Bernareggio (MB), via delle Industrie snc

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1 Milano, 20 Gennaio 2013 Ns. Rif.: LM/val Facendo seguito all incarico conferitoci, esponiamo nella presente i risultati della valutazione condotta sul complesso immobiliare ubicato in: Bernareggio (MB), via delle Industrie snc Finalità della stima è la determinazione del Valore di Mercato attribuibile al complesso immobiliare in oggetto con riferimento alla data del 15 Gennaio Secondo la definizione del RICS Appraisal and Valuation Standards ( Red Book ), per Valore di Mercato si intende l ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito in modo informato, consapevole e senza coercizioni (RICS Red Book VS 3.2 edizione 2012). In sede di stima ci siamo attenuti a metodi e principi valutativi riconosciuti a livello internazionale e comunque riconducibili a uno/più dei seguenti criteri: metodo sintetico comparativo, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali; metodo reddituale, basato sul valore attuale dei redditi potenziali futuri di una proprietà, ottenuto capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato metodo finanziario, basato sul valore attuale dei flussi di cassa generabili potenzialmente dall immobile, in caso di sviluppo immobiliare (metodo del valore di trasformazione). La stima ha riguardato il complesso immobiliare, comprensivo degli impianti generici di diretta pertinenza (elettrico, idrico, climatizzazione, ecc.); rimangono invece esclusi dalla stima, gli arredi, le attrezzature, i documenti, i valori e qualsiasi altro bene intangibile.

2 La valutazione è stata condotta sulla base delle risultanze di un sopralluogo effettuato in data 18 Dicembre 2012 e di un indagine sulla situazione del mercato immobiliare nella zona interessata. A supporto della valutazione si è assunta la documentazione tecnica fornitaci dal committente, dalla quale abbiamo rilevato in particolare le consistenze, i riferimenti catastali e quant altro necessario ai fini della stima. Come previsto dall'incarico conferitoci, non abbiamo effettuato alcuna indagine circa il titolo di proprietà dell immobile stimato, né circa l'eventuale esistenza di diritti o gravami su di esso; la valutazione ha presupposto che il bene sia pienamente conforme alla legislazione ed alle normative vigenti, in particolare per quanto concerne la regolarità edilizia, la conformità impiantistica, la sicurezza e prevenzione incendi e la tutela dell ambiente. Non abbiamo considerato le eventuali passività ambientali gravanti sulla proprietà in oggetto. Per passività ambientali si intendono i costi da sostenere sia per evitare danni all ambiente, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti regolamentazioni. La nostra attività di valutazione e la presente relazione di stima sono conformi agli standard fissati dal RICS Appraisal and Valuation Standards ( Red Book ) edizione PRAXI Real Estate è Società di Valutazione regulated by RICS [ Firm n ]. In base a quanto precedentemente riportato ed a quanto esposto nella allegata Relazione di Stima, è nostra opinione che il Valore di Mercato del complesso immobiliare, ubicato in Bernareggio (MB), via delle Industrie snc, con riferimento alla data del 15 Gennaio 2013, sia pari a: ,00 (euro cinquemilionitrecentodiecimila/00) Restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento ci è gradita l occasione per porgere i migliori saluti. PRAXI S.p.A. Un Procuratore Maurizio Negri Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 2 di 2

3 Relazione di Stima PLALAM S.p.A. Proprietà immobiliare ubicata in Bernareggio (MB), via delle Industrie MILANO, GENNAIO 2013

4 1. UBICAZIONE La proprietà immobiliare oggetto della presente relazione di stima è ubicata nella periferia a sud del comune di Bernareggio (MB), lungo via delle Industrie, a ridosso delle SP 3, in una zona industriale di recente sviluppo caratterizzata da insediamenti produttivi e artigianali, inserita in un contesto prevalentemente agricolo. Bernareggio è un centro urbano (circa abitanti) localizzato nell hinterland nord orientale di Milano, da cui dista circa 25 km, posto al confine con il comune di Vimercate, nelle immediate vicinanze della Tangenziale est e della strada provinciale 41. La base economica e produttiva di Bernareggio si caratterizza prevalentemente per l attività di industrie e piccole imprese. Dal punto di vista viabilistico e dell'accessibilità, l'ubicazione della proprietà è da considerarsi buona. Il comune è servito da Strade Provinciale che consentono il collegamento alla A51 Tangenziale Est, e quindi alla A4 Autostrada Milano-Venezia tratto Agrate Brianza. La proprietà è posta nel crocevia della SP3 con via delle Industrie, principali strade di collegamento con i comuni limitrofi. Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 2 di 7

