PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL COMUNE DI MILANO. Milano, 11 ottobre 2007

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1 PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL COMUNE DI MILANO Milano, 11 ottobre 2007 Il Piano generale di Sviluppo 2006/2011, approvato dal Consiglio comunale con atto n. 71 del 28/07/2006, ha formalmente adottato la scelta della valorizzazione del patrimonio comunale assegnandole il ruolo di leva per lo sviluppo della Città, ai fini della sostenibilità delle azioni programmatiche. Alla luce di tali indicazioni, nella predisposizione della relazione Previsionale e Programmatica del Bilancio relativo al triennio 2007/2009 e più in particolare all esercizio 2007, il tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune è posto quale obiettivo strategico nell ambito del Programma Politiche dell Abitare e Demanio comunale. La valorizzazione dei beni immobiliari permetterà, nel rispetto delle regole del patto di stabilità, la liberazione di risorse finanziarie da utilizzare per la realizzazione di nuovi investimenti, tra cui gli interventi di riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, opere pubbliche e progetti speciali. Quindi non verranno utilizzate le risorse per la spesa corrente. Un primo esame del patrimonio per la sua valorizzazione è stato affidato ad un gruppo di lavoro intersettoriale interno al Comune che ha garantito, da una parte l approfondimento necessario di tutti gli aspetti del problema e dall altra la coerenza dell obiettivo con i progetti di sviluppo dell Amministrazione comunale. In particolare sono stati approfonditi: - le linee guida che devono ispirare il percorso di valorizzazione nell ottica di utilizzarlo per perseguire una migliore e più razionale gestione del patrimonio immobiliare; - la definizione della tipologia e della composizione di un primo portafoglio immobiliare dal quale avviare il progetto di valorizzazione, individuando un complesso di beni che sia rappresentativo dell intero patrimonio comunale e nello stesso tempo sia composto da immobili non funzionali al perseguimento dei fini istituzionali dell ente, in forte degrado e bassa redditività oppure che presentano problematiche gestionali che rendono particolarmente oneroso il mantenimento; 1

2 - la ricognizione degli strumenti finanziari disponibili per la valorizzazione con particolare attenzione alle opzioni di valorizzazioni diverse da quelle tradizionali in uso presso gli Enti locali. Il 14 giugno 2007 il Comune di Milano ha firmato il Protocollo d intesa con la Cassa Depositi e Prestiti, individuando nell Ente il partner in grado di garantire la professionalità specialistica necessaria per il proseguimento del percorso. L accordo ha previsto che tra il Comune di Milano e la Cassa Depositi e Prestiti si attivasse un gruppo di lavoro capace di effettuare uno studio sulle diverse opzioni strategiche disponibili per il progetto di valorizzazione. Il Comune ha apportato al gruppo contributi di conoscenza del proprio patrimonio e delle sue implicazioni rispetto agli obiettivi sociali, territoriali e di coordinamento dei singoli interventi per la strategia di sviluppo complessivo della Città; la Cassa Depositi e Prestiti anche avvalendosi di un gruppo di consulenti qualificati, ha collaborato ad approfondire gli strumenti finanziari attivabili e le opzioni strategiche disponibili per la valorizzazione del patrimonio immobiliare comunale. La Cassa ha identificato quale strumento più idoneo, alla luce degli obiettivi posti dal Comune, il Fondo comune di investimento immobiliare ad apporto perché permette di esperire l attività imprenditoriale necessaria per la valorizzazione attraverso il contributo di soggetti specializzati Società di gestione del Risparmio (SGR). Le caratteristiche principali del Fondo immobiliare sono: - trasparenza dell operazione; - durata massima 30 anni; - mantenimento del controllo della governance del Fondo; - reperimento in breve tempo di risorse finanziarie necessarie per l Amministrazione, mantenendo una partecipazione al plusvalore economico che sarà generato nel medio/lungo termine dell attività di valorizzazione condotta dal Fondo; - flessibilità di effettuare ulteriori trasferimenti di immobili in momenti successivi allo scopo di valorizzare ulteriori porzioni del patrimonio immobiliare. Il portafoglio di immobili oggetto del processo di valorizzazione è stato selezionato dal gruppo di lavoro sulla base dei seguenti obiettivi del Comune: - dare priorità alla vendita degli immobili siti in condomini, la cui gestione risulta particolarmente onerosa per l Amministrazione; 2

