interessate dai nuovi contratti di locazione che dovrebbero concretizzarsi nel corso del 2013 ed i primi mesi del L importo delle opere autorizzate ammonta a 4,6 milioni e dovrebbe interessare le unità di Xenos, VRR, Foot Locker ed H&M. Per quanto riguarda gli altri immobili siti in Italia e all estero non vi sono fatti rilevanti accaduti durante il periodo di riferimento della relazione. Si propone di seguito un aggiornamento sulla situazione del contenzioso per l operazione di Roma - Piazza dei Navigatori. 6

7 "Operazione immobiliare Piazza dei Navigatori. Aggiornamento Fondo Europa Immobiliare N.1 In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i Promittenti Venditori ) in data 29 luglio 2009 afferente il compendio Piazza dei Navigatori (il Contratto Preliminare ), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto nella relazione semestrale del Fondo al 30 giugno A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad ottenere (i) l accertamento dell inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e, conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata, l accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi maturandi; (iii) l accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A. (coassicuratore) (congiuntamente le Assicurazioni ) al pagamento della caparra confirmatoria oltre agli interessi maturati e maturandi. La data della prima udienza di comparizione delle parti é stata differita d'ufficio al 30 novembre 2011 ai sensi dell art. 168 bis, comma quinto, c.p.c.. I Promittenti Venditori e le Assicurazioni si sono costitute depositando le proprie comparse di costituzione e risposta. I Promittenti Venditori hanno richiesto: (i) in via istruttoria, il differimento della prima udienza al fine di evocare in giudizio il Comune di Roma affinché in caso di condanna detto ente manlevi e garantisca i Promittenti Venditori alla luce del proprio comportamento in merito al mancato rilascio dell agibilità inerenti i comparti Z1 e Z3; (ii) nel merito, l'accertamento dell'avveramento delle condizioni sospensive contrattualmente previste e, per l'effetto, la dichiarazione che il rifiuto di acquistare da parte di Vegagest Immobiliare dipenda unicamente dal proprio inadempimento contrattuale; (iii) sempre nel merito, l integrale rigetto delle domande proposte dall'attrice; (iv) in via riconvenzionale la condanna di Vegagest Immobiliare, per tutti i danni patiti e patendi, al pagamento di una somma pari ad Euro (pari alla caparra versata) o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà quantificata in corso di causa. Le Assicurazioni hanno richiesto: (i) in via pregiudiziale il differimento della prima udienza al fine di instaurare il contraddittorio nei confronti dei Promittenti Venditori relativamente alla domande riconvenzionali formulate; (ii) nel merito il rigetto delle domande avanzate da Vegagest Immobiliare; (iii) in via riconvenzionale subordinata, la costituzione di un pegno di Euro in loro favore nei confronti dei Promittenti Venditori; (iv) sempre in via riconvenzionale subordinata, in caso di accoglimento delle domande di 7

