STUDIO SULL ALLOGGIO LUGANO STUDIO SULL ALLOGGIO A LUGANO. Città di. Rapporto finale. Novembre 2013 PLANIDEA S.A. URBANISTICA AMBIENTE MOBILITÀ

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1 STUDIO SULL ALLOGGIO Città di Rapporto finale PLANIDEA S.A. URBANISTICA AMBIENTE MOBILITÀ Via Campagna 22, CH-6952 CANOBBIO Tel. +41 (0) , fax +41 (0) LUGANO Novembre 2013 STUDIO SULL ALLOGGIO A LUGANO

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3 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale I SOMMARIO 0. RIASSUNTO INTRODUZIONE Mandato e obiettivi dello studio... 3 Struttura del rapporto... 3 Definizioni... 4 Classificazione dei dati statistici IL MERCATO DELL ALLOGGIO A LUGANO La promozione dell alloggio in Ticino e a Lugano... 8 L offerta di alloggi Evoluzione urbanistica Dimensioni dell alloggio Occupazione degli alloggi Età degli alloggi Alloggi vuoti I costi dell alloggio I costi dell affitto I costi dell alloggio in funzione del reddito Altri costi Situazione socio-demografica Sviluppo territoriale e mobilità Attori e attività sul mercato dell alloggio a pigione moderata e sussidiata SCENARI DI SVILUPPO Lo sviluppo sociodemografico La popolazione Le esigenze in materia di alloggio Lo sviluppo territoriale... 42

4 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale II Le nuove infrastrutture della mobilità Scenari di sviluppo territoriale Fabbisogno di alloggi a pigione moderata ESPERIENZE ALTRUI DI PROMOZIONE DELL ALLOGGIO Promozione dell alloggio con strumenti pianificatori Promozione dell alloggio integrata all amministrazione cittadina Promozione dell alloggio con strumenti finanziari CONCLUSIONI BIBLIOGRAFIA ALLEGATO STATISTICO Parco alloggi Costo dell affitto Situazione demografica... 88

5 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale III ABBREVIAZIONI AI ASI ATISA AVS CPCL DSS Assicurazione invalidità Associazione Svizzera degli Inquilini Alloggi Ticino SA Assicurazione vecchiaia e superstiti Cassa pensioni della Città di Lugano Dipartimento della sanità e della socialità LA Legge cantonale sull abitazione del 22 ottobre 1985 LAPS LALPT LCAP Legge sull'armonizzazione e il coordinamento delle prestazioni sociali Legge cantonale d applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio Legge federale che promuove la costruzione d abitazioni e l accesso alla loro proprietà del 4 ottobre 1974 LPrA Legge sulla promozione dell alloggio del 1 ottobre 2003 LST PC REA RLST SCRIS TILO UST Ustat Legge sullo sviluppo territoriale Prestazioni complementari Registro edifici ed abitazioni dell Ufficio federale di statistica Regolamento della legge sullo sviluppo del territorio Service cantonal de recherche et d information statistiques Treni regionali Ticino Lombardia Ufficio federale di statistica Ufficio di statistica del Cantone Ticino

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7 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 1 0. RIASSUNTO Il presente studio è stato avviato in seguito all Iniziativa popolare comunale Per abitazioni accessibili a tutti lanciata durante il mese di settembre 2012 e ha quale fine di fornire delle basi decisionali al Municipio della Città di Lugano. Si prefigge quindi di illustrare l evoluzione recente e la situazione attuale del mercato dell alloggio, l andamento sociodemografico, gli impatti sia territoriali che sociali e, non da ultimo, il reperimento e la comparazione di esperienze altrui con Enti di promozione dell alloggio. Tabella 1: Sintesi dell analisi del mercato dell alloggio di Lugano Numero di abitanti (giugno 2013) Costo affitto 2011 Tipo di occupazione prevalente 2011 Tipologia di edificio prevalente 2013 Potenziale di rinnovo 2013 * Dimensione dell'alloggio prevalente 2013 Besso 5'057 fr. 1'256 Affittuari - 83% Plurifamiliare - 44% 852 ed. (52%) 3 locali - 32% Breganzona 5'453 fr. 1'214 Affittuari - 56% Unifamiliare - 55% 528 ed. (30%) 3 locali - 30% Carona 855 Unifamiliare - 75% 191 ed. (58%) 5 o più locali - 46% Cassarate 3'641 fr. 1'230 Affittuari - 82% Utilizz. accessoria - 45% 244 ed. (19%) 3 locali - 35% Centro 5'488 fr. 1'391 Affittuari - 79% Parz./ non abitativo - 54% 590 ed. (30% ) 3 locali - 31% Loreto 3'362 fr. 1'161 Affittuari - 74% Plurifamiliare - 41% 255 ed. (34% ) 2 e 3 locali - 28% Molino Nuovo 9'298 fr. 1'110 Affittuari - 81% Plurifamiliare - 38% 1282 ed. (41%) 3 locali - 43% Pregassona 9'354 fr. 1'254 Affittuari - 64% Plurifamiliare - 50% 698 ed. (26%) 3 locali - 33% Viganello 7'483 fr. 1'169 Affittuari - 74% Plurifamiliare - 43% 558 ed. (24%) 3 locali - 37% Comparto Boglia 6'407 Unifamiliare - 70% 762 ed. (37%) 5 o più locali - 38% Comparto Brè 4'095 fr. 1'338 Proprietari - 51% Unifamiliare - 64% 195 ed. (22%) 5 o più locali - 36% Pian Scairolo 5'093 fr. 1'280 Affittuari - 58% Unifamiliare - 57% 212 ed. (14%) 4 locali - 36% Valcolla 1'004 Unifamiliare - 88% 324 ed. (73%) 4 locali - 32% *) Sono considerati solo gli edifici costruiti prima del 1980 e mai rinnovati Dalle analisi si evince che la maggior parte della popolazione luganese risiede in un alloggio in locazione. Quest ultimo è prevalentemente di tipo unifamiliare più ci si allontana dal centro, mentre è di carattere plurifamiliare nel cuore del territorio della Città. Si conferma inoltre che un importante fetta del parco immobiliare del centro è dedicata alle attività di servizio. Nei settori collinari vi è una preponderanza di appartamenti di grandi dimensioni (cinque locali o più) mentre praticamente in tutti i quartieri della Città si registra una prevalenza di alloggi di media dimensione (tre locali). Sempre in questi settori centrali si evidenziano anche delle imminenti esigenze di rinnovo del parco immobiliare che sovente è stato realizzato prima degli anni 80 ma mai ristrutturato. Il rinnovo degli immobili ha spesso come conseguenza l aumento del costo dell alloggio. Un tema fondamentale che è stato altresì approfondito è quello del livello delle pigioni. Si rileva come quest ultimo sia in crescita costante, contrariamente alle