5 2. DESCRIZIONE DELLA PROPRIETA Il bene oggetto della presente relazione di stima consiste in un complesso industriale sviluppato su un area complessiva di circa mq complessivi, costituito da circa mc di volume edificato per una superficie coperta di circa mq. Il complesso risulta in parte di Proprietà della Spettabile Plalam S.p.A., un azienda manifatturiera che realizza lamiere metalliche, e in parte proprietà personale del Sig. Robbiati, quest ultimo titolale della Società Plalam S.p.A.. Il complesso è costituito da un capannone industriale sviluppato a livello strada, realizzato su painta rettangolare mediante struttura prefabbricata in c.a., dotata di tamponamenti in cls con finitura in graniglia e portoni carrabili pieghevoli, pavimentazione in battuto di cemento, collegato direttamente alla palazzina uffici. La palazzina uffici, elevata su tre piani fuori terra, è realizzata mediante struttura portante in c.a., prefabbricata e gettata in opera, tamponamenti costituiti da ampie vetrate. La proprietà risulta in fase di ultimazione, il capannone è ormai completato in ogni parte, la palazzina, al rustico, non dispone di tramezzi, pavimentazione e impianti, questi ultimi in fase di posa e installazione che, secondo quanto riferitoci dalla proprietà, sarà completata nel mese di Gennaio. Il complesso dispone di un area di manovra asfaltata o sistemata a verde, dotata di recinzione realizzata su cordolo in cemento armato, che consente l accessibilità alla palazzina uffici e al capannone, mediante ingressi pedonali e carrabili disposti lungo il perimetro del complesso industriale, lungo via delle Industrie. Il complesso sarà dotato della seguente impiantistica: Illuminazione interna ed esterna Comprende una cabina e cabine di trasformazione a bassa tensione. Idrico sanitario Impianto idrico separato per quella sanitaria e quella di produzione, entrambi alimentati direttamente dall acquedotto comunale. Antincendio L impianto antincendio è alimentato dalla rete comunale con rete di distribuzione ad anello costituita da tubazioni interrate serventi idranti soprasuolo con manichetta. Non sono stati considerati gli impianti specifici relativi alla produzione quali: trasformazione energia elettrica, eventuale distribuzione forza motrice, aria compressa, distribuzioni gas tecnici, impianti di spegnimento specifici, rilevazione presenze, TVCC-citofonico, telefonico, allarme antintrusione, ecc. Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 3 di 7

6 3. STATO OCCUPAZIONALE Il complesso non è interessato da contratti di locazione, attualmente risulta non utilizzato. 4. CONSISTENZE Le consistenze lorde sono state rilevate dalla documentazione cartacea fornita dal committente, come riportato nelle tabella seguente: Destinazione Sub. Piano Consistenza lorda (mq) Capannone 146 PT Area esterna Uffici 147 PT P2 940 Capannone 147 PT Area esterna TOTALE (edificato) SITUAZIONE CATASTALE L immobile è censito al Catasto del Comune di Bernareggio come segue: Catasto Terreni Foglio 33 Mappale 146 Ente urbano Foglio 33 Mappale 147 Ente urbano Catasto Fabbricati Foglio 33 Mappale 146 Cat. D/7 Foglio 33 Mappale 147 Cat. D/7 Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 4 di 7

7 6. VALUTAZIONE La valutazione è stata effettuata con il metodo sintetico comparativo, basato sul confronto fra il bene in oggetto ed altri simili recentemente oggetto di compravendita/locazione o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. Il Valore determinato, articolato a livello di singola unità/destinazione d'uso, deriva dal confronto con le quotazioni correnti degli affitti relative ad immobili assimilabili (attraverso un processo del tutto analogo a quello sopra descritto trattando del metodo comparativo); il reddito locativo di mercato così determinato viene tradotto in valore tramite un appropriato tasso di capitalizzazione, determinato in riferimento ai rendimenti caratteristici dello specifico segmento di mercato ed al profilo di rischio specifico dell'immobile oggetto di stima. Per effettuare la valutazione è stata dunque condotta una indagine di mercato in zona con interviste ad operatori locali ed analisi delle offerte immobiliari da cui sono emersi i seguenti intervalli di valore di locazione per tagli medi (mq ): Capannone 70,00 80,00 /mq-anno; Uffici 110,00 130,00 /mq-anno. Si riportano di seguito le risultanze delle indagini svolte e lo sviluppo del processo valutativo: Zona Destinazione Superficie Richiesta Val. Unitario mq -anno /mq-anno Z.I. Industriale Produttiva Z.I. Industriale Produttiva Z.I. Industriale Teriziaria Z.I. Industriale Teriziaria La valutazione è stata sviluppata considerando completate tutte le opere, gli impianti e le finiture del complesso immobiliare. Il parametro unitario adottato è stato individuato in 80 /mq-anno per la destinazione industriale, e pari a 120 /mq-anno per gli uffici. Il tasso di capitalizzazione adottato, in funzione dei rendimenti caratteristici dello specifico segmento di mercato ed al profilo di rischio specifico dell'immobile, è stato assunto nel 8.04%. Il valore delle aree pertinenziali è stato apprezzato nei parametri unitari adottati in fase di sviluppo. Ciò premesso, si riporta nel prospetto della pagina seguente lo sviluppo analitico della valutazione. Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 5 di 7

8 Destinazione Sub. Piano Consistenza commerciale (mq) Parametro di mercato ( /mq-anno) Cap rate Valore di Mercato ( ) Capannone 146 PT ,04% Area esterna Uffici 147 PT P ,04% Capannone 147 PT ,04% Area esterna TOTALI Che si arrotonda a ,00 Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 6 di 7

9 7. CONCLUSIONI DI STIMA In base a quanto precedentemente riportato, è nostra opinione che il valore di mercato del complesso immobiliare ubicato in Bernareggio (MB), via delle Industrie snc, con riferimento alla data del 15 Gennaio 2013, sia pari a: ,00 (euro cinquemilionitrecentodiecimila/00) Per meglio comprendere il valore di mercato sopra individuato, vanno espresse a latere alcune indicazioni circa la commerciabilità del bene ossia: un tempo di commercializzazione congruo, per una struttura con queste specifiche caratteristiche e nella situazione di mercato attuale, compreso tra 12 e 24 mesi. il valore presuppone il completamento delle opere in fase di ultimazione. PRAXI S.p.A. Un Procuratore Maurizio Negri Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 7 di 7

10 PLALAM S.p.A. Proprietà immobiliare ubicata in Bernareggio (MB), via delle Industrie snc ALLEGATI

11 ALLEGATI - Plalam S.p.A. Bernareggio (MB), via delle Industrie snc pag. 2 di 5