RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA GIUDIZIALE. per la vendita degli immobili di proprietà dei sig.ri. Napoletano Anna Cacciapuoti Aniello

Transcript

1 1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA GIUDIZIALE Oggetto: descrizione e determinazione del prezzo base per la vendita degli immobili di proprietà dei sig.ri Napoletano Anna Cacciapuoti Aniello Cacciapuoti Michele Cacciapuoti Rosa siti nel Comune di Villaricca (Na) alla Via traversa di Corso Europa n / Ill/mo G.E Dott. Sensale della 5 Sez.Civile Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Napoli. Premessa Nella causa civile notata al n 341/05 del R.G, pr omossa dalla INTERNATIONAL CREDIT RECOVERY Srl C/o i sig.ri Napoletano / Cacciapuoti la S.V dispose la nomina di me sottoscritto Geom. Salvatore Segreti, dom/to in Napoli alla Via San Giacomo dei Capri 41, iscritto al Collegio dei Geometri della provincia di Napoli al n 4726 e all Albo dei Consulenti del Tribunale di Napoli, a Consulente tecnico. In data 12/01/2006 prestai il giuramento di rito e ricevei il seguente mandato: Il G.E incarica l esperto nominato di procedere, previo una breve descrizione e dopo aver accertato se i confini ed i dati catastali indicati nell atto di pignoramento corrispondono alla realtà, alla valutazione dei beni

2 2 pignorati, al fine di fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo base per la vendita. Incarica, altresì, l esperto ad accertare, con riferimento alla Legge sul Condono Edilizio 28/2/1985 n 47, in quale epoca f u realizzato l immobile, gli estremi della licenza o concessione edilizia, la conformità della stessa agli strumenti urbanistici e la rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione, nonchè eventuali modifiche subite dalla costruzione e gli estremi degli atti amministrativi autorizzativi delle variazioni o ristrutturazioni, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità. Verifichi l esperto se i beni pignorati sono detenuti da persona diversa dalla debitrice con l indicazione, in caso affermativo, del titolo in base al quale sono occupati accertando, in particolar modo, la esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Verifichi inoltre se sugli immobili gravano vincoli o oneri opponibili o meno all acquirente anche di natura condominiale ivi compreso quelli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico artistico. L esperto provvederà,all uopo a redigere relazione di stima ed alla parte critica farà seguire una parte conclusiva nella quale riassuntivamente indicherà la consistenza dell immobile, l ubicazione, i confini, i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite, provvedendo se necessario, alla suddivisione in lotti. Per l indicazione del titolo di provenienza l esperto attingerà le notizie relative dal fascicolo della procedura.

3 3 Qualora l immobile non risulti accatastato l esperto indicherà i dati catastali del suolo sul quale risulta costruito il fabbricato. L esperto allegherà alla relazione una planimetria dell immobile o copia della planimetria catastale nonchè i certificati catastali qualora quelli esistenti agli atti non siano aggiornati. Nel caso di procedura contro più debitori, con diversi immobili pignorati, l esperto specificherà a fianco di ciascun lotto il proprietario o i proprietari dell immobile da porre in vendita. In riscontro al mandato di cui sopra si evidenzia : che nelle date del 07/04/06 13/04/06 e 21/04/06 si sono svolte nei relativi luoghi di causa alla presenza della sig.ra Anna Napolitano le operazioni peritali inerenti la stima degli immobili oggetto della presente procedura. A tal proposito stante il mandato conferitomi si evidenziano di seguito le seguenti dichiarazioni rese a verbale dalla sig.ra Anna Napolitano : Rif..estratto del verbale di sopralluogo del 7/04/2006 La sig.ra Napoletano dichiara che gli immobili pignorati sono detenuti dalla stessa nonché dalla figlia Cacciapuoti Rosa e dichiara altresì che risultano in fitto con regolare contratto n 2 immobili più precisamente al sig.ri Cotugno Raffaella (contra.n reg.1780/03 del 23/09/2003) e C onte Annunziata. (contra.n reg.n 7086 del 12/06/2001) (rif.imm.sub.5 e sub.4) La sig.ra Napoletano dichiara inoltre che la consistenza immobiliare tutta risulta essere stata edificata con regolari titoli amministrativi e cioè certificato d abitabilità del 02/12/1970 di cui al n 565 e regolare licenza

4 4 edilizia n 590 rilasciata il 18/05/1966 abitabile dal 10/12/1970 la medesima dichiara altresì di aver eseguito lavori di manutenzione e copertura perimetrale nell anno 2001 dichiara infine che nn è a conoscenza della presenza di richieste di sanatoria in quanto non sono stati eseguiti abusi edilizi. Si precisa inoltre che in aggiunta all attività peritale di cui sopra sono stati altresì eseguiti presso i competenti uffici tutti gli accertamenti necessari circa il riscontro dei dati amministrativi relativi alla regolarità edilizia ed ipocatastale inerenti l identificazione dei beni oggetto della presente. Alla luce delle risultanze relative agli accertamenti di cui sopra si rimette di seguito la presente relazione di stima che per chiarezza espositiva si suddividerà nei seguenti capitoli : Cap.1 Descrizione dell ambito territoriale ed urbanistico nel quale sono ubicati gli immobili. Cap.2 Descrizione delle condizioni intrinseche ed estrinseche degli immobili. Cap.3 Determinazione del prezzo base per la vendita degli immobili. Conclusioni. CAP.1 Descrizione dell ambito territoriale ed urbanistico nel quale sono ubicati gli immobili. Parte A

