Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 13 Località La Selva CALENZANO (FI)

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1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E AREA DIRIGENZIALE Servizi Sicurezza ed Ambiente, Tecnici e Patrimonio Immobiliare Servizio Prevenzione e Protezione Ufficio Patrimonio Immobiliare Alienazione di terreni agricoli e boschivi pervenuti dal disciolto Conservatorio delle Montalve. LOTTO N. 13 Località La Selva CALENZANO (FI) VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE Determinazione dei valori venali presunti. IL TECNICO IL DIRIGENTE Arch. Luciano Antonio D AGOSTINO Arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma) Terreni ex Montalve LOTTO N. 13 Località La Selva CALENZANO (FI)

2 1. Premessa e scopo della stima Omissis In tale contesto, quindi, lo scopo della presente stima è quello di stabilire il valore venale di un appezzamento di terreno boschivo ubicato nel Comune di Calenzano (FI) Località La Selva, individuato dal LOTTO N Oggetto della valutazione 2.1. Ambientazione e caratteristiche della zona Il bene oggetto della presente relazione è rappresentato, come già detto, da tre distinti appezzamenti di terreno boschivo ubicato in località Pontenuovo del Comune di Calenzano (FI), nei pressi dell Hotel La Selva, in zona prossima alla Provinciale Militare per Barberino di Mugello. In particolare, il terreno in esame è posto nella zona pedecollinare del territorio comunale, nel versante orografico di sinistra del Fosso Nuovo, un affluente del Torrente Marina, laddove il territorio risulta interessato dal tracciato dell autostrada A1. Si tratta di una zona caratterizzata dalla presenza di fitti boschi e pascoli e quasi del tutto priva di insediamenti residenziali. In definitiva, la zona gode di modeste caratteristiche ambientali anche se abbastanza prossima al centro cittadino da cui dista circa 6 chilometri Descrizione del terreno Le particelle di terreno oggetto di vendita costituiscono tre piccoli appezzamenti di terreno in località La Selva o Pontenuovo, dei quali il primo è compreso tra il Fosso Nuovo ed il tracciato autostradale, ad una quota media di circa 100 metri s.l.m., mentre altri due sono ubicati in posizione limitrofa sulla collina ad una quota compresa tra i 200 e i 300 metri s.l.m, a monte ed a valle del viadotto autostradale Rio Valletta. Si tratta di terreni poco accessibili poiché, anche se abbastanza prossimi alla sede viaria della Strada Provinciale, non sono serviti da alcuna strada di penetrazione vicinale. I terreni boschivi, con giacitura in marcata pendenza verso il corso del Torrente Nuovo, sono caratterizzati soprattutto da essenze di quercia ed acacia, ma anche da altre piante arboree e cespugli. 1

3 3. Titolo di proprietà Il bene, già di proprietà del Conservatorio delle Montalve alla Quiete di Firenze, a seguito della dichiarazione di estinzione dell Ente di cui alla Legge 5 febbraio 1992 n. 176, venne trasferito all Università degli Studi di Firenze (Decreto Ministero della Pubblica Istruzione registrato alla Corte dei Conti il ). Dalla stessa data, L Università degli Studi di Firenze subentrava in tutti i rapporti attivi e passivi del Conservatorio. 4. Dati catastali Il terreno, oggetto di vendita, risulta intestato al C.T. del Comune di Calenzano all Università degli Studi di Firenze (proprietà 100/100), a seguito della seguente voltura: n /2001 del in atti dal (Prot ) L immobile in vendita ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 17 Particella 69 Qualità Bosco ceduo Classe 4 Superficie mq. R.D. Euro 1,16 R.A. Euro 0,69 Foglio di mappa 17 Particella 70 Qualità Bosco ceduo Classe 3 Superficie mq. R.D. Euro 4,20 R.A. Euro 1,14 Foglio di mappa 17 Particella 206 Qualità Bosco ceduo Classe 4 Superficie 780 mq. R.D. Euro 0,20 R.A. Euro 0,12 2

