INDICE PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

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1 INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Planimetria stato di fatto redatte dal tecnico che ha prodotto gli accatastamenti. Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1

2 PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831, con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2

3 PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 27 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Bovino presso l immobile oggetto di stima per visionare gli stessi e analizzare le caratteristiche costruttive e lo stato di conservazione dei beni, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. Distingueremo ai fini della valutazione gli immobili, nel seguente modo : A) relativo ai magazzini utilizzati come deposito granari, locale ufficiovendita e terreno retrostante; B) relativo al deposito carburanti, rudere e area di pertinenza; 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile A) Mediante Atto di Compravendita del 22 Giugno 1960 rogito dal Notaio Dott. Vincenzo Buonasorte e registrato a Cerignola il 04/07/1960 al N. 43 Vol. 167 il CAP di Foggia acquistava dal signor Ricotti Mario i seguenti beni immobili : 1 ) tre ampi locali ad uso deposito delle dimensioni rispettivamente di : mt. 9,40 x mt. 20,55, il secondo mt. 8,40 x mt.20,55 e il terzo mt. 8,40 x mt. 20,55, tutti e tre i locali possiedono un altezza di mt. 5,00. Due sono contigui e il terzo è separato dal corpo di fabbrica principale da un cortile delle dimensioni di mt. 8,40 x mt. 20,55. 2) Appezzamento di terreno di natura seminativo alberato situato nello stesso agro e stessa contrada a tergo delle fabbriche di cui al punto 1 della superficie di Ha.ca.are , confinante con strada provinciale Ponte di Bovino Ordona, eredi D'Alessandro Sicilia Michele, strada provinciale Ponte di Bovino. 3

4 B) Mediante Atto di Compravendita del 19 Dicembre 1952 rogito dal Notaio Dott. Nicola Pepe rep racc registrato a Foggia il 08/01/1953 al n Mod. 1, Vol. 162 il CAP di Foggia acquistava da Dedda Michele di Francesco, appezzamento di terreno alla Contrada Ischia detta anche Ponte della superficie di mq. 3680,00 confinante con strada provinciale Ponte di Bovino Ordona per un fronte di mt. lineari 80,00, con torrente Cervaro per una lunghezza di mt. 87,00, rimanente proprietà del venditore Dedda per una lunghezza di mt. 60,00, su detto terreno insiste un vano casa rurale oggi un rudere che rimane compreso nella vendita. Il suolo venne acquistato con delibera N. 33 del 18/12/1952 in quanto veniva considerata la possibilità di incrementare le vendite dei carburanti in quella zona con la installazione di distributori stradali. Nel 1964 il CAP di Foggia mediante convenzione per la costituzione di diritto in superficie, costituisce a favore del sig. Dedda Michele di Francesco il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo di sua proprietà una costruzione da adibire a garage e a marciapiede. Dette costruzioni occupano una superficie complessiva di mq. 34,00 e mq. 7,00 per il garage. La costituzione del diritto in superficie è fatta a tempo indeterminato con diritto del proprietario consorzio di estinguerlo in ogni momento, ma non prima del 10 anno e senza che per l'estinzione operi norma prevista dall'art. 953 del C.C. Con l'atto del tre Marzo del 1969 rogito dal Dott. Notaio Francesco Vassalli rep. n racc il CAP di Foggia vendeva al sig. Antonio Marseglia mq. 77,76 alla contrada Ischia detta anche Ponte di Bovino costituiti da una fascia di terreno della larghezza costante di metri lineari due e centimetri trenta, già delimitata mediante l'apposizione di termini metallici. Detta fascia confina con torrente Cervaro con restante parte del consorzio venditore con proprietà dell'acquirente e con strada statale Napoli - Bari. Nell'anno 2001 il 23 del mese di Marzo mediante atto di compravendita rogito dal Dott. Notaio Gustavo Vassalli notaio in Bovino il CAP di Foggia vendeva al sig. Landini Francesco piccolo fabbricato in metallo già adibito per la distribuzione del carburante di mq. 22,00, piccolo fabbricato in tufo destinato a bagno di mq. 16,00 ed annesso terreno di mq. 2273,00, il tutto gravato da livello a favore del Comune di Bovino. 4

