ECONOMICA POPOLARE. Variante di specificazione art.34 L. 865/71 RELAZIONE ILLUSTRATIVA E PREVISIONE DI SPESA

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1 COMUNE DI MODENA PIANO EDILIZIA ECONOMICA POPOLARE 2006 Variante di specificazione art.34 L. 865/71 Zona Peep N 2-62 VIA SANTA CATERINA - Area 01 (intervento pubblico) Tav N RELAZIONE ILLUSTRATIVA E PREVISIONE DI SPESA Approvato con Del. Di C.C. n. 33 del

2 COMUNE DI MODENA SETTORE TRASFORMAZIONE URBANA E QUALITA EDILIZIA VARIANTE DI SPECIFICAZIONE art.34 L. 865/71 P.E.E.P. n 2 e n 62 di via S. CATERINA RELAZIONE ILLUSTRATIVA E PREVISIONE DI SPESA M Dirigente di Settore: ing. Giovanni Villanti Responsabile Ufficio Strumenti Urbanistici Attuativi di Iniziativa Pubblica arch. Alessio Ascari Progettista: arch. Giovanna Palazzi Collaboratori: add. prog. Anna Tavoni CONTRIBUTI Per il Settore Pianificazione Territoriale Mobilità e Trasporti arch. Andrea Reggianini ing. Silvano Scapinelli Per il Settore Risorse e Tutela Ambientale dr. Giuseppe Amorelli dr. Alessandro Annovi geom. Giovanni Bartoli dr. Daniele Bertoni per META s.p.a.: p.i. Fausto Ferri

3 MOTIVAZIONI DELLA VARIANTE Il presente strumento urbanistico sostituisce la precedente Variante di Specificazione approvata, ai sensi del Piano per l Edilizia Economica e Popolare, con delibera di C.C. n. 35 del 17/06/2003. Tale aggiornamento si è reso necessario in seguito agli esiti dell Avviso pubblico per la formazione di un elenco di soggetti idonei a divenire potenziali concessionari del diritto di superficie su aree edificabili comprese nei PEEP, che ha fornito un repertorio di tipologie non compatibili con quelle previste nella Variante di Specificazione precedentemente approvata. Ciò ha comportato la rivisitazione complessiva dei lotti residenziali per l inserimento delle nuove tipologie, nonché lo slittamento verso est del lotto n. 8 (ora n. 9), destinato genericamente ad attrezzature pubbliche, a favore dell inserimento di un ulteriore area residenziale dislocata sulla strada principale in continuità con gli altri blocchi edilizi. La superficie fondiaria complessiva ha di conseguenza registrato un aumento di circa mq. per le destinazioni residenziali. Si registra inoltre la variazione del perimetro dell attuale Variante di Specificazione in seguito alla variazione di perimetro apportata allo strumento urbanistico generale conseguente la delimitazione del limitrofo Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica (denominato Impianti Sportivi di via Santa Caterina approvato con delibera di C.C. n. 9 del 2/2/2004) che comporta una riduzione della S.T. complessiva di circa mq. Per quanto riguarda l impianto urbanistico non si propongono sostanziali modifiche rispetto all assetto precedentemente approvato, che viene di seguito confermato, se non per quanto riguarda il percorso del mezzo pubblico che viene deviato all interno del Parco. LA LOCALIZZAZIONE L area interessata all intervento è individuata come area 01 della Z.E. n 780, quest ultima comprende un ampia zona a nord est della città tra via S. Caterina, a sud, l asse ferroviario Modena-Mirandola, ad ovest, ed il Cavo Minutara, ad est, il quale delimita a sua volta il comparto produttivo di recente realizzazione denominato PIP Torrazzi Sud. A nord l area è perimetrata in maniera irregolare da una zona residenziale costituita da diversi interventi edilizi singoli oltre che da un Piano Particolareggiato per residenza con capacità insediativa medio-alta attuato negli anni 80. A nord-ovest vige la previsione di un Piano di Recupero in luogo di capannoni artigianali dismessi. L accesso al comparto è previsto dalla viabilità esistente, con prolungamenti degli attuali tratti viari e la realizzazione di nuove strade di collegamento tra via S.Caterina, a sud, e la zona nord. GLI OBIETTIVI Il presente Piano si configura quindi come un intervento di completamento del tessuto urbano esistente per riconnettere tra loro parti di città disomogenee. Dalla lettura delle previsioni di P.R.G. e dei dati urbanistici contenuti nel P.E.E.P. si ricavano ulteriori indicazioni per quanto riguarda: la progettazione dei due comparti (n 2 e n 62) deve avvenire in maniera coordinata. 2

