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1 COMUNITA MONTANA MONTAGNA FIORENTINA Via XXV Aprile Rufina Tel Fax LOTTO SA.1 PIAN DELLA FARNIA COMPLESSO DEMANIALE DI SANT ANTONIO REGGELLO (FI)

2 DESCRIZIONE E INDIVIDUAZIONE LOTTO LOTTO SA.1 PIAN DI FARNIA Loc. Pian di Farnia Complesso Demaniale Sant Antonio Comune di Reggello Valore di Stima ,00 DATI CATASTALI Fabbricato Catasto Foglio Particella Subalterno Consistenza HA ARE CA N.C.E.U Fabbricato (un. Fabbricato mq 190 Collabenti) DATI CATASTALI Terreni Annessi al Fabbricato N.C.T Bosco Bosco Bosco Bosco Totale Superficie

3 RELAZIONE TECNICO/ESTIMATIVA DI UN COMPLESSO IMMOBILIARE COMPOSTO DA TERRENI E FABBRICATI 1- Premessa Si tratta di determinare il valore di mercato di un complesso immobiliare posto in Comune di Reggello (FI), loc. Pian della Farnia, inserito nel complesso Demaniale di S.Antonio, composto da terreni e fabbricati appartenenti al Patrimonio Agricolo Forestale (P.A.F.R.) della Regione Toscana e indicato come Lotto SA.1 negli elaborati trasmessi allo scrivente dall Ente committente. 2- Ubicazione della consistenza immobiliare Il compendio immobiliare è posto in località detta Pian della Farnia ed è completamente privo di viabilità carrabile. Dall abitato di Reggello ( palazzo pretorio ),attraversato il torrente Resco,si deve girare a sinistra in direzione Ponte a Enna ( circa 1,5 km) ; poi proseguire per località Pontifogno C. Buto Acqua rossa ( 1,4 km ). Dall Acqua Rossa girare a destra costeggiando poi il torrente Resco per circa 1,2 km fino ad arrivare al Ponte di Macereto. Da quel punto la viabilità, prima sterrata ma carrabile, si interrompe per essere percorribile solo a piedi. Attraversato il ponte si prosegue a piedi per circa 500 ml ( sempre costeggiando il torrente ) sull unica viabilità visibile ( tracce di un antica strada romana ). Da qui un sentiero in salita a sinistra (segnaletica C.A.I. R.8 ) porta, a piedi, dopo circa 300 metri, al complesso immobiliare. Non esiste altro tipo di viabilità. I terreni sono situati ad una altitudine media di circa 780 metri s.l.m.

4 Estratto da Cartoguida della Comunità Montana Montagna Fiorentina Scala originale 1: Descrizione della consistenza immobiliare Il Lotto de quo è costituito da terreni e fabbricati rappresentati nella sottostante planimetria catastale nella quale, con il cerchio rosso sono contraddistinti i mappali urbani e con cerchio di colore azzurro quelli delle superfici agricole. I terreni oggetto di vendita sono per la maggior parte coperti da boschi ( fustaie di castagno e boschi cedui a prevalenza di castagno ). In prossimità dell edificio ( a monte ) esiste un reimpianto di douglasia. Dato che la zona è stata percorsa da più incendi boschivi, parte dei terreni sono occupati da rovi ed eriche. La disposizione dei terreni ( la porzione più a valle ha una altitudine pari a 650 m s.l.m. mentre quella più a monte tocca gli 850 m. s.l.m. ) è in forte pendenza ( pendenze del 40/60 % ). I pochi terreni non occupati da boschi ( nei pressi del fabbricato ) sono in evidente stato di abbandono. La loro superficie complessiva è pari a ha