5 2.2 Ubicazione I locali ed il terreno contiguo così come il deposito carburanti ed il terreno annesso sono ubicati nei pressi dello scalo ferroviario di Bovino e precisamente in contrada Ponte di Bovino o Ischia. I due terreni sono limitrofi alla strada provinciale Ponte di Bovino, uno con accesso sul lato destro e l altro sul lato sinistro, e sono quasi uno di fronte l altro. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture A) I locali della rappresentanza adibiti a deposito e ad ufficio-vendita sono costituiti da due corpi di fabbrica, realizzati in tufo e mattoni con interposta area libera. Il primo formato da due locali attigui con accesso indipendente con superficie lorda di mq. 438,00, il secondo da un solo locale con vano in muratura ad uso ufficio di superficie lorda mq. 215,00. Nel piazzale retrostante i magazzini è posizionato un locale di pesatura di mt. 2,61 x 1,81con una superficie lorda di mq. 4,70, realizzato con intelaiatura in ferro profilato, pannellatura e copertura in lamiera gregata. Tale manufatto è asservito ad una pesa a ponte in bilico per veicoli stradali. Alle spalle del piazzale insiste un appezzamento di terreno di natura seminativo esteso per mq ,00 e lateralmente una porzione di terreno di mq 487,00 occupato dal confinante. B) l'area dove insiste il deposito carburanti è in gran parte pavimentata con un tappetino in conglomerato bituminoso, in cattivo stato, recintata con travetti in calcestruzzo armato precompresso e rete elettrosaldata; consta di due piccoli locali della superficie lorda di circa mq. 37,00 adibiti a sala travaso e deposito di oli minerali lubrificanti, e di un fabbricato fatiscente ridotto ad un rudere della superficie di circa mq. 34,00. Il deposito carburanti è costituito da un serbatoio di gasolio agricolo di mc. 10 e da due di mc Dotazione impianti tecnologici L immobile svolge regolarmente la sua funzione di rappresentanza del CAP di Foggia con i suoi magazzini e l'ufficio vendita, risulta pertanto regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica, anche il deposito carburanti è attivo. 5

6 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: A) - Foglio 18, Particella 332, qualità seminativo, classe 1, superficie ha.are.ca ; - Foglio 18, Particella 333, categoria D/8; - Foglio 18, Particella 334, qualità seminativo, classe 1, superficie ha.are.ca ; Su questi immobili adibiti a deposito e ufficio vendita con annesso terreno, sono presenti oneri di livellario da parte del CAP di Foggia nei confronti del Comune di Bovino come da atto notarile di provenienza. B) - Foglio 18, Particella 295, qualità ente urbano, superficie ha.are.ca ; - Foglio 18, Particella 190, categoria D/8 - Foglio 18, Particella 3, categoria C/3, classe 1, consistenza mq. 34,00; Sul suolo del deposito carburanti con annesso terreno, insistono oneri di livellario da parte del CAP di Foggia nei confronti del Comune di Bovino come da atto notarile di provenienza. 3.2 Dati Urbanistici E' necessario aggiornare il certificato di destinazione urbanistica in base al nuovo accatastamento, attribuendo alle nuove particelle la rispettiva destinazione urbanistica. Dai dati in nostro possesso, considerando il mantenimento della D.U. delle vecchie particelle relative allo stesso suolo, possiamo affermare che: A ) La destinazione urbanistica del suolo è : Zona OMOGENEA "D" area di rispetto stradale, le p.lle 103, 104, con l'aggiornamento catastale, sono 6