5 5 DATI ISTRUTTORI GENERALI : I cespiti oggetto della presente e di cui all atto di pignoramento sono : Imm.n 1 Ident. cons. App. del tipo per civile abitazione. Imm.n 2 posto al piano T sub.1 Ident. composto da n 3,5 vani catastali. Tipo. Loc. ad uso deposito dep/autorimessa. Imm.n 3 posto al piano T sub.2 Ident. Consistenza Mq 19,00 catastali. Tipo. App. del tipo per civile abitazione. posto al piano T sub.5 composto da n 2,5 vani catastali. Imm.n 4 Ident. Tipo. App. del tipo per civile posto al piano 1 composto da n 4,5vani

6 6 abitazione. sub.4 catastali. Imm.n 5 Ident. Tipo. App. del tipo per civile abitazione. posto al piano 1 sub.3 composto da n 5,0 vani catastali. Nel merito detti cespiti fanno tutti parte di un corpo di fabbrica di medie dimensioni, del tipo per civile abitazione, composto da un piano terra, un piano primo ed un piano cantinato. Localizzazione territoriale : a) Il corpo di fabbrica in esame risulta essere ubicato nel Comune di Villaricca alla traversa di Corso Europa n oggi Via G.Puccini. b) La zona ove sorge il corpo di fabbrica di cui fanno parte i cespiti in esame risulta essere dislocata in una parte semiperiferia del comprensorio cittadino del territorio comunale in esame. Il detto Comune dista dal capoluogo circa 25/30 km e nel merito alla via in oggetto vi si arriva secondo il seguente sistema viario di collegamento quale : 1 Tangenziale EstOvest di Napoli (A56) 2 Direzione Autostrada del sole verso Roma. 3 Uscita Afragola in direzione Asse mediano (ss 162) 4 Direzione Ovest fino all uscita di Villaricca. 5 Sulla circonvallazione nord di Napoli 6 Dirigersi verso il Corso Europa in direzione del Comune.

7 7 c) Per quanto concerne le infrastrutture urbanistiche primarie presenti nella zona in esame quali : Scuole banche. uff. postali Uff.Comunali si evidenzia che risultano tutte essere ubicate nelle immediate adiacenze. Relativamente alle infrastrutture urbanistiche secondarie quali strade fogne e rete idrica si evidenzia che la zona è asservita dalle suddette linee di adduzione primaria che risultano essere in condizioni d uso e manutenzione sufficienti. Situazione Urbanistica ) da informazioni assunte presso il Comune si evidenzia che L area sulla quale sorge il fabbricato in esame è assoggettata alle norme del P.R.G adottato con delibera n 1 del 05/11/1983 con destinazione Zona B/1 Zona B1 (INTENSAMENTE EDIFICATA) *) Dall esame della specifica normativa, quest ultima, riferita all identificazione della zona in esame secondo il P.R.G adottato si rilevano a pag.10 e più precisamente all art.6 i seguenti parametri edificatori di regolamentazione più precisamente nella detta norma si rilevano per l edilizia di sostituzione ed integrazione nei limiti dell indice fondiario di zona un parametro pari a 2,3 mc/mq oltre ad un altezza massima consentita di metri. (vedi regolamento allegata) CAP.1 Parte B

8 8 Confini e dati catastali. premessa : ) Il corpo di fabbrica in esame confina nell insieme con aree circostanti scoperte / con (Via G.Puccini) / con prop.griecoromeo con la strada Via Circumvallazione Esterna di Napoli e con proprietà Cesaro Carmela e più precisamente le unità immobiliari sono cosi ubicate : Confini 1 : Imm.n 1 Appartamento posto al piano terra. RIF.SUB.1 Sud Ovest Nord Con area di passaggio interna al lotto limitrofa alla via Circonvallazione Con altro U.I.U. Sub.5 Con altro U.I.U. Sub.3 e vano scala Con area di passaggio laterale interna al Est lotto e limitrofa alla prop.grieco Enrico e Romeo Maria Dati Catastali : Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 1 Cat.= A/3 Classe = 1 Consistenza = 3,5 Rendita = 180,76 P.ta Vedi grafico tavola grafica piano terra