8 Vegagest Immobiliare, il diritto di regresso / rivalsa nei confronti dei Promittenti Venditori. A fronte della richiesta di integrazione del contraddittorio avanzata dai Promittenti Venditori, il Giudice ha autorizzato la chiamata in causa del Comune di Roma, rinviando la causa all'udienza del 9 maggio Il Tribunale di Roma - preso atto dell'istanza formulata dal Comune di Roma per la chiamata in garanzia della propria compagnia assicuratrice (Le Assicurazioni di Roma) - ha autorizzato la predetta chiamata in causa e ha differito il giudizio all'udienza del 14 novembre In relazione alle domande giudiziali di accertamento dell inadempimento sopra indicate, la SGR, per conto del Fondo, ha altresì depositato nell ambito del suddetto giudizio dalla stessa promosso un ricorso per accertamento tecnico preventivo finalizzato alla verifica dello stato degli immobili e delle opere di urbanizzazione onde verificare il mancato rispetto dei requisiti e delle condizioni sospensive previsti nel Contratto Preliminare. A riguardo si segnala che il Consulente Tecnico d'ufficio, Ing. Alberto Botti (di seguito, il CTU ), ha depositato in data 07 dicembre 2011, il suo elaborato peritale che accoglie integralmente la posizione sostenuta dalla SGR sia sulla incompletezza degli immobili sia sulla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione. In data 19 gennaio 2012, si è tenuta l udienza di giuramento del CTU durante la quale i Promittenti Venditori e le Assicurazioni hanno contestato il contenuto della relazione peritale chiedendo un termine per il deposito di una ulteriore memoria contenente osservazioni sul documento in parola. Il Giudice ha concesso alle avversarie termine sino al 31 gennaio 2012 per il deposito della predetta memoria, e termine alla SGR sino al 15 febbraio 2012 per il deposito di memoria di replica. Dette memorie sono state ritualmente depositate dalle parti. Il Giudice si è riservato un provvedimento in merito all'eventuale rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio. In data 08 marzo 2012 il Tribunale di Roma - sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 19 gennaio in accoglimento delle difese della SGR, ha ritenuto che non sussistano le ragioni per rinnovare la consulenza tecnica effettuata, ovvero per chiamare il CTU a chiarimenti, riservandosi di formulare in corso di causa ogni valutazione sul contenuto dell'elaborato peritale. L'accertamento tecnico è stato quindi dichiarato chiuso con le risultanze di cui all elaborato del CTU depositato in data 07 dicembre In data 24 ottobre 2012, il Consiglio di Stato ha depositato la sentenza con cui ha riformato integralmente la sentenza n. 9212/2011 con cui il T.A.R. del Lazio aveva, inter alia, attestato la maturazione del silenzio-assenso nell ambito delle domande di rilascio dei certificati di agibilità degli immobili Z1 e Z3. Il Consiglio di Stato, nel condividere integralmente le censure formulate in sede di appello, ha accolto il gravame proposto dalla SGR nell'interesse del Fondo, riformando nella sua totalità la sentenza di primo grado del T.A.R. Lazio confermando i provvedimenti di diniego di agibilità, anche alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio come sopra indicato. In data 20 settembre 2012 è stata depositata istanza a mezzo della quale le Assicurazioni hanno chiesto al Tribunale di emettere nei confronti dei Promittenti Venditori ordinanza provvisoriamente esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di 8

9 titoli per il medesimo controvalore. L'iniziativa in questione è stata promossa dalle assicurazioni in conformità a quanto previsto dall'art c.c. e dell'art. 8 della polizza fideiussoria, i quali obbligano il debitore - in presenza di specifiche condizioni che parrebbero sussistere nel caso di specie - di prestare in favore del fideiussore una cauzione a garanzia dell'eventuale pagamento da parte di quest'ultimo degli importi escussi da parte del soggetto garantito. Il Giudice, con provvedimento del 9 ottobre 2012, ha fissato l udienza del 14 novembre 2012 per la discussione della stessa nel contraddittorio tra le parti. A tale udienza i legali del Fondo hanno depositato copia della sentenza del Consiglio di Stato (si veda supra) evidenziando i profili di maggiore rilievo con particolare riferimento all'insussistenza dei requisiti per l'agibilità dei compendi immobiliari oggetto di controversia. Tale udienza era anche chiamata per la discussione dell'istanza ex art. 183 ter c.p.c. depositata dalle Assicurazioni: il Giudice ha preso tuttavia atto del fatto che le Assicurazioni non avevano provveduto a notificare ad Acqua Marcia l'istanza, di talché ha rinviato ogni decisione sul punto all'udienza istruttoria del 27 febbraio 2013, autorizzando il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c.. Nel corso dell udienza del 27 febbraio 2013 le Assicurazioni hanno insistito per l accoglimento dell istanza ex art. 186 ter c.p.c. volta a ottenere un ordinanza provvisoriamente esecutiva per il pagamento da parte dei Promittenti Venditori dell importo di Euro 25 milioni, in conformità a quanto previsto dall art c.c.; i Promittenti Venditori si sono opposti e, al contempo, hanno insistito nella richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d ufficio effettuata in corso di causa dall ing. Botti. In relazione a tale ultima istanza i legali del Fondo hanno formulato le loro contestazioni, illustrando nuovamente al Giudice le ragioni già ampiamente trattate negli scritti difensivi a dimostrazione dell infondatezza della predetta richiesta. Nel corso della suddetta udienza la difesa del Comune di Roma ha prodotto in atti copia di due provvedimenti in data 28 novembre con i quali il predetto Comune di Roma ha ritirato i certificati di agibilità relativi agli immobili di Piazza dei Navigatori a suo tempo inopinatamente rilasciati in esecuzione della nota sentenza del TAR, poi totalmente riformata dal recente pronunciamento del Consiglio di Stato. Al termine dell udienza il Giudice si è riservato una decisione su tutte le predette istanze formulate dalle parti. Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice sciogliendo la riserva di cui sopra ha rigettato (i) l istanza per l ottenimento di un ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta dalle Assicurazioni, nonché (ii) l istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d ufficio dedotta dai Promittenti Venditori e ha rinviato la causa all udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle conclusioni. Il Giudice ha respinto l istanza formulata dalle Assicurazioni in quanto essendo stata inibita l escussione della polizza fideiussoria per effetto del provvedimento del Tribunale di Roma emesso in data 15 luglio 2011 (di cui si è dato ampio conto nella relazione semestrale del Fondo al 30 giugno 2011) - non sussisterebbe l imminenza del pagamento e, conseguentemente, non vi sarebbe la necessità di tutelare il rilievo azionato dalle assicurazioni ex art c.c.. 9