8 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 2 entrate delle economie domestiche. L ammontare della pigione è influenzato dagli oneri derivanti dal costo del terreno, della costruzione, del rinnovo, delle spese accessorie (energia, riscaldamento, acqua, ecc.) e dal tasso degli interessi ipotecari. Questi ultimi hanno registrato una leggera diminuzione nel corso degli anni. Per contro, l evoluzione di tutti gli altri elementi è all aumento e si sottolinea come l abbassamento dell indice ipotecario di riferimento sia una causa dell aumento della domanda di terreni e dunque di un ulteriore crescita dei prezzi degli stessi. Detto ciò, le analisi hanno permesso di osservare che la pigione media di Lugano è simile a quella nazionale ma più elevata della media cantonale. Le differenze a livello di quartiere sono importanti con differenze superiori al 20%. I locatari di lunga durata spendono mediamente meno di chi occupa il proprio appartamento da meno tempo. Nel 2008 il costo dell alloggio si attestava attorno al 25% del reddito mensile per i locatari e a circa il 19% per i proprietari. Queste proporzioni diventano più importanti per le persone anziane singole e le famiglie monoparentali. Progressivamente ed entro il 2025 verranno a scadere anche i sussidi elargiti tramite la vecchia Legge federale per la costruzione d abitazioni e l accesso alla loro proprietà del 1974 (LCAP). Per quanto concerne invece gli scenari demografici, secondo l Ufficio cantonale di statistica la popolazione del Luganese aumenterà di circa il 21% dal 2008 al 2040 grazie alla crescita naturale, al saldo migratorio positivo e all invecchiamento della popolazione. L atomizzazione dei nuclei famigliari e l invecchiamento della popolazione sono ulteriori fattori con conseguenze sulla domanda di alloggi e sulla superficie abitativa pro-capite, anche questa in aumento. Dalla fotografia della situazione attuale della Città di Lugano e dagli scenari di sviluppo si può quindi desumere che: ad oggi la situazione non è ancora allarmante, ma diversi indicatori mostrano che già a medio termine vi potrebbe essere una mancanza di alloggi a pigione sostenibile; determinante per garantire un offerta sufficiente di alloggi a pigione sostenibile è il mantenimento - con rinnovo - degli alloggi esistenti attualmente caratterizzati da prezzi accessibili; la struttura della società e delle economie domestiche è in evoluzione e di ciò bisogna tenere conto per individuare la migliore tipologia e localizzazione degli alloggi. In questo senso, attualmente l offerta di alloggi non corrisponde alle esigenze della domanda. Per esempio il 45% della popolazione sono persone singole, ma solo il 25% degli alloggi in locazione sono di uno o due locali. Date queste condizioni: Risulterà fondamentale creare le condizioni per attrarre possibili investitori istituzionali o privati, interessati al mantenimento ad alla realizzazione di alloggi a pigione sostenibile. In questo senso potrà anche aiutare lo sviluppo di incentivi di natura pianificatoria.

9 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 3 1. INTRODUZIONE 1.1. Mandato e obiettivi dello studio Il mandato nasce in riferimento all Iniziativa popolare comunale Per abitazioni accessibili a tutti lanciata durante il mese di settembre Il Municipio della Città di Lugano intende poter disporre di una base decisionale al fine di valutare i contenuti dell iniziativa e determinare la futura politica dell alloggio Struttura del rapporto Il rapporto è suddiviso in cinque capitoli: l analisi della situazione immobiliare attuale con approfondimento degli elementi che incidono sul mercato dell alloggio in città; la descrizione delle attuali politiche della Città con ripercussioni sull alloggio; l elaborazione di scenari di sviluppo che si basano sull analisi delle principali tendenze individuate con lo studio della situazione attuale; reperimento e comparazione di esperienze altrui con Enti di promozione dell alloggio; Conclusioni. Questa struttura si fonda sulla consapevolezza che per individuare delle possibili misure d intervento occorre innanzitutto determinare gli elementi del mercato dell alloggio che concorrono a formare gli scenari di sviluppo.

10 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale Definizioni Prima di addentrarci nello studio vero e proprio, riportiamo alcune definizioni riguardanti il mercato dell alloggio 1 dato che esiste una grande varietà di termini che a volte risultano poco chiari. Edifici: in termini statistici, per edificio si intende ogni costruzione isolata o separata da un muro divisorio, che il giorno del censimento risulta abitata o abitabile (gli edifici che il giorno del censimento risultano inabitati vengono censiti soltanto se adibiti ad abitazione permanente) 2 ; Alloggi (o abitazioni): in termini statistici sono considerati alloggi tutte le unità di abitazione dotate di una cucina o di un cucinino; Alloggi primari: abitati permanentemente da persone con il domicilio nel comune sede dell alloggio; Alloggi secondari: abitati temporaneamente da persone senza il domicilio nel comune sede dell alloggio; Alloggi in affitto: abitati da persone che pagano una mensilità al proprietario dell alloggio; Alloggi in proprietà: abitati da persone iscritte a registro fondiario come proprietari dell alloggio; Alloggi nuovi: di nuova costruzione, messi sul mercato per la prima volta; Alloggi esistenti: non di nuova costruzione, che possono essere sul mercato dell alloggio o no (spesso abitati da anni dallo stesso inquilino); Alloggi sul mercato: di nuova costruzione o esistenti, che sono offerti pubblicamente (inserzioni sui giornali, siti internet, ecc.); Alloggi sussidiati: costruiti sulla base delle azioni della legge federale per la costruzione di alloggi e l accesso alla loro proprietà del 1974 (LCAP), i cui inquilini sono al beneficio di sussidi federali e/o cantonali; Alloggi a pigione moderata: con livello di affitto nella media o leggermente al di sotto. Può anche essere definito come affitto che non supera un terzo del reddito lordo dell inquilino medio; 1 2 Nello studio è usato il termine alloggio che equivale alla definizione di abitazione utilizzata dall Ufficio federale di statistica. Con il passaggio alla statistica degli edifici e delle abitazioni basata su registri, non vengono più realizzate rilevazioni presso i proprietari immobiliari e le amministrazioni di immobili. In altre parole, prima i dati venivano raccolti in un determinato giorno di riferimento a cadenza decennale presso le amministrazioni e i proprietari di immobili, mentre oggi le informazioni sono contenute nel Registro federale degli edifici e delle abitazioni (REA), aggiornato a cadenza annuale.