9 9 Imm.n 2 Appartamento posto al piano terra. RIF.SUB 5 Sud Con area di passaggio interna al lotto limitrofa alla via Circonvallazione Con area di passaggio laterale interna al Ovest lotto e limitrofa alla prop. Cesaro Carmela e Con area porticato. Nord Est Con area porticato verso la Via G.Puccini e cancello d ingresso civ.10 Con altro U.I.U. Sub.1 Dati Catastali : Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 5 Cat.= A/3 Classe = 1 Consistenza = 2,5 Rendita = 129,11 P.ta 928 Imm.n 3 lacale deposito RIF.SUB 2 Sud Ovest Nord Con vano scala ed appartamento sub.1 Con area porticato Con area porticato verso strada privata Con area di passaggio laterale interna al Est lotto e limitrofa alla prop.grieco Enrico e Romeo Maria

10 10 Dati Catastali : Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 2 Cat.= C/6 Classe = 1 Cons. mq 19,00 Rendita = 31,40 P.ta 928 Imm.n 4 appartamento posto al piano 1 RIF.SUB 3 Sud Ovest Nord Est Con Via Circonvallazione Con altro U.I.U. Sub.4 Con Via G.Puccini Con prop.grieco Enrico e Romeo Maria Dati Catastali : Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 3 Cat.= A/3 Classe = 2 Consis. = v.5,00 Rendita = 309,87 P.ta 928 Imm.n 5 appartamento posto al piano 1 RIF.SUB 4 Sud Ovest Nord Est Con Via Circonvallazione Con la prop. Cesaro Carmela Con Via G.Puccini Con altro U.I.U. Sub.3

11 11 Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 4 Cat.= A/3 Classe = 2 Consis. = v.4,5 Rendita = 278,89 P.ta 928 Cap.1 Parte C Provenienza e Regolarità edilizia. Per quanto attiene la provenienza 2 della p.lla di terreno su cui è stato edificato il corpo di fabbrica in oggetto si evidenzia quanto segue : A) con atto di compravendita per notar Luigi Salomone del 10/06/1965 : la sig.ra Lignola Margherita ha venduto ai sig.ri Cacciapuoti Salvatore e Napoletano Anna terreno d are 03,77 in agro di Villaricca alla contrada Citarelle. trasc.rr.ii..il 07/07/1965 ai nn.33571/23138) B) a seguito della morte del sig. Cacciapuiti Salvatore con dichiarazione di successione presentata all ufficio successioni di Napoli il 21/02/1987 (nn.1089 vol.3019) ed atto d accettazione 2 Vedi atto del Balzo.

12 12 d eredità per notar del Balzo del 26/01/1989 la detta consistenza veniva divisa ai sig.ri Napoletano Anna per 1/3 della quota del marito mentre i restanti 2/3 del 50% della quota del de cuius ai figli Aniello Rosa e Michele. Regolarità edilizia : premessa Il fabbricato di cui fanno parte gli immobili in oggetto risulta essere stato edificato secondo il seguente ordine cronologico d atti amministrativi : 1) Licenza edilizia n 590 / dell anno ) Certificato d abitabilità n 565 del 10/12/1970 In riscontro all esame degli atti di cui sopra si evidenzia che il corpo di fabbrica in esame risulta essere difforme al titolo autorizzativo originale. / Nel merito l esame comparativo dei grafici progettuali allegati alla licenza edilizia rilasciata nell anno 1966 con l attuale stato dei luoghi ha evidenziato delle incongruenze relative a parziali variazioni dell originaria sagoma planimetrica del manufatto e la non realizzazione di volumi edificatori previsti all atto del rilascio del relativo titolo amministrativo oltre alla differente impostazione delle sagome prospettiche. Si sono rilevate inoltre sempre in difformità al titolo autorizzativo / e cioè relativamente alle unità immobiliari ubicate al piano terra (rif.subalterni 1 e 5) differenti distribuzioni degli spazi interni ed il frazionamento delle suddette consistenza immobiliari. Si è rilevato inoltre la creazione di volumi non residenziali al piano cantinato di cui parte annessi alla volumetria corrispondente al subalterno

13 13 n 2 e parte non censiti il tutto meglio descritto nei grafici allegati alla presente. Per quanto concerne il piano 1 con riferimento al certificato d abitabilità datato 10/12/1970 il medesimo evidenziante la realizzazione di detta volumetria in data successiva al rilascio del titolo autorizzativi del 1966 si ritengono detti volumi ad uso residenziale e di cui agli attuali identificativi subalterni 3 e 4 manufatti abusivi. Osservazioni Riepilogative. In riscontro alle difformità di cui sopra si evidenzia che da accertamenti esperiti presso il comune di Villaricca non si sono rilevate domande di sanatoria edilizia legge 47/85 e succ. per i suddetti abusi. Si precisa quindi che per effetto dell art.40 della legge n 47/85 ta li fattispeci d illeciti si inseriscono nella disciplina del condono edilizio che con l ultima legge prevede la sanatoria per le costruzioni realizzate fino al 31/03/2003. (rif. D.L 30/09/2003 n 269 convertito in legge con modificazioni dell art.1 del 24/11/2003 n 326) Si evidenzia infine che la documentazione catastale concernente la rappresentazione grafica dei subalterni 1/2/3/4/5 oggetto dell accertamento risulta parzialmente non conforme per difformità metriche e di rappresentazione rispetto all attuale composizione generale del corpo di fabbrica. Alla luce di ciò, al fine di considerare dette circostanze di fatto nelle successive operazioni di stima, si rende pertanto necessario procedere al calcolo dei costi relativi agli oneri di fiscalizzazione delle suddette opere