4 la separazione dall insediamento industriale adiacente al comparto, sul lato est, da ottenere mediante la riserva di un ampia area inedificata (circa mq complessivi ), di spessore omogeneo, ed interamente destinata alla realizzazione di un impianto verde da attuarsi con le tecniche della Forestazione Urbana. Tale prescrizione è condizione necessaria per l edificazione residenziale. l intervento deve contenere gli opportuni collegamenti ciclabili e le conseguenti connessioni con il nuovo percorso da realizzare sul tracciato ferroviario ora dismesso. L obiettivo principale è quindi quello di ottenere, mediante un progetto unitario, una sistemazione che, pur costituendo una marginatura nei confronti degli edifici esistenti, possa sviluppare, nelle parti più ampie, sistemazioni che ricostituiscano un tessuto urbano più articolato. IL PROGETTO LO SCHEMA URBANISTICO La progettazione prende il via da quanto concordato con i privati proprietari delle aree mediante lo Schema Urbanistico, strumento fondamentale ed elemento costitutivo dell accordo di cessione delle aree stesse; esso rappresenta quindi il comune punto di partenza, condiviso sia dall A.C. che dai privati. La parte pubblica, oggetto della presente Variante, è localizzata quasi interamente ad ovest del comparto (ad esclusione di un unico lotto di circa mq. situato a nord-est) la scelta iniziale è stata quella di concentrare il più possibile l edificazione in continuità con quella esistente, mediante i prolungamenti del tessuto viario connessi con via Mar Adriatico. IL PARCO Tale scelta ha permesso la concentrazione del verde pubblico ad est in modo tale da ottenere un importante sistema verde, con andamento nord-sud, che affianca l intero comparto e si mette in relazione anche con l area verde attualmente realizzata, e molto ben mantenuta, localizzata a nord dello stesso. Il Parco così ottenuto ha una profondità che varia da un minimo di circa 40,00 ml. ad un massimo di circa 110,00 ml, per una lunghezza di oltre 500,00 ml; esso assume quindi le caratteristiche di un vero e proprio Parco di quartiere. Nella sua parte centrale si è realizzato il collegamento ortogonale, mediante un canale di verde pubblico che attraversa anche il comparto privato, con l ampia area avente funzione di Forestazione Urbana prevista come separazione fra i due comparti residenziali di cui trattasi e l insediamento industriale di recente realizzazione denominato Torrazzi sud. L attraversamento ortogonale del Parco, opportunamente studiato, potrà essere utilizzato anche dal mezzo pubblico, adottando ogni possibile misura per impedirne l utilizzo a mezzi diversi. Ciò consentirà di collegare in modo diretto le aree residenziali, pubbliche e private, evitando prolungamenti della linea, risultanti difficoltosi soprattutto per le immissioni nel sistema stradale esistente.. Questa soluzione permetterà inoltre e di avere una fermata-capolinea al centro del sistema del verde ed in prossimità degli spazi pubblici in esso inseriti. Particolare attenzione si è posta agli accessi al Parco da via S. Caterina; un primo accesso ciclo/pedonale è collocato in adiacenza alle aree degli impianti sportivi (oggetto di uno specifico PUA attualmente in fase di progettazione esecutiva); un secondo accesso anche carrabile, dotato di un certo numero di parcheggi pubblici per i visitatori del Par- 3

