INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 30 Luglio 2010 i sottoscritti e l si sono recati nel Comune di Lucera presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante atto di permuta del 25 Novembre 1987 rogato dal Dott. Cassano Lorenzo notaio in San Severo ed ivi registrato il 15 Dicembre 1987 al n repertorio n raccolta n. 2523, il CAP di Foggia cedeva alla ditta Meridionale Sementi dei signori Cicchetti Giuseppe e Giovanna, immobile in abitato di Lucera in Via Aldo Moro già Porta San Severo, della estensione di mq 7.000,00. In virtù di scrittura privata del 16 Giugno 7987 registrata a San Severo il 6 Luglio 1987 al n. 710, la Meridionale Sementi si impegnava a cedere in cambio l'opificio industriale sito nel comune di Lucera avente accesso dal Km della S.S. 17 Foggia-Campobasso, della superficie di circa mq ,00 con sovrastanti 21 silos per stoccaggio merci e 4 capannoni adibiti a deposito e uffici, con retrostante fabbricato adibito alla selezione dei sementi. L'opificio fù edificato dalla Meridionale Sementi per mezzo delle licenze edilizie : n del 7 Luglio 1973, n del 21 Aprile 1975 e n del 14 Febbraio

4 2.2 Ubicazione Il complesso di rappresentanza è ubicato al Km della S.S. 17 Foggia- Campobasso. Esso è posizionato in zona periferica a circa 2 chilometri dal centro del Comune di Lucera, dove è presente un discreto numero di attività commerciali ed industriali. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture Il complesso di rappresentanza è costituito da magazzini, uffici, silos metallici, palazzina destinata alla lavorazione e selezione sementi, un deposito carburanti, due pese a ponte in bilico, e alcuni manufatti che ospitano impianti tecnologici. L'area di mq ,00 è totalmente recintata è pavimentata con un tappetino in conglomerato bituminoso. I magazzini e gli uffici occupano una superficie lorda complessiva di circa mq ,00, la struttura portante in cemento armato prefabbricato è costituita da pilastri su plinti di fondazione, chiusura perimetrale con pannelli prefabbricati cementizi e solaio di copertura a doppia falda, composto da capriate tralicciate e sovrapposti pannelli di copertura in cemento amianto. Il fabbricato è formato da quattro capannoni contigui, separati internamente da pannelli in prefabbricato cementizio, che formano un unico corpo di fabbrica. Nel primo capannone, disposti su due piani, sono stati ricavati gli uffici, un deposito di fitofarmaci e uno dei due locali di pesatura, che occupano una dimensione lorda di circa mq. 200,00. Al momento i due capannoni centrali sono uniti e vengono utilizzati come deposito per il grano ed altra merce. Sulla parte retrostante in adiacenza ai quattro capannoni, e stato realizzato un fabbricato destinato alla lavorazione e selezione sementi, oggi allo stato grezzo, che si sviluppa su quattro piani fuori terra; esso é realizzato con struttura in cemento armato, tompagnatura in tufi e solaio divisionale e di copertura in latero cemento. Al piano terra è presente un locale, utilizzato per l'insacco, della dimensione lorda di circa mq. 300,00; la torre di lavorazione si sviluppa per altri tre piani della dimensione lorda di circa mq. 144,50 per piano. Il complesso presenta un impianto di stoccaggio cerealicolo meccanizzato, composto da 21 silos in acciaio zincato e lamiera gregata, di dimensioni differenti per una capacità totale di ql