14 14 abusive il tutto secondo i valori monetari riportati sul bollettino ufficiale della Regione Campania n 56 del 18/11/2004 pag.11 quest ultimi relativi all oblazione ed agli oneri concessori da pagare per le varie fattispecie d abusi da sanare. Nel merito si rilevano di seguito i seguenti valori : ) Per quanto concerne il piano terra si ritiene che le modificazioni operate quali nel merito ; differente impostazione delle sagome perimetrali nonché delle sagome prospettiche lo spostamento delle tramezzature con il successivo frazionamento delle unità distinte dai subalterni 1 e 5 oltre alle ulteriori modificazioni riguardanti il sub 2 e gli ulteriori volumi non censiti al piano cantinato risultano tutte identificate nella tipologia n 1. Pertanto i costi relativi agli oneri suddetti ammontano a complessivi ,00 per oblazione di cui 7.350,00 per il sub.1 ed 4.000,00 per il sub.5. Si prevedono Inoltre complessivamente 2.029,86 per oneri concessori di cui 1.309,86 per il sub.1 ed 720,00 per il sub.5 Si rilevano infine 516,00 per oblazione ed 512,00 per oneri concessori relativamente al sub.2 nonché stessa somma per i volumi cantinati non censiti 3. ) Per quanto concerne il piano 1 si ritiene che le modificazioni operate quali nel merito ; la realizzazione dei volumi corrispondenti alle unità immobiliari contraddistinte dai subalterni 3 e 4 quest ultime realizzate successivamente al titolo originario e comunque in difformità del predetto per differente impostazione delle relative sagome prospettiche 3 Vedi grafico di rilievo

15 15 esterne delle tramezzature e spazi interni con il successivo frazionamento anche in tal caso risultano rientrare nella tipologia n 1 Pertanto i costi relativi agli oneri suddetti ammontano a complessivi ,00 per oblazione di cui 9.043,00 per il sub.3 ed 8.180,00 per il sub.4. Si prevedono Inoltre complessivamente 3.100,14 per oneri concessori di cui 1.627,74 per il sub.3 ed 1.472,40 per il sub.4 Tipologia costruttiva. Il fabbricato in esame il cui accesso principale avviene dalla strada (Via Puccini) attraverso un doppio varco composto da n 2 strutture in ferro d accesso entrambe del tipo carrabile / che immettono preliminarmente in un area scoperta di passaggio e successivamente in un apposito porticato comune risultano essere costituito : Da una struttura portante in c.a con lastrico di copertura e falde perimetrali di scolo acque rivestite con elementi in laterizio. Le pareti prospettiche esterne sono intonacate e dipinte con della pittura per esterni. Le parti aggettanti quali nel merito le mensole balcone sono pavimentate e complete di ringhiere in ferro. I serramenti esterni sono in alluminio preverniciato completi di vetri trasparenti e persiane ad anta in ferro. Detto manufatto risulta altresì essere asservito da un area esterna di circa 130,00 mq pavimentata a bollettonato un annesso porticato e vano scala di servizio. (vedi rapporto fotografico)

16 16 CAP.1 Parte D descrizione tipologica Premessa Sulla scorta degli specifici elementi tipologici rilevati sui relativi luoghi E sulla base dei rilievi planimetrici quest ultimi rappresentanti la distribuzione e le dimensioni effettive dei vari ambienti costituenti le consistenze immobiliari in esame si evidenziano di seguito le seguenti descrizioni : Imm.n 1 rif.sub.1 ) L unità immobiliare in esame posta al piano terra è composta, nel merito, da n 3 ambienti primari oltre accessori con annessa n 1 sporto balcone. / Più precisamente de tto cespite ha una superficie utile coperta 4 di circa mq ed una superficie scoperta di circa mq 3.90 La predetta risulta essere costituita in gran parte da una pavimentazione in monocottura ad eccezione del locale wc che risulta essere pavimento e rivestito con delle mattonelle in ceramica smaltata. / Le pareti ed i soffitti dei vari ambienti sono intonacate e dipinte con pitture lavabili. / Gli ambienti wc sono completi di servizi igienici e gruppi d erogazione. / Gli impianti presenti sono : gas idrico ed elettrico e di riscaldamento. Le bussole interne sono in legno con vetri interposti. 4 rif. allegato graf. planimetrico relativo allo stato attuale dei luoghi.

