Cosa ricava il debitore dopo l'asta? La disponibilità residua a favore del subastato è -solitamente- nulla o irrilevante

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1 LE OPPORTUNITÀ PER IL DEBITORE E NON SOLO A CURA DEL DOTT. FRANCESCO ROMANO PAPPALARDO Causali delle vendite all'asta > Impagamento a Banche 93% - Aziende 6% - Privati 1% > Divisione patrimoniale > Scioglimento comunione > Indivisibilità di quote > Lite ereditaria > Vendita beni pubblici > Liquidazione coatta amministrativa > Altro Ancora oggi sono in corso Aste giudiziarie il cui pignoramento risale al Invece, per i pignoramenti attivati dopo il 2001 i tempi procedurali sono alquanto brevi. Infatti, già sono in Asta immobili con R.G.E. dell'anno Cosa ricava il debitore dopo l'asta? La disponibilità residua a favore del subastato è -solitamente- nulla o irrilevante Cosa conviene al debitore? Concordare un piano (biennale) di rientro... Convenire il saldo - in un'unica soluzione - con transazione a stralcio... Attivare la vendita Pre-Asta. Con la Pre-Asta il proprietario ricava il sopravanzo tra valore dell'immobile e transazione debitoria... Da qualche mese è possibile anche ri-finanziare il debitore con un nuovo mutuo bancario. Dipende da procedura a procedura, da banca a banca,... E' una novità a favore del subastato! Sulla conversione L'ultima opportunità prima dell'asta è la conversione del pignoramento. Tuttavia, i debitori che invocano la conversione, nel 63% dei casi, non riescono a corrispondere l'intera obbligazione. Dopodiché, il denaro depositato entra nella massa dei beni pignorati e l'immobile ritorna in Asta. È soprattutto l'elemento emotivo che spinge il proprietario/debitore a bloccare l'asta «all'ultimo istante», nonostante sia consapevole dei limiti delle proprie disponibilità economiche. In questi casi, il momentaneo giovamento (la sospensione dell'asta) successivamente si rivela dannoso perché sottrae risorse alle già esigue risorse del debitore. Malgrado ciò, la sospensiva della conversione può essere utilizzata anche come "arco temporale" per la Pre-Asta. E il proprietario/venditore potrà recuperare (...) le somme in precedenza depositate per la conversione... Dalla parte del debitore Proprio il debitore, che ha più necessità di consulenza, nella maggior parte dei casi è senza assistenza. È fondamentale affidarsi, oltre che ad un legale, ad un professionista creditizio-immobiliare che abbia competenza nella disciplina degli atti subastati, giacché è nel "periodo di standby" che si possono definire gli accordi più proficui (...) L'espediente del "guadagnar tempo" non è più efficace giacché i tempi dell'esecuzione - adesso - si circoscrivono in mesi laddove nel passato trascorrevano decenni...

2 STRATEGIE DI ACQUISTO ALL'ASTA Esemplificazione FINANZIARIA Oggi si acquista un credito ipotecario da una Banca a 100 (che ne vanta 130 ) Si ipotizza che fra un anno si venderà l'immobile all'asta a 150 In questo intervallo, maturano a favore del credito altri interessi: ipotizziamo 4 Il cessionario del credito, dopo la vendita all'asta, riceverà 134 Quindi, l'utile sarà di 34 = 134 ricavati contro i 100 pagati per la Cessione del Credito Esemplificazione IMMOBILIARE (con procedura indiretta) Oggi si acquista un credito ipotecario da una Banca a 100 (che ne vanta 130 ) Il prezzo base dell'immobile all'asta è 150 Il cessionario del credito si aggiudica l'immobile all'asta a 160 Ma il costo reale è 100 del credito + 30 di differenza tra = TOTALE 130 Quindi, pagherà l'immobile 130 aggiudicandoselo a 160 Esemplificazione IMMOBILIARE (con procedura diretta) Oggi si acquista un credito ipotecario da una Banca a 100 (che ne vanta 130) Il prezzo base dell'immobile all'asta è Cioè inferiore al montante del credito Il Cessionario del Credito effettua istanza ed ottiene l'assegnazione dell'immobile E' stato acquistato l'immobile pagando 100 contro i 125 del valore d'asta Ma al di là degli esempi redditizi, vi sono anche crediti svantaggiosi o apparentemente svantaggiosi: Non si è tenuto conto del rapporto tra credito in privilegio e credito chirografario... La garanzia ipotecaria è di 1 grado, ma con concorrenti di pari grado... I tempi della procedura si dilatano oltre le previsioni... Gli oneri in prededuzione defalcano una parte dell'utile... Il creditore ha dimenticato di attivare il pignoramento anche su altri beni del debitore... L'immobile si vende al quinto incanto ad un prezzo più basso del montante creditizio - e il titolare del credito non invoca l'assegnazione... Come in ogni negotium, prima dell'acquisto è necessaria una fase istruttoria per verificare l'effettiva convenienza, ma - nello stesso tempo - occorre anche la conoscenza professionale per utilizzare al massimo le potenzialità del contratto di Cessione Credito.

