Fiorini Anna Foglio n. 2, vigente PRG n. 26

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2 1. PREMESSA Il Comune di PARGHELIA (VV) è dotato di Piano Regolatore Generale (P.R.G.) con annesso Regolamento Edilizio all interno del quale viene collocato il presente Progetto, che riguarda un azzonamento omogeneo di tipo Bt destinato a residenza di tipo stabile e/o stagionale. L area in oggetto è parte di un appezzamento di terreno sito in località Genola, di proprietà della Sig.ra Fiorini Anna, nata a Roma il 26/02/1937 ed ivi residente in Via Decio Filippini, n. 6, C.F: FRN NNA 37B66 H501I, acquisita con Atto Notarile N del Esso è individuato al Catasto Terreni al Foglio n. 2, e come da certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dall UTC del Comune di Parghelia (prot del ) è ricadente come di seguito specificato in zona Bt- Completamento turistico, giusta osservazione al vigente PRG n. 26, secondo le norme di attuazione del vigente P. R. G., che prevede per la porzione ricadente nella zona edificabile gli indici ed i parametri appresso riportati: a) Indice di densità territoriale: 1,50 mc/mq b) Altezza massima degli edifici: 7,00 Mt. c) Rapporto di copertura: 30% della superficie fondiaria d) Numero piani fuori terra: 2 e) Indice di visuale libera: 0.50 max 25 % (del lotto fondiario) f) Distanza dai confini: 0,00 mt. oppure 5,00 ml g) Distanza tra i fabbricati: Come da D.M. 1444/68 non inferiore a ml 10,00 h) Verde Urbano: 9 mq/ut i) Parcheggi di urbanizzazione Comparto: 2,50 mq/ ab. Insediato j) Istruzione: 2,25 mq/ut k) Attrezzature varie: 1,00 mq/ut l) Parcheggi inerenti la costruzione: mq. 10/mc. 100 di volume costruito 2. L IMPOSTAZIONE PROGETTUALE E VINCOLI Il terreno in oggetto è scosceso verso il mare davanti alla lunga spiaggia di Parghelia, denominata appunto Genola, ha una conformazione geometrica irregolare ad una distanza di circa 120 ml dalla linea di battigia, si trova al di sotto della ferrovia, nonché della Strada Provinciale ex 522 da cui ha accesso tramite collegamento con Strada Comunale e un tratto di Strada Privata, a fondo cieco con Servitù di Passaggio. Gode certamente di una ottima apertura panoramica sul mare ed in particolare sul Porto della vicina Tropea a Sud. La committenza intende realizzare in proprio delle residenze private. 1

3 Il PRG prevede la redazione di Piano di Comparto, tuttavia come si rileverà dalle sovrapposizioni tra i mappali catastali e la graficizzazione di PRG, nonché dal raffronto con il Certificato di Destinazione Urbanistica relativo al lotto, esso risulta essere chiaramente intercluso poiché la campitura che contraddistingue la ZTO Bt, non lambisce in continuità alcun altro terreno confinante. A conferma che il lotto è senz altro intercluso, è l analisi dello stato di utilizzazione dell intero comparto Bt, il quale chiaramente afferisce a lotti già edificati, sia prima dell entrata in vigore dello stesso piano e sia successivamente con interventi diretti. Ovviamente il committente, ne rispetto delle norme vigenti di PRG, intende proporre una suddivisione dell area mediante un piano attuativo di comparto, ma in un lotto che è già intercluso in area già urbanizzata e completata in termini di volumi costruiti negli altri lotti. Di contro dovendo eseguire un piano di comparto e cedere al Comune le aree a standard minime previste dalle Norme, benché ci si è posti il quesito di quale utilità abbia la collettività ed il comune ad utilizzare dette aree, con evidenti difficoltà di accesso (strada privata a fondo cieco peraltro di dimensioni minime), contro una totale monetizzazione delle stesse e possibilità per l Ente comunale di valorizzare servizi alla zona già esistenti. Le aree di interesse collettivo saranno individuate in prossimità dell accesso al lotto, confinanti con il breve tratto di strada di Comparto (che diverrà di uso pubblico se richiesto), la quale comunica con la Strada Privata d accesso; Il committente intende richiedere la monetizzazione per le aree di urbanizzazione, che naturalmente manterranno la destinazione d uso assegnata in sede progettuale. l area di edificazione sarà servita inoltre dalla viabilità interna pedonale, con un vialetto di larghezza pari circa a 2,5 mtl. che collegherà l intero lotto, in quanto il Parcheggio privato interrato ha accesso anch esso vicino all ingresso. Il lotto sarà oggetto di un intervento progettuale conforme alla normativa del P.R.G. vigente e osservante seguenti i vincoli tutori esistenti quali: Paesaggistico (entro il limite di ml. 300 dalla battigia e dei 150 ml. dal Fosso Bardano), presenza della ZPS costiera Briatico Nicotera. L intervento suddetto propone una tessitura tipologica che ben si inserisce nel contesto esistente, creando delle costruzioni a due piani fuori terra che seguono l andamento altimetrico del terreno e lasciano contestualmente degli scorci panoramici verso il mare. 3. LO STATO DI FATTO Il terreno in oggetto come suddetto si trova ad una quota media di livello dal mare pari a ml.50,00, infatti confina a sud con un costone privato (stabilizzato con interventi di protezione a rete paramassi) e strada privata di altra ditta (adiacenti il Fosso Bardano) ai lati Nord e Est con 2