10 La società di gestione, preso atto dell ordinanza del Giudice, valuterà ogni azione più opportuna per far valere le ragioni di fatto e di diritto a fondamento della posizione del Fondo Europa Immobiliare 1 tanto nei confronti dei Promittenti Venditori quanto delle Assicurazioni. In aggiunta quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la nota sentenza del Consiglio di Stato. Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto dall ordinamento giuridico, tra l altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in relazione a circostanze di fatto da ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice avrebbe basato il proprio giudizio considerando o come esistente un fatto viceversa risultato inesistente, ovvero come insussistente una circostanza invece debitamente accertata). In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la commissione di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al Comune, la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato come non completa la documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad ottenere il rilascio dei certificati di agibilità. La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di costituzione evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si era già a suo tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest ultima che potrebbe consentire di considerare l iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un giudizio da ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito. Ad oggi non è ancora stata fissata l udienza in camera di consiglio. 10

11 Nel corso del primo semestre 2013 non si è ritenuto opportuno modificare l asset allocation strategica del Fondo, anche in considerazione del fatto che, nella fase di avvicinamento alla liquidazione, l attività della SGR si rivolge alla valorizzazione degli asset nell ottica della loro futura dismissione, mentre un eventuale investimento sarebbe valutato positivamente solo in caso di importanti benefici economici e coerenza temporale rispetto alla vita residua attesa dello strumento. Di seguito la composizione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2013 suddivisa per tipologia immobiliare e per diversificazione geografica. Range di Asset Allocation Peso % Min % Max % Terziario ,5% 30% 50% Commerciale ,8% 20% 50% Logistica ,9% 5% 25% RSA % 0% 15% Altro ,7% 5% 15% TOTALE % Italia ,8% 30% 60% Regno Unito ,0% 10% 35% Germania ,9% 0% 20% Svezia ,7% 5% 15% Benelux ,5% 10% 30% Spagna e Portogallo 0 0,0% 0% 10% Francia&Altro 0 0,0% 0% 10% TOTALE % Di seguito si riporta lo schema della struttura delle partecipazioni detenute dal Fondo alla data del presente relazione. 11

12 Cessioni e/o Acquisizioni Non sono state effettuate cessioni o acquisizioni di beni immobili durante il primo semestre del

