La cedolare secca per l affitto di appartamenti.

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1 La cedolare secca per l affitto di appartamenti. Da evidenziare che l esercizio dell opzione sospende, per un periodo corrispondente alla durata della stessa, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, anche se prevista, a qualsiasi titolo, nel contratto, ivi inclusa la variazione Istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo (art.3, co. 11, D.Lgs. 23/2011). Tra l altro, pena l inefficacia dell opzione, il locatore ne deve dare preventiva comunicazione al locatario, mediante lettera raccomandata, con la quale rinuncia espressamente alla facoltà di richiedere l aggiornamento del canone, anche se ciò era previsto dal contratto a qualsiasi titolo. Per espressa previsione normativa, tali disposizioni sono inderogabili (art.3, co. 11). Si segnala, inoltre, che, anche in caso di esercizio dell opzione, resta comunque fermo l obbligo di registrazione del contratto (nonché della proroga e risoluzione dello stesso), entro i termini stabiliti dall art.17 del D.P.R. 131/197211, e tale adempimento assorbe anche tutti gli ulteriori obblighi di comunicazione, che pertanto non saranno più necessari Ossia, entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto di locazione. 12 In tal caso, la registrazione del contratto fa venir meno, altresì, l obbligo di comunicazione delle generalità del conduttore all autorità di pubblica sicurezza (art.12 del D.L. 69/1978, convertito, con modifiche, dalla legge 191/1978). Allo stesso modo, resta fermo l obbligo della presentazione della dichiarazione dei redditi. Ferma restando l inderogabilità delle norme relative alla comunicazione preventiva al locatario di esercizio dell opzione ed alla rinuncia espressa di ogni forma d aggiornamento del canone, con il Provvedimento del 7 aprile 2011, l Agenzia delle Entrate ha stabilito le modalità operative per l adesione alla tassazione sostitutiva. A regime, l esercizio dell opzione deve essere effettuata, distintamente da ciascun locatore, in sede di registrazione del contratto di locazione, utilizzando appositi modelli approvati dal suddetto Provvedimento. In particolare, si tratta del: Modello SIRIA, che può essere utilizzato per la registrazione del contratto e per il contestuale esercizio dell opzione, solo in presenza di tutte le seguenti condizioni: numero di locatori non superiore a 3, tutti i locatori optano per la cedolare, numero dei conduttori non superiore a 3, una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a 3 tutti gli immobili oggetto del contratto censiti con attribuzione di rendita, contratto contenente solo il rapporto di locazione, senza ulteriori pattuizioni. Il suddetto Modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente dal contribuente, ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all art.3, co.3, D.P.R. 322/199813, al quale non va allegato il contratto (quest ultimo da conservare, unitamente alla ricevuta di avvenuta presentazione del Modello rilasciata dal servizio telematico, e da esibire solo in caso di richiesta da parte dell Amministrazione finanziaria); Modello 69, da utilizzare per la registrazione del contratto e per il contestuale esercizio dell opzione, nell ipotesi in cui non sussistano le condizioni per l utilizzo del Modello SIRIA e, in ogni caso, per la registrazione di tutti gli eventi successivi connessi al contratto di locazione (proroga, risoluzione o cessione dello stesso). Tale Modello, che può sostituire il Modello di comunicazione dei dati catastali (cd. CDC 14), deve essere presentato esclusivamente in modalità cartacea, in duplice copia, agli Uffici locali dell Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda i termini di registrazione del contratto (da assolvere con la trasmissione dei suddetti Modelli e di contestuale esercizio dell opzione per la cedolare secca, vale, a regime, la scadenza fissata dall art.17 del D.P.R. 131/1986, per cui la stessa va effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dal verificarsi del successivo evento connesso allo stesso (proroga, risoluzione o cessione). L opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. In questo caso, il Provvedimento dell Agenzia stabilisce che tale possibilità è ammessa nel termine di