11 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 5 Alloggi di utilità pubblica o collettiva: che sono normalmente di proprietà di enti pubblici, collettivi o privati senza scopo di lucro e la cui realizzazione può essere stata agevolata dall ente pubblico; Abitazioni vuote: appartamenti e case unifamiliari abitabili, ammobiliate o non, che alla data di riferimento (1 giugno) risultano non occupate e offerte in vendita o affitto duraturo (più di tre mesi). Le case secondarie o di vacanza non rientrano di principio tra le abitazioni vuote a meno che non siano offerte in affitto con un contratto a lungo termine (almeno tre mesi) oppure siano in vendita Classificazione dei dati statistici In questo studio vengono sovente presentati i dati statistici della Città di Lugano che dal 2013 si compone di ben 27 quartieri. Per questioni di leggibilità dei risultati, di rappresentatività statistica di certi quartieri e sapendo che alcuni di questi hanno delle caratteristiche simili tra loro e che non riflettono dunque i limiti amministrativi, si è proceduto ad una nuova classificazione dei settori della Città (Figura 1): comparto Brè: Aldesago, Brè, Caprino, Castagnola, Cureggia e Gandria; Pian Scairolo: Barbengo, Carabbia, Pambio-Noranco e Pazzallo; comparto Boglia: Cadro, Davesco-Soragno, Sonvico e Villa Luganese; Valcolla: Bogno, Certara, Cimadera e Valcolla. Tutti gli altri quartieri saranno presentati quali entità autonome e si tratta di: Besso, Breganzona, Carona, Cassarate, Centro, Loreto, Molino Nuovo, Pregassona e Viganello. Il numero di quartieri può variare in base all anno di riferimento della fonte utilizzata. In alcuni casi i comparti creati possono anche differire dalla classificazione di cui sopra. Queste variazioni verranno indicate puntualmente.

12 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 6 Figura 1: Classificazione dei risultati del rapporto secondo quartieri e comparti geografici Quartieri e comparti geografici Città di Lugano Valcolla Comparto Boglia Comparto Brè Pian Scairolo Carona Cassarate Molino Nuovo Centro Besso Loreto Viganello Pregassona Breganzona Sonvico Villa Luganese Valcolla Bogno Certara Cimadera Cadro Molino-Nuovo Davesco-Soragno Pregassona Breganzona Besso Centro Cureggia Brè Viganello Aldesago Castagnola Gandria Pambio-Noranco Cassarate Loreto Pazzallo Caprino Carabbia Barbengo Carona Elaborazione Planidea SA

13 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 7 2. IL MERCATO DELL ALLOGGIO A LUGANO Il mercato dell alloggio non è un settore indipendente e autonomo. Al contrario, stringe delle relazioni d influenza reciproca con l organizzazione del territorio, la mobilità, la socialità o ancora la gestione delle risorse economico-finanziarie. In particolare, bisogna considerare diversi fattori tipici di questi decenni che spingono gli enti pubblici a prendere delle misure nei settori sopraccitati: aumento della speranza di vita e maggiore indipendenza degli anziani; atomizzazione dei nuclei famigliari e progressivo aumento dei nuclei monoparentali; incremento della mobilità quotidiana e del pendolarismo; aumento della superficie abitativa pro-capite; sub- e peri-urbanizzazione con conseguente incremento del consumo del suolo e delle distanze da percorrere. Nello specifico, il mercato dell alloggio e la determinazione del fabbisogno di alloggi a pigione moderata sono caratterizzati dalla convergenza di più elementi, quali i costi legati all alloggio (affitti, ma indirettamente anche i costi dei terreni, di costruzione, dell energia, ecc.) lo stato del parco alloggi, le caratteristiche sociodemografiche e socio-familiari della popolazione, la regolamentazione legislativa e lo sviluppo territoriale (v. Figura 2). Figura 2: Fattori del mercato dell alloggio determinanti il fabbisogno di alloggi a pigione moderata COSTI Affitti, terreni, costruzione, ecc. SVILUPPO TERRITORIALE Migrazioni, mobilità, ecc. PARCO ALLOGGI Vetutà edifici, ristrutturazioni, ecc. Fabbisogno di alloggi a pigione moderata LEGISLAZIONE LCap, LPrA SOCIO- DEMOGRAFIA invecchiamento, dimensione dei nuclei, ecc. SITUAZIONE SOCIO-FAMILIARE reddito, frammentazione delle famiglie, ecc. Elaborazione Planidea SA

14 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale La promozione dell alloggio in Ticino e a Lugano A partire dagli anni 40 del secolo scorso, a livello nazionale e cantonale, sono state promosse varie azioni in favore della costruzione di nuovi alloggi ed in particolare di quelli a carattere sociale. Si può per esempio rilevare il Decreto federale concernente il promovimento nell interesse sociale della costruzione di abitazioni economiche del 31 gennaio 1958 che ha permesso la sovvenzione di circa 2'000 alloggi durante gli anni 60. In seguito (marzo 1972) viene accettata una modifica della Costituzione in base alla quale la promozione della costruzione di alloggi ed i provvedimenti intesi ad agevolare l accesso alla proprietà sono delle misure di competenza della Confederazione. Poste queste basi, nel 1974 entra in vigore la legge federale che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) che su un arco temporale di poco più di 25 anni ha favorito la costruzione in Svizzera di oltre 75'000 alloggi in locazione. In parallelo, in Ticino è stata adottata una legge cantonale sull abitazione (LA, 1985) che ha permesso la realizzazione di 5'038 alloggi in affitto. Oltre a ciò, altri 2'769 alloggi in proprietà hanno beneficiato di un sussidio. All inizio del XXI secolo si contavano circa 4'700 alloggi sussidiati sull insieme del territorio cantonale, di cui 1'383 si trovavano a Lugano. A fine 2001 la LCAP viene sospesa e poi sostituita, nel 2003, dalla nuova legge federale che promuove un offerta di alloggi a pigioni e prezzi moderati, anche detta legge sulla promozione dell alloggio (LPrA). Il sostegno di nuovi alloggi di utilità pubblica avviene tramite un fondo di rotazione della LPrA che permette di ottenere mutui a interessi favorevoli per la costruzione, il rinnovo e l'acquisto di abitazioni a pigione moderata. L accesso a questo fondo viene dato esclusivamente a promotori (cooperative e fondazioni in primis) iscritti a delle associazioni di promozione dell alloggio di utilità pubblica. Di fatto, in Ticino l unico attore che può attingere a questi aiuti è ATISA (AlloggiTicino SA). Considerate anche le poche e piccole cooperative e fondazioni che promuovono l alloggio di utilità pubblica. A Lugano, nel 2012, circa 950 alloggi in locazione erano ancora sussidiati secondo la LCAP (5% del parco alloggi in affitto). Questi sussidi scadranno progressivamente: entro il 2019 quelli cantonali e entro il 2025 quelli federali. La Città è proprietaria di 342 alloggi a pigione moderata (1,7% del parco alloggi in affitto), a cui si aggiungono 709 alloggi della Cassa Pensioni della Città di Lugano (CPCL), perlopiù anche a pigione moderata (v. Figura 3). Gli appartamenti messi a disposizione sono soprattutto di media grandezza (tre locali), seguiti da una quota minore ma simile di due e quattro locali. Appartamenti di piccole dimensioni o atti ad accogliere famiglie numerose rappresentano delle percentuali irrisorie (12% per la Città di Lugano e 7% per la CPCL).