7 comprese nella p.lla 333, D/8, come si evince dalla visura catastale aggiornata allegata. In dette aree non è consentita l'edificazione di qualsiasi edificio sia in superficie che in sottosuolo. Sono consentiti soltanto i servizi canalizzati interrati, i marciapiedi di contorno degli edifici e tutto quanto previsto dalla circolare illustrativa n. 5980/1970 del D.M. 01/04/1968 n Il terreno sito al foglio 18 p.lla 334, ricade in Zona Omogenea E - sottozona E ( agricola ), il terreno facente parte della particella 332, in parte ricade in zona omogenea D area di rispetto stradale ed in parte in zona omogenea E - sottozona agricola. Le prescrizioni per la zona agricola sono le seguenti: - Lotto minimo mq Densità fondiaria massima per sole abitazioni mc./mq. 0,03 - Densità fondiaria per annessi, dipendenze e complessi produttivi agricoli mc./mq. 0,08 - Altezza massima abitazioni rurali mt. 8,50 - Altezza massima dipendenze e complessi produttivo mt. 12,00 - Numero massimo di piani (per abitazioni rurali ) n. 2 - Distanza minima tra fabbricati mt. 12,00 - Distanza minima dai confini mt. 6,00 - Distanza minima a protezione del nastro stradale, da osservarsi nella edificazione è quella stabilita dal D.M. 01/04/68 n e successive modificazioni ed integrazioni. Le suddette particelle gravate da uso civico sono state legittimate ai sensi dell'art. 54 della L.R. 14/2004, e non ricadono in area P.A.I. 4 N.T.A. del P.A.I. approvato con deliberazione n. 39 del 30/11/05 dall'autorità di bacino della Puglia ) Sono fatte salve le prescrizioni ed i vincoli imposti dal P.U.T.T. approvato con deliberazione del G.R. n del 15/12/2000. B ) Il terreno sito al foglio 18 p.lle 190 e 295 ha nel vigente P.R.G. la seguente destinazione urbanistica : ZONA OMOGENEA E - aree di rispetto stradale e fluviale. In dette aree non è consentita l'edificazione di qualsiasi edificio sia in superficie che in sottosuolo. Sono consentiti soltanto i servizi canalizzati interrati, i marciapiedi di contorno degli edifici e tutto quanto previsto dalla circolare illustrativa n. 5980/1970 del D.M. 01/04/1968 n Le suddette particelle, gravate da uso civico, sono state legittimate con ordinanza del 06/11/1930, e ricadono in area ad alta probabilità di inondazione A.P. (N.T.A. del P.A.I. approvato con deliberazione n. 39 del 30/11/05 dall'autorità di bacino della Puglia ). Sono fatte salve le prescrizioni ed i vincoli imposti dal P.U.T.T. approvato con deliberazione del G.R. n del 15/12/

8 PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del compendio immobiliare di Bovino situato in contrada Ponte, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario (il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili siti nel Comune di Bovino, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 8

9 7 VALORE DI MERCATO Consideriamo separatamente i beni A e B. Dal risultato dell interrogazione del secondo semestre 2009 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale produttivo in zona periferica nel Comune di Bovino in contrada Ponte, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : Bene A: Locali deposito + ufficio Terreno agricolo qualità seminativo 260,00-370,00 euro/mq euro/ettaro In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione, dello stato di conservazione dell immobile, della esclusiva proprietà del piazzale come da planimetria allegata, della destinazione urbanistica del terreno, il più probabile valore di mercato è pari a : fabbricato 370,00 euro/mq i locali dai rilievi effettuati risultano essere di mq 653 lordi, moltiplicando tale superficie con la valutazione data al mq, si ottiene un valore di mercato pari a : Superficie totale mq. 653 x Euro/mq. 370,00 = Euro ,00 Il valore del terreno seminativo appartenente al compendio dell'immobile A è pari : sup. terreno seminativo ettari x euro/ettaro = euro Il valore di mercato complessivo degli Immobili stimati risulta essere pari a: fabbricati euro ,00 + terreno euro 6.294,00 otteniamo: Euro euro duecentoquarantasettemilanovecentoquattro,00 9

10 Bene B: Considerando che il suolo non può avere altra destinazione se non quella di ospitare un deposito per carburante agricolo e la vetustà degli impianti, se pur funzionanti si considera: Terreno mq deposito carburanti a corpo euro ,00 Euro euro centomila Otteniamo un valore complessivo degli immobili di Bene A + Bene B = euro , ,00 = ,00 Euro ,00 euro trecentoquarantasettemilanovecentoquattro,00 Manfredonia, lì 07/10/2010 I TECNICI 10

11 Foto 1 n.17 Bovino A Sx Foto 2 n.17 Bovino A Sx 11

12 Foto 3 n.17 Bovino A Sx Foto 4 n.17 Bovino A Sx Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 12

13 Foto 5 n.17 Bovino A Sx Foto 6 n.17 Bovino A Sx 13

14 Foto 7 n.17 Bovino B Dx Foto 8 n.17 Bovino B Dx Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia Cell: g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) Tel/Fax Cell f.vaira@alice.it 14

15 Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia n.17 BOVINO A e B sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Inoltre la particella di terreno riportata sia nel Catasto Terreni del Comune di Bovino al Foglio 18, Particella 332, classe Seminativo 1 classe, sup. Ha. Are. Ca , è esclusa dal bando Invito ad offrire e quindi non è in vendita. Tutti i terreni e le aree di sedime dei fabbricati censiti al catasto terreni e fabbricati del Comune di Bovino oggetto della vendita e ricadenti nel demanio di uso civico del Comune di Bovino sono stati affrancati dai censi nel