2 versamento del imposta di registro relativa all annualità per la quale s intende optare per la tassazione sostitutiva (30 giorni a decorrere dalla scadenza della stessa), mediante presentazione del Modello 69. L opzione vincola il locatore all applicazione del regime sostitutivo per l intero periodo di durata del contratto, o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Tuttavia, è fatta salva la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con modalità che verranno stabilite con apposito Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate. In ogni caso, la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa. La revoca, inoltre, non esclude comunque la possibilità di optare nuovamente per la tassa piatta con riferimento alle annualità successive, mediante presentazione del Modello 69 entro il termine per il versamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento. 4. Modalità di versamento Per quanto riguarda il versamento dell imposta, l art.3, co.4 del D.Lgs. 23/2011 stabilisce che opererà lo stesso termine già fissato per il versamento dell imposta sul reddito delle persone fisiche (acconti entro il 16 giugno e 30 novembre e saldo entro il 16 giugno dell anno successivo), fissando inoltre che l acconto sia pari dal 2012, al 95% dell imposta dovuta. In acconto e a saldo, il versamento della cedolare secca deve essere eseguito con le modalità stabilite dall art. 19 del D.Lgs. 241/1997 (tramite Modello F24)17. Per la disciplina relativa a liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi e sanzioni, interessi e contenzioso riferiti all applicazione dell imposta sostitutiva, si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Versamenti in acconto dal periodo d imposta 2012 Il versamento dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente, deve essere effettuato: in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se d importo inferiore a 257,52 euro; in 2 rate, se l importo dovuto è pari o superiore ad 257,52 euro, di cui: la prima, nella misura del 40% dell acconto (38% dell imposta dovuta), entro il 16 giugno di ciascun anno (ovvero entro il 18 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo). La prima rata dell acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell Irpef19; la seconda, nella restante misura del 60% dell acconto (57% dell imposta dovuta), entro il 30 novembre. Modello Siria - pdf Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell opzione per la cedolare secca (contiene le modifiche approvate con provvedimento del 14/07/2011) - pdf Istruzioni per la compilazione del modello Siria - pdf (contiene le modifiche approvate con provvedimento del 14/07/2011) - pdf "Siria", versione web Compilazione e invio Per compilare e trasmettere telematicamente all'agenzia delle Entrate dichiarazioni, modelli, richieste, comunicazioni o anche effettuare versamenti, è possibile utilizzare i software di compilazione e i software di controllo messi a disposizione dall'agenzia o reperibili sul mercato (solo per i software di compilazione), e procedere alla predisposizione, verifica ed invio del "file" creato.

3 Nel menù di sinistra sono presenti le informazioni relative: 1. alla modalità di presentazione telematica 2. al software di compilazione e/o controllo messo a disposizione dall Agenzia 3. all'invio del file tramite i servizi Fisconline/Entratel (è necessario registrarsi ai servizi telematici). Per la trasmissione occorre effettuare alcune operazioni preliminari, comuni a tutte le tipologie di documenti. Passo n. 1: Compilare i documenti Per presentare un documento in via telematica è necessario utilizzare un prodotto che consenta di compilarlo in formato elettronico. E comunque possibile utilizzare qualsiasi prodotto disponibile sul mercato. In questo caso è necessario verificare la coerenza dei dati con le istruzioni dell Agenzia per i vari modelli telematici, utilizzando la procedura di controllo che segnala immediatamente eventuali difformità. Passo n. 2: Preparare il file da inviare Completata la compilazione del documento, prima di procedere all'invio, è necessario aggiungere alcune informazioni che consentono di verificare la provenienza dei dati e di trasformare la rappresentazione dei dati stessi in modo che possano essere letti soltanto dall'agenzia delle Entrate (autenticazione). A tal fine è necessario utilizzare un'apposita applicazione ( File internet per gli utenti abilitati a Fisconline ed Entratel per gli abilitati al servizio). Passo n. 3: Inviare il documento Per inviare il file così preparato (autenticato) occorre accedere alla sezione Servizi per Invio, allegare il file e premere il bottone OK. L'invio può ritenersi effettuato solo quando il sistema fornisce in risposta la pagina di conferma della trasmissione, che riporta anche il protocollo attribuito all'invio. Attenzione L'attribuzione del protocollo al file inviato non assicura che la presentazione sia effettivamente avvenuta. E comunque necessario verificare l'esito della trasmissione visualizzando la ricevuta. Passo n. 4: Visualizzare e stampare le ricevute Per verificare l'esito della trasmissione, occorre accedere alla sezione Ricevute, dove per ogni invio effettuato è disponibile la relativa ricevuta. In particolare, per ogni documento trasmesso telematicamente e regolarmente acquisito dal sistema, viene predisposta una comunicazione di avvenuta presentazione. Se, invece, i dati trasmessi non sono corretti, il sistema produce una comunicazione di scarto. Gli utenti Fisconline possono visualizzare e stampare la comunicazione direttamente dal sito web. Gli utenti Entratel devono, invece, scaricare il file contenente le ricevute sulla loro postazione di lavoro ed elaborare il file con l'applicazione Entratel. Attenzione Le comunicazioni di avvenuta presentazione e le ricevute di scarto possono essere visualizzate soltanto da chi ha "autenticato" il file. Software di compilazione Modello Siria Versione software: del 28/11/2011

