Fiscal Approfondimento Il Focus di qualità

Transcript

1 Fiscal Approfondimento Il Focus di qualità N Acquisto immobili abitativi: le agevolazioni fiscali Dall acquisto dell immobile tramite mutuo ipotecario al leasing abitativo Categoria: Immobili Sottocategoria: Abitativi A cura di Andrea Amantea Gli ultimi dati resi disponibili dall Agenzia delle Entrate e dall OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) sul mercato immobiliare italiano evidenziano una crescita negli ultimi tre mesi del 2016 (ultimi dati disponibili) facendo segnare una variazione tendenziale riferita al totale delle compravendite pari a +16,4% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Nel IV trimestre 2016 il settore residenziale, con quasi 147 mila NTN (numero di transazioni normalizzate), guadagna, rispetto al IV trimestre del 2015, oltre 15 punti percentuali, in decelerazione rispetto ai tassi di crescita dei trimestri precedenti. Le compravendite di abitazioni compiute nel 2016 da persone fisiche avvalendosi di un mutuo con iscrizione di ipoteca sugli immobili acquistati a garanzia del credito (NTN IP4), mostrano, rispetto al 2015 un forte rialzo. Il tasso di crescita risulta, infatti, pari a +27,3% per un totale di circa 246 mila unità, oltre 50 mila in più del Il capitale complessivamente erogato nel 2016 ammonta a circa 29,4 miliardi di euro, con un incremento, poco inferiore al 28% rispetto a quanto osservato nel Il capitale medio erogato per singola abitazione è rimasto sostanzialmente invariato rispetto al 2015 e pari a circa 119 mila euro. La durata media dei mutui stipulati nel corso del 2016 rimane in linea con il dato dell anno precedente, 22 anni e mezzo. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche con il ricorso al mutuo ipotecario sale al 48,5%, guadagnando poco più di 3 punti percentuali rispetto all incidenza registrata nel Il tasso d interesse medio nazionale, riferito alla prima rata di pagamento del mutuo, è diminuito anche nel 2016 di quasi mezzo punto percentuale, scendendo a 2,31% (Fonte Agenzia delle Entrate-OMI- ABI-Nota marzo 2017-IV trimestre2016). 1

2 Premessa Le disposizioni normative fiscali prevedono un panorama di agevolazioni piuttosto ampio e articolato che in qualche modo possono rappresentare una spinta al trend positivo dell acquisto di immobili residenziali; basti pensare alle agevolazioni prima casa per le quali diversi sono i benefici fiscali in termini di Iva i e imposta di registro legati alla compravendita; ma non è solo l acquisto della prima casa ad essere agevolato. Diverse sono le detrazioni e deduzioni collegate alla compravendita ma anche ad interventi di ristrutturazione aventi ad oggetto gli stessi immobili acquistati. In questo elaborato oltre a richiamare quelle che sono le agevolazioni per l acquisto della prima casa, andremo, di seguito, a trattare in particolare la detrazione: Irpef dell Iva pagata sugli immobili di classe energetica ; degli interessi passivi sul mutuo ipotecario legato all acquisto dell abitazione principale che non sempre coincide con la prima casa; dei compensi pagati all Agenzia immobiliare per la sua attività di intermediazione; per l acquisto di immobili interamente ristrutturati; nonché, la deduzione per l acquisto o costruzione di immobili da destinare a locazione Le agevolazioni prima casa L entità e il tipo d imposte da versare nel caso di acquisto di immobile dipendono da vari fattori legati alla: qualità del venditore; e, alla destinazione dell immobile. In particolare, se il venditore è un privato la vendita è assoggettata all imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere: esente da Iva, con l imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna; soggetta a Iva, con l aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna. Se il venditore è un impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione delle seguenti ipotesi: vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati, entro 5 anni dall ultimazione della costruzione o dell intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell atto di vendita); 2

