Il mercato immobiliare residenziale: investimenti solidi nel futuro come nel passato

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Mattia Contini
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1 Il mercato immobiliare residenziale: investimenti solidi nel futuro come nel passato Alberto Matta Managing Director BMB Investment Management

2 Argomenti discussi 2 BMB Investment Management Confronto tra tipologie di investimento Il mercato immobiliare di Berlino

3 Chi siamo 3 è una società specializzata in progetti di private equity. L ideologia di base è che piccole masse di attivo destinate a progetti di nicchia producono ritorni migliori (a parità di rischio) di grandi masse che possono solo essere allocate a opportunità scalabili. BMB ha una focalizzazione sul mercato immobiliare tedesco e attraverso il proprio partner strategico EB Commercial dispone di 38 persone nella città di Berlino.

(a parità di rischio) di grandi masse che possono solo essere allocate a opportunità scalabili.

4 Ritorno alle basi: l ABC dell investitore 4 I due fattori chiave del processo decisionale: 1. Tolleranza al rischio di sottoperformance 2. Orizzonte temporale Obiettivo tradizionale dell investitore: Ottenere un ritorno sopra l INFLAZIONE

5 Confronti 5 Residenziale

6 Confronti 6

7 Confronti 7 12 anni di inflazione intorno al 15%-18% Media: 6.3% Fonte: Dati Eurostat

8 Confronti 8 Fonte: Dati Eurostat

9 Confronti 9 RENDIMENTO COMPLESSIVO MERCATO RESIDENZIALE PER PAESI Dati alla mano, il Mattone (residenziale) continua ad essere l investimento che, su un orizzonte temporale medio-lungo e data una propensione al rischio medio-bassa, ha coerentemente dato ritorni reali (al netto dell inflazione) superiori.

orizzonte temporale medio-lungo e data una propensione al rischio

10 Confronti 10 I VANTAGGI DEL MATTONE Asset reale Bassa volatilità neutralità all inflazione Eventuale leva solitamente priva di triggers mark-to-market Disomogeneità del mercato Sia all interno di un mercato di riferimento che tra diversi mercati Maggiore facilità nella creazione dell alfa

mark-to-market Disomogeneità del mercato Sia all interno di un mercato

11 Confronti 11 Costi di transazione alti Mancanza di liquidità GLI SVANTAGGI DEL MATTONE

12 Confronti 12 Fonte: Investment Property Databank (IPD) Elaborazioni in Euro

13 Confronti 13 Trend line di lungo periodo Fonte: Royal Bank of Scotland

14 14 PREZZI ABITAZIONE 2001 = 100 ECCESSIVA OFFERTA IN SPAGNA E IRLANDA NUOVO RESIDENZIALE Molti mercati tra i quali quello italiano hanno avuto crescite vertiginose seguite da eccessi di costruzioni nuove e quindi di offerta. Il processo di aggiustamento in questi paesi è tuttora in corso. La Germania è forse l unico paese in Europa dove il mercato non ha visto gli eccessi visti in altri paesi. Per questa ragione, il rischio di una correzione è pressoché nullo. I prezzi al m² del residenziale a Berlino sono al di sotto del costo di costruzione.

Il processo di aggiustamento in questi paesi è tuttora in corso.

15 15 PREZZO AL M2 CANONE MENSILE AL M2 IN RENDIMENTO ANNUALE APPREZZ. ULTIMI 3 ANNI Londra 10, % 43.2% Parigi 7, % 34.6% Roma 6, % 34.1% Milano 6, % 27.8% Zurigo 4, % 9.8% Barcellona 4, % 42.0% Monaco 4, % 4.0% Madrid 3, % 41.5% Atene 3, % 52.0% Dusseldorf 2, % 2.7% Hamburg 2, % 3.5% Budapest 2, % 31.1% Istanbul 1,700 N/A N/A N/A Varsavia 1, % 23.8% Tallin 1,450 N/A N/A 65.0% Marrakech 1,250 N/A N/A N/A Kuala Lumpur 1,200 N/A N/A N/A Sofia % 20.8% Berlin % 15.0% Bangkok 850 N/A N/A N/A Source: Ernst & Young, Casaro Hungary, Tabela Ofer Hungary, TabelaOfert, Noivite, RICS, Rahim & Co.

7% Hamburg 2,650 10.5 4.8% 3.5% Budapest 2,100 8.5 4.9% 31.1% Istanbul 1,700 N/A N/A N/A Varsavia 1,500 6.8 5.4% 23.8% Tallin 1,450 N/A N/A 65.