15 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 9 Figura 3: Alloggi abitativi della Città di Lugano e della CPCL situati a Lugano Fonte: Città di Lugano e Cassa Pensioni della Città di Lugano. Elaborazione Planidea SA La politica dell alloggio a Lugano si è concentrata fino a qualche decennio fa soprattutto sulla costruzione di alloggi a pigione moderata. Non sono state intraprese forme di promozione destinate ai privati come avvenuto in altre realtà svizzere (per esempio cessione di diritti di superficie agevolati, fideiussioni, mutui, ecc.). Dove si è intervenuti maggiormente, in collaborazione con il Cantone, è nel sostegno dei cittadini in assistenza per il pagamento della pigione. A fine settembre 2012, a Lugano, 1'276 nuclei familiari venivano sostenuti tramite le prestazioni di assistenza (v. Figura 4): il 45% di questi erano persone sole con un affitto medio di fr , il 30% coppie con figli (affitto medio di fr. 1'208.-), il 23% persone sole con figli (affitto medio di fr. 1'118.-) ed il 3% coppie senza figli (affitto medio di fr ). Figura 4: Numero nuclei in assistenza e media della pigione netta pagata COPPIE CON FIGLI COPPIE SENZA FIGLI PERSONE SOLE CON FIGLI PERSONE SOLE Media Pigione netta (in CHF) Fonte: LAPS, estrazione al Elaborazione Planidea SA Numero Nuclei

16 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale L offerta di alloggi Nella Città di Lugano ci sono edifici per alloggi unità non sono abitabili o abitative (per esempio uffici, corrispondenti al 13% del totale), rispettivamente, alloggi sono residenze secondarie (10% delle abitazioni abitabili). Dei rimanenti alloggi abitabili primari, il 70% sono in affitto (21'000 alloggi). Figura 5: Abitazioni a Lugano secondo il tipo di residenza e la proprietà % 20% 40% 60% 80% 100% In affitto 95% 2% 3% Proprietà per piani 84% 13% 4% Totale 78% 9% 13% residenza primaria residenza secondaria non abitativa / non abitabile Fonte: Ufficio federale di statistica; Registro edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA Analizzando la ripartizione degli inquilini secondo il tipo di residenza, si registra un minimo di 64% di locatari domiciliati in monolocali fino ad un massimo di 78% nei grandi alloggi. Figura 6: Abitazioni a Lugano secondo il tipo di residenza, la proprietà e la dimensione dell alloggio Fonte: Città di Lugano, estratto controllo abitanti, giugno Elaborazione Planidea SA Si nota inoltre come la dimensione dell economia domestica sia un fattore importante per l accesso alla proprietà: più il nucleo familiare è numeroso, meno sono i casi di proprietari.

17 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 11 La Figura 7 offre una visione chiara sulla ripartizione delle tipologie di alloggi in funzione dei differenti quartieri della Città di Lugano. Se ne deducono istantaneamente due tendenze: la concentrazione di case plurifamiliari nelle aree centrali e la dispersione di case unifamiliari nelle aree circostanti il centro urbano di Lugano. La scarsità di case monofamiliari è lampante nel Centro, a Cassarate e Molino Nuovo. La tendenza opposta, e dunque l abbondanza di abitazioni unifamiliari, è palese nei quartieri situati in altitudine. I quartieri nei quali si registrano i valori più alti di case plurifamiliari sono Pregassona, Besso, Viganello e Loreto. Il Centro si caratterizza per la presenza di oltre il 50% di edifici ad uso parzialmente abitativo o non abitativo. Questo rispecchia l importanza del settore terziario per il polo centrale della Città. A Cassarate e Molino Nuovo è possibile ritrovare un importante proporzione di case con utilizzazione accessoria (per esempio artigianato e servizi). Lungo l asse della Valcolla le case con utilizzazione accessoria o gli edifici ad uso parzialmente abitativo o completamente non abitativo sono rarissimi: si denota quindi una caratterizzazione residenziale dell area collinare settentrionale. Figura 7: Tipologia di alloggio in funzione del quartiere Fonte: Ufficio federale di statistica; Registro edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA In sintesi, il fenomeno di sub- e peri-urbanizzazione è facilmente identificabile anche nel contesto luganese: i limiti urbani tendono a dilatarsi portando alla dispersione delle costruzioni, dei servizi e delle infrastrutture. Tutto ciò con importanti conseguenze dal punto di vista del consumo delle risorse e dei costi.

18 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale Evoluzione urbanistica Analizzando in particolare l evoluzione recente dell urbanizzazione luganese, si può rilevare che prima degli anni 60 fu soprattutto l asse Centro - Valcolla che prosperò, compreso il comparto Brè. Dopodiché, quest asse perse d attrattività e crebbe in modo molto meno rapido fino ai giorni nostri, dove soprattutto per l area della Valcolla si certifica una stagnazione della crescita. A partire dagli anni 60 lo sviluppo si concentra piuttosto nelle aree della prima corona periferica quali Besso, Molino Nuovo, Loreto o ancora Pazzallo e Cassarate. Viganello e soprattutto Pregassona iniziavano a conoscere una fase di crescita che si consoliderà negli anni seguenti. Solo a partire dagli anni 80 il Pian Scairolo tende a svilupparsi, forse anche per via dell arrivo di diverse attività artigianali e commerciali. In parallelo, anche Breganzona e Cadro evolvono al di sopra della media, seguiti da Pregassona e dal Centro.