5 Sul mappale n. 45 del foglio di mappa 64 insistono i ruderi di un fabbricato ex agricolo (superficie complessiva coperta ( presunta - ca mq 180 oltre loggiato di circa 29 mq ). La sua posizione è dominante sulla piccola valle scavata dal borro di S.Antonio. Dato lo stato dei luoghi ( quasi completamente ricoperto da rovi e ridotto allo stato di rudere ) è difficile se non in via puramente ipotetica individuare le funzioni originarie interne al fabbricato. Oltre ad un area accessoria esterna ( loggiato ) l unica parte rilevabile è un vano, senza copertura, in origine sicuramente adibito a cucina. Interamente costruito con l impiego di materiale locale ( pietra per le strutture verticali e legno per le orizzontali e quelle di copertura ) è totalmente sprovvisto di qualunque tipo di impianto. Posto su di un ripiano ( circa 730 m.s.l.m. ) è come detto raggiungibile da una viottola che poi prosegue verso l alto della collina. Tutta l area non rilevabile di cui al soprastante grafico, essendo inaccessibile, è stata individuata solo dal suo profilo in mappa catastale. 4- Contratti e/o atti istitutivi di diritti di terzi in genere che possano limitare la disponibilità del lotto L Ente committente non ha segnalato l esistenza di atti in genere che potessero limitare la disponibilità la disponibilità al godimento del complesso immobiliare. 5- Individuazione catastale Al C.T. del Catasto terreni del Comune di Reggello le aree agricole oggetto di valutazione sono rappresentate nel foglio di mappa 64 dai mappali Part. qualita classe Sup. R.A R.D. 40 Bosco Ceduo E 5,29 E 1,06 42 Bosco ceduo E 0,94 E 1,40 43 Cas.Frutt E 14,07 E 4,69 44 Seminativo E 7,80 E 10,40

6 Al Catasto Fabbricati del Comune di Reggello l ente urbano oggetto di valutazione è rappresentato nel foglio di mappa 64 da Part. Sub. Categ. classe Consist. Sup. Rend. 45 U.collabenti La rappresentazione in mappa della particella 45 è stata aggiornata con T.M. n. FI del 24/12/2008. L U.I. è stata oggetto di introduzione DOCFA prot. present. N del 27/12/ Provenienza Alla Regione Toscana i beni di cui all oggetto sono pervenuti per Decreto del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della programmazione economica del 18 aprile 2001 in G.U. 111 del 15/5/2001 Devoluzione alla Regione Toscana del complesso aziendale Rincine sito in Comune di Londa, Dicomano e S.Godenzo, rientrante nella liquidazione dell Ente nazonale per la cellulosa e la carta E.N.C.C. Alla Comunità Montana Montagna Fiorentina la consistenza in oggetto è stata consegnata per la gestione, come da L.R. n. 39 del , con verbale di consegna del 19 luglio Verifiche urbanistiche Le aree del compendio, secondo lo strumento urbanistico in vigore, ricadono in area denominata Extraurbana Zona omogenea E3 Foresta di S.Antonio regolate in particolare dagli art.li 31 e 34 delle N.T.A. della variante al R.U. del Comune di Reggello. Art ZONE OMOGENEE "E" EXTRAURBANE (disposizioni comuni a tutte le zone e sottozone extraurbane) 1. Nuove costruzioni potranno essere realizzate solo per usi agricoli e/o agrituristici, nei limiti e con le modalità della L.R. 64/95 e successive modificazioni e integrazioni delle presenti norme. 2. Gli edifici esistenti potranno subire modifiche alle loro destinazioni d'uso ed essere oggetto di interventi in relazione alla loro classificazione di valore ambientale ed architettonico, secondo le prescrizioni contenute nel Capo III delle presenti Norme, solo se non più utilizzabili a fini agricoli e solo se i cambiamenti e le modifiche siano tendenti al loro recupero per fini residenziali, o per agriturismo o per attività turistico ricettiva secondo quanto disciplinato ai successivi commi 3 e Negli edifici esistenti l attività turistico ricettiva è consentita previa presentazione di un progetto, anche se in assenza di interventi edilizi e comunque nel rispetto di quanto previsto all art. 2 comma 2 delle presenti norme, ove sia dimostrata la sostenibilità ambientale in relazione all approvvigionamento idrico, allo smaltimento dei liquami, alla rete degli impianti, all accessibilità e ai parcheggi, all impatto sulla vegetazione di alto fusto esistente. Tale dimostrazione, non potrà essere generica ma incentrata a riordinare, riqualificare, risolvere eventuali problemi urbanistici presenti nell area (miglioramenti viari, parcheggi, verde, piccole attrezzature, etc.), a valutare l impatto ambientale, come a verificare la compatibilità con il valore dell edificio e con le urbanizzazioni presenti o necessarie (fognatura, approvvigionamento idrico, rete di impianti, etc.). Il progetto per l attività turistico-ricettiva sarà approvato dal Consiglio Comunale. 4. Non sono ammesse nuove edificazioni o ampliamenti, ad eccezione di un adeguamento funzionale delle strutture; ove tale adeguamento comporti incrementi volumetrici, questi saranno consentiti una tantum e limitati al 10% della volumetria esistente, purché se ne dimostri la compatibilità paesistica, tipologica e morfologica attraverso una specifica valutazione di impatto. Il dimensionamento degli incrementi volumetrici dovrà risultare da un piano convenzionato di sviluppo aziendale e dell'occupazione, e sarà subordinato alla dimostrazione della compatibilità ambientale. Il piano di