5 L'impianto è costituito da due batterie di silos comandate da due differenti cabine: - una è composta da 12 silos di diametro di m. 7,12, posizionati di fianco la tettoia metallica, azionati dalla cabina interna al capannone, individuata con il n. 4 nella legenda presente nella planimetria allegata; - l'altra è formata da 6 silos di diametro di m. 12,48 e 3 da m. 7,12, posizionati alle spalle del capannone e della torre di lavorazione, azionati dalla cabina posizionata tra le due batterie ed individuata dal n. 9 nella leggenda della planimetria allegata; tutti i silos sono corredati di base di ventilazione centrifuga, estrattori rotabili, elevatori a tazze, trasportatori a coclea e sonde termiche per il controllo della temperatura. Entrambe le batterie sono dotate di tramogge di carico e scarico, con nastri trasportatori sui silos e trasporti sotterranei attraverso cunicoli di cemento armato, a mezzo di nastri reversibili in gomma. Di fianco al magazzino è presente una tettoia metallica per ospitare le operazioni di carico e scarico dei mezzi. Alle spalle della tettoia sono ubicati la cabina di comando della seconda batteria di silos, della dimensione di circa mq. 35,00 lordi, la cabina elettrica, e un locale utilizzato come officina meccanica di superficie lorda circa di mq. 50,00. Di lato alla tettoia è posizionato un impianto di deposito carburanti realizzato nel 1988, con struttura in cemento armato e solaio di copertura in latero cemento; la struttura con tompagnatura in mattoni forati è in parte aperta. Il deposito presenta tre serbatoi: due da mc. 30 di gasolio agricolo e uno da mc. 30 di benzina agricola. Per tale impianto fù presentato il progetto il 6 Ottobre 1987 che ricevette parere favorevole dalla Commissione Edilizia Comunale, ma manca agli atti la concessione edilizia, quindi tale manufatto al momento non risulta accatastato. Inoltre sono presenti un locale per l'antincendio realizzato con muratura di blocchetti di cemento e solaio di copertura in latero cemento, di superficie lorda di circa mq. 6,00 autorizzato con concessione edilizia 585/88 del Comune di Lucera, più un secondo locale pesa a ponte in bilico di circa mq. 8,00, entrambi non accatastati. Il Complesso si presenta in discreto stato manutentivo e necessita di alcuni lavori di manutenzione ordinaria. 5

6 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita, anche l'impianto di stoccaggio cerealicolo è attivo. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: - Foglio 84, Particella 96, cat. D/8; Si evidenzia che il complesso necessita di un nuovo accatastamento per inserire i manufatti non presenti nelle planimetrie catastali e negli stralci di mappa; sullo stralcio di mappa manca la tettoia metallica, il deposito carburanti, il locale pesa nel piazzale, il locale per l'antincendio, mentre nella planimetria catastale mancano solo gli ultimi due manufatti. Nella planimetria la tettoia indicata con il n. 8 in legenda, in realtà è il deposito carburanti che non risulta ancora accatastato. NB. La planimetria generale con la legenda risulta essere non in scala. 3.2 Dati Urbanistici Il complesso di rappresentanza ricade interamente in zona omogenea E - Verde Agricolo del vigente PRG, con fascia di rispetto stradale delle strade S.S. 17 e Strada Comunale "Vecchia Lucera-Roseto" con le seguenti prescrizioni : - Indice di fabbricabilità 0,03 mc/mq; - Altezza max consentita m. 7,00; - Distacco minimo dai confini ( assoluto ) m. 5,00; - Distacco minimo dai fabbricati ( assoluto ) m 10,00; 6

7 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Lucera, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco o separatamente nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Lucera, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 7

8 7 VALORE DI MERCATO Per la stima del complesso di rappresentanza, sarà necessario scomporre l'immobile in tre parti che sommandole daranno corpo alla valutazione complessiva del bene. Saranno valutati separatamente gli immobili in tre gruppi : A) Capannoni e palazzina con torre di lavorazione; B) Impianti di stoccaggio cereali completi di tutti gli accessori; C) Impianto di deposito carburanti; Bene A Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per locali produttivi siti in zona suburbana del Comune di Lucera, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 300,00 euro/mq - 450,00 euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, dello stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica, della posizione e dell area di pertinenza, il più probabile valore di mercato è pari a: 450,00 euro/mq Moltiplicando la superficie edificata 2.821,50 per la valutazione data al mq, si ottiene : Superficie totale mq 2.821,50 x Euro/mq 450,00 = Euro ,00 8

9 Il valore di mercato complessivo dell immobile A risulta pari a: Euro ,00 Euro unmilioneduecentosessantanovemilaseicentosettantacinque,00 Bene B Per l'impianto di stoccaggio dei cereali, comprensivo delle due linee di silos e degli impianti ausiliari, sarà effettuata una stima a corpo. Tale impianto è stato trasferito al CAP di Foggia in occasione dell'atto di permuta del 1987, dalle licenze edilizie probabilmente è stato realizzato nei primi anni ottanta. Il CAP di Foggia fece alcuni lavori di manutenzione e revisione dei silos metallici, degli elevatori e dei nastri nel 1991, con una spesa complessiva pari a lire , come dichiarato dallo stesso. Successivamente sono stati effettuati lavori di manutenzione ordinaria di minore rilevanza; oggi l'impianto nonostante la vetustà tecnologica lavora regolarmente. Considerando la sua localizzazione strategica in prossimità della SS17, la sua capacità produttiva, il discreto stato di conservazione, dalle caratteristiche tecniche, si determina la più probabile valutazione di mercato a corpo in : impianto stoccaggio cerealicolo da circa ql = euro ,00 Euro ,00 euro unmilionecinquecentomila,00 Bene C Il deposito carburanti, che al momento è privo di documentazione relativa alla concessione edilizia, sarà valutato considerando la possibilità di renderlo autonomo, quindi con un suo piazzale di pertinenza, necessario alla manovra dei mezzi e tale da prevedere un accesso dalla strada. Tale area probabilmente sarà quella che è delimitata su due lati dalla SS. 17 e dalla strada comunale Vecchia Lucera-Roseto, che si estende per circa mq ,00 9