3 vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell atto di vendita). Sono previste specifiche agevolazioni nel caso di acquisto di immobile prima casa Agevolazioni 1 casa Acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente) 1 Imposta di registro 2% 2 Imposta ipotecaria fissa di 50 euro 3 Imposta catastale fissa di 50 Nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva invece valgono le indicazioni sotto riportate. Agevolazioni 1 casa Acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva 1 Iva al 4% 2 Imposta ipotecaria fissa di 200 euro 3 Imposta catastale fissa di 200 euro imposta di registro fissa di 200 euro Analizziamo quelli che sono i requisiti soggettivi che devono essere posseduti dal contribuente ai fini dell accesso all agevolazione 1 casa. 3

4 I requisiti necessari all ottenimento dell agevolazione 1 casa possono essere così individuati: requisiti soggettivi, dettati, sia per gli atti soggetti ad IVA che per gli atti soggetti a imposta proporzionale di registro, dalla nota II-bis) all articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986; requisiti oggettivi, non deve trattarsi di immobili di lusso, ossia non devono appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9. In merito ai requisiti soggettivi: 1. L immobile oggetto di compravendita deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto. 2. Nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. 3. Ove l acquirente detenga un immobile acquistato con l abitazione prima casa deve provvedere alla sua cessione entro un anno dalla data di stipula dell atto con il quale viene acquistato il nuovo immobile (come da modifica della Legge n. 208 del 2015). 4. La casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquennio oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquennio, entro un anno sia acquista altra prima casa. Caso particolare L acquisto di un abitazione sita in un Comune nel quale l acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la prima casa, non permette all acquirente di beneficiare delle agevolazioni sopra elencate anche qualora si impegnasse a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l immobile pre-posseduto (Circolare Agenzia delle Entrate 27/E 2016). 4

5 Vendita effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) entro 5 anni dalla fine dei lavori Valore compravendita Con agevolazioni 1 casa Senza agevolazioni 1 casa Valore di vendita Euro EURO Iva Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale Imposta di bollo Trascrizione ipotecaria Totale imposte La detrazione Irpef dell Iva pagata sugli immobili La Legge di Stabilità 2016, Legge n. 208 del 2015 prevede ai fini Irpef, la detrazione dall imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, del 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell IVA in relazione all acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione è pari al 50 per cento dell imposta dovuta sul prezzo d acquisto ed è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Le disposizioni normative non limitano il beneficio all acquisto dell abitazione principale, per cui sono ammesse all agevolazione sia le seconde case sia gli immobili c.d. di lusso. La detrazione Irpef dell Iva pagata sugli immobili troverà applicazione anche per il Ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell'importo corrisposto per il pagamento dell'imposta sul Valore Aggiunto in relazione all'acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo è pari al 50 per cento dell'imposta dovuta sul corrispettivo d'acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell'anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d'imposta successivi. 5

6 L Acquisto della pertinenza La norma non limita il beneficio all acquisto dell abitazione principale, né sono previste esclusioni per gli immobili c.d. di lusso. Estensione del beneficio fiscale spettante all'unità abitativa anche alla pertinenza, a condizione che l acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all acquisto dell unità abitativa e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale. Precise indicazioni sono previste anche per quanto riguarda il cumulo con altre detrazioni. Cumulabilità con altre detrazioni Nessun divieto per il cumulo della detrazione in commento con altre agevolazioni in materia di IRPEF. Restando, tuttavia, fermo il principio generale secondo cui non è possibile far valere due agevolazioni sulla medesima spesa. Con riguardo all'iva versata per l'acconto corrisposto nel 2015, si precisa che la detrazione IRPEF in commento, in vigore dal 1 gennaio 2016, prevede che l acquirente possa considerare in detrazione il 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell IVA in relazione all acquisto di unità immobiliari effettuato o da effettuare entro il 31 dicembre Ne consegue che, ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell IVA avvenga nel periodo d imposta Pertanto non è possibile fruire della detrazione con riferimento all Iva relativa agli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell anno