7 sviluppo aziendale ed il progetto di intervento saranno approvati dal Consiglio Comunale. 5. I percorsi, strade vicinali, strade campestri, sentieri, esistenti nel territorio agricolo del Comune e indicati nelle tavole del nuovo P.R.G., devono essere destinati ad uso pubblico, di conseguenza non vi sono ammessi impedimenti al transito né ostacoli di qualunque tipo alla utilizzazione pubblica; possono essere autorizzate dal Sindaco limitazioni al transito dei veicoli. 6. La classe di fattibilità geologico-tecnica di eventuali interventi da realizzare in queste aree, laddove le carte geologico-tecniche appositamente redatte non riportano direttamente il numero indicante la classe di fattibilità stessa, in corrispondenza del punto di previsione, si ricava da una corrispondenza diretta dal grado di pericolosità del sito: per un intervento che ricade in area a pericolosità P2 si avrà una fattibilità di Classe II, per uno in area P3 si avrà una Classe III e per uno in P4 una Classe IV, o, laddove è presente lo studio idraulico allegato al regolamento urbanistico, la Classe III. Art.34 - SOTTOZONA E3 FORESTA DI SANT'ANTONIO Rappresentazione grafica: 1 : In attuazione degli obiettivi del P.S., la sottozona E3 costituisce ambito per il reperimento dell area naturale protetta di interesse locale della Foresta di S. Antonio. 2. Non sono ammesse nuove edificazioni, se non per comprovate esigenze di enti pubblici o per adeguamento di servizi tecnologici. Sul patrimonio edilizio esistente interventi eccedenti la ristrutturazione edilizia, ove consentiti dall'art. 11 delle presenti norme, sono ammessi se finalizzati alla riduzione di impatti visuali e ambientali e comunque senza incrementi di volumi e di altezze. 3. In ottemperanza alla deliberazione del C.R. 296/88 art. 7, è prescritta la salvaguardia degli assetti edilizi, urbanistici e vegetazionali, nella loro generale caratterizzazione formale e tipologica, per quanto attiene al carico insediativo, all'impiego di materiali, tecnologie, caratteristiche costruttive, finiture, arredi vegetazionali, sistemazioni esterne. Sono vietate pertanto a titolo di esemplificazione le trasformazioni morfologiche, ambientali e vegetazionali, ivi comprese le cave di prestito, le attività minerarie, i movimenti di terra, le modificazioni degli assetti colturali e vegetazionali paesaggisticamente e storicamente significativi, l'impianto di discariche, gli ammassi di materiali e rottami. Non sono ammessi movimenti di terra non superficiali senza specifico permesso comunale. Sono vietate opere di copertura, 11 0 intubazione, interramento degli alvei dei corsi d'acqua, salvo che si tratti di opere finalizzate alla regimazione dei medesimi, le quali dovranno comunque scaturire da studi idraulici e morfologici estesi all'intero bacino fluviale o torrentizio. Le opere idrauliche di difesa, presa e sbarramento devono essere costruite con tecniche e materiali tradizionali. E' vietata la rimozione delle vegetazioni riparie, se non per ordinaria manutenzione delle sponde. 4. E' da favorire una fruizione regolata, non solo per lo studio dei biotopi, ma anche per un turismo specifico, da regolamentare opportunamente. A tal fine è prescritta la manutenzione con materiali tradizionali dei percorsi esistenti; è vietato l'impedimento dell'uso pubblico dei medesimi, purché esterni a pertinenze esclusive di abitazioni private, se non su ordinanza del Sindaco per ragioni di pubblica incolumità. 5. E' vietata la localizzazione di nuove infrastrutture a rete o puntuali, se non nei limiti e con le modalità di cui all'art. 8 della delib. del C.R. 296 del Inoltre la consistenza ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico. 8- Conformità Edilizia Il fabbricato compreso nel lotto è stato sicuramente edificato in periodo precedente all anno Procedimenti di stima La presente valutazione viene eseguita allo scopo di dover fornire un valore di mercato alla consistenza, oggetto di procedura di allienazione tramite asta pubblica a cura della Regione Toscana o di altro Ente da essa delegato a tale funzione. A tal fine, i criteri di stima impiegati, tenuto conto delle differenti potenzialità reddituali e/o economiche delle diverse consistenze, sono due. Per il primo, per i terreni agricoli, il criterio di stima impiegato è quello del Valore di Mercato e cioè il più probabile prezzo in definite condizioni di finanziamento e di pagamento, al netto delle spese di transazione e di intermediazione,per il quale un immobile è liberamente venduto in un mercato reale

