Le obbligazioni condominiali

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1 Capitolo 8 Le obbligazioni condominiali Caso 8.1 Per i debiti contratti dall amministratore rispondono tutti i condomini? Tutti i condomini sono tenuti pro quota, al pagamento delle obbligazioni contratte dall amministratore nella gestione ordinaria. Per le spese relative alla straordinaria amministrazione queste devono essere previamente ratificate dall assemblea in mancanza rimangono a carico di chi le ha fatte. La Corte di Cassazione con la sentenza a sezioni unite n. 9148/2008 ha cambiato sensibilmente orientamento rispetto agli anni passati in tema di esecuzione nei confronti dei singoli condomini per un credito condominiale vantato da un terzo. In precedenza valeva il principio per cui i crediti vantati nei confronti di un condominio si avvantaggiassero della solidarietà tra i debitori. Il creditore poteva, quindi, rivolgersi a qualsiasi condomino per il soddisfacimento integrale di un credito condominiale, salva poi l azione di regresso concessa al condomino nei confronti di tutti gli altri condomini pro quota, per il recupero di quanto indebitamente anticipato. La Corte, nella recente sentenza del 2008, assume che nessuna norma di legge dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini. Senz altro non lo dispone l art. 1115, primo comma, c. c. che stabilisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La norma, si ritiene abbia valore meramente descrittivo e disciplina solo quelle obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. La solidarietà passiva come è noto esige, oltre alla sussistenza della pluralità dei debitori e la identica causa dell obbligazione, anche la indivisibilità della prestazione comune. Senza quest ultimo elemento prevale la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale a meno che non sia la legge stessa a ritenere solidale l obbligazione. Una obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, secondo la Cassazione, è sempre divisibile trattandosi di somma di danaro inoltre la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge quindi,

2 L amministratore di condominio secondo la Cassazione, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Di conseguenza ai singoli condomini si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. NOTA BENE Le obbligazioni dei condomini sono, quindi, regolate da criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c. c., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. 112 In conclusione risposta a 8.1 Per i contratti stipulati dall amministratore ogni condomino è tenuto nei confronti del terzo al pagamento pro quota del debito condominiale in quanto tale obbligazione produce effetti direttamente nei confronti dei rappresentati. Per cui, conseguita nel processo la condanna dell amministratore quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota dovuta da ciascuno in base al piano di riparto.

3 Caso Le obbligazioni condominiali Il condominio è responsabile per gli atti dannosi commessi dall amministratore ovvero dai suoi dipendenti? Il condominio è responsabile per gli atti dannosi commessi dall amministratore, dal portiere, dall addetto alle pulizie e da quanti altri anche occasionalmente hanno lavorato in nome e per conto del condominio alle sue dipendenze. Ai fini della responsabilità indiretta prevista dall art c.c., anche se non è richiesta l esistenza di un rapporto di lavoro subordinato, è pur sempre necessaria la sussistenza dell incarico di esecuzione di opere, anche di carattere occasionale o temporaneo che importi un vincolo di dipendenza, vigilanza e sorveglianza tra committente e commesso, in relazione alle mansioni a questo affidate (Cass., 22 ottobre 1970, n. 2732). La responsabilità del committente, può invece, essere esclusa quando il comportamento illecito del preposto non è funzionalmente e strumentalmente collegabile con l incarico ricevuto (Cass. pen., 27 marzo 1987, n. 2994). In conclusione risposta a 8.2 La presunzione di responsabilità a carico del condominio postula un collegamento tra il fatto dannoso e le mansioni disimpegnate. A quel fine non si richiede un vero e proprio nesso di causalità, ma è sufficiente un rapporto di occasionalità necessaria, nel senso che l incombenza disimpegnata abbia determinato una situazione tale da agevolare o rendere possibile il fatto dannoso, e ciò vale anche se il dipendente abbia operato oltre i limiti delle sue incombenze, purché sempre nell ambito del rapporto di lavoro, così da non configurare una condotta del tutto estranea al rapporto di lavoro (Cass., 4 dicembre 1996, n. 1039). 113