7 Nel 2016 un contribuente ha acquistato da un impresa di ristrutturazione, con le agevolazioni prima casa, un unità immobiliare, facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di euro + IVA al 4%, per un totale di euro Nella prossima Dichiarazione dei Redditi può il contribuente beneficiare sia della detrazione prevista per l acquisto d immobili interamente ristrutturati sia della detrazione Irpef del 50 per cento dell Iva pagata al venditore? Per impresa costruttrice si intende l impresa che applica l Iva all atto del trasferimento, considerando tale non solo l impresa che ha realizzato l immobile ma anche le imprese di ripristino o c.d. ristrutturatrici che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n Nel caso specifico il contribuente ha acquistato da un impresa di ristrutturazione un unità immobiliare, con le agevolazioni prima casa, all interno di un fabbricato interamente ristrutturato, al prezzo di euro + IVA al 4%, per un totale di euro, avrà dunque diritto: alla detrazione, spettante ai sensi dell articolo 1, comma 56, della Legge di Stabilità, del 50 % dell Iva pagata sull acquisto dell immobile. Tale detrazione è pari ad euro (7.200* 50%). alla detrazione, spettante ai sensi dell art. 16-bis, comma 3, del TUIR, del 50% calcolato sul 25%del costo dell immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari ad euro [( ) * 25% = *50% (aliquota detrazione interventi di ristrutturazione). Detrazione interessi mutuo per l acquisto dell abitazione principale Il contribuente che ha stipulato un mutuo per l acquisto dell abitazione principale, in sede di determinazione Irpef, può procedere alla detrazione degli interessi passivi collegati al contratto di finanziamento; la detrazione opera in misura pari al 19% calcolato su un importo massimo di 4.000; quindi la detrazione massima prevista è nel complesso pari a

8 Il beneficio fiscale spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado): nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga l annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari; in caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se presso l immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari; la detrazione spetta anche al nudo proprietario (e cioè al proprietario dell immobile gravato, ad esempio, da un usufrutto in favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l unità immobiliare. Per i contratti di mutuo stipulati antecedentemente al 1 gennaio 1993 è stabilito che l abitazione principale doveva configurarsi entro l 8 dicembre 1993, e che a partire da questa data il contribuente non doveva cambiare la propria abitazione principale, se non solo per motivi di natura lavorativa; la detrazione massima va calcolata su un importo di interessi non superiore a euro per ciascun intestatario. Per i contratti di mutuo risalenti al periodo che va dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000, l importo massimo della detrazione è calcolato su complessivi, ed è ammessa solo se l immobile sia diventato abitazione principale entro sei mesi dall acquisto e che lo stesso acquisto sia avvenuto entro sei mesi antecedenti alla stipula del mutuo o nei sei mesi successivi. Infine, per i contratti di mutuo accesi a partire dal 1 gennaio 2001, la detrazione è definita sulla base di un importo massimo relativo agli interessi pari a 4000 complessivi, se l immobile è diventato abitazione principale entro un anno dall acquisto, e se l acquisto è avvenuto entro l anno antecedente o successivo all accensione del mutuo. Oltre alla quota d interessi passivi, si possono detrarre anche gli oneri accessori relativi alla stipula del mutuo con la banca, eventuali oneri fiscali e spese aggiuntive come l imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l imposta sostitutiva sul capitale prestato. Anche la provvigione per lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per l istruzione della pratica di mutuo e le eventuali perizie tecniche rientrano nel conteggio, così come l apertura di un conto corrente accessorio; è utile evidenziare che l importo massimo portato in detrazione in ogni caso non può superare le 760 complessivi. 8