19 7% dal 1961 al 37% dal 1971 al dal 1981 al 17% Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 13 Pian Scairolo 26% olla Figura 8: 13% prima del Centro 3% 3% Valcolla 27% 2% 2% al 1970 dal % dal 1981 al % 21% 7% dal 1991 al % Valcolla dal 1961 al % al 1980 dal %prima del % Pregassona dal 1961 al 1970 dal 1971 al dal 1981 al % 12% dal 1991 al % 3 Cassarate % 5% 20% 18% Carona dal 1991 al % 12% dal 2001 al % 11% dal 1991 al 2000 dal 1961 al 1970 prima 1961 dal 1971del al % % daldal 1981 al al 1990 Pian Scairolo dal 1961 al % 5% 11% 6% dal6% 2001 al % 12% 46% 7% 8% 46% 11% 24% CompartoCarona Boglia prima del % 13% dal 1961 al % dal46% 1971 al % dal 1981 al 1990 prima del 19 dal 1961 al 1 dal 1971 prima delal191 dal dal al al 11 dal 1991 al 2 dal 1971 prima delal11 dal 2001 al 2 dal dal al al 1 dal dal al al 2 dal dal al al 2 dal dal ala dal 1991 a prima del 19 dal ala dal dal 1991 al prima del 196 Carona dal alal19 dal Cassarate 19% dal 1981 al 19 6% 4% 5. Cassarate 7% 21% 6% 4% 46% 30% 12% 24% 26% dal 2001 al 2 dal 1981 al 22%21% 25% dal 2001 al 2013 dal 1981 ala1 dal dal al dal 1971 al 23% dal 2001 al 2013 dal dal ala dal prima del al 19 dal a dal 1981 a 25% 8% 5% dal 1981 al % dal 1991 al % dal 1961 a prima del 1a dal 1971 dal 1971 a dal 2001 al % 23% prima del 1 dal 1991del al 1 prima 30% Viganello 22% Breganzona dal 1991 al % dal 2001 al 2013 dal 1961 al 1970 prima del 1961 dal 1971 al 1980 dal 1961 al 1970 dal 1981 al 1990 dal 1971 al 1980 dal 1991 al 2000 dal 1981 al 1990 dal 2001 al 2013 dal 1991 al 2000 dal 1971 al % 20% dal 1971 al % 26% al 1990 dal % dal 1991 al 2000 prima del % prima del % dal 1961 al 1970 Cassarate 4. dal Viganello 1961 al daldal 1991 al al daldal 2001 al al % dal 1991 al % 12% prima del % Molino Nuovo Viganello Carona 6% 15% 24% 6% 4% prima del 1961 dal 1981 al 1990 dal 1971 al 19 dal 1991 al 20 prima del dal 2001 al 20 dal 1961 a prima del 1a dal 1971 dal dal ala dal dal ala dal dal ala 13% dal 1991 al 22% dal 2001 al prima del 1961 dal 1961 al 1970 dal 1971 al 1980 Breganzona 8. Loreto 4% dal 1981 al 1990 dal 1991 al 2000 dal 1991 al 2000 dal 8% 2001 al % 22% dal 2001 al % Loreto 7. Besso 7% 9% 17% prima del % dal 1961 al 1970 dal 1971 al 1980 dal 1981 al % Pregassona dal 1991 al % dal 2001 al % 13% 53% al 1990 dal 1981 dal 2001 al 2013 dal 1971 al % 8% dal 1971 al % 22% prima del 1961 prima del % dal 1961 al % 15% 8 13% Comparto Brè 4% 30% Viganello 13% 20% 4 dalscairolo 2001 al 2013 Pian 26% 7% Pregassona dal 1971 al % 4% dal Pregassona 8% al % 18% 12%7% Comparto Brè dal 2001 al 2 dal 1991 al 2 53% prima del % dal 1961 al 1970 dal dal 1991 al al 1980 dal 1991 al 2 dal al al 1 dal 7% 22% prima del 1961Comparto Brè dal dal 2001 al al % dal 1991 al % dal 2001 al % 76% 12% 10% 26% 8% dal 1981 al 1990 dal 1961 al % 46% dal 1981 al 1 dal al al 1 dal Comparto Brè 46% 12% 7% 6% 76% 30% prima del % 6% 4% 12% 12% 7% 27% 12% 2.dal7%Molino Nuovo 2001 al 2013 Comparto Boglia 12% 2% 13% dal 1991 al 2000Cassarate 12% Comparto Boglia 6 Comparto Boglia 76% dal 2001 al 2013 Valcolla dal 1971 al % dal % al 1990 dal 2001 al % dal 1991 al prima del 19 dal 1971 al 1 55% prima del 1961 dal13% 19612% al % dal 1991 al 2000 dal 1961 al dal alal1 dal 12% 14% dal 1971 al % 7% dal 1981 al 1990 prima del 1 dal 1981 al 14% prima del 1961 dal 1971 al % dal 2001 al dal 1971 al 21% 13% Valcolla 13% dal 1961 al % Centro 13% Pian Scairolo % dal 1991 al Epoca di costruzione in funzione del quartiere o Brè ello prima del 1 9% 12% Besso Breganzona 6. Breganzona Carona 5% 7% prima del % dal 1961 al 1970 dal 1971 al 1980 dal 1981 al % dal 1991 al % dal 2001 al % 5%prima del % 25%7% dal 1961 al % 4% 1971 al 1980 dal dal 1981 al % dal 1991 al % 24% dal 2001 al % dal 1961 al 1970 dal 1961 al dal 1971 prima delal1 dal dal alal dal dal alal dal dal alal dal 1991 al dal 2001 al 13% prima del 1961 prima del 1 Centro dal 1971 alregistro 1980 Fonte: Ufficio edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA 20% federale di statistica; 12% 3% 3% dal 1981 al 1990 Breganzona dal 1991 al % 20% Planidea SA prima del % dal 2001 al 2013 dal 1961 al 1970 Novembre % dal 1971 al % 55% 13% 5% dal 1981 al 1990 dal 1991 al 2000 dal 2001 al % prima del 19 dal 1961 al 1 dal 1971 al 1 25% 19% dal 1981 al 1 dal 1991 al 2