3 - evitare la formazione di nuovi condomini; - rimandare la vendita delle aree libere in attesa di nuova e più conveniente destinazione urbanistica. Tale portafoglio è costituito da 76 lotti ed è composto per il 45% da immobili commerciali, autorimesse, magazzini e uffici (usi diversi), per il 23% da immobili residenziali liberi e per il restante 32% da immobili residenziali occupati. Per gli immobili di tipologia residenziale, l esclusione degli edifici concretamente utilizzati ad Edilizia residenziale pubblica ha rappresentato il primo criterio guida della ricognizione. Per quanto invece riguarda gli edifici Erp vuoti, il criterio è stato quello di avvalersi della normativa regionale (di recente approvazione) che fornisce l opportunità agli Enti locali di inserire questi beni in progetti di valorizzazione consentendone la vendita proprio per ricavare risorse da destinare a nuovi programmi di edilizia sociale. In coerenza con gli indirizzi del Consiglio comunale e sulla base della legge n.9 dell 8 febbraio 2007, la Giunta comunale ha approvato a maggio la presentazione alla Regione Lombardia della proposta di un Piano per la casa definito sulla base del fabbisogno di Edilizia sociale in locazione del territorio comunale finalizzato alla rivitalizzazione dei quartieri Erp, quantificando il fabbisogno di risorse e le modalità del loro impiego negli interventi di sviluppo dell Edilizia residenziale pubblica (naturalmente da integrare con le indispensabili risorse che devono essere stanziate a livello nazionale). Per quanto riguarda gli immobili occupati con regolare contratto, la stabilità del rapporto sarà assicurata nel rispetto delle norme vigenti, per l intera durata contrattuale, nonché per le sole Associazioni senza scopo di lucro, almeno fino al 31 dicembre Il portafoglio immobiliare è stato oggetto di una prima due diligence di tipo immobiliare e legale condotta dalla Cassa Depositi e Prestiti e dai suoi consulenti. L esito di questa attività ha portato: a confermare l opportunità di valorizzazione dei beni immobili già compresi in piani di dismissioni del Comune e ad individuare ulteriori immobili da inserire nel Piano. In relazione al portafoglio immobiliare è stato stimato un valore preliminare minimo di alienazione di ,

4 La stima è stata effettuata dalla Cassa Depositi e Prestiti a mezzo di consulenti incaricati ed è stata asseverata dall Agenzia del Territorio. Questa stima tiene conto sia del fatto che gli immobili sono trasferiti in blocco sia dello sconto dovuto ai vincoli imposti alla vendita necessari ad assicurare le garanzie sociali. Una condizione fondamentale del Piano è rappresentata dalle garanzie sociali da riconoscersi ai conduttori in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori purché non siano proprietari di immobili residenziali sul territorio nazionale. Le garanzie sociali sono: - il diritto di opzione all acquisto dell alloggio con uno sconto del 30% sul prezzo di mercato dell alloggio libero; - il diritto di prelazione, in caso di vendita all asta dell immobile, al prezzo di aggiudicazione; - il diritto di opzione per l acquisto dell usufrutto ai conduttori ultrassessantacinquenni e coppie ultrassessantacinquenni in caso di mancato esercizio dell opzione relativamente all intera proprietà; - il diritto al rinnovo del contratto limitatamente ai conduttori con reddito familiare non superiore ai limiti previsti dalla legislazione Regionale per l edilizia residenziale sociale. Nessuno sconto è previsto agli occupanti per gli alloggi di pregio; è previsto solo il diritto di prelazione a prezzo di mercato. La struttura dell operazione prevede che gli immobili saranno trasferiti in un fondo secondo due modalità: 1) una prima porzione del portafoglio sarà trasferita al Fondo sulla base di un contratto di apporto a fronte della sottoscrizione, da parte del Comune, di quote di classe A e di quote di classe B emesse dal Fondo stesso. 2) La restante porzione verrà conferita al Fondo a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. Le quote di classe A sottoscritte dal Comune saranno poi collocate presso investitori qualificati da uno o più intermediari specializzati appositamente individuati dal Comune con procedura da evidenza pubblica. Il valore di alienazione sarà quindi ottenuto con la somma dei corrispettivi incassati a fronte del trasferimento di immobili oggetto di compravendita al 4

5 Fondo e dei corrispettivi incassati a fronte del collocamento delle quote di classe A presso investitori qualificati. Le quote di classe B saranno conservate dal Comune e incorporeranno diritti patrimoniali e diritti di governance finalizzati ad assicurare il rispetto dei vincoli di salvaguardia e garanzie sociali previste. Il Comune di Milano avvia un processo innovativo che consente di recuperare risorse attraverso la valorizzazione che non è, come in passato, un processo di vendita, ma è un processo di finalizzazione sociale delle risorse ricavate e di attenzione per chi occupa il patrimonio edilizio dell Amministrazione comunale e prefigura una gestione economicamente equilibrata dei beni pubblici. Questo primo provvedimento utilizza il patrimonio immobiliare che rende meno e costa di più all Amministrazione. Spesso infatti non si riescono a coprire i costi di gestione e manutenzione con il ricavato delle affittanze. Le garanzie sociali sono un punto centrale del provvedimento che vuole assolutamente difendere chi ha bisogno e nello stesso tempo vuole non procrastinare privilegi non dovuti. In questo senso siamo solo all inizio di un percorso. Tramite la valutazione dei risultati dell indagine, si avvia un processo di trasparenza per tutto il patrimonio immobiliare del Comune di Milano. Si interverrà per cercare di non commettere gli errori del passato ma di dare una risposta concreata ai bisogni effettivi della Città. Assessore alla Casa Gianni Verga 5