9 Detrazione costo intermediazione Agente Immobiliare L art. 15 del T.U.I.R. lettera b-bis) prevede che dal 1 gennaio 2007 i compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell'acquisto dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale possono essere portati in detrazione per un importo non superiore ad euro per ciascuna annualità. Il concetto di abitazione principale Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, non corrisponde necessariamente alla prima casa. La possibilità di portare in detrazione i compensi pagati agli intermediari immobiliari è strettamente connessa a quanto disposto dal comma 22 dell articolo 35 del D.L. 223/2006 rubricato Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale il quale introduce uno specifico adempimento a carico delle parti che pongono in essere cessioni di beni immobili. All atto della cessione dell immobile, anche nei casi di operazioni soggette ad IVA, le parti devono rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. DICHIARAZIONE SOSTITUITIVA DI ATTO DI NOTORIETÀ Gli elementi da indicare 1 Le modalità di pagamento. 2 L eventuale ricorso ad attività di mediazione. 3 Le eventuali spese per le suddette attività di mediazione, con le modalità di pagamento e l indicazione della partita IVA o del codice fiscale dell agente immobiliare. 4 Attribuzione dei beni in Trust ai beneficiari. 9

10 Dunque a partire dal 1 gennaio 2007, è possibile detrarre dall imposta lorda il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l acquisto dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo, comunque, non superiore a mille euro per ciascuna annualità. Come specificato dall Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 28/2006 si tratta, in tutta evidenza, di una modifica normativa collegata a quella del precedente comma 22 sopra richiamato, il quale ha previsto l obbligo di indicare negli atti di cessione degli immobili l eventuale importo relativo alle spese di intermediazione. L importo di 1000 euro (beneficio fiscale effettivo 190 ): costituisce il limite massimo cui commisurare la detrazione in relazione all intera spesa sostenuta per il compenso corrisposto agli intermediatori immobiliari per l acquisto dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale; e, la possibilità di portare in detrazione questo onere si esaurisce in un unico anno di imposta. Inoltre, se l acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà. IL LEASING ABITATIVO La Legge n. 208 del 2015 (Legge di Stabilità 2016), ai commi da 76 a 82 e 84 ha introdotto per le persone fisiche la possibilità di acquisire l immobile da adibire a propria abitazione principale ricorrendo al contratto di leasing, e introducendo una serie di disposizione che disciplinano il rapporto tra le parti del contratto; dal punto di vista fiscale, il Legislatore al fine di rendere ancora più agevole il ricorso a tale tipologia di istituto contrattuale ha previsto la detraibilità per il contribuente nella misura del 19% dei costi relativi al contratto di locazione finanziaria e del costo d acquisto sostenuto per l eventuale esercizio dell opzione del riscatto finale dell immobile. L Agenzia delle Entrate con la Circolare n 27/E è ritornata sulla disciplina in questione fornendo precisi chiarimenti in merito al possesso dei requisiti soggettivi previsti ai fini della detrazione, nonché alle spese che possono essere computate nell importo massimo sul quale calcolare l agevolazione fiscale. L agevolazione fiscale si sostanzia nella possibilità di portare in detrazione nella misura del 19%, nella Dichiarazione dei Redditi: i canoni e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000; il costo di acquisto dell immobile all eventuale esercizio dell opzione finale, fino a un importo massimo di

11 I limiti di cui sopra trovano applicazione in riferimento ai contribuenti con età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a euro all atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano titolari di altri diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa. Nell anno in cui eventualmente il contribuente esercita il diritto di riscatto, le detrazioni previste sono tra loro cumulabili, e per disposizione normativa generale fino a concorrenza dell imposta lorda. Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, nel rispetto dei limiti reddituali di cui sopra, la detraibilità è dimezzata, e di conseguenza i limiti saranno individuabili per la parte corrispondente alla metà di quanto sopra indicato., ossia euro per i canoni di locazione e per il costo di acquisto. Le disposizioni legislative in commento si applicano dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre In base a quanto riportato nel testo della Legge di Stabilità, con il contratto di locazione finanziaria: la banca o l'intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l'immobile, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l'immobile è posto per un dato tempo e verso un corrispettivo (che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto); alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. La stessa Legge n. 208 del 2015, inoltre introduce un regime fiscale agevolato anche in riferimento all imposta di registro. Nello specifico si prevede: l applicazione dell aliquota dell imposta di registro nella misura dell 1,5% per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986; l applicazione dell aliquota dell imposta di registro nella misura dell 1,5% per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad 11