4 terreni stessa ed altra ditta, lato mare con terreno inedificabile stessa ditta e stradina privata di accesso al mare. Attualmente neanche utilizzato ai fini agricoli, il terreno in oggetto non presenta alcun tipo di manufatto o di reti di impianti, ad eccezione di canalizzazione acque bianche pluviali, eseguita durante le opere di consolidamento del costone (proprietà altra ditta) con rete paramassi. Esiste vegetazione spontanea, con alcuni alberi di pino nei confini, ed un rudere fatiscente a picco sulla scarpata lato mare, che la committente intende demolire per ragioni di sicurezza. 4. L INTERVENTO PROGETTUALE E LE TIPOLOGIE DI PROGETTO Il progetto prevede la realizzazione di un complesso strutturato con più corpi di fabbrica con struttura in c.a. a due piani fuori terra, posti a quote differenti collegati tra essi con portici di collegamento.in effetti la committenza intende realizzare due fabbricati con tipologia a villa di dimensioni maggiori per uso proprio e due altri piccoli corpi di fabbrica con tipologie in linea, che si svilupperanno seguendo il lotto fondiario nel rispetto delle distanze previste e saranno serviti dal vialetto pedonale che collega l ingresso ad ogni unità immobiliare. Le ville saranno posizionate in prossimità dei confini del lotto lato mare e saranno disposte anche al loro interno su vari livelli, al fine di assecondare per quanto possibile il dislivello naturale del terreno. Affinchè possano usufruire ambedue della vista panoramica, sono state la posizionate in adiacenza, collegate tra esse quasi a formare un unico corpo di fabbrica con corti in spazi interno/esterno per ricreare la caratteristica tipologica dei casali e degli aggregati rurali, tuttavia ponendo attenzione all attuale concezione dell abitare con ampie bucature che donano ampio valore al rapporto della casa con le sue pertinenze esterne. Come sopra accennato saranno impostate su due piani fuori terra, e questi collegati verticalmente tramite una scala interna. Al piano terra le destinazioni della zona giorno con tutti i servizi, mentre a primo piano, il quale avrà superficie inferiore, avranno luogo le camere da letto, quasi tutte dotate di balconi o terrazzi. La copertura sarà in prevalenza a solaio piano con porzione di tetto in tegole di tipo coppi. Più a monte, sarà realizzata una piccola piscina e nel rispetto delle distanze saranno realizzati i due corpi di fabbrica minori, sempre a due piani fuori terra, più un piano interrato da destinare a garage ad uso privato delle residenza, con piante di forma abbastanza regolare. Essi saranno divisi in due appartamenti di piccola superficie per ciascun piano. In tutto quindi saranno realizzati otto appartamenti bilocali, con zona giorno composta di cucina soggiorno, servizio igienico e camera da letto, gli ambienti a piano terra godranno di pertinenze esterne, mentre a primo piano si potrà uscire su terrazzi. Ciascuno avrà ingresso autonomo 3