20 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 14 Dagli ultimi dati statistici ( ) si evince che i quartieri di Pregassona, Cadro e Pazzallo sono quelli che registrano il maggior numero di domande di costruzione d inizio XXI secolo. Dal canto suo, il quartiere del Centro ha drasticamente limitato la sua crescita urbana a partire dagli anni 90 probabilmente a causa dell esaurimento della risorsa primaria (suolo). In maniera generale, durante gli ultimi 40 anni si può parlare di crescita continua della Città di Lugano ma bisogna anche segnalare che questa ha subito un progressivo rallentamento. Non bisogna inoltre dimenticare che la crescita di Lugano è anche legata all espansione del suo territorio che è stata possibile grazie a numerose aggregazioni intervenute nel corso dell ultimo decennio. Quest ultime favoriscono la coordinazione e la sovrapposizione dei territori funzionali e amministrativi dell area urbana di Lugano Dimensioni dell alloggio Come già evocato, il territorio luganese presenta un importante parte di appartamenti in affitto. La maggior parte di questi sono di media dimensione (il 31% di tre locali e il 26% di quattro locali) mentre i monolocali (7%) e i bilocali (18%) sono meno presenti, soprattutto nelle aree periferiche del Comune (v. Figura 9). In quest ultime dominano le abitazioni di dimensioni importanti e composte quindi da quattro o cinque locali. Questo fenomeno può essere un indicatore della fuga dai centri urbani dei nuclei familiari con figli che tendono ad installarsi in aree periferiche che concedono spazi abitativi maggiori (per esempio case unifamiliari), parzialmente nel verde e spesso maggiormente più accessibili in termini di pigioni. Nell area centrale, gli alloggi di uno e cinque locali sono una parte minima dell offerta totale, ma in proporzione alle aree periferiche l offerta in monolocali è comunque più importante nel perimetro centrale di Lugano. Gli appartamenti molto grandi (cinque o più locali) si trovano proporzionalmente più sovente a Cureggia ma in numero assoluto si può constatarne una buona presenza a Breganzona. Dalle analisi si evince inoltre che nell area centrale del luganese la maggior parte degli alloggi in affitto sono dei tre locali (circa il 30%), seguiti poi da una quasi parità tra i due e quattro locali (rispettivamente 22 e 23%). La parte di mercato immobiliare restante è suddivisa equamente tra i monolocali (11%) e i cinque o più locali (12%).

21 13% 14% 1 locale 2 locali 18% 3 locali 28% Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 15 4 locali 5 o più loc Comparto Boglia 28% a Figura 9: Dimensione degli alloggi per quartiere (alloggi in affitto, residenze primarie) 1% 9% 1.38% Centro 1% Valcolla 10% 24% 3 locali 30% 3 locali 35% 4 locali 5 o più locali 30% 31% 23% 1 locale 24 locali 2% 5 1 9% 3. Pregassona 4 locali Loreto 27% 23% 24% 5 o più locali 4 locali 1% 5 o più locali 6% 13% 30% 20% 1 locale 22% 19% 46% 33% 28% 2 locali 3 locali Cassarate 5. Cassarate 31% 2 locali 1 locale 3 locali 2 locali 4 locali 3 locali 5 o più locali 4 locali 46% 10% Breganzona 3 locali 24% 4 locali 4 locali 5 o più locali24% 16% 1 locale 2 locali 3 locali 22% 28% 24% 4 locali 4 locali 30% 2 locali 3 locali 5 o più locali 28% 5 o più locali 2 loca 3 loca 4 loca 1 locale 5 o pi 2 locali 4 locali 1 locale 5 o più lo 2 locali 3 locali 4 locali 5 o più 6% 24% 18% 28% 1 loc 2 loc 1 locale 3 loc 2 locali 4 loc 13 locale locali 5op 24 locali locali 35 locali o più lo 4 locali 35% 33% Breganzona 5 o più lo 6. Breganzona Carona 11% 11% 1 locale 13% 14% 18% 25% 7. Besso Besso 19% 11% 5 o più locali Loreto 8. Loreto 5 o più locali 4% 6% 5 o più locali 2 locali 1 loca Pregassona 13% 21% 4 locali 3 locali Carona 25% 1 locale 3 locali 17% 1% 30% 2 locali Centro 37% 4 locali 43% 8% 1 locale 18% 9% 5 o più lo 21% 6% 6% 11% 5 o più locali 35% 27% 11% 13% 26% 2 locali 1 locale 3 locali 2 locali 4 locali locale 31 locali 5 o più lo locali 42 locali 53 olocali più lo 24% 4 locali Molino Nuovo 2 locali CompartoCarona Brè 1 locale 3% 3 locali 11% Pregassona Carona 35% 5 o più locali 26% 24% 1 locale 33% 28% 4. Viganello 4 2locali locali 5 3o locali più locali Cassarate Viganello 4 locali 4 locali 3 locali Brè 38% 18% 32% 18% 10% 28% 1 locale 221% locali 9% 3 1locali locale 2 locali 24% 37% 3 locali 1 locale 20% 13% 30% 1 locale 3% 2 locali 1 locale 38% 35% Pian Scairolo 5 o più locali 6% 38% 13% Comparto Brè 9% 8 Pregassona 1% 3 locali 14% Comparto Brè 3% 10% 26% 23% 35% 17% 4 5 o più locali 10% 11% 721% 5 o più locali 38% Comparto Boglia 4 locali Comparto Brè 8% 11% Cassarate 3 locali 4 locali 6 Pian Scairolo 3 2 locali 3 locali 9% 2 locali Viganello 1 locale 35% 31% 2 locali 4 locali 5 o più locali 2 locali 30% 43% 1 locale locali 5 o3più locali 35% 10% 10% 1 locale 3 locali 32% 1% 24% 5 o più lo 2 locali 31% 35locali o più lo 4 locali 37% 1 locale 2% 10% 20% 2 locali 13locale locali 24locali locali 22% Pian Scairolo 9% 2% 1 locale 17% 9% 27% 20% Pian Scairolo Valcolla Molino Nuovo 6% Comparto Boglia 1% olo Viganello 5 o più11% locali 8% 2. Molino Nuovo Comparto Boglia 38% 5 o più lo 2 locali 31% 4 locali 3 locali 4 locali 3 locali 35% 25% 1 locale 2 locali 5 o più locali 3 locali 4 locali 1 locale 5 o più lo 2 locali 32% 21% 10% 1 locale 24% 4 locali 2 locali Valcolla 1% 2 locali 1 locale 20% 11% 13% Valcolla 1 locale Centro 4% 1% 24% 1 locale 16% 2 locali6% 3 locali 46% 25% 19% 4 locali 5 o più locali 30% 1 locale 2 locali locale 31 locali locali 42 locali 53 olocali più lo 4 locali 32% 28% 5 o più lo Centro Fonte: Ufficio federale di statistica; Registro edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA 13% Breganzona 11% 1 locale Planidea SA 4% 2 locali 21% 25% 31% 3 locali 24% Novembre % 1 locale 4 locali 2 locali 5 o più locali 3 locali 4 locali 25% 30% 5 o più local