17 17 Gli infissi esterni sono tutti in alluminio preverniciato di colore bianco. Note finali ) L immobile in esame ha nell insieme una distribuzione sufficientemente dimensionata alle specifiche destinazioni dei singoli ambienti. Per quanto attiene alle condizioni generali d uso e manutenzione si evidenzia che quest ultime sono nell insieme buone. Imm.n 2 rif.sub.5) Per quanto concerne il detto cespite si evidenzia che il medesimo ha una superficie coperta di circa mq ed una scoperta di mq 3.80 una altezza minima di circa mt 2.75 La predetta risulta essere costituita in gran parte da una pavimentazione in monocottura ad eccezione del locale wc che risulta essere pavimento e rivestito con delle mattonelle in ceramica smaltata. / Le pareti ed i soffitti dei vari ambienti sono intonacate e dipinte con pitture lavabili e carta da parati. / Gli ambienti wc sono completi di servizi igienici e gruppi d erogazione. / Gli impianti presenti sono : gas idrico ed elettrico. Le bussole interne sono in legno con vetri interposti. Gli infissi esterni sono tutti in alluminio preverniciato di colore bianco. Note finali ) L immobile in esame ha nell insieme una distribuzione sufficientemente dimensionata alle specifiche destinazioni dei singoli ambienti. Per quanto attiene alle condizioni generali d uso e manutenzione si evidenzia che quest ultime sono nell insieme buone.

18 18 Imm.n 3 rif.sub.1) Per quanto concerne il detto cespite che si precisa essere un locale ad uso deposito si evidenzia che il medesimo ha una superficie coperta di circa mq oltre ad un ulteriore ambiente sottoscala avente una superficie di circa mq con un altezza dell ambiente primario di mt La predetta consistenza risulta essere costituita in gran parte da una pavimentazione in marmette di cemento ad eccezione dell adiacente locale di servizio ove si rileva una pavimentazione in monocottura. Le pareti ed i soffitti dei vari ambienti sono intonacate e dipinte con pitture lavabili. Il predetto risulta altresì completo dei relativi infissi esterni in ferro e dell impianto elettrico. / Note finali ) L immobile in esame ha nell insieme una distribuzione sufficientemente dimensionata alle specifiche destinazioni dei singoli ambienti. Per quanto attiene alle condizioni generali di uso e manutenzione si evidenzia che quest ultime sono nell insieme mediocri. Imm.n 4 rif. sub.3) Per quanto concerne il detto cespite si evidenzia che il medesimo ha una superficie utile coperta di circa mq ed una scoperta di mq La predetta risulta essere costituita in gran parte da una pavimentazione in marmette di cemento ad eccezione del locale wc che risulta essere pavimento e rivestito con delle mattonelle in ceramica smaltata. / Le pareti ed i soffitti dei vari ambienti sono intonacate e dipinte con pitture lavabili e carta da parati. / Gli ambienti wc sono completi di servizi igienici e gruppi

19 19 d erogazione. / Gli impianti presenti sono : gas idrico ed elettrico e di riscaldamento. Le bussole interne sono in legno con vetri interposti. Gli infissi esterni sono tutti in alluminio preverniciato di colore bianco. Note finali ) L immobile in esame ha nell insieme una distribuzione sufficientemente dimensionata alle specifiche destinazioni dei singoli ambienti. Per quanto attiene alle condizioni generali d uso e manutenzione si evidenzia che quest ultime sono nell insieme mediocri nel merito risultano essere stati eseguiti di recente parziali lavori di rifrazione degli ambienti wc. Imm.n 5 rif.sub.4) Per quanto concerne il detto cespite si evidenzia che il medesimo ha una superficie utile coperta di circa mq ed una scoperta di circa mq La predetta risulta essere costituita in gran parte da una pavimentazione in monocottura ad eccezione del locale wc che risulta essere pavimento e rivestito con delle mattonelle in ceramica smaltata. / Le pareti ed i soffitti dei vari ambienti sono intonacate e dipinte con pitture lavabili e carta da parati. / Gli ambienti wc sono completi di servizi igienici e gruppi d erogazione. / Gli impianti presenti sono : gas idrico ed elettrico e di riscaldamento. Le bussole interne sono in legno con vetri interposti. Gli infissi esterni sono tutti in alluminio preverniciato di colore bianco.

20 20 L immobile in esame ha nell insieme una distribuzione sufficientemente dimensionata alle specifiche destinazioni dei singoli ambienti. Per quanto attiene alle condizioni generali d uso e manutenzione si evidenzia che quest ultime sono nell insieme buone. Imm. al piano cantinato non censiti ) Per quanto concerne la suddetta consistenza si evidenzia che il medesimo ha una superficie utile coperta di circa mq / ed un altezza di mt Il predetto risulta essere costituito in gran parte da una pavimentazione in monocottura / Le pareti ed i soffitti dei vari ambienti sono intonacate e dipinte con pitture lavabili, si rileva infine l impianto elettrico. Cap. 2 Determinazione del prezzo base di vendita degli immobili Formazione dei lotti. Premessa Prima di procedere all applicazione dei relativi criteri di calcolo si ritiene che l intera consistenza di proprietà degli eredi di Cacciapuoti Salvatore e Napoletano Anna sia comodamente divisibile in più lotti così come catastalmente distinti. Svolgimento della stima Si precisa che per la determinazione del giusto prezzo di mercato si terranno presenti le motodologie della dottrina estimativa al fine di elaborare ed attribuire, secondo quanto riscontrato dalle indagini economiche e territoriali eseguite in loco,