13 1.2 - Mercato Immobiliare Contesto Macroeconomico Nel quarto trimestre del 2012 si è intensificata la diminuzione del PIL (-0,9% rispetto al trimestre precedente) trainata dal calo registrato dal valore aggiunto dell industria in senso stretto (-2,6%). Dal lato della domanda, alla contrazione ha contribuito la debolezza della spesa nazionale. Nel complesso del 2012 la contrazione del PIL rispetto all anno precedente è stata del 2,4%. La dinamica negativa dei redditi e la forte incertezza sulle prospettive economiche e occupazionali delle famiglie continuano a influire sulla spesa per consumi, in calo da quasi due anni. Nel quarto trimestre del 2012 i consumi privati sono diminuiti dello 0,7% sul periodo precedente. La contrazione dei consumi ha riflesso la riduzione del reddito disponibile (sceso del 4,8% in termini reali nella media del 2012). In media, nel 2012, l occupazione si è ridotta dello 0,3% rispetto al 2011 ( unità); segnando un progressivo deterioramento nella seconda metà dell anno, mentre l offerta di lavoro è cresciuta in maniera sostenuta (2,3%; unità). Ne è derivato un marcato aumento del tasso di disoccupazione che, al netto dei fattori stagionali, è giunto all 11,2% a dicembre (al 10,7% nella media dell anno, dall 8,4% del 2011). PIL e principali componenti, Italia (variazioni %) 3 TRIM TRIM TRIM TRIM TRIM TRIM PIL Spesa dellefamiglie Investimenti fissi lordi Esportazioni totali Importazioni totali Fonte: Elaborazioni CBRE su dati Banca d Italia Nel primo trimestre del 2013, secondo le indicazioni disponibili, il PIL potrebbe essersi ridotto, ma a ritmi meno marcati rispetto ai trimestri passati, anche grazie al miglioramento dell interscambio commerciale. Nei primi mesi dell anno l inflazione al consumo (misurata dall indice IPCA) ha proseguito il calo iniziato alla fine dell estate del 2012, attestandosi in marzo all 1,8%, un valore appena superiore a quello medio dell area euro. Nei primi mesi dell anno l attività industriale è rimasta stazionaria, mentre la spesa per investimenti risente ancora dell incerta evoluzione della domanda interna e degli ampi margini di capacità inutilizzata. La fiducia delle famiglie resta fragile: a marzo i giudizi relativi alla propria situazione attuale e quelli sull economia italiana sono rimasti ai livelli minimi di lungo periodo, sebbene alcuni segnali di minore pessimismo provengano dagli indicatori prospettici. E proseguita la decisa 13

14 tendenza al ribasso del volume delle vendite al dettaglio e delle immatricolazioni di autovetture, che nel primo trimestre si sono ridotte del 4,7% rispetto al periodo precedente. Il mercato immobiliare europeo La prima metà del 2013 ha segnato un miglioramento delle condizioni dei mercati immobiliari a livello globale. L ammontare di investimenti istituzionali ha raggiunto la soglia di USD 225 miliardi, in crescita del 12% rispetto al primo semestre dello scorso esercizio. Il flusso del capitale muove prevalentemente dal continente americano e da quello asiatico e si dirige in Europa, che ha registrato un incremento del 18% degli investimenti rispetto al periodo corrispondente del Come già osservato nel corso degli anni recenti, Londra risulta il mercato dominante, sebbene si registri un buon livello di attività in altri paesi ritenuti core, quali Germania, Francia ed i paesi nordici. Resta ancora forte l avversione per i paesi dell area mediterranea ritenuti maggiormente a rischio, tra i quali è compresa anche l Italia nonostante la recente conclusione di alcune operazioni lasci intravedere qualche possibilità di ripresa. In Europa, il volume di investimenti nel primo semestre è stato pari a circa 60 miliardi. I più decisi segnali di ripresa sono stati avvertiti nel corso del secondo trimestre, Volume di transazioni immobiliari in Europa ( mln) Fonte: CBRE In linea generale, si assiste ad una progressiva riduzione dei rendimenti lordi richiesti dagli investitori in molti mercati continentali e trasversalmente rispetto ai diversi segmenti del mercato, a testimonianza di un rinnovato interesse per il settore seppur estremamente selettivo sia nel senso di privilegiare asset allocation conservative che, talvolta, escludendo alcuni paesi dal novero dei mercati investibili. 14