12 oggetto immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986 ancorché assoggettati all Imposta sul Valore Aggiunto. Tali cessioni saranno soggette ad aliquota del 9% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall utilizzatore e avente a oggetto un immobile abitativo che non soddisfi le condizioni richieste per l aliquota agevolata dell 1,5%. Fonte sito Mef. Gov.it Mutuo o leasing abitativo? Dopo aver fatto una disamina circa la detrazione per gli interessi passivi sui mutui legati all acquisto dell abitazione principale nonché dell acquisto dell immobile tramite leasing pare opportuno tramite un esempio pratico cercare di capire quale delle due opzioni di acquisto possono essere più convenienti per il contribuente. Un contribuente di 33 anni e con un reddito complessivo di 30 mila euro, intende acquistare da un privato un unità immobiliare da adibire ad abitazione principale ad un prezzo di vendita di 150mila euro. Supponiamo un confronto tra un finanziamento in leasing ed un mutuo con durata entrambi di 20 anni e un tasso del 2,90%. Nel caso di leasing, sulla base di un maxi-canone del 20% sul costo dell immobile (pari a 30mila euro) ed un prezzo di riscatto del 15% (22,5 mila euro) il canone sarebbe di 592 euro. Anche in caso di mutuo, il contribuente anticiperebbe un importo del 20% sul costo dell immobile (pari a 30mila euro) a fronte del finanziamento di 120 mila euro; la rata del mutuo sarebbe di 660 euro. Alle suddette condizioni, sia nel caso di cliente under 35 che over 35 il leasing risulterebbe più vantaggioso rispetto al mutuo (Fonte sito M.E.F.). Infatti, in caso di cliente under 35: 12

13 Con il leasing si otterrebbe: a. una spesa lorda complessiva (Maxicanone + Canoni + Riscatto) pari a circa 194 mila euro; b. imposte d atto da pagare pari a 3,150 mila euro; c. detrazioni fiscali pari a circa 31 mila euro; d. una spesa netta pari a circa 166 mila euro (1). Con il Mutuo si otterrebbe: a. una spesa lorda complessiva (somma anticipata dal cliente + Rate) pari a circa 188 mila euro; b. imposte da pagare (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) pari a circa 2,2 mila euro; c. detrazioni fiscali pari a circa 7,2 mila euro; d. una spesa netta pari a circa 183 mila euro (2). Anche nel caso di cliente con età uguale o superiore a 35 anni il vantaggio del leasing risulterebbe confermato; pur con le agevolazioni IRPEF ridotte alla metà, la spesa netta complessiva del leasing sarebbe di 3 mila euro circa inferiore rispetto al mutuo (spesa netta Leasing 180 mila euro contro spesa netta Mutuo pari circa a 183 mila euro). Detrazione acquisto immobili ristrutturati La Legge di Bilancio 2017 ha prorogato la detrazione per interventi di ristrutturazione nella versione maggiorata dell importo massimo detraibile di euro; ma al di là dell ultimo intervento normativo lo stesso beneficio per l anno di imposta 2016 era già stato confermato 13