21 21 il più probabile valore di mercato che il bene in questione potrebbero avere in una libera compravendita. Tutto ciò premesso Si precisa che gli immobili in questione ricadono in una zona della città caratterizzata da un mercato immobiliare ove abbastanza attiva risulta la domanda di unità immobiliari a destinazione abitativa cedute in fitto secondo i canoni di libero mercato nonché delle compravendite di unità immobiliari aventi caratteristiche similari ai cespiti in esame PERTANTO risulterà possibile determinare il più probabile prezzo di vendita degli stessi seguendo sia il procedimento analitica che quello sintetico comparativo. Nella fattispecie, si applicheranno ambedue le metodologie al fine di confrontare i risultati ottenuti e pervenire ad un giudizio di stima il più possibile aderente alla realtà. STIMA ANALITICA Poggia questo criterio di stima sulla capitalizzazione del reddito netto medio annuo dell immobile. Quindi trattasi di determinare prima il reddito, al netto delle spese, retraibile mediamente ed annualmente dal cespite, poi ricercare il tasso di capitalizzazione annuo continuativo ed infine dividere (capitalizzare) detto reddito per il saggio accertato. Il reddito medio annuo è stato determinato detraendo dal canone lordo annuo le spese a carico del proprietario Da accurate indagini eseguite nella zona in oggetto è stato possibile accertare che i canoni di fitto di libero mercato, relativi ad immobili in luogo, d ampiezza e tipologia similari a quelli in oggetto oscillano :

22 22 Imm. N V.locazioni Min. V.locazione Max 1) sub.1 300,00 400,00 1) sub.5 150,00 250,00 1) sub.2 70,00 140,00 1) sub.3 500,00 600,00 1) sub.4 400,00 500,00 Determinazione dei redditi netti : svolgimento / Canone annuo lordo : (comprensivo degli interessi sulle singole mensilità pagate anticipatamente) C.a = 350,00 (12 + 0,05 x 6,5) = 4.315,50 C.a = 200,00 (12 + 0,05 x 6,5) = 2.466,00 C.a = (12 + 0,05 x 6,5) = 1.294,69 C.a = 550,00 (12 + 0,05 x 6,5) = C.a = 450,00 (12 + 0,05 x 6,5) =

23 ,50 Dal suddetto reddito lordo annuo vanno detratte le spese medie annue a carico del proprietario esse sono : 1) Quota annua di manutenzione. 2) Imposte e contributi vari. (Ici Irpef) 3) Quote di sfitto e inesigibilità di fitto. 4) Interessi sull ammontare di tali spese. Detraendo dal canone di fitto lordo annuo l ammontare delle spese di spettanza del proprietario il 18% circa, si ha il reddito netto annuo del cespite cioè il beneficio fondiario annuo il quale risulta essere : RN = 4.315,50 18% = 3.538,71 RN = 2.466,00 18% = 2.022,12 RN = % = 1.061,64 RN = % = 5.560,83 RN = 5.548,50 18% = 4.549,77 Capitalizzando i valori di cui sopra, cioè dividendo per il saggio di capitalizzazione ricorrendo in luogo per immobili analoghi, si ottiene il più probabile valore di mercato degli immobili. Per la ricerca del tasso di capitalizzazione si è fatto riferimento al tasso medio d investimento capitalistico relativo ad immobili similari a quello in oggetto, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, siti nella stessa

24 24 zona e che sono stati oggetto di compravendita in data piuttosto recente. Tale tasso è stato desunto dal rapporto dei redditi netti (accertati attraverso scrupolose indagini di mercato in loco) di immobili analoghi ed i relativi prezzi di vendita. Pertanto il valore di capitalizzazione dei cespiti determinato applicando la stima analitica : V.imm.1 = (3.538,71 : 3,00% ) = ,00 V.O = ,00 (Oneri di fisc.) 8.659,86 = ,14 V.imm.2 = (2.022,12 : 3,25% ) = ,08 V.O = ,58 (Oneri di fisc.) 5.309,86 = ,22 V.imm.3 = (1.061,64 : 3,50% ) = ,58 V.O = ,58 (Oneri di fisc.) 1.028,00 = ,58 V.imm.4 = (5.560,83 : 3,50% ) = ,86 V.O = ,86 (Oneri di fisc.) ,14 = ,72 V.imm.5 = (4.549,77 : 3,50% ) = ,43 V.O = ,43 (Oneri di fisc.) 9.652,40 = ,03 STIMA SINTETICA Questo procedimento di stima è basato sul confronto tra i prezzi di mercato di fabbricati analoghi in luogo, venduti recentemente, rapportati alla superficie coperta, e il prezzo di mercato dell immobile in questione, (valore incognito) rapportato alla superficie. In sostanza si tratta di stabilire il prezzo al metro quadro di superficie coperta a cui vengono venduti nella zona gli immobili similari a quelli in esame e la superficie complessiva coperta di questi.