15 Variazioni % dei canoni (sx) ed andamento dei rendimenti (dx) per settore Fonte: CBRE Il mercato immobiliare italiano Il volume totale investito nel settore immobiliare in Italia nel 2012 si attesta sul livello di 2.6 miliardi, uno dei volumi più bassi registrati da oltre dieci anni. In Europa invece, il volume degli investimenti ha accelerato il trend nell ultimo trimestre, facendo registrare un volume annuo di transazioni intorno ad 128 miliardi, in aumento del 7% rispetto al In Italia, il volume del quarto trimestre del 2012 è stato influenzato da due grandi transazioni core che hanno interessato uffici a Roma e Milano, effettuate da investitori istituzionali domestici. Nel primo trimestre del 2013 in Italia, con un volume di 618 Milioni investiti, l attività d investimento ha mostrato una contrazione rispetto allo stesso periodo dello scorso anno pari al 55%. Il risultato trimestrale è stato influenzato da diverse transazioni core e dalla joint venture (50/50) tra una banca d investimento e un importante operatore della logistica per un portafoglio europeo di capannoni, tra cui una parte localizzata in Italia. Si torna ad investire anche nella logistica, dove nei primi tre mesi dell anno sono stati investiti circa 138 milioni, pari al totale annuo registrato nel Rispetto ai mesi scorsi, in cui poco è cambiato dal punto di vista dei fondamentali economici mentre è migliorato lievemente lo scenario legato alla stabilità politica, sembra che ci sia una maggiore consapevolezza da parte dei venditori sulla posizione dell Italia in Europa. Ciò potrebbe indurre alcuni di loro a valutare in un ottica differente le offerte ricevute nei mesi passati e di conseguenza potrebbe essere invertita la fase di stallo che ha caratterizzato l attività d investimento nel

16 2006,3 2006,4 2007,1 2007,2 2007,3 2007,4 2008,1 2008,2 2008,3 2008,4 2009,1 2009,2 2009,3 2009,4 2010,1 2010,2 2010,3 2010,4 2011,1 2011,2 2011,3 2011,4 2012,1 2012,2 2012,3 2012,4 2013,1 Fondo Europa Immobiliare N.1 Il volume degli investimenti immobiliari in Italia ( mln) Fonte: CBRE Sebbene prevalga ancora una tendenza significativa verso prodotti prime in mercati core, inizia ad evidenziarsi sempre più chiaramente, un interesse verso opportunità con rischio maggiore. Lo scenario generale sembra migliore di quanto non lo fosse 12 mesi fa. In merito alla distribuzione settoriale, nei primi tre mesi del 2013 il settore uffici ha rappresentato la maggioranza del volume investito pari al 61%, seguito dall industriale/logistico con il 22% e dal retail che ha rappresentato il 15% del volume totale. Volume degli Investimenti Immobiliari in Italia, primo trimestre 2013 Altro 2% Retail 15% Industriale/L ogistico 22% Uffici 61% Fonte: CBRE 16

17 Q Q Q Q Q Q Q Q Rendimento % Fondo Europa Immobiliare N.1 I rendimenti lordi per immobili cd. prime, dopo una leggera flessione nell ultimo trimestre del 2012 nei settori direzionale a Milano e in alcuni segmenti del settore retail in Italia, nei primi tre mesi dell anno sono rimasti stabili in tutti i settori. Evoluzione dei rendimenti in Italia 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 Uffici Prime Logistica Prime High Street Prime Centri Commerciali prime Fonte: CBRE 17