8 , nel quale il compratore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni e l immobile è stato esposto per un normale periodo di negoziazione. Per il secondo, per l edificio di cui al mappale 45, il criterio di stima a cui fare riferimento è quello del Valore di trasformazione cioè la differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e le spese di trasformazione ( in questo caso concidenti con la sommatoria di quelle necessarie alla demolizione e quelle per la sua ricostruzione ). Per i beni da stimare con il primo criterio si è impiegato un procedimento monoparametrico comparativo ( impiego di un unico parametro e della relazione elementare : Valore dell immobile = Prezzo medio x Consistenza commerciale ) tendendo conto de : la loro produttività agricola, in funzione delle reali coltivazioni in atto lo stato ( presenza e vetustà) delle coltivazioni esistenti la loro posizione (soleggiamento, esposizione ai venti,etc.) la loro disposizione morfologica ( pendenza, asperità del terreno, presenza di interventi umani del tipo terrazzamenti e loro stato manutentivo ) La loro facilità di accesso meccanico e pedonale Lo stato della viabilità primaria e dei percorsi interni In ultimo,come riferimento,si è anche tenuto conto anche dei valori agricoli medi per tipo di coltura dei terreni nelle regioni agrarie della Provincia di Firenze pubblicati sul B.U.R.T. del n.11. Per i beni da stimare con il secondo criterio si è impiegato il procedimento poliparametrico analitico che tiene conto della differenza tra il valore di mercato del fabbricato ristrutturato, detratto i costi diretti ed indiretti necessari al suo recupero funzionale e statico. Nel caso specifico, se si esclude il prezzo dei materiali di recupero ( pietrame non lavorato,legname, laterizi in genere e pietrame lavorato ), il risultato ottenuto si avvicina al valore dell area di sedime dei fabbricati, considerata quindi a vocazione edificatoria. A giustificazione dei prezzi unitari di seguito riportati, sono comunque necessarie alcune considerazioni preliminari. I valori indicati sono conseguenza dell attuale situazione del mercato immobiliare. La crisi economico/finanziaria attuale e prevista,pur non spostando l interesse per gli investimenti immobiliari in genere, li rende di fatto estremamente selezionati e selezionabili. Mentre gli anni precedenti,questi, sono stati interessati da un generalizzato rialzo dei prezzi, più legato a fattori speculativi che qualitativi, attualmente la tendenza è alla loro stabilizzazione o,in alcuni casi, alla loro riduzione. I tempi di vendita si sono notevolmente allungati e la richiesta si è indirizzata verso immobili di qualità a prezzi concorrenziali. L enorme offerta di immobili in vendita e le ridotte capacità economiche all acquisto della popolazione ha ancor più selezionato il mercato. Nel nostro caso, oltre ai macrofattori decrementativi del valore ( inaccessibilità carrabile, lontananza dai centri abitati, etc.),che comunque avrebbero già in parte ridotto la platea degli interessati