5 co, è localizzato a margine della limitrofa area ad intervento privato. Altri parcheggi di supporto al Parco sono localizzati a sud della parte pubblica in prossimità delle aree dedicate alle attrezzature di uso pubblico. LA VIABILITA La viabilità della parte pubblica del comparto gravita quasi interamente su via Mar A- driatico; il suo prolungamento verso sud mette in collegamento via Nonantolana, a nord, con via S. Caterina, a sud. Altre connessioni viarie sono ottenute mediante collegamenti ortogonali con via Mar Adriatico, in alcuni casi essi sono inseriti quali prescrizioni all interno dell adiacente P.R. e di un accordo di pianificazione sottoscritto dalla proprietà di un limitrofo lotto privato. Oltre a queste penetrazioni è prevista una nuova dorsale con andamento nordsud, che collega i vari lotti tra loro. La viabilità interna al comparto ha i requisiti geometrico-dimensionali e caratteristiche materiali proprie delle zone residenziali a 30km/h. Per gli assi stradali si è adottata una sezione di ml. 6,50 con individuazione degli incroci anche mediante dislivelli e manti pigmentati. Fa eccezione il prolungamento di via Mar Adriatico verso sud, ed il tratto ad esso ortogonale che lo collega al Parco, il quale, per la necessità di essere percorso da parte del mezzo pubblico, mantiene una ampiezza di ml. 7,50. I punti di connessione con la viabilità esistente devono essere progettati in modo unitario affinchè diano la percezione di appartenenza ad un nuovo spazio urbano. In affiancamento alla viabilità carrabile principale è prevista la realizzazione di filari alberati con alberi di 1 e 2 grandezza collocati in aiuole di dimensioni adeguate. In previsione del futuro incremento di traffico su via S. Caterina si è lasciato un margine di terreno libero, di circa 7,00 ml di profondità, su tutto il fronte pubblico per la realizzazione di un eventuale ampliamento di carreggiata. I PARCHEGGI I parcheggi pubblici sono localizzati a lato delle strade principali, opportunamente delimitati ed ombreggiati da alberature dal portamento espanso; mentre quelli pertinenziali, concentrati in blocchi ed aventi andamento modulare, sono localizzati all interno dei lotti residenziali per meno interferire con il sistema viario principale, quello pedonale ed il verde pertinenziale. I PERCORSI La percorribilità ciclo-pedonale all interno del comparto è diffusa e capillare: collegamenti ciclo-pedonali sono previsti a fianco della viabilità principale, in senso nord-sud, fino all interno della zona sportiva, ed altri, con andamento est-ovest, si susseguono ad intervalli di circa 100 ml, collegando la nuova edificazione con l area verde. Tutti i percorsi sono opportunamente attrezzati ed alberati in modo da fornire anche occasioni di sosta e di socializzazione. La percorribilità ciclo-pedonale mette inoltre in relazione, ogni volta che è possibile, il percorso che sostituirà la linea ferroviaria Modena- Mirandola con il verde pubblico del Parco. Ulteriori collegamenti solo pedonali sono previsti all interno dei lotti in modo da creare un rapporto ininterrotto tra il verde di pertinenza delle varie corti residenziali. I LOTTI RESIDENZIALI 4

6 Per quanto riguarda il disegno dei lotti non si propongono sostanziali modifiche rispetto all assetto precedentemente approvato: vengono confermati i grandi lotti ad media/alta densità, nella misura di quattro, per una S.F. di circa mq. di media ciascuno, organizzati a corte con parcheggi pertinenziali accessibili da strada privata; ed i quattro piccoli lotti a bassa densità di circa mq. di S.F. media ciascuno. L incremento di S.F. rispetto a quanto previsto dalla precedente Variante di Specificazione è dovuto alla necessità di inserire un nuovo lotto residenziale per accogliere le tipologie edilizie derivanti dall Avviso pubblico per la formazione di un elenco di soggetti idonei a divenire potenziali concessionari del diritto di superficie su aree edificabili comprese nei PEEP. Le massime altezze degli edifici sono localizzate sul margine del Parco per costituirne una marginatura edificata caratterizzata da forti elementi di qualità architettonica, da qui le altezze diminuiscono gradualmente fino a raccordarsi con gli edifici del tessuto edilizio circostante. Per le due corti sul parco si sono utilizzati edifici ad angolo di 4p+pt contenenti (16+1) alloggi, ed edifici in linea 3p+pt contenenti ciascuno 12 alloggi; per la corte più arretrata si sono utilizzati edifici ad angolo di 3p+pt contenenti (12+1) alloggi, ed edifici in linea 3p+pt contenenti ciascuno 12 alloggi. Nei casi citati sono previsti i garage in interrato con possibilità di rampe singole o comuni a più edifici. Nel resto dei casi si sono utilizzati edifici in linea a 2/3p+pt, contenenti da un minimo di 6 ad un massimo di 12 alloggi ciascuno; per queste tipologie possono essere scelte indifferentemente soluzioni con garage in interrato o a piano terra. Il lotto situato nella parte est del comparto, contenente complessivamente 16 alloggi, può godere, dal punto di vista distributivo, di una totale autonomia attuativa garantita dall esistenza di una viabilità di accesso indipendente: via Repubblica di Montefiorino. ALTRI LOTTI La nuova disposizione dei lotti residenziali ha comportato lo slittamento del lotto n.9 destinato ad attrezzature di uso pubblico; ciò avvantaggerà le destinazioni che vi si andranno ad insediare le quali si troveranno al centro del Parco, direttamente attestate sulla viabilità principale, dotate di una propria attestazione di parcheggi e nelle immediate vicinanze della fermata del mezzo pubblico. Nella parte Sud-Ovest del comparto è stata stralciata l area destinata ad attrezzature sportive già oggetto di un Piano Particolareggiato approvato con delibera di C.C.n.9 del 02/02/2004 ed attualmente in fase di progettazione esecutiva. Con tale Piano Particolareggiato sono state confermate le connessioni con il sistema del verde e dei percorsi del PEEP garantendo inoltre una buona permeabilità tra la zona di via S. Caterina ed il Parco. Infatti sul limite est dell area sportiva si è ottenuto un punto d ingresso ciclopedonale al Parco in prossimità del quale sono state localizzate funzioni legate principalmente al gioco libero, che quindi non necessitano di alcuna recinzione. 5