18 1.3 - Composizione Patrimoniale La composizione delle attività al 30 giugno 2013 è evidenziata dal grafico che segue: Partecipazioni 37% Altre Attività 9% Liquidità 1% Immobili 53% La voce "Partecipazioni" è rappresentativa delle partecipazioni di controllo nelle società localizzate a Jersey, funzionali alla detenzione degli investimenti immobiliari in Svezia, ed Olanda Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo In data 6 giugno 2013, é stato stipulato a rogito del Notaio, Prof. Giuseppe Giordano l atto di fusione per incorporazione di Vegagest Immobiliare SGR S.p.A. nel socio unico Vegagest SGR S.p.A. avente efficacia a far data dal 15 giugno L'autorizzazione alla suddetta operazione di fusione, richiesta dalle suddette società ai sensi dell art. 34 comma 4 del D.lgs. n. 58/98 e s.m.i. (Testo Unico della Finanza) con istanza del 21 giugno 2012, è stata regolarmente autorizzata da Banca d'italia, con il parere positivo di Consob, con nota n del 15 gennaio 2013; con il suddetto provvedimento sono state altresì autorizzate le modifiche ai regolamenti di gestione dei fondi immobiliari gestiti da Vegagest Immobiliare SGR S.p.A. - nel cui perimetro rientra anche il fondo Europa Immobiliare 1 - al fine di dare evidenza del subentro di Vegagest SGR S.p.A. quale società di gestione dei fondi immobiliari in parola. In conseguenza della descritta operazione di fusione ed ai sensi della vigente normativa protempore vigente, tutti i rapporti economici (attivi e passivi) in essere, stipulati da Vegagest Immobiliare SGR S.p.A. per conto del fondo Europa Immobiliare 1, continueranno a produrre i propri effetti senza soluzione di continuità nei confronti del citato fondo, ai sensi e per gli effetti dell art. 36, comma 6 del Testo Unico della Finanza. 18

19 Posto quanto sopra indicato, nulla si modifica nei rapporti tra la Società di Gestione ed i sottoscrittori Eventi successivi alla chiusura del periodo Si segnala che l entrata in vigore del DL95 del 6/7/2012 contiene delle previsioni (commi dell art. 3 ) che andranno a modificare i termini economici dei contratti di locazione in essere sulle due Caserme dei Carabinieri (Rivoli e Sala Consilina) di proprietà del Fondo con il Ministero degli Interni. Ai sensi del decreto nel periodo non sarà dovuto l aggiornamento del canone di locazione annuo per effetto della variazione degli indici ISTAT rilevata e dal 1 gennaio 2013 l importo del canone annuo convenuto sarà ridotto nella misura del 15% del canone attualmente corrisposto. La riduzione del canone di locazione si inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi dell articolo 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il diritto di recesso del locatore. Nel mese di giugno la SGR ha ricevuto un offerta per l acquisto dell immobile di Londra da parte di un investitore istituzionale. Sono in corso le attività di verifica atte a valutare l appetibilità dell offerta anche in considerazione delle condizioni del mercato immobiliare inglese. 19

20 2 - Situazione Patrimoniale Alla data del 30 giugno 2013 il valore patrimoniale netto del Fondo ammonta complessivamente ad , pari ad 1.550,178 per ciascuna delle quote in cui è diviso. Ciò rappresenta una crescita dello 0,85% rispetto al dato del 31 dicembre 2012, che era pari a Euro 1.537,136. Dall inizio dell operatività del Fondo, la performance realizzata (misurata in termini di tasso interno di rendimento) è pari al 3,0%. Tale risultato negativo è da imputare alle minusvalenze non realizzate relative agli immobili in portafoglio. Si precisa che il Fondo dall anno di inizio dell attività ha distribuito proventi per un totale di 438 per ogni quota. L'importo di relativo alla liquidità disponibile corrisponde per ai saldi dei conti correnti aperti presso banche estere tedesche ai fini della gestione degli immobili detenuti dal fondo in modo diretto, per al controvalore in euro dei conti multicurrency e per al conto ordinario aperti presso la banca depositaria Istituto Centrale Banche Popolari Italiane. L'importo di relativo alla liquidità impegnata corrisponde al controvalore in euro di operazioni di divisa a termine di copertura sulla Sterlina Inglese e sulla Corona Svedese, tutte con scadenza 22 luglio 2013, la cui contropartita si rileva nella voce della liquidità da ricevere. Alla data del 30 giugno 2013, il complesso dei finanziamenti concessi al Fondo Europa Immobiliare N.1 ammontava ad di cui erogati dalla Banca Carige, da ING Real Estate Finance ed il residuo è stato erogato in valuta dall istituto Nationwide Building Society. Si precisa che ad ottobre 2011 il Fondo aveva ottenuto da Nationwide Building Society un finanziamento ipotecario per un importo complessivo di GBP , suddiviso in due linee di debito. Gli importi residui delle due linee di debito sono i seguenti: - linea di debito verso il Fondo GBP ,98 (pari a ); - linea di debito residua verso Partnership House Unit Trust per un importo di GBP ,02. Considerate le condizioni dei mercati immobiliari olandese e tedesco e l avvicinarsi della data di liquidazione del fondo, negli ultimi mesi la SGR ha richiesto all istituto finanziatore ING Real Estate Finance S.A. di poter rivedere gli impegni finanziari di massimo LTV possibile sulle tre linee di finanziamento per ripristinare il rispetto dei ratio finanziari in forma alternativa rispetto al rimborso parziale dei finanziamenti di Gelsenkirchen, Almere ed Amstelveen. L importo degli oneri finanziari del primo semestre e di diretta pertinenza del Fondo è stato pari a di cui per ING Real Estate Finance, per Banca Carige ed per l istituto Nationwide Building Society. Il costo medio del debito nel corso del primo semestre 2013 è stato del 2,71%. La leva finanziaria è pari al 49,55% dell investimento tipico del fondo. 20