9 all acquisto, si aggiungono anche elementi di svalutazione contingenti che in altra congiuntura economica, in alcuni casi, avrebbero potuto anche essere stati considerati plusvalori ( si pensi ad esempio alla ricerca del rustico da ristrutturare nel quale l isolamento, la prospettiva di mutate e più tranquille condizioni di vita, il rapporto con la natura, etc., ponevano in secondo piano se non annullavano le difficoltà oggettive dei loro insediamenti assenza di sicurezza, necessità giornaliera del mezzo meccanico per gli spostamenti, difficoltà nelle forniture di servizi essenziali alla funzione abitativa, problemi legati agli approvigionamenti idrici, lontananza dai servizi sociali ed assistenziali pubblici, etc. ). Se a questi si aggiungono anche le ingenti spese per la ristrutturazione del fabbricato, per la realizzazione della viabilità carrabile oltre che quelle per la manutenzione e la salvaguardia dei terreni, il valore di mercato conseguente, nel rispetto del principio di ordinarietà dell estimo, non può che coincidere con il valore, per il fabbricato, della sua area di sedime. 10- Valutazione del compendio immobiliare Terreni agricoli, mappali 40,42,43,44 del F.64. Le indagini di mercato hanno consentito di poter indicare come reali e più probabili i seguenti valori di mercato unitari a ettaro tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei terreni determinato con i seguenti calcoli : Terreni Sup. Complessiva Ha Valore euro/ha 2.500,00 ( per stato di abbandono e assenza viabilità ) Valore di mercato euro ,00 Part. qualita classe Sup. V.a.m. x Ha V.a.m 40 Bosco Ceduo , ,71 42 Bosco ceduo , ,46 43 Cas.Frutt , ,47 44 Seminativo , , Totale ,90 Valore medio mq 0, Fabbricato esistente, mappale 45 - F. 64 Le indagini di mercato hanno consentito di poter indicare come reali e più probabili i seguenti valori di mercato unitari a metroquadrato tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del fabbricato determinato con i seguenti calcoli : Fabbricato principale (compreso resede e tettoia) Sup. Commerciale totale ( 29/3) = mq 190 Valore a nuovo (ristrutturato) euro/mq 1.200,00

10 Costo per la demolizione parziale euro/mq 100,00 (-) (1) Costo per la riedificazione ( ristrutturazione totale) euro/mq 1.100,00 (-) (2) Valore del materiale di recupero euro/mq 80,00 (+) (3) Costi complessivi per il recupero euro ,00 ( 1+2-3) Valore di mercato euro , ,00 = euro , Riepilogo dei più valori di mercato individuati Terreni : euro ,00 Fabbricato : euro ,00 Valore intero lotto euro ,00 ed in cifra arrotondata, euro ,00 Individuazione Cartografica Lotto e Localizzazione

11 Individuazione Localizzazione Geografica Lotto (scala 1:5000)

12 Localizzazione Lotti Rispetto a Centro Urbano di Reggello Reggello Documentazione Fotografica

13 Facciata Principale Fabbricato Facciata Laterale Fabbricato

14 Vista Veranda Fabbricato Vista Panoramica Fabbricato

15 DELIBERE DI ALIENAZIONE 1. Delibera della Giunta Regionale n. 37 del 28/1/ Delibera della Giunta Regionale n. 612 del 4/9/2006 CONTATTI Comunità Montana Montagna Fiorentina VIA XXV Aprile Rufina (FI) Dott. Antonio Ventre Tel. 055/ Dott. Colom Manuel Rodolfo Tel. 055/ Fax 055/

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