22 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 16 Da un analisi delle superfici degli alloggi in affitto a Lugano si deduce che un alloggio misura mediamente 106 m 2. Un monolocale dispone in media di 32 m 2, un bilocale di 57 m 2, i tre locali contano 81m 2, i quattro locali 114 m 2 e un appartamento con cinque o più locali annovera 185 m 2. I valori superiori di metri quadrati dedicati all abitazione si trovano nei quartieri collinari o della prima corona periferica quali Castagnola, Cureggia, Barbengo, Breganzona, Loreto, Carona, Davesco-Soragno o ancora Aldesago. La Valcolla riflette la situazione inversa: sono soprattutto i quartieri di Bogno, Certara e Cimadera a registrare le dimensioni abitative inferiori alla media nonostante nella Figura 7 si noti che a Valcolla, per esempio, gli alloggi sono più sovente dei quattro e cinque o più locali. Si tratta dunque di unità abitative piuttosto compatte e comprendenti svariati locali di metrature ridotte (case tradizionali ticinesi). Figura 10: Superficie media (m 2 ) dei locali in funzione del quartiere (alloggi in affitto, residenze primarie) Besso Breganzona Cassarate Centro Loreto Molino Nuovo Pregassona Viganello Carona Comparto Boglia Comparto Brè Pian Scairolo Valcolla Totale monolocale 2 locali 3 locali 4 locali 5 o più locali Fonte: Ufficio federale di statistica; Registro edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA

23 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale Occupazione degli alloggi In media, 2.06 persone condividono un alloggio. Questa proporzione aumenta se gli alloggi sono in affitto (2,13 persone per alloggio) mentre le proprietà per piani sono generalmente occupate in maniera meno densa (1.92 persone). Nel corso degli ultimi anni il grado di occupazione è progressivamente diminuito, trend riscontrato anche a livello cantonale e federale. In relazione alla superficie media degli alloggi in affitto di 106 m 2, si deduce che la superficie abitativa pro-capite degli affittuari di Lugano è di 50 m 2. Tabella 2: Numero di persone per alloggio secondo la tipologia di occupazione N. di persone per alloggio % delle persone % degli alloggi No % 68.0% Proprietà per piani (PPP) Si % 32.0% Totale % 100% Fonte: Città di Lugano, estratto controllo abitanti, giugno 2013 e UST, REA luglio Elaborazione Planidea SA Figura 11: Numero di persone per alloggio secondo il numero di locali per i quartieri più popolosi Breganzona Pregassona Viganello Loreto Besso Centro Molino Nuovo Cassarate Totale monolocale 2 locali 3 locali 4 locali 5 o più locali Totale Fonte: Città di Lugano, estratto controllo abitanti, giugno 2013 e UST, REA luglio Elaborazione Planidea SA

24 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 18 Analizzando la situazione a livello di quartiere e per dimensione dell alloggio, si nota innanzitutto come l occupazione dei monolocali e dei bilocali sia piuttosto simile (1,2 rispettivamente 1,4 persone per tutta la Città), mentre aumenta progressivamente in funzione del numero di locali. I quartieri popolosi che riscontrano dei tassi di occupazione alti sono quelli di Breganzona, Viganello e Pregassona, dove si è costruito in maniera importante soprattutto negli ultimi anni. I quartieri attorno al centro si caratterizzano per un occupazione inferiore alla media cittadina. Ciò è determinato dalla forte presenza di economie domestiche di piccole dimensioni e in particolare di anziani. Le ridotte dimensioni in superficie abitabile di questi appartamenti potrebbero a loro volta attirare principalmente persone singole e coppie e in minor misura le famiglie. Per la promozione dell alloggio a pigione moderata è importante accertarsi che gli alloggi messi a disposizione vengano occupati nel migliore dei modi. Generalmente tra gli operatori di utilità pubblica vige la regola di occupare l alloggio con un minimo di persone corrispondente al numero di locali meno uno (quattro locali per una famiglia di almeno tre persone per esempio). Se questo controllo non avviene, si corre il rischio di un occupazione poco razionale degli alloggi. Figura 12: Abitanti per dimensione dell alloggio e classi d età Fonte: Città di Lugano, estratto controllo abitanti, Elaborazione: Planidea SA Dalla Figura 12 possiamo rilevare che i monolocali sono sovente occupati da persone comprese tra i 26 e i 44 anni. Questa fascia d età tende anche ad alloggiarsi preferenzialmente in locali di piccole superfici quali i due locali, e in minor misura nei tre locali. Piuttosto rilevante è la presenza di adolescenti quasi esclusivamente in appartamenti di media-grande dimensione mentre la classe d età successiva (18-25 anni) tende a preferire i monolocali. Ne possiamo dedurre una prima convivenza in famiglia seguita da un primo passo verso l indipendenza. Le fasce d età seguenti tendono a ripartirsi

25 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 19 in modo abbastanza uniforme sull insieme dell offerta immobiliare, anche se i neopensionati non prediligono i monolocali e gli anziani risiedono più frequentemente in alloggi di due o tre locali. Conclusioni analoghe si deducono dall analisi della popolazione secondo la tipologia di economia domestica. Ad impressionare è l alto numero di anziani che vivono in alloggi con quattro o più locali: il 31% delle persone anziane singole e addirittura il 55% delle coppie. Percentuali superiori alle economie domestiche più giovani di pari dimensioni. Questa situazione è probabilmente riconducibile al fatto che questi anziani abitino ancora negli alloggi in cui risiedevano con i figli prima che questi ultimi si trasferissero altrove. Figura 13: Abitanti per dimensione dell alloggio e tipologia di economia domestica (residenti permanenti in affitto) Totale 4% 12% 29% 31% 24% Altro tipo di nucleo 15% 44% 39% Nucleo con adulti e anziani, ma senza bambini 23% 35% 36% Famiglia tradizionale (sposata o non) 4% 27% 40% 28% monolocale Famiglia monoparentale 9% 44% 29% 16% 2 locali Coppia anziana Coppia con una persona anziana Coppia con meno di 65 anni 7% 10% 4% 18% 34% 34% 39% 33% 29% 25% 25% 26% 14% 3 locali 4 locali 5 o più locali Singolo anziano 5% 28% 36% 20% 11% Singolo con meno di 65 anni 21% 35% 29% 11% 5% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Fonte: Città di Lugano, estratto controllo abitanti, giugno 2013 e UST, REA luglio Elaborazione Planidea SA Età degli alloggi Grazie alle analisi relative al rinnovo del parco immobiliare in affitto a Lugano si evince che oltre il 50% di tutti gli alloggi esistenti potrebbe subire dei lavori di ristrutturazione. Teoricamente ciò potrebbe essere un potenziale di sviluppo interessante, se si offrissero delle unità abitative più economiche e efficienti in termini energetici, meglio adattate ai bisogni degli inquilini e ben integrate nel tessuto urbano. Ciò purtroppo non è sempre il caso. Infatti, succede che venga deciso di disdire il contratto con l inquilino per successivamente aumentare l affitto a ristrutturazione avvenuta. Alcuni importanti potenziali di rinnovo sono identificabili nei quartieri di Besso e Molino Nuovo anziché a Pregassona e a Breganzona. Anche nei quartieri di Viganello e del Centro si contano numerosi edifici con un importante potenziale di ristrutturazione. Più precisamente, nell insieme di questi quartieri sono ben 4'500 gli edifici realizzati prima degli anni 80 e mai ristrutturati.