21 Il Fondo è esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio cambio della propria esposizione attraverso vendite ed acquisti a termine di valuta. Si precisa che a fine ottobre, a seguito della conclusione del finanziamento in valuta con Nationwide Building Society, l esposizione in cambi del Fondo si e ridotta e questo ha comportato una revisione degli importi nominali coperti. Nel corso del primo semestre 2013 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato per cassa pari ad 83 mila ca. Alla conclusione del semestre, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che complessivamente esprimevano una plusvalenza non realizzata di 632 mila circa. Si riporta di seguito la Situazione Patrimoniale del periodo chiuso al 30 giugno 2013, come confronto viene rappresentata la Situazione Patrimoniale del Fondo al 31 dicembre

22 A T T I V I T À Situazione al 30/06/2013 Valore complessivo In percentuale dell'attivo Situazione a fine esercizio precedente Valore complessivo In percentuale dell'attivo A. STRUMENTI FINANZIARI , ,34 Strumenti finanziari non quotati , ,34 A1. Partecipazioni di controllo , ,34 A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI , ,83 B1. Immobili dati in locazione , ,83 B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ , ,79 F1. Liquidità disponibile , ,79 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare , ,02 F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare ( ) -27,17 ( ) -29,02 G. ALTRE ATTIVITÀ , ,04 G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi , ,22 G3. Risparmio di imposta G4. Altre , ,82 TOTALE ATTIVITÀ , ,00 22

23 PASSIVITÀ E NETTO Situazione al 30/06/2013 Situazione a fine esercizio precedente H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÀ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre TOTALE PASSIVITÀ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 1.550, , Altre informazioni Di seguito si riportano le tabelle con le informazioni relative ai beni immobili detenuti dal Fondo: 1. Valore di stima dell Esperto Indipendente Cushman Wakefield LLP al 30 giugno 2013; 2. Elenco dei beni immobili e diritti immobiliari detenuti dal fondo al 30 giugno 2013; 3. Elenco delle partecipazioni detenute dal fondo al 30 giugno 2013; 4. Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo. 23