3 SUL POSSESSO DEGLI IMMOBILI ACQUISTATI ALL'ASTA Concretamente Mediamente, dopo 30/60 giorni dal Decreto di Trasferimento, i precedenti proprietari consegnano l'immobile ai nuovi titolari. Qualche settimana in più, quando c'è un occupante/inquilino senza titolo. Quando invece l'immobile è già vuoto, in genere, si esegue la presa di possesso certificata. Infine, con il curatore o il custode giudiziario, attraverso il loro concorso, si riceve la consegna delle chiavi. Giuridicamente Se l'immobile è occupato dall'esecutato o da una parte della sua famiglia, l'unità in questione è "giuridicamente libera alla vendita". Infatti, nel decreto di trasferimento, il giudice dell'esecuzione ingiunge ai debitori il "rilascio immediato dell'immobile nella piena disponibilità dell'aggiudicatario" (sottostante decreto munito di formula esecutiva). Pertanto, il trasferimento di proprietà dell'immobile già costituisce titolo «immediatamente esecutivo» per il rilascio dell'unità. Nel caso di contratto di locazione - a terzi non simulati - la "data certa" è assoggettata alla legittimità del contratto (accordata unicamente con la registrazione del contratto di fitto presso l'ufficio del Registro) e alla cronologia della data che deve essere antecedente il R.G.E. (il pignoramento cristallizza lo stato di fatto e di diritto). In ogni caso, non ha efficacia il «rinnovo automatico» della locazione (4+4 o 6+6) che ricade nell'intervallo temporale del pignoramento: il contratto è automaticamente disdettato. Anche quest'aspetto è una risultanza pignoratizia giacché "non hanno effetto [ ] gli atti che importano vincoli di indisponibilità" (da notare il termine "importano" nell'art del c.c.). In base alla normativa espropriativa e alle risultanze delle statistiche peritali, il 96% degli immobili venduti all'asta - quand'anche occupati momentaneamente da terzi - non rientrano nelle condizioni della "locazione in prima durata con data antecedente e certa" e pertanto sono giuridicamente liberi alla vendita. È il consulente tecnico che relaziona sullo "stato giuridico" del bene e, dunque, sulla opponibilità della locazione all'acquirente. Tuttavia, nelle perizie non sempre si riscontrano elementi comprovanti e coerenti in tema di possesso. Forse perché la materia è anzitutto di competenza giuridica piuttosto che di pertinenza tecnica. Avvertenza Gli inquilini, prima di firmare un contratto di locazione, sono tenuti a verificare lo stato giuridico dell'immobile (non solo in Conservatoria). In modo particolare, per le unità ad uso commerciale il conduttore effettua cospicui investimenti (cessione contratto, ristrutturazione locale, impianti...) che svaniscono nel nulla se l'immobile è pignorato. Abbiamo constatato che sovente l'inquilino è ignaro di queste particolarità, quand'anche - al momento del contratto - era assistito da un legale o da un'agenzia immobiliare. Inefficacia di qualunque tipo di locazione - anche se effettuata prima del pignoramento - se nell'allegato "A" al contratto di Mutuo è specificato il divieto di locare l'immobile L'allegato "A" è parte integrante del titolo esecutivo. Se l'immobile è occupato dal debitore - precedente proprietario degli sfratti.

4 Se l'immobile è stato locato dopo la trascrizione del pignoramento Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento, ma non c'è una data certa, tuttavia è certa la detenzione prima del pignoramento Scadenza della locazione 1 anno dopo l'acquisto all'asta. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio. Se l'immobile è stato locato prima del pignoramento senza data certa e anche la detenzione non è certa Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione autorizzata dal giudice Devono essere rispettati i tempi sino alla scadenza legale. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio. Rinnovazione della locazione a norma, in corso di esecuzione, non autorizzata dal giudice Nel caso limite, vanno rispettate per un massimo di 1 anno dalla data di rinnovo. Dopodiché, azione esecutiva di rilascio. Locazioni autorizzate dal giudice durante le fasi dell'esecuzione Scadono al momento del Decreto di Trasferimento. Locazioni a norma, anteriori al pignoramento, ma con un canone inferiore di oltre 1/3 al canone regolare o a precedenti locazioni Non hanno validità. Diritto di abitazione del coniuge trascritto nella Conservatoria dei Registri Immobiliari In base al titolo e all'età di eventuali figli legittimi. Tuttavia, è annullabile come da indirizzo giuridico. Sublocazione parziale registrata prima del pignoramento Nullità dell'atto se nell'allegato al contratto di mutuo è indicato il divieto di sublocazione. Terzi - titolari di prima locazione - con successiva sublocazione totale, con data antecedente il pignoramento Decade il diritto economico del primo soggetto. Per il conduttore occupante l'immobile si fa riferimento alle condizioni titolate di cui sopra.

5 Locazioni ultranovennali Nel caso di trascrizione ante-pignoramento, l'avviso di vendita deve riportare gli elementi della visura notarile. Lo stesso dicasi nel caso di usufrutto. Le locazioni eccedenti i nove anni che non sono state trascritte prima del pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione ( se, prima del pignoramento). Il diritto di prelazione nelle vendite all'asta a favore del conduttore dell'attività commerciale, del colono o del terzo coltivatore confinante La legge esclude la prelazione nel caso di: vendita forzata, permuta, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità. Sussiste solo a favore dello Stato per i beni di interesse artistico e storico, vincolati ai sensi d.l. 490/1999. Eventuali oneri condominiali non pagati A carico dell'aggiudicatario gli oneri per l'anno in corso e per quello precedente, con la cronologia dal Decreto di Trasferimento.