25 25 Da indagini condotte nella zona, attingendo notizie da agenzie immobiliari, mediatori, proprietari d appartamenti, annunci di vendite immobiliari ho potuto accertare che i prezzi di vendita d immobili aventi caratteristiche analoghe a quelli in questione siti nella stessa zona oscillano : Imm. N 1 Superfici di calcolo : sub.1 S.u.c = mq S.esterna = 3.90 x (25%) = mq 0.98 Totale superfice = mq Superfici di calcolo : sub.5 S.u.c = mq S.esterna = 3.80 x (25%) = mq 0.95 Totale superfice = mq Superfici di calcolo : sub.2 S.u.c = mq V.di mercato Min , ,00 V.di mercato Max 1.600, ,00

26 26 S.cant. = x (50%) = mq 7.44 Totale superfice = mq Superfici di calcolo : sub.4 S.u.c = mq S.esterna = x (25%) = mq , S.cant. = x (50%) = mq 9.83 Totale superfice = mq Superfici di calcolo : sub.4 S.u.c = mq S.esterna = x (25%) = mq 3.36 Totale superfice = mq , , , ,00 Applicando la media dei valori di cui sopra, che si evidenzia essere comprensivi del valore delle superfici comuni, avremo :

27 27 App. / sub.1 Mq x 1.550,00 = ,50 V 5.o = , ,86 = ,64 App./ sub.5 Mq x 1.550,00 = ,50 V 6.o = , ,86 = ,64 App./ sub.2 Mq x 950,00 = ,00 V 7.o = , ,00 = ,00 App./sub.3 Mq x 1.600,00 = ,00 V 8.o = , ,14 = ,86 App./sub.4 Mq x 1.600,00 = ,00 5 V.o = valore ordinario determinato al netto degli oneri di fiscalizzazione. 6 V.o = valore ordinario determinato al netto degli oneri di fiscalizzazione. 7 V.o = valore ordinario determinato al netto degli oneri di fiscalizzazione. 8 V.o = valore ordinario determinato al netto degli oneri di fiscalizzazione.

28 28 V 9.o = , ,40 = ,60 Imm. N V. Venali finali App. / sub ,64 App./ sub ,64 App./ sub ,00 App./sub ,86 App./sub ,60 Riepilogo Valori stima Analitica : Valori stima Sintetica : Valore medio: Imm ,14 Imm ,22 Imm ,58 Imm ,72 Imm. Imm.: ,64 Imm ,64 Imm.: ,00 Imm ,86 Imm. Imm , , , ,29 9 V.o = valore ordinario determinato al netto degli oneri di fiscalizzazione.

29 , , ,32 Mediando ed arrotondando i valori probabili di mercato ottenuti, attraverso la stima analitica e sintetica, si ritiene che il valore di mercato dei predetti è il seguente : Imm. N V.finali di mercato App. / sub ,00 App./ sub ,00 App./ sub ,00 App./sub ,00 App./sub ,00 CONCLUSIONI / Gli immobili che il creditore istante chiede di sottoporre all esecuzione forzata per espropriazione sono : Nel Comune di Villaricca (prov.di Napoli) terreno della superficie effettiva utile a corpo di mq 377,00 catastali, distinto nella mappa terreni alla partita 1718 in ditta Cacciapuoti Salvatore Napoletano Anna particella n 333 del fg.3 con entrostante fabbricato a destinazione abitativa avente accesso dalla Via G.Puccini n il tutto confinante con aree circostanti scoperte con Via G.Puccini / con prop.griecoromeo con la strada Via

30 30 Circumvallazione Esterna di Napoli (attuale Corso Europa) composto da piano cantinato piano terra piano 1. Più precisamente Lotto n 1 appartamento al piano terra composto da n 3 ambi enti primari oltre accessori con annesso n 1 sporto balcone della consistenza catastale di vani 3,5 avente una superficie utile coperta 10 a corpo di circa mq ed una superficie scoperta di circa mq 3.90 confinante : Sud Ovest Nord Con area di passaggio interna al lotto limitrofa alla via Circumvallazione Con altro U.I.U. Sub.5 Con altro U.I.U. Sub.3 e vano scala Con area di passaggio laterale interna al Est lotto e limitrofa alla prop.grieco Enrico e Romeo Maria Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 1 Cat.= A/3 Classe = 1 Consistenza = 3,5 Rendita = 180,76 P.ta 928 Lotto n 2 appartamento al piano terra composto da numero due ambienti primari oltre accessori della consistenza catastale di vani 2,5 ed 10 rif. allegato graf. planimetrico relativo allo stato attuale dei luoghi.