10 In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, dello stato di conservazione dell immobile, della destinazione urbanistica, della posizione ottimale e dell area di pertinenza, il più probabile valore di mercato è pari a: deposito carburanti a corpo euro ,00 Euro ,00 euro centomila,00 Il valore complessivo dell immobile di rappresentanza è dato dalla somma delle tre precedenti parti ed è pari a : Bene A + Bene B + Bene C = euro ( , , ,00 ) = euro ,00 Il valore di mercato complessivo dell immobile stimato risulta essere pari a: Euro ,00 euro tremilionisessantanovemilaseicentosettantacinque,00 Manfredonia, lì 13/01/2011 I TECNICI 10

11 1 Foto n.26 LUCERA 2 Foto n.26 LUCERA Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 11

12 3 Foto n.26 LUCERA 4 Foto n.26 LUCERA Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 12

13 5 Foto n.26 LUCERA 6 Foto n.26 LUCERA 13

14 7 Foto n.26 LUCERA 8 Foto n. 26 LUCERA 14

15 9 Foto n.26 LUCERA 10 Foto n.26 LUCERA Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell

18 15 Foto n.26 LUCERA 16 Foto n.26 LUCERA Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell

19 17 Foto n.26 LUCERA 19

20 Nota Bene: I documenti e i dati catastali esposti nella perizia n.26 LUCERA dell invito ad offrire sono in fase di rettifica a seguito dell'incarico in corso conferito a tecnico abilitato per l ottenimento del Permesso per Costruire in sanatoria (Legge 380 del 2001) del deposito carburanti, serbatoi interrati e i locali tecnici dell impianto antincendio. Si precisa che l atto di vendita potrà essere rogato dopo l acquisizione delle conformità e autorizzazioni tecniche amministrative 20

21 VALUTAZIONE COPERTURE IN ETERNIT DEL CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA SEDE DI LUCERA (S.S. 17 Lucera Campobasso) Il sottoscritto ing. Francesco Coccia, nato a Manfredonia (FG), il 03/10/1966, ed ivi residente alla via G. Carducci n 8, con studio tecnico in Manfredonia (FG), alla Via P. Sarnelli n 40A, iscritto all Ordine degli Ingegneri di Foggia al n 1815, ha effettuato la valutazione dello stato di conservazione delle coperture in cementoamianto (eternit) di cui all oggetto, tramite l applicazione dell Indice di Degrado (I.D.), condotta attraverso l ispezione del manufatto come dal Decreto Direzione Generale Sanità n del 18/11/2008. Dal sopralluogo effettuato in data , risulta che il manufatto è costituito da quattro capannoni adiacenti di dimensioni rispettivamente pari a circa 10mx35m (tre capannoni) ed uno 15mx35m, per un totale di circa 1600 m 2 di copertura, la stessa presenta una superficie integra, non danneggiata e comunque in misura ben inferiore al 10% della sua estensione, inoltre è presente all interno dei capannoni una controsoffittatura, pertanto è necessario quantificare il suo stato di conservazione attraverso l applicazione dell Indice di Degrado (I.D.). Per una vista d insieme delle coperture dei capannoni in oggetto si fa riferimento allo stralcio aerofotogrammetrico di seguito allegato. Figura 1 Consorzio Agrario sede di Lucera - SS17, con evidenziata copertura in eternit 21