26 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 20 Se questa riflessione vuol essere allargata all insieme dei quartieri della Città di Lugano, quasi 12'000 edifici non son mai stati rinnovati, di cui quasi il 60% è stato costruito prima degli anni 80. Figura 14: Dimensione degli alloggi e stato del rinnovo Totale 37% 6% 24% 32% Edificio costruito prima del 1980 e rinnovato in seguito 5 o più locali 32% 8% 32% 26% Edificio costruito dopo il 1980 e rinnovato in seguito Numero di locali 4 locali 3 locali 2 locali monolocale 33% 39% 40% 43% 6% 31% 6% 19% 5% 19% 4% 10% 29% 35% 35% 43% Edificio costruito e rinnovato prima del 1980 Edificio costruito dopo il 1980 e non rinnovato Edificio costruito prima del 1980 e non rinnovato 0% 20% 40% 60% 80% 100% Fonte: Ufficio federale di statistica; Registro edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA Volendo considerare unicamente gli edifici realizzati più di 30 anni fa, oltre il 30% del parco immobiliare totale presente sul territorio della Città di Lugano potrebbe essere soggetto a rinnovo. Figura 15: Numero di edifici in funzione dell età e del grado di rinnovamento Fonte: Ufficio federale di statistica; Registro edifici e abitazioni, luglio Elaborazione Planidea SA

27 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale Alloggi vuoti Si può parlare di carenza di appartamenti quando la proporzione di alloggi vuoti rispetto al parco immobiliare totale è inferiore a 1.5%. Si tratta invece di penuria se questo valore è al di sotto dello 0.5%. In Svizzera, nel corso dell ultimo decennio, si sono registrati frequenti casi di carenza di alloggi o addirittura di penuria. Ciò significa che il mercato offre un numero insufficiente di appartamenti vuoti rispetto alla domanda e non senza conseguenze. In effetti, in rispetto della legge della domanda e dell offerta, una situazione tale ha come risultato un rincaro delle pigioni e dunque un aumento delle spese dei nuclei famigliari. In questi periodi, gli appartamenti a pigione moderata diventano ancora più rari. Oggigiorno, i dati relativi alle abitazioni vuote vengono forniti dall Ustat, secondo un metodo sviluppato a livello federale che prevede un indagine al 1 giugno di ogni anno, o dal Controllo degli Abitanti dell amministrazione pubblica cittadina, che si basa sui registri cittadini e sulle inchieste presso i proprietari. Nel caso di Lugano, i valori prodotti dai due enti dimostravano sovente delle importanti differenze legate soprattutto alla definizione di alloggio vuoto e alla metodologia di rilevamento. La statistica delle abitazioni vuote dell Ustat considera tutte le case unifamiliari e gli appartamenti, ammobiliati o meno, che soddisfano le condizioni seguenti: essere abitabili e non occupate al 1 giugno; offerte in locazione duratura (tre mesi almeno) o in vendita. Sono pure censite le abitazioni di vacanza e le residenze secondarie (vuote), se sono abitabili tutto l'anno e se sono offerte in locazione duratura (tre mesi almeno) o in vendita. I dati vengono raccolti dall'ustat tramite l invio di un apposito formulario d'indagine a tutti i proprietari o amministratori di immobili (comprese le agenzie immobiliari) segnalati dalle Cancellerie comunali. Questo metodo viene da più parti criticato sia per il periodo di rilevamento sia perché si dubita sulla completezza delle informazioni fornite. Il tasso di abitazioni vuote viene calcolato rispetto al totale delle abitazioni abitabili, in locazione o in proprietà per piani e considerando sia le abitazioni primarie che secondarie. Secondo i dati Ustat, la proporzione di alloggi vuoti rispetto al parco immobiliare totale si attestava nel 2012 a 0,83% (1828 alloggi) in Ticino, a 0,73% (637 alloggi) nel distretto di Lugano e a 1,01% (341 alloggi) nella Città di Lugano (Figura 16). L evoluzione degli ultimi 2-3 anni indica un leggero allentamento della carenza di alloggi, anche se questa tendenza andrà verificata nei prossimi anni. Una costante dell ultimo decennio è la maggior disponibilità di alloggi vuoti in città rispetto ai comuni limitrofi del distretto di Lugano.

28 Città di Lugano - Studio sull alloggio - Rapporto finale 22 Figura 16: Tasso di abitazioni vuote nel distretto e nella Città di Lugano e per il Ticino al 1 giugno Tasso abitazioni vuote (in %) Ticino Distretto di Lugano Città di Lugano Fonte: Statistica delle abitazioni vuote, Ufficio di statistica, Giubiasco, Elaborazione Planidea SA Secondo i dati raccolti dal Controllo abitanti della Città di Lugano, al 30 settembre 2013 gli appartamenti vuoti di Lugano, considerando il perimetro cittadino antecedente l ultima fase aggregativa, erano e corrispondenti dunque al 6% del parco alloggi (Tabella 3). Questa percentuale risulta essere nettamente superiore a quella riportata dall Ustat per giugno 2012 (1%). Se presa così, quest importante discrepanza avrebbe un forte impatto sulle misure da intraprendere. Infatti, il tasso riportato dall Ustat indica una situazione di quasi penuria per la quale bisognerebbe intervenire con misure urgenti mentre il dato del Controllo abitanti lascia presagire delle buone condizioni di salute del mercato dell alloggio luganese. Tabella 3: Alloggi vuoti a Lugano secondo il registro del Controllo abitanti Totale Vuoti da max. 1 anno Vuoti da max. 6 mesi Vuoti da max. 3 mesi Alloggi in locazione 1'432 1' Alloggi non in locazione Totale 2'088 1' Fonte: Città di Lugano, estratto Controllo abitanti, 30 settembre Elaborazione Planidea SA Analizzando in dettaglio i dati del Controllo abitanti si nota come un terzo degli alloggi non sia in locazione e soprattutto è vuoto da oltre un anno. Degli alloggi vuoti in locazione, 798 lo sono da meno di sei mesi, rispettivamente, 412 da meno di tre mesi (Tabella 3). Si può ipotizzare che siano soprattutto quelli vuoti al massimo da tre mesi, corrispondenti al 1,3% del totale degli alloggi primari e secondari in locazione e