24 1 - Valore di mercato dei beni immobili detenuti dal Fondo Valore al Descrizione e ubicazione Destinazione d'uso prevalente Superficie lorda Numero PIEMONTE 1 Caserma di Rivoli, Torino Caserma LOMBARDIA 2 Levate (BG) - Via Dossi Logistica Liscate - Mora di Liscate S.P. Cerca, 39 Logistica Milano - Via Bisceglie, Terziario Milano- Via Lope de Vega Residenza Sanitaria Assistenziale LAZIO 6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55 Centro commerciale CAMPANIA 7 Caserma di Sala Consilina Caserma INGHILTERRA 8 Croydon Colonnades Leisure Park Purley Way Cro 4rj Leisure Park GERMANIA 9 Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario TOTALI _ Elenco dei beni immobili e dei diritti immobiliari detenuti dal Fondo Redditività dei beni locati Ulteriori Descrizione e ubicazione Destinazione d'uso prevalente Anno di costruzione Superficie lorda Costo Ipoteche Numero Canone per m2 Tipo Contratto Scadenza contratto Locatario informazioni PIEMONTE 1 Caserma di Rivoli, Torino Caserma ,97 Locazione immobiliare 31/03/2014 Ente Pubblico ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. LOMBARDIA 2 Levate (BG) - Via Dossi Logistica Locazione immobiliare 31/01/2010 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. 3 Liscate - Mora di Liscate S.P. Cerca, 39 Logistica ,50 Locazione immobiliare 31/12/2014 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. 4 Milano - Via Bisceglie, Terziario ,63 Locazione immobiliare 31/07/2010 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. 5 Milano- Via Lope de Vega Residenza Sanitaria Assistenziale ,76 Locazione immobiliare 28/06/2017 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. LAZIO 6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55 Centro commerciale ,58 Locazione immobiliare 03/04/2015 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. CAMPANIA 7 Caserma di Sala Consilina Caserma ,29 Locazione immobiliare 31/03/2011 Ente pubblico ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. INGHILTERRA 8 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,54 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale ,68 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,80 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,55 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,01 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,77 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,79 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,71 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro 4rj Leisure Park ,09 Locazione immobiliare 05/12/2024 Commerciale GERMANIA 10 Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale ,84 Locazione immobiliare 31/05/2011 Commerciale ,00 Ipoteca ING Real Estate Finance S.E. E.F.C.S.A. Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale ,69 Locazione immobiliare 30/06/2013 Commerciale Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale ,66 Locazione immobiliare 31/12/2012 Commerciale Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale ,37 Locazione immobiliare 31/12/2008 Commerciale Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale ,81 Locazione immobiliare 31/12/2008 Commerciale Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale ,32 Locazione immobiliare 31/12/2013 Commerciale Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,37 Locazione immobiliare 31/12/2009 Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,32 Locazione immobiliare 31/12/2015 Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,13 Locazione immobiliare 31/08/2012 Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,55 Locazione immobiliare 15/08/2012 Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,94 Locazione immobiliare 31/12/2008 Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,27 Locazione immobiliare 31/10/2011 Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario ,41 Locazione immobiliare 31/12/2015 Parking Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Commerciale Unità non locata Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario Unità non locata Spazi pubblicitari Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario Unità non locata Terziario Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario Unità non locata Commerciale TOTALI ,

25 3_ Elenco delle partecipazioni detenute dal fondo Titoli nel portafoglio del fondo Quantità % del totale titoli emessi Costo di acquisto Valore al Valore al ) titoli di capitale con diritto di voto Partnership House Unit Trust , , ,92 Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd , , ,00 PHUT Holding Ltd , , ,06 2) titoli di capitale senza diritto di voto 3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) altri strumenti finanziari 4 - Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo Cespiti disinvestiti Superficie Data Acquisto Costo di acquisto Ultima valutazione (1) Data Realizzo Ricavo di vendita (2) Proventi generati (3) Oneri sostenuti (4) Risultato dell'investimento Via Cardano, 10 - Milano Via Veneziani, 56 - Roma Koblenz - Germania MGMF Limburg - Belgio Eindhoven Totale al (1) - valore desunto dalla stima degli Esperti indipendenti fornita in sede di ultima valutazione semestrale prima della vendita (2) - per MGMF Limburg il ricavo indicato rappresenta il flusso finanziario derivante dalla rimborso di capitale da Phut Holding LTD e Europa Immobiliare Jersey Finance conseguente alla vendita dell'immobile. (3) - proventi generati dalle locazioni e dal recupero di costi sostenuti sull'immobile e riaddebitati sull'acquirente. 'Nel caso di MGMF Limburg e di Tulip Property III B.V. l'importo rappresenta il flusso finanziario corrisposto dalla società a Lemu S.A. a titolo di interessi intercompany e di dividendi maurati. (4) - oneri sostenuti per la gestione dell'immobile 25