22 Calcolo dell indice di degrado per valutazione stato di conservazione delle coperture in cemento amianto (eternit). A) GRADO DI CONSISTENZA DEL MATERIALE, si dà valore 1 - angolo flesso con una pinza si rompe nettamente con suono secco B) PRESENZA DI FESSURAZIONI /SFALDAMENTI/ CREPE, si dà valore 0 assenti C) PRESENZA DI STALATTITI AI PUNTI DI GOCCIOLAMENTO, si dà valore 0 assenti D) FRIABILITÀ / SGRETOLAMENTO, si dà valore 1 i fasci di fibre sono inglobati completamente E) VENTILAZIONE, si dà valore 1 la copertura non si trova in prossimità di bocchette di ventilazione o flussi d aria F) LUOGO DI VITA / LAVORO, si dà valore: 1 copertura non visibile dal sotto (presenza di controsoffitto e/o soletta) G) DISTANZA DA FINESTRE/BALCONI/TERRAZZE, si dà valore 1 la copertura è distante più di 5 m. da finestre/terrazze/balconi H) AREE SENSIBILI, si dà valore 1 assenza, nel raggio di 300 m, di aree scolastiche/luoghi di cura I) VETUSTA (in anni) fattore moltiplicatore, si dà valore 4 la copertura è installata prima del 1980 I.D. = (A+B+C+D+E+F+G+H ) x I (vetustà) RISULTATO: I.D. = 24. Dal calcolo effettuato, si mette in evidenza che per il valore dell indice di degrado riscontrato, non è previsto alcun intervento di bonifica. E prevista la rivalutazione dell indice di degrado con frequenza biennale. Manfredonia lì, Il Tecnico Ing. Francesco Coccia 22

23 VALUTAZIONE COPERTURE IN ETERNIT DEL CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI FOGGIA SEDE DI LUCERA Il sottoscritto ing. Francesco Coccia, nato a Manfredonia (FG), il 03/10/1966, ed ivi residente alla via G. Carducci n 8, con studio tecnico in Manfredonia (FG), alla Via P. Sarnelli n 40A, iscritto all Ordine degli Ingegneri di Foggia al n 1815, ha effettuato la valutazione dello stato di conservazione delle coperture in cementoamianto (eternit) di cui all oggetto, tramite l applicazione dell Indice di Degrado (I.D.), condotta attraverso l ispezione del manufatto come dal Decreto Direzione Generale Sanità n del 18/11/2008. Dal sopralluogo effettuato in data 08 maggio 2014, presso sede di Lucera del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia, sito sulla S.S. 17 Lucera- Campobasso, risulta che il manufatto è costituito da quattro capannoni adiacenti di dimensioni rispettivamente pari a circa 10mx35m (tre capannoni) ed uno 15mx35m, per un totale di circa 1600 m 2 di copertura, la stessa presenta una superficie integra, con lievi danni e comunque in misura inferiore al 10% della sua estensione, inoltre è presente all interno dei capannoni una controsoffittatura, pertanto è necessario quantificare il suo stato di conservazione attraverso l applicazione dell Indice di Degrado (I.D.). Per una vista d insieme delle coperture dei capannoni in oggetto si fa riferimento allo stralcio aerofotogrammetrico di seguito allegato. Figura 2 Consorzio Agrario sede di Lucera - SS17, con evidenziata copertura in eternit 23

24 Calcolo dell indice di degrado per valutazione stato di conservazione delle coperture in cemento amianto (eternit). A) GRADO DI CONSISTENZA DEL MATERIALE, si dà valore 1 - angolo flesso con una pinza si rompe nettamente con suono secco B) PRESENZA DI FESSURAZIONI /SFALDAMENTI/ CREPE, si dà valore 0 assenti C) PRESENZA DI STALATTITI AI PUNTI DI GOCCIOLAMENTO, si dà valore 0 assenti D) FRIABILITÀ / SGRETOLAMENTO, si dà valore 1 i fasci di fibre sono inglobati completamente E) VENTILAZIONE, si dà valore 1 la copertura non si trova in prossimità di bocchette di ventilazione o flussi d aria F) LUOGO DI VITA / LAVORO, si dà valore: 1 copertura non visibile dal sotto (presenza di controsoffitto e/o soletta) G) DISTANZA DA FINESTRE/BALCONI/TERRAZZE, si dà valore 1 la copertura è distante più di 5 m. da finestre/terrazze/balconi H) AREE SENSIBILI, si dà valore 1 assenza, nel raggio di 300 m, di aree scolastiche/luoghi di cura I) VETUSTA (in anni) fattore moltiplicatore, si dà valore 4 la copertura è installata prima del 1980 I.D. = (A+B+C+D+E+F+G+H ) x I (vetustà) RISULTATO: I.D. = 24. Dal calcolo effettuato, l indice di degrado riscontrato è inferiore a 25 e pertanto non è previsto alcun intervento di bonifica. A maggiore tutela dell ambiente e del personale che opera in detto sito, si consiglia di effettuare nell anno in corso, un campionamento ambientale ed uno sul pezzo per la valutazione delle fibre libere d amianto. E prevista la rivalutazione dell indice di degrado con frequenza biennale. Manfredonia lì, Il Tecnico Ing. Francesco Coccia 24