16 16 POPOLAZIONE - DATI 2008 (000) Germany 82, % France 60, % United Kingdom 60, % Italy 58, % Spain 43, % Poland 38, % Netherlands 16, % Greece 11, % Portugal 10, % Belgium 10, % Czech Republic 10, % Hungary 10, % Sweden 9, % Austria 8, % Denmark 5, % Slovakia 5, % Finland 5, % Ireland 4, % Lithuania 3, % Latvia 2, % Slovenia 1, % Estonia 1, % Cyprus % Luxembourg % Malta % Fonte: Eurostat EU (25 countries) 459, % Fonte: Eurostat

22% Hungary 10,098 2.20% Sweden 9,011 1.96% Austria 8,207 1.79% Denmark 5,411 1.18% Slovakia 5,385 1.17% Finland 5,237 1.14% Ireland 4,109 0.

17 17 INDICE DI COSTO RELATIVO ABITAZIONE- GERMANIA Tassi di interesse sui mutui (scala dx) Prezzo medio appartamenti (scala sx) Indice costo relativo abitazione (scala sx) Reddito nominale disponibile per capita (scala sx)

appartamenti (scala sx) Indice costo relativo

18 18 COSTO DELL ABITAZIONE ANCORA RELATIVAMENTE BASSO Abitazioni individuali Affitti Appartamenti Inflazione (CPI) In tutti i settori del residenziale i prezzi sono cresciuti a tassi decisamente inferiori all inflazione Il mercato è decisamente sottovalutato rispetto ad altri mercati europei Le possibilità di una correzione sono estremamente basse Valore medio di prezzi e affitti per 127 città tedesche

inferiori all inflazione Il mercato è decisamente sottovalutato rispetto ad altri mercati europei Le

19 19 Fonte: Eurostat

20 20 AFFITTI IN CRESCITA ANCHE IN MOMENTI DI CRISI (REDDITIVITÀ EFFETTIVA NETTA OPTIMUM BERLIN PROPERTY I ) 7,40% 7,30% 7,20% 7,10% 7,00% 6,90% 6,80% 6,70% 6,60% 6,50% 6,40% 2008 OBP, SA -YIELD Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Fonte: BMB Investment Management

7,00% 6,90% 6,80% 6,70% 6,60% 6,50% 6,40% 2008 OBP, SA -YIELD Jan

21 21 Fonte: Colliers, The Economist, Nabormessler, UBS

22 22 Source: Colliers, The Economist, Nabormessler, UBS

23 Riteniamo sia fondamentale comprendere le dinamiche principali che hanno portato i prezzi ed i rendimenti dell immobiliare ai livelli attuali per poter arrivare ad una conclusione sulle

23 23 Riteniamo sia fondamentale comprendere le dinamiche principali che hanno portato i prezzi ed i rendimenti dell immobiliare ai livelli attuali per poter arrivare ad una conclusione sulle prospettive di crescita del mercato. Perché i prezzi sono così bassi? 1. Economia. Berlino si è trovata al centro della spinosa (e costosa) questione della Riunificazione in un contesto di condizioni congiunturali nazionali deboli che l hanno letteralmente messa in ginocchio: Il tasso di disoccupazione a Berlino ha toccato punte del 20% nel 2005, paragonato all 11% in Germania e l 8% di media per i paesi europei. Una crescita del PIL vicina allo zero durante gli ultimi dieci anni pari alla metà della crescita in Germania e un quarto della media europea (Eurostat). 2. Dismissioni Statali. La combinazione di debito pubblico esorbitante per la città di Berlino unitamente ad enormi portafogli di immobili nelle mani dell amministrazione pubblica locale hanno portato a massicce dismissioni da parte del settore pubblico, deprimendo i valori di mercato. L ammontare residuo di residenziale di proprietà dello Stato è ormai ritenuto trascurabile.

24 3. Strutturale (Economia). La divisione di Berlino e il regime Nazista che l ha preceduta, hanno interrotto per più di 50 anni lo sviluppo strutturale della città.

24 24 3. Strutturale (Economia). La divisione di Berlino e il regime Nazista che l ha preceduta, hanno interrotto per più di 50 anni lo sviluppo strutturale della città. Questo ha portato via a Berlino la sua posizione dominante storica di centro dell attività economica del paese. Prima della guerra, il 10% della forza lavoro del paese era concentrata a Berlino contro il 4% oggi. 4. Strutturale (Sussidi abitazione). Fino al 1990 il mercato residenziale di Berlino è stato sostenuto da massicci sussidi Statali che hanno mantenuto un livello anomalo di affitti bassi presente ancora oggi. Questo ha incoraggiato la popolazione ad affittare e non acquistare l abitazione (12% possiede abitazione) New Home Construction

25 25 ESEMPI DI RECENTI ACQUISIZIONI DI RILIEVO DA PARTE DI NOTI INVESTITORI ISTITUZIONALI Georoge Soros è stato uno dei pionieri del mercato di Berlino e ha acquistato nel ,000 appartamenti per un valore di 1.5 miliardi Goldman Sachs ha acquistato 65,000 proprietà a Berlino per un valore di 2.1 miliardi Terra Firma 150,000 proprietià in Germania per un valore di 7 miliardi Fortress 3,5 miliardi nel mercato residenziale tedesco

26 26 Fonte: Financial Times

27 27 Fonte: Financial Times

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