7 PREVISIONE PARAMETRICA DI SPESA LAVORO DESCRIZIONE QUANTITA ml/mq COSTO UNITARIO TOTALE FOGNATURA LAVORI PER LA REALIZZAZIONE DELLA RETE ml Euro ,25 FOGNARIA (tubazioni da PVC 200 a PVC 630 e da CLS 800 a CLS 1000) LAVORI PER LA REALIZZAZIONE DI UNA Euro ,00 VASCA DI LAMINAZIONE APERTA (omprensivi dello scavo della vasca e del costo degli innesti retevasca e vasca-canale) CONDOTTA IDRICA LAVORI PER LA REALIZZAZIONE DELLA ml Euro 48,00 Euro ,00 CONDOTTA ESCLUSI I TUBI ESEMPIO CON TUBI DI POLITILENE DN 75 PN Euro 28,00 16 ATM E RELATIVI PEZZI SPECIALI IMPIANTO DI ILLUMINAZIONE PALI TUBOLARI FINO A 12 MT. DI ALTEZZA ml Euro 170,00 Euro ,00 VERDE PUBBLICO ATTREZZATO (U2) Totale mq VERDE PUBBLICO CON ARREDO URBANO mq Euro 28,00 Euro ,00 PAVIMENTAZIONE IN ASFALTO (ciclabili) mq Euro 71,00 FORESTAZIONE URBANA mq Euro VIABILITA E PAVIMENTAZIONE IN ASFALTO (strade) mq Euro 71,00 Euro ,00 PARCHEGGI (U1) PAVIMENTAZIONE IN ASFALTO (ciclabili) mq Totale mq PAVIMENTAZIONE IN MATTONELLE DI C.L.S. mq Euro 99,00 TIPO BETONELLA (marciapiedi) PAVIMENTAZIONE PERMEABILE TIPO mq Euro 99,00 BETONELLA GARDEN (parcheggi) AIUOLE ALBERATE mq Euro 28,00 CAVIDOTTO PER LAVORI PER COLLOCAZIONE TUBI ml Euro 21,00 Euro ,00 POLIFERE ESEMPIO CON TUBO DI P.V.C 80X4MM ml Euro 11,00 META/TELECOM ESEMPIO CON TUBO CORRUGATO DN 120 MM ml Euro 16,00 TELECOM ESEMPIO CON TUBO CORRUGATO DN 160 MM ml Euro 26,00 META CONDOTTA DI LAVORI PER LA REALIZZAZIONE DELLA ml Euro 28,00 Euro ,00 GAS RETE ESCLUSO I TUBI METANO ESEMPIO CON TUBO IN ACCIAIO 2" ml Euro 85,00 COSTO TOTALE Euro ,20 6