14 invece dalla Legge n. 208 del 2015; gli interventi agevolabili sono quelli indicati all art.16 bis del D.P.R. 917/86 ossia del T.U.I.R. Rientrano tra le spese agevolabili anche quelli relative ad interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta all acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari; il beneficio fiscale opera con una percentuale di detrazione del 50% calcolata calcolare su un ammontare forfetario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell immobile, risultante dall atto di acquisto o di assegnazione. Chi acquista un abitazione interamente ristrutturata, beneficiando della detrazione Irpef del 50%, può altresì attingere al bonus mobili e grandi elettrodomestici. Un contribuente acquista un abitazione al prezzo di euro. Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di euro) è di euro. La detrazione (50% di euro) è pari a euro. La stessa è usufruibile in 10 rate annuali. La detrazione è collegata alla quota di proprietà dell immobile e spetta a condizione che la vendita o l assegnazione dell immobile sia effettuata dunque entro 18 mesi dal termine dei lavori di ristrutturazione e gli interventi riguardino l intero fabbricato. Il termine immobile deve essere inteso come singola unità immobiliare e l agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione (Agenzia delle Entrate, Guida ristrutturazioni 2017). Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, la detrazione spetta all acquirente o assegnatario nella misura del 50 per cento. L importo pari al 25 per cento del prezzo di acquisto o assegnazione non può superare il limite di euro. Con riferimento alle spese sostenute negli anni passati: la detrazione spetta nella misura del 36 per cento se il rogito è avvenuto dal 1 gennaio 2007 al 30 giugno 2007 o a partire dal 1 gennaio 2008; l importo costituito dal 25 per cento del prezzo di acquisto o assegnazione non può superare il limite di euro nel caso in cui l acquisto o l assegnazione sia avvenuta dal 1 gennaio 2008 ed i lavori di ristrutturazione siano stati eseguiti dal 1 gennaio La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo. 14

15 Il limite di spesa su cui applicare la percentuale va riferito solo alla singola unità immobiliare e, quindi, se più persone hanno diritto alla detrazione il limite di spesa va ripartito tra loro considerando che in caso di pagamento di somme in acconto per le quali si è usufruito in anni precedenti della detrazione, concorrono al raggiungimento del limite massimo. Precise indicazioni sono da seguire qualora il contribuente rispetti ad esempio anche i requisiti ai fini della richiesta della detrazione Irpef dell Iva connessa agli acquisti di immobili all acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici (anche per le imprese Ristrutturatrici) delle stesse. Se si intende fruire anche della detrazione del 50 per cento dell IVA pagata al costruttore dall importo delle spese sostenute per l acquisto va sottratto l importo del 50 per cento dell IVA pagata (vedi esempi paragrafo detrazione Irpef dell Iva sugli immobili). Deduzione Acquisto di immobili da destinare a locazione Per l'acquisto, effettuato dal 1º gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliare a destinazione residenziale, di nuova costruzione ( ) o oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo è riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime. La deduzione per interessi è limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a euro. La deduzione spetta altresì anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la costruzione di un unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall'impresa che esegue i lavori. Semplificando quanto riportato sopra, la deduzione in commento spetta ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà, che acquistano o costruiscono immobili abitativi da destinare alla locazione. 15

16 Ai fini della richiesta del beneficio fiscale è tuttavia, necessario che siano rispettate (congiuntamente) una serie di condizioni. Condizioni temporali Zone agevolabili Classe energetica Canoni di locazione Entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l abitazione deve essere destinata alla locazione per almeno otto anni con carattere continuativo. L unità immobiliare non si trovi nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile 1968, n (si tratta delle zone territoriali destinate ad usi agricoli). L unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009, pubblicato in GU n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente. Il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del Testo Unico di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, c. 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431 ( canone concordato ) e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, c. 114, della L. 24 dicembre 2003, n.350 ( canone speciale ). Locatari Non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario. Categorie catastali Conformità opere edilizie L unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Sia accertata l esecuzione delle opere edilizie in conformità a quelle assentite o comunicate. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. L importo di euro costituisce il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui questi acquisti più unità abitative da destinare alle finalità previste dalla norma. 16

17 Nel caso in cui tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un immobile, il cui prezzo è pari a mila euro, ciascun di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di euro (in relazione alla quota di proprietà e una volta per ogni singolo immobile), pari a un terzo del limite massimo di spesa deducibile di euro, spettante per l immobile medesimo. L importo di euro costituisce anche il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui questi acquisti più unità abitative da destinare alle finalità previste dalla norma. Riferimenti normativi Legge n. 208 del 2015; Legge n. 232/2016; D.P.R. 917/86; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 16/e 2016; D.L.133/ Riproduzione riservata - 17