4 L amministratore di condominio 114 Caso 8.3 In quali casi il condominio è responsabile per i beni in custodia? In forza dell art c.c., applicabile anche al condominio degli edifici, «ciascuno è responsabile per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo che si provi il caso fortuito». Non è ammissibile che le conseguenze cagionate da una cosa inanimata ricadano sul terzo incolpevole che le ha subite e non piuttosto su chi le detiene e le utilizza (Cass., 31 maggio 1971, n. 1641). Detta responsabilità sorge, quindi, per effetto della violazione dell obbligo di vigilare e manutenere la cosa per impedire il verificarsi del danno a terzi, il cui accertamento è rimesso al giudice di merito. Per evidenziare la responsabilità è sufficiente che il terzo evidenzi il rapporto tra il danno ed il bene comune, solo il caso fortuito può mandare esente da responsabilità il condominio. I casi che più spesso troviamo nella pratica dei Tribunali sono: i danni prodotti dalla chiusura improvvisa del cancello condominiale ad un autovettura che si trovava a transitare; i danni prodotti dalle infiltrazioni provenienti dalle condutture dell acqua o del riscaldamento o delle fecali; i danni derivanti dal furto consumato da persona che si è introdotta in un appartamento servendosi delle impalcature installate per il rifacimento delle facciate dello stabile condominiale. È ovvio che quando il danneggiato è lo stesso condomino, esso deve essere considerato come terzo. In realtà non vi è chi non veda nei casi in questione la cumulabilità in capo allo stesso condomino di due differenti posizioni: la prima di danneggiato, la seconda di condomino che come tale non può sottrarsi all obbligo di contribuzione su di lui comunque gravante. Conforme: Cass., 11 febbraio1987, n «Il singolo condomino può agire a norma dell art c.c. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell edificio dalle quali provengono infiltrazioni d acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell edificio». In conclusione risposta a 8.3 Il condominio, e per esso tutti i condomini, e non l amministratore (salvo eccezioni dolose o colpose gravi) sono responsabili nei confronti dei terzi ed anche nei confronti degli stessi condomini qualora fossero questi a ricevere danni dai beni in comune che si ritengono in custodia del condominio.

5 Caso 8.4 Come si ripartiscono i danni dovuti a terzi? 8. Le obbligazioni condominiali I danni dovuti a terzi debbono essere soddisfatti dal condominio, non inteso in senso generale, ma da coloro che usufruiscono o sono proprietari di quel bene secondo il concetto di proprietà parziaria. Detti danni vanno suddivisi in base alle varie tabelle in uso. Nel codice civile vi sono alcune norme che mirano a disciplinare il riparto delle spese occorrenti per la manutenzione e riparazione dei beni in comune. Dall art c.c. all art c.c. sono previsti tutta una serie di riparti delle spese, ma nel caso in esame, detta normativa è esclusa qualora il danno è addebitabile al singolo condomino o per fatto di terzo. La responsabilità che è alla fonte del danno fa sì che nasca non un obbligo di partecipazione alla spesa bensì un obbligo al risarcimento. Senza tenere in alcun conto il criterio dell utilità (uso potenziale) o del rapporto dominicale con il bene su cui fondano invece gli anzidetti criteri. Per cui possiamo affermare che ogni qualvolta il danno e le spese necessarie alla riparazione delle parti comuni o alle singole proprietà esclusive abbiano la loro fonte non nella comproprietà del bene, ma in una particolare condotta, commissiva od omissiva di uno o più condomini, andrebbe unicamente affermata la responsabilità aquiliana di questi ultimi (Cass., 18 maggio 2001, n. 6849). Così come il concorso di colpa del danneggiato andrebbe regolato alla luce del disposto di cui all art c.c. Per cui il condomino (ora da considerare terzo) può chiedere il risarcimento integrale del danno a ciascuno dei coautori che ne rispondono solidalmente (Cass., 02 aprile 2001, n. 4797). Secondo questo schema può verificarsi che il condomino danneggiato da infiltrazioni provenienti dal superiore lastrico debba concorrere comunque al risarcimento dei danni subiti pro quota, in quanto egli assume la doppia veste di danneggiato e di danneggiante pro quota. Infatti, nei casi di risarcimento di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, la Suprema Corte (Cass., SS.UU. 29 aprile 1997, n. 3672) ha espressamente stabilito che anche i danni provocati vanno ripartiti con le stesse proporzioni previste dalla legge per la riparazione del lastrico. In conclusione risposta a 8.4 Nel caso di risarcimento per atto illecito, dei danni arrecati ne risponde l intero condominio secondo i criteri di riparto legali fissati dalla legge (concetto di proprietà parziaria), salvo che nel corso del giudizio non sia stata accertata una particolare responsabilità di qualche condominio. 115