5 dall esterno e collegati con rampe esterne. Anch essi avranno nella zona giorno ampie bucature e copertura a tetto in coppi. All interrato si accederà tramite una rampa con imbocco nelle immediate vicinanze del cancello carrabile. Il progetto cercando di evitare squilibri tra lotto ed edificazioni come si vedrà in seguito, propone un intervento di tipo non speculativo, a tal proposito si evidenzia infatti che per la sua realizzazione non viene sfruttata tutta la volumetria assentibile. Naturalmente si prevede la realizzazione delle opere di recinzione per come prevede la normativa comunale vigente, e anche in questo caso l intento sarà sempre quello di evitare qualsivoglia schermo impattante, ma di utilizzare grande attenzione integrando le murature e gli elementi metallici con piantumazione a verde. Per quanto attiene appunto le sistemazioni a verde, saranno per quanto possibile mantenute tutte le alberature presenti, integrandole naturalmente con piantumazioni con essenze nostrane, che possano reintegrarsi nel contesto ed evitare ogni scompenso agli ecosistemi naturali. 5. TABELLA degli STANDARDS E INDICI URBANISTICI Superficie territoriale: mq ,00 Indice densità territoriale: 1,50 mc/mq Volumetria Assentita : mc ,50 Volumetria Utilizzata : mc ,00 < mc ,50 Abitanti da insediare: ipotizzando una dotazione di mc 100 di costruito ad abitante, si ha: /100 mc/mc = 22 abitanti Spazi minimi per standards: -area per verde urbano mq. 9,00 x 22 ab. = mq 198,00 -area per parcheggi mq. 2,50 x 22 ab. = mq 55,00 -Istruzione mq 2,25 x 22 ab. = mq 49,50 -Attrezzature varie mq 1,00 x 22 ab.= mq. 22,00 Totale mq. 324,50 La quantità minima per standards urbanistici per abitante è, quindi, di mq. 324,50 complessivi per 22 abitanti previsti, che garantisce i 14,75 mq. per abitante minimi previsti dalle norme attuative del P.R.G., da distinguere per ogni attrezzatura secondo le quantità di cui sopra. La superficie per la viabilità complessivamente è di mq. 150 mq circa, distinta in viabilità pubblica e privata data dal vialetto pedonale utili a servire le residenze. 4

6 La superficie fondiaria è dunque pari a mq circa e la superficie coperta ammessa è in ragione del 30% della predetta superficie fondiaria, complessivamente mq. 407,00, mentre quella coperta prevista è pari a circa mq. 380,00. La dotazione minima di parcheggi per gli alloggi prevista in ragione di 10 mq/100 mc di volume da realizzare, calcolata in base ad un totale di volumetria pari a mq , è pari dunque a mq. 217, tuttavia complessivamente in progetto si prevedono mq. 250 circa, i quali vengono individuati nel piano interrato, così come meglio evidenziato negli elaborati grafici allegati alla presente. INFRASTRUTTURE VIARIE E A RETE Per fini urbanizzativi le aree, oggetto del presente progetto, dovranno essere provviste delle principali infrastrutture a rete quali: viabilità, rete idrica e fognante-pluviale, illuminazione ed energia elettrica. Essendo l intervento servito da vicina viabilità pubblica che soddisfa il fabbisogno di accesso ad esso, è prevista all interno una viabilità sia di natura privata che pubblica, come descritto nel paragrafo precedente. La rete fognante è costituita da due diversi collettori, uno per le acque bianche e uno per le acque nere. Le acque bianche sono le acque di superficie essenzialmente meteoriche, le acque nere sono i liquami prodotti da uso civile e domestico che è previsto in totale, in ragione di 35.5 mc giornalieri, secondo i calcoli in base ai quali un utilizzo con il massimo della capacità ricettiva, considerate le tabelle ufficiali che prevedono per le regioni al Sud 250 lt. giornalieri procapite. In particolare per le acque nere si realizzerà un collettore che condurrà i liquami verso una fossa con stazioni di spinta (due pompe per acque nere a funzionamento alternato). Dalla stazione di spinta i liquami saranno sollevati al collettore comunale posto sulla strada comunale a monte. Per le acque pluviali, si realizzeranno diversi collettori che confluiranno in fosse di raccolta (pozzetti drenanti ed accumulo). L accumulo delle acque pluviali servirà per le irrigazioni del verde, mentre solo il troppo pieno degli accumuli sarà indirizzato con tubazioni drenanti verso il fosso naturale. La rete idrica per la fornitura di acqua potabile, facendo eccezione solamente per la quantità necessaria la riempimento della piscina, al quale si provvederà privatamente in fase esecutiva, si dirama direttamente dalla rete cittadina, che attualmente sembra poter soddisfare una normale fornitura considerato il parametro sopra riportato. Altre attrezzature a rete sono la pubblica illuminazione e l erogazione di energia elettrica in MT/BT, entrambe avranno canalizzazioni interrate e deriveranno dai pubblici allacciamenti ai margini della lottizzazione. In sede di progetto esecutivo delle varie infrastrutture è opportuno che vengano fatte delle valutazioni accurate per un dimensionamento esatto dei vari condotti e delle varie reti. 7. QUESTIONE ANTINQUINAMENTO 5

7 La rete fognante prevista all interno della struttura immette direttamente nella rete comunale esistente tramite pozzetti di raccolta e motori di spinta sulla strada Provinciale. La rete per le acque bianche sfocia nel collettore cittadino. Per tutti i tipi di inquinamento relativi al suolo, al sottosuolo e all aria valgono le norme di prevenzione dettate dalle leggi specifiche. Lo smaltimento dei rifiuti avverrà tramite raccolta differenziata porta a porta già in atto nel Comune di Parghelia. Per quanto non detto nella presente si rinvia agli allegati, a quanto già in atti ed eventuali prescrizioni d ufficio che si accettano sin da ora incondizionatamente. 6