Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 11 Località I Golli SCANDICCI (FI)

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1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA DIRIGENZIALE Servizi Sicurezza ed Ambiente, Tecnici e Patrimonio Immobiliare Servizio Prevenzione e Protezione Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 11 Località I Golli SCANDICCI (FI) VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma) Terreni ex Montalve LOTTO N. 11 Località I Golli SCANDICCI (FI)

2 1. Premessa e scopo della stima In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di un appezzamento di terreno boschivo ubicato nel Comune di Scandicci (FI) Località I Golli, individuato dal LOTTO N Oggetto della valutazione 2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da un appezzamento di terreno boschivo ubicato in località I Golli del Comune di Scandicci (FI), a margine del Fosso del Masso Bucato. Il terreno in esame è posto nella zona pedecollinare del territorio comunale a confine con il territorio comunale di San Casciano Val di Pesa, a nord del Torrente Solatio. Si tratta di una zona qualificata - caratterizzata dalla presenza di terreni coltivati e macchia boschiva - che si distingue per alcuni insediamenti a scarsa densità fondiaria (villette e coloniche ristrutturate), posta alle falde della collina che degrada verso il centro abitato di Cerbaia. Infatti, le favorevoli condizioni morfologiche e posizionali del terreno, hanno favorito nell ambito territoriale di che trattasi, la formazione del tipico paesaggio collinare dei dintorni di Firenze, con presenza di case coloniche sparse contornate da vigneti e boschi. In definitiva, la zona gode di buone caratteristiche ambientali: immersa nel verde, in posizione panoramica, in luogo silenzioso ma vicina al centro abitato di Cerbaia Descrizione del terreno La particella di terreno oggetto di vendita costituisce un piccolo appezzamento di bosco di forma pressoché triangolare, a quota di circa 200 metri s.l.m., nella zona compresa tra il Fosso Masso Bucato ed il Torrente Solatio, nella località denominata I Golli. Si tratta di un appezzamento di terreno con giacitura in pendenza verso il corso 1

3 d acqua principale, caratterizzato soprattutto da essenze di quercia ed acacia, ma anche da altre piante arboree e cespugli. 3. Titolo di proprietà Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione registrato alla Corte dei Conti il ). Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Scandicci all Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura: n /2001 del in atti dal (Prot ) L immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 54 Particella 30 Qualità Bosco Alto Classe 3 Superficie mq. R.D. Euro 4,21 R.A. Euro 115 Totale superficie catastale = mq pari ad Ha Destinazione di Piano Regolatore Generale Il Comune di Scandicci è attualmente dotato dei seguenti strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana: 2

4 - Il Piano Regolatore Generale di cui alla Variante Generale, adottato con Delibera del Consiglio Comunale ed approvato dalla Regione Toscana con Delibera del Consiglio Regionale. - Il Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 132 del ed approvato definitivamente sempre dal C.C. con Delibera n. 74 del , che costituisce lo strumento fondamentale della pianificazione territoriale del Comune di Scandicci. - Il Regolamento Urbanistico adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 16 del ed approvato definitivamente sempre dal C.C. con Delibera n. 10 del , che traduce operativamente le indicazioni del Piano strutturale nella disciplina delle trasformazioni e utilizzazioni ammesse. Nel Piano Strutturale, la particelle di terreno oggetto di stima ricade all interno del seguente ambito territoriale: - Ambito territoriale AT4: DORSALE COLLINARE (Art. 160 N.T.A. - Aree boscate (Art.80 N.T.A.). - Boschi densi (Art.70 N.T.A.). Le cosiddette Aree di dorsale collinare, sono rappresentate dalla sommità delle colline di Scandicci che contornano il lato meridionale della pianura. Esse comprendono crinali moderatamente acclivi, caratterizzati da estese aree boscate, reticolo idrografico moderato e insedianti sparsi (costituiti da piccoli nuclei o complessi edilizi isolati). In tale ambito territoriale gli interventi sono finalizzati essenzialmente al mantenimento ed alla riqualificazione della copertura forestale ed al rafforzamento delle strutture di servizio e di protezione antincendio. Le parti di territorio definite Aree boscate (BOSCHI DENSI), sono in genere tutte le aree nelle quali si riscontrano le caratteristiche del bosco ceduo, della formazione a fustaia o di circoscritte aree cespugliate e sono riconosciute quali componenti essenziali del patrimonio ambientale e della qualità paesaggistica del territorio. Nelle aree boscate sono consentiti i seguenti interventi: 3

5 - governo del bosco e del sottobosco - riqualificazione, rinaturalizzazione e assetto delle aree - miglioramento qualitativo del soprassuolo - opere di prevenzione e assetto idrogeologico - rimboschimenti - opere di servizio forestale e di prevenzione incendi - raccolta prodotti del sottobosco - manutenzione sentieri e viabilità forestale In dette aree non è ammessa nuova edificazione ma solo interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo di eventuali preesistenze. Sono ammessi interventi finalizzati alla riduzione del rischio idraulico, alla manutenzione della viabilità esistente ed allo svolgimento dell attività selvicolturale. 5. Valutazione 5.1 Aspetti economici e criteri di stima 5.2 Procedimento diretto o sintetico 5.3 Ricerca valori di mercato 5.4 Valutazione del terreno Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato il terreno risulta abbastanza apprezzata in quanto vicina al centro abitato e servita da una strada vicinale. Inoltre, la vicinanza con insediamenti residenziali di buon livello, ne vede aumentare la sua appetibilità. Si deve inoltre evidenziare la buona qualità dell ambito territoriale di che trattasi, caratterizzato da insediamenti residenziali a scarsa densità fondiaria. 4

6 Caratteristiche del terreno Come già riferito, si tratta di un appezzamento di terreno in leggero declivio accessibile da una strada vicinale a mezzo di un sentiero, con buona esposizione ma caratterizzata da accessi carrabili non molto agevoli. Da un punto di vista catastale risulta classificato come bosco alto. Dalle ricerche effettuate si è potuto rilevare un valore medio - riferito ad appezzamenti di terreno con caratteristiche di bosco (alto o ceduo) di piccola consistenza ma discreta accessibilità, - compreso tra /ha 3.500,00 ed /ha 5.000,00. DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE BOSCHIVE INTRINSECHE, si ritiene di determinare il seguente valore venale: valore unitario del terreno boschivo /ha 4.000,00 Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell immobile, il dato sintetico che esprime il valore venale unitario. 5

7 Appezzamento di terreno boschivo ha Valore unitario /ha 4.000,00 Valutazione (ha x /ha 4.000,00) = 2.964,00 Pertanto, il valore di mercato dell immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a: 3.000,00= (Euro Tremila/00). Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità. Firenze, 3 dicembre 2007 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) 6

8 ELENCO ALLEGATI Allegato 1: Estratto del foglio di mappa n.54 del Comune di Scandicci Allegato 2: Visura catastale C.T. Allegato 3: Estratto di P.R.G. Allegato 4: Documentazione fotografica 7