6 L amministratore di condominio 116 Caso 8.5 Come si ripartiscono le spese giudiziali? Anche le spese giudiziali, in virtù dell istituto del condominio parziario, sono posti a carico di quei soli condomini che hanno l uso o la proprietà del bene comune che ha prodotto il danno. In primo luogo occorre distinguere tra liti interne ed esterne. Per liti interne si intendono quelle del condominio nei confronti del singolo condomino. In questi casi il condomino non parteciperà alle spese giudiziali a carico del condominio perché è da qualificarsi come controparte. NOTA BENE Il condominio contro il quale è stata promossa azione da parte degli altri condomini non è tenuto in nessun caso a sostenere le spese del giudizio in misura diversa e superiore a quella prevista dalla sentenza (Cass., 25 marzo 1970, n. 801). Lo stesso dicasi se altro condomino ha fatto pervenire atto di dissenso in cui ha separato la sua responsabilità in ordine alle conseguenze della lite. Solo qualora esso condomino dissenziente alla fine del giudizio abbia a ricevere comunque utilità dall applicazione della sentenza, rientrerà nella ripartizione delle spese sostenute. La dottrina non è unanime nella determinazione della corretta modalità di manifestazione e comunicazione del dissenso, se cioè occorra necessariamente la notifica a mezzo ufficiale giudiziario o sia sufficiente una semplice raccomandata. La Corte di Cassazione, però, con sentenza del 15 giugno 1978, n. 2966, ha ritenuto sufficiente la semplice raccomandata con ricevuta di ritorno. Risulta logico che la separazione di responsabilità ha riguardo alle sole spese di giudizio e di difesa e non anche all oggetto del giudizio stesso. Il secondo problema è relativo all applicabilità o meno del disposto di cui all art. 1123, commi 2 e 3 c.c., e cioè se la partecipazione alle spese è diversa qualora la lite abbia ad oggetto beni destinati a servire i condomini in misura diversa ovvero abbia riguardo a beni comuni parziari, cioè appartenenti ad un ben determinato gruppo di condomini: es. scale, lastrici solari ecc. Invero, bisogna riconoscere che ai sensi dell art. 1123, ultimo comma «qualora un edificio abbia più scale, cortili, ed altri beni comuni destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità». In tale evenienza siamo, appunto, in presenza di un condominio parziale; esso si ha quando un bene comune è destinato ed è usato solo da una parte dei condomini. Da ciò derivano diverse conseguenze

7 8. Le obbligazioni condominiali non solo per le spese ma anche per la formazione delle assemblee che dovranno deliberare in merito alla manutenzione (Cass., 27 settembre1994, n. 7885). Per cui nel caso di danni a terzi procurati da un bene in proprietà solo di alcuni condomini, il terzo dovrebbe citare il condominio parziario, ma ciò contrasta con il principio della legittimazione passiva dell amministratore di condominio. Per la qual cosa, nella considerazione che l istituto del condominio non prevede la legittimazione del condominio parziario nei confronti dei terzi, bisogna operare una distinzione: nei confronti dei terzi la legittimazione spetterà pur sempre all intero condominio, sia che trattasi di lite attiva che passiva, mentre invece gli effetti della sentenza che riguarda il condominio parziario avrà conseguenze solo nei confronti dei condomini interessati. Conforme: Cass., 12 febbraio 2001, n «Nel caso in cui vi sia stata una sentenza definitiva di condanna del condominio, in persona dell amministratore, al risarcimento del danno che un terzo abbia subito per carente manutenzione di un bene che si assume comune soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o appartamenti siti nell edificio (cosiddetto condominio parziale), non è preclusa al singolo condomino l azione diretta all accertamento in suo favore delle condizioni di cui all art. 1123, commi 2 e 3 c.c. ai fini dell applicazione del criterio ivi previsto per la ripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza di condanna del condominio». Cass., 21 gennaio 2000, n. 651 «In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell edificio (cosiddetto condominio parziale ), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all amministratore dell intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell art c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)». Rebus sic stantibus, occorre precisare che la relativa spesa per il risarcimento del danno, causato da un bene che si assume comune solo ad alcuni dei proprietari, conferma che anche alla ripartizione dell onere della condanna si provveda ex art. 1123, commi 2 e 3 c.c. Infatti è prevista addirittura la possibilità che il singolo condomino agisca per ottenere una sentenza di accertamento in suo favore delle condizioni di cui all art. 1123, secondo e terzo comma c.c., per essere escluso dalla ripartizione delle spese. La Cassazione, con sentenza 6480/1998, ha confermato detto indirizzo, chiarendo che il fatto che vi sia un organo unitario di rappresentazione, non priva i singoli condomini di agire a difesa dei propri di- 117

8 L amministratore di condominio ritti esclusivi o relativi alle parti comuni, né quindi di intervenire nel giudizio onde evitare gli effetti della sentenza emessa nei confronti dell amministratore che rappresenta l intero condominio. 118 Conforme: Cass., 3 luglio 1998, n «Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l esistenza dell organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza. Tale principio non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune che tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta con l interesse esclusivo di uno o più partecipanti, con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione ad agire e quindi anche ad impugnare spetta in via esclusiva all amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnazione da parte del singolo condominio». In conclusione risposta a 8.5 L amministratore, nel caso di sentenza definitiva di condanna al risarcimento di un danno che un terzo abbia subito da un bene che si assume in comune solo ad alcuni dei proprietari, deve operare il riparto degli oneri a carico solo di questi ultimi accertando e verificando, volta per volta, la situazione di condominio parziario. Altrimenti, si esporrà ad altro giudizio intentato dai condomini con un azione volta all accertamento in loro favore delle condizioni di cui all art. 1123, commi 2 e 3 c.c.