4 Il software Siria consente la registrazione del contratto di locazione e l esercizio dell opzione per la cedolare secca. Siria è una procedura semplificata. È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore, dell'immobile, del canone di locazione e la durata del contratto. Ricordiamo che l applicazione può essere utilizzata per la registrazione del contratto di locazione solo se: il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l opzione per la cedolare secca si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione il contratto deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di un impresa, arte o professione. Nella denuncia telematica sono riportati gli elementi essenziali del contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Il documento contrattuale non deve essere allegato al modello ai fini della registrazione, ma va conservato dalle parti insieme alla ricevuta di avvenuta presentazione. Si ricorda, infatti, che gli esiti della registrazione e del pagamento delle imposte sono reperibili nella sezione "Ricevute". Registrarsi per usare servizi telematici Fisco. Le persone fisiche residenti in Italia, devono fornire compilando un apposito modulo presente su questo sito, alcuni dati personali desunti dalla dichiarazione presentata nell'anno precedente (ad esempio, chi intende abilitarsi nel 2012 deve fare riferimento alla dichiarazione dei redditi per l'anno d'imposta 2010): codice fiscale, tipo di dichiarazione presentata (730, Unico, nessuna), la modalità di presentazione adottata, il reddito complessivo dichiarato. Il sistema, effettuati i controlli di congruenza, fornirà subito la prima parte del PIN (prime 4 cifre); se i dati non coincidono con quelli in possesso dell'agenzia delle Entrate, la domanda di abilitazione non sarà accettata. In tal caso, è possibile ripetere l'operazione presentando una nuova domanda. Se dopo tre tentativi i dati indicati risultassero ancora non corretti, la domanda sarà definitivamente respinta e occorrerà recarsi presso un ufficio locale dell'agenzia per ottenere il codice PIN. A fronte della domanda accettata dal sistema, il richiedente riceverà entro 15 giorni, al domicilio conosciuto dall'agenzia delle Entrate, una lettera contenente gli elementi necessari a completare il codice PIN (ultime 6 cifre) e la password di accesso. Le persone fisiche in possesso di Carta Nazionale dei Servizi (CNS) beneficiano di una procedura di registrazione semplificata, difatti non hanno bisogno di fornire alcun dato relativo alla dichiarazione presentata. Il sistema, effettuati i necessari controlli sulla CNS inserita nell'apposito lettore, fornirà al richiedente sia il codice PIN completo sia la password per l'eventuale accesso al sito in modalità classica. Richiesta del PIN Per ottenere il codice PIN che consente l'accesso ai servizi di Fisconline, è necessario fornire i seguenti dati: Codice fiscale

5 Modello Nessuno (compreso CUD) 730 Unico persone fisiche Presentata tramite Sostituto/Intermediario Poste Servizi telematici Ufficio Agenzia Entrate N.B. I dati relativi alla dichiarazione dei redditi sono relativi a quella presentata nel 2011 (redditi 2010) Reddito complessivo da indicare in unità di euro senza decimali e senza punti (ad esempio se il reddito complessivo è stato di Euro ,12 indicare 32400). Se il reddito complessivo dichiarato è negativo bisognerà indicare l'importo, seguendo le indicazioni sopracitate, preceduto dal segno meno (ad esempio, nel caso di Euro ) esempio - pdf. Se avete compilato correttamente la richiesta, riceverete sullo schermo del vostro PC la conferma di attivazione in corso, il numero della vostra pratica e le prime 4 cifre del PIN. Entro 15 giorni l Agenzia delle Entrate invierà al vostro domicilio fiscale le cifre mancanti pel PIN e la password di primo ingresso. Il Coordinatore informatica APVE ha preparato la nota utilizzando la documentazione presente sul WEB, ma non è responsabile per la sua corretta applicazione o per eventuali aggiornamenti della legislazione non riportati correttamente. La nota deve pertanto servire solamente come guida introduttiva per accedere poi alla documentazione aggiornata presente sul sito dell Agenzia delle Entrate, che è l unico riferimento certo ed attendibile. SDM, 1 Ottobre 2012