31 31 una superficie utile coperta a corpo di circa mq ed una scoperta di mq 3.80 confinante : Sud Con area di passaggio interna al lotto limitrofa alla via Circumvallazione Con area di passaggio laterale interna al Ovest lotto e limitrofa alla prop. Cesaro Carmela e Con area porticato. Nord Est Con area porticato verso la Via G.Puccini e cancello d ingresso civ.10 Con altro U.I.U. Sub.1 Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 5 Cat.= A/3 Classe = 1 Consistenza = 2,5 Rendita = 129,11 P.ta 928 Lotto n 3 locale deposito / autorimessa al piano terra avente una superficie utile coperta a corpo di circa mq oltre ad un ulteriore ambiente sottoscala avente una superficie utile di circa mq confinante : Sud Ovest Nord Con vano scala ed appartamento sub.1 Con area porticato Con area porticato verso strada privata

32 32 Con area di passaggio laterale interna al Est lotto e limitrofa alla prop.grieco Enrico e Romeo Maria Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 2 Cat.= C/6 Classe = 1 Cons. mq 19,00 Rendita = 31,40 P.ta 928 Lotto n 4 appartamento al piano 1 composto da n 4 ambienti primari e doppi accessori della consistenza catastale di 5.00 vani ed una superficie utile coperta a corpo di circa mq ed una scoperta di mq con annesso locale cantinato non ancora censito della superficie utile di mq con accesso dal vano scala adiacente l area porticato. Detto immobile confina : Sud Ovest Nord Est Con via Circumvallazione Con altro U.I.U. Sub.4 Con via G.Puccini Con prop.grieco Enrico e Romeo Maria Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 3 Cat.= A/3 Classe = 2 Consis. = v.5,00 Rendita = 309,87 P.ta 928

33 33 Lotto n 5 appartamento al piano 1 composto da n 4 ambienti primari e doppi accessori della consistenza catastale di 4.5 vani catastali ed una superficie utile coperta a corpo di circa mq ed una scoperta di circa mq confinante : Sud Ovest Nord Est Con via Circumvallazione Con la prop. Cesaro Carmela Con Via G.Puccini Con altro U.I.U. Sub.3 Fg. = 3 P.lla = 333 Sub. = 4 Cat.= A/3 Classe = 2 Consis. = v.4,5 Rendita = 278,89 P.ta 928 Regolarità edilizia ) Il corpo di fabbrica di cui è parte il cespite in esame risulta essere stato edificato in difformità del titolo autorizzativo n 590 rilasciato dal Comune di Villaricca in data 18/05/1966 e certificato di abitabilità n 565 del 10/12/1970. (vedi pag.12) A tal proposito si evidenzia che l esame del summenzionato titolo autorizzativo ha evidenziato difformità edilizie interessanti gran parte dell intero manufatto. Si precisa poi che gli accertamenti effettuati presso il Comune in esame hanno rilevato la mancanza di richieste di sanatoria. Alla luce di ciò si evidenzia quindi che per le suddette fattispecie di abusi si è proceduto secondo i criteri dettati dall ultima legge sul condono edilizio (rif. D.L 30/09/2003 n 269 convertito in legge con modificazioni dell art.1 del 24/11/2003 n 326) ad individuare preliminarmente le varie specifiche fattispecie di abusi

34 34 ed a determinarne successivamente gli eventuali costi, tanto, al fine di poter utilizzare detti valori nelle successive operazioni di determinazione del prezzo finale degli immobili Relativamente allo stato locativo dei medesimi si evidenzia che gli immobili pignorati sono detenuti dalla sig. Napoletano Anna nonché dalla figlia Cacciapuoti Rosa mentre risultano in fitto con regolare contratto n 2 immobili più precisamente al sig.ri Cotugno Raffaella (contra.n reg.1780/03 del 23/09/2003) e Conte Annun ziata. (contra.n reg.n 7086 del 12/06/2001) (rif.imm.sub.5 e sub.4) Valori finali di vendita : Imm. N V.finali di mercato App. / sub ,00 App./ sub ,00 App./ sub ,00 App./sub ,00 App./sub ,00 a) n 3 verbali di sopralluogo. Valore complessivo dell intero manufatto : V.T = ,00 Allego alla presente:

35 35 b) visure catastali p.lla 333 / e subalterni 1/2/3/4/5 mappa catastali/+/planimetrie catastali sub.1/2/3/4/5 c) titoli di provenienza contratto di mutuo per natar Del Balzo del 07/12/1989 al n 361/1E d) Documentazione edilizia nulla osta n 565 e abita bilità copia PRG. e) grafici planimetri ed aerofotogrammetria. f) rapporto fotografico. Nel consegnare alla S.V la presente relazione sono conscio di avere adempiuto il mio dovere con serena obiettività. Augurandomi che il lavoro svolto possa essere di valido ausilio alla Giustizia, sono sempre a sua S/ disposizione e ringrazio per la fiducia accordatami. Napoli,li././2006 Il C.T.U Geometra S.Segreti

36 36