4 Totale superficie catastale = ( ) = mq pari ad Ha Destinazione di Piano Regolatore Generale Il Comune di Calenzano è attualmente dotato dei seguenti strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana: - Il Piano Regolatore Generale di cui alla Variante Generale, adottato con Delibera del Consiglio Comunale ed approvato dalla Regione Toscana con Delibera del Consiglio Regionale. - Il Piano Strutturale approvato definitivamente con deliberazione del Consiglio Comunale n. 58 del , pubblicato sul B.U.R.T. n. 24, parte IV del , che costituisce lo strumento fondamentale della pianificazione territoriale del Comune di Calenzano. - Il Regolamento Urbanistico adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 33 del ed approvato definitivamente sempre dal C.C. con Delibera n. 143 del , che traduce operativamente le indicazioni del Piano strutturale ed individua puntualmente le utilizzazioni e le trasformazioni fisiche ammesse. Nel Piano Strutturale, le particelle di terreno oggetto di stima ricadono all interno dei seguenti ambiti territoriali - Zona EB Aree Boscate (Art. 50 N.T.A. - Zona VR Verde rispetto fascia autostradale (Art. 47 N.T.A.). Aree boscate - Le parti di territorio definite aree boscate, sono in genere tutte le aree nelle quali si riscontrano le caratteristiche del bosco ceduo, della formazione a conifera e a fustaia o di circoscritte aree cespugliate. La variazione dell estensione delle aree boscate, se non dovuta a naturale evoluzione ambientale, è ammessa esclusivamente nell ambito di uno specifico progetto di riqualificazione ambientale. Nelle aree boscate sono consentiti i seguenti interventi: 3

5 - Interventi di silvicoltura per favorire l ingresso di latifoglie spontanee - Interventi di diradamento - Interventi di viabilità, per l apertura di piste forestali con funzione tagliafuoco - opere di prevenzione e assetto idrogeologico - rimboschimenti - opere di servizio forestale e di prevenzione incendi - raccolta prodotti del sottobosco - manutenzione sentieri e viabilità forestale In dette aree non è ammessa nuova edificazione ad eccezione di annessi agricoli a servizio di aree agricole contermini o di radure coltivate in ambito boschivo. I proprietari delle zone boscate sono tenuti ad intervenire periodicamente per il diradamento del sottobosco e l eliminazione di piante infestanti, il rimboschimento, il mantenimento dei tracciati pedonali in funzione antincendio. Verde rispetto autostradale Si tratta delle fasce (o cinture) alberate con funzione di protezione e schermatura di strade ed edifici. Sono costituite da alberi di specie locale e di dimensioni adeguate. In tali aree sono vietate le nuove costruzioni compresi gli annessi agricoli, i depositi a cielo aperto, l uso dell area come zona espositiva, ecc. 5. Valutazione 5.1 Aspetti economici e criteri di stima Omissis 5.2 Procedimento diretto o sintetico Omissis. 5.3 Ricerca valori di mercato Omissis. 5.4 Valutazione del terreno Omissis. 4

6 Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato il terreno risulta abbastanza apprezzata in quanto piuttosto vicina al centro abitato, limitrofa alla strada provinciale anche se non servita da una strada vicinale di penetrazione nel bosco. Caratteristiche del bosco Come già riferito, si tratta di un appezzamento di terreno in marcato declivio verso la vallate del Torrente Nuovo, con buona esposizione ma sprovvista di accessi carrabili agevoli. Da un punto di vista catastale risulta classificato come bosco ceduo. Dalle ricerche effettuate si è potuto rilevare un valore medio - riferito ad appezzamenti di terreno con caratteristiche di bosco (alto o ceduo) di piccola consistenza e scarsa accessibilità, - compreso tra /ha 2.500,00 ed /ha 3.800,00. DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Sulle base di tutte le considerazioni esposte nei paragrafi precedenti ed effettuati gli opportuni confronti tra il terreno in oggetto e quelli similari, considerate le caratteristiche del terreno stesso, espresse attraverso il FATTORE POSIZIONALE, cioè il parametro rappresentativo dei caratteri della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti ed attraverso le sue CARATTERISTICHE BOSCHIVE INTRINSECHE, si ritiene di determinare il seguente valore venale: valore unitario del terreno boschivo /ha 2.800,00 Si tratta a questo punto di applicare alla superficie catastale dell immobile, il dato sintetico che esprime il valore venale unitario. 5

7 Appezzamento di terreno boschivo ha Valore unitario /ha 2.800,00 Valutazione (ha x /ha 2.800,00) = 3.542,00 Pertanto, il valore di mercato dell immobile, ritenuto il più probabile nelle attuali condizioni di mercato, si arrotonda a: 3.500,00= (Euro Tremilacinquecento/00). Si ribadisce, a tal proposito, che il valore esposto considera il bene libero, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, esente da canoni, censi, livelli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e pesi in genere che ne possano diminuire la commerciabilità, il pregio e la disponibilità. Firenze, 14 dicembre 2007 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) 6

8 ELENCO ALLEGATI Allegato 1: Estratto del foglio di mappa 17 del Comune di Calenzano Allegato 2: Visure catastali C.T. Allegato 3: Estratto di P.R.G. Allegato